THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

カーテンを、部屋の中が見えないレースのものを使えば、
昼間なら十分カーテンをしていても明るいと思います。
半透明の仕切りは、オプションで付けられると思われます。
一般的ではないと思いますが、モデルルームになるので、少しでも部屋を広く見せる為に使ってあるのだと思います。

ルサンクのスレに書かれてますよ。
スミフは賢いって。

湾岸沿いタワーに10年住んでいます。高層マンションの急増で人が増えて落ち着かない場所になりました。プチセレブ気取りのファミリーが多いのはどうでもいいのですが、外国人（特に中〇人）がとても増えてトラブルが頻繁に起こるのでうんざりしています。中〇人が好む派手な物件ではなく、落ち着いた低層マンションを探しています。

昨日ここのモデルルームに行ってきました。茗荷谷駅から少し距離あるけど、緑豊かで空気はきれいだし人や車も少なくて住みやすい場所ですね。建物内だけでなくその周辺もとても静かでちょっとびっくりです。ここはキッズルームなどの無駄な共有施設がないのも気に入りました。

勉強不足でしたが、完成即完売はスミフの戦略ではないのですね。小出しにして数年掛けて最大利益を目指すのでしょう。他の業務で収益を上げているので他社の様に即完売を目指す必要はなく、三軒茶屋のある物件も５年かけて完売したそうです。スミフの場合は完売まで値引きは期待できませんね。

そういう戦略の会社のようですよね。
決して売り急がない、ということで、値下げは安易にしないですし、むしろ周りの相場が上がってきたら値上げもするらしいです。

次の販売期は６期で１月下旬とのこと。
だいぶ間があきます。
まだ最終期じゃないのでしょうか。

引っ越しをしてから半年経ちます。当初は隣や上下がまだ契約済みとなっておりませんでした。そんな中、契約もだんだん決まり、部屋が埋まっていく中、ある日より異臭（たばこ）の問題に今直面するようになりました。いろいろ調べるとキッチンの喚起、排気先が廊下へ向かっている設計なっていて、どうもたばこの煙がその排気よりでているようで、たばこの煙が廊下にたまってしまっているようです。スモーカーの吸い終わり？時に、エレベータで自分の階に降りる瞬間から臭います。そして自分の部屋に向かうと臭いが濃くなっていきます。自分が我慢できるけど、小さな子供がいるので心配です。タイミングが悪いと朝出かける時、帰りに直面してしまいます。廊下は吹き抜けになっていますが、どうも設計上空気がたまるようです。

スミフに相談しましたが対応方法もなく、事例もないとのことでした。ただただ心地よく住みたいだけですが、非常に残念です。

それは困るなぁ…

ここは内廊下なんですか？
公式サイトの画像を見ると少なくとも1階はルーバーで仕切ってある外廊下っぽいですが。
換気の排気先が廊下なんていう設計あるんでしょうかね？
他の階はどうなんでしょうか。住民スレに書き込んでみてはいかがでしょう。
誰かが朝夕の決まった時間、廊下で喫煙してるなんてことはないですよね？

ちなみに私はこの物件の高級感や希少性は理解しているものの、駅距離と周囲の道の細さや
植物園の壁の異様な雰囲気（笑）などから検討から外しましたが、気になるので
ちょくちょくスレは除いています・・・

敷地内の配置図を見ているとコンフィデントコートを中心に各物件に通路が伸びているというような状態なのかな？と思いました。
かなり敷地いっぱいいっぱいに建物が並んでいるなぁと。
とても広い敷地だということはわかっておりますがでも窮屈感とか出てこないのかしら？
敷地中央の駐車場以外はかなりきっちり建物が建っています。

578さん
我が家（ボタニカルコート）は幸いにして異臭の問題はありません。
住んでおられるのはコンフィデントコートでしょうか？

580さん
ここはすべて「外廊下」です。
ただ、多くのマンションとは違って廊下や玄関が建物の外から見えることはありません。

581さん
書いておられることが良く理解できません。
「コンフィデントコートを中心に各物件に通路が伸びている」ような状態ではありません。
窮屈感も、私自身に即していえば感じたことはありません。

ここは、本当に静かですね。道は確かに細いのですが、その代わりに、車の騒音はいっさいない。

千川通の音は結構聞こえるから場所によるんじゃないかな

>578
設計上の問題がないことを祈ります・・

千川通りの音は部屋の位置によって大きく変わってきそうですよね。
うえのほうだから安心というわけでもないような。
遮るもの（建物）が多いほうが音に関しては有利。
直で面してはいないから
まだ良いと思うし影響自体は大きくはないと思いますよ。

揉めてますけど、小石川植物園の壁はきれいになりますよね？
六義園のような感じになると思っています。

逆側の坂はきれいになったよね。まあ、白金の自然教育園も灰色コンクリートの壁だし、民間経営でないから気長に待ちましょ。

>>589
確かにキャッシュでポンポンっと買える人は羨ましい。だけど90平米でローン組んだら2億の物件。駅から遠いし、植物園はただの茂みなので、私は購入しないかな。

590さん
エーッ　2億円までも行きますか？
確かにだいぶ値を上げてきているけど、いま売りに出されている90平米の物件は最高で12980万円。
ローン金利ってそんなにかかるんでしたっけ？

近くのオープンレジデンシアのほうが微妙に便利かも。
春日と後楽園が使えるし、植物園入口に近い。
結構見た目もかっこいいしここより3割くらい安い。
丘下だけど買い物はより便利ですぐ売れそうな気がします。

35年で1億借りて金利上昇を見込み3%で計算すると、2億の物件ってことね。端折ってごめんなさい。
私なら総支払1億くらいで、城南地区の駅近4LDKねらいかな。ここ高過ぎ～。

建てられたからいいのではないでしょうか。かつてここが小石川ガーデンヒルズと呼ばれていた頃、（仮称）小石川二丁目マンションと同様に周辺住民との紛争になっていました。スミフは周辺住民と協議して無事に建てることができました。一方、周辺住民との協議をかたくなに拒否して建設強行したマンション業者は頓挫しています。昨日もテレビ東京のニュースアンサーで放送されてました。

住友不動産とNIPPOとの違いです

周囲との話し合いは大切、ということですね。
暮らしてからマイナスイメージが周辺に残っているのはよろしくないものです。
そういう点ではデベはキチンと向き合ったというのは評価できるのかな。
まあ当然と言われれば当然なことなのですけれど。

住みはじめるまでは、駅の距離とか買い物とか不安材料もあったけど、
住んでみると、駅からの距離も気にならなくなりました。もっぱら茗荷谷駅を使用していますが、
駅から続く坂が風情があって、歩いていて飽きない。スーパーも小さいのがちょこちょこあるし。
あと、飲食店やショップが次々新規オープンしているので、もっと便利になることを期待。

茗荷谷駅から歩いて帰ってるけど、風情というより怖くないですか？
下り坂の公園のブランコが風もないのにいつも揺れてて見ないようにして帰るわ…。

今日、帰りにブランコを観察してみたけれど、特に、妙な動きはなかったです。
でも、本当になら恐いw

立地が希少だし建物も立派で圧倒される
...とは思うけど、みなさん仰るとおり茗荷谷からの道がお世辞にも明るい雰囲気とは言えず、
周りの道も細すぎる。また近くに自販機の一つも見当たらずもちろんコンビニも無い。
よく探せば自販機はあるのかもしれませんが。
今は下町のコンビニ至近に住んでいて、根が安っぽい人間なんで
ちょっとここは高級過ぎると思って検討から外しました。
でも一度くらいは住んでみたいですね、こういうところ。

>>600
えっ。それを伺って余計に怖くなりました(;^_^A
先の書き込みの前日も揺れているのをみたので…。

周辺住民サンの書き込みを見て、意外と暮らしやすいのかしらと思いました。最初はこの辺りの生活ってあまり想像がつかなかったのですが、いろいろと見てると意外といけるのかなぁなんて思いました。近所には素敵なカフェが出来たみたいですし。駅までもそこまで遠いというわけでもないですし。

道が狭いというけど、小日向とかに比べたら、まだ開けていると思うんですけど。
私はもっぱら千石駅を利用しているので、坂も気になりません。

あ、598も私なんですが、ちょっと矛盾していますね（汗
正確には、以前は茗荷谷を主に使用していたんですが、
去年の暮れあたりから千石駅も利用することになり、
白山通りにはしゃれたお店もちらほらあって、最近では千石駅のほうが多く利用するようになりました。
三田線だと一回乗り換えなくちゃいけないんですが。

南向き一階が最初より3000万ほど
上がってるのよね

最初やったら買うのになぁ

Re.606
そんなに上がっているのですか？
確か最初は1億円強だったの思うので、今は1億3千万円超えということですか？

最初4階の値段が
1.2だったみたいなので
仮に1階が1.05としたら
今はそういうことになりますね

小日向二丁目の三井
借地70年だけど
もう少し待とうかな

そんなに上げてしまえるものなのですか？
もっと値動きすると言っても緩やかに動いていくものだと思いました。
相場みたいだ（汗）
そのマンションを買うにしても買い時というものを考えなくてはならなくなってきてしまっているのですか。
欲しい間取りの販売期にも関わってきますが。

>>595
ル・サンク小石川は
業者の間でも有名なマンションです。
http://bunkyo-life.com/2016/02/14/

茗荷谷駅からの途中に赤い旗が並んでいますよ。モリモトの物件、筑波大附属小の隣で。

物件価格が出ていたのですね、公式サイト
かなり強気だなと思いつつも…最近の茗荷谷の人気とこのデベならそうか…という感じもします

あまり物件価格を出すのは好まない契約者の方も多いのですが
大丈夫なのかなと少し思いました。

大々的に出すのも住友不動産にしては珍しい。

視野は広く持って、比較検討してからの方がよいね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/59...

>>612
住友は残りが少なくなってくると，打って変わって価格をドーンと載せますよ。

4LDKの残りはKg一戸になってしまったね。
HPにある「間取り」で見る限り、ごく最近までGとNも残されていたのに。
売り方が不透明だなぁ。

GNは一緒の時期に売れたんですかね？
販売していない住戸の間取りは載せていないでしょうし、
販売されていたことは確かかと。
特に不透明という程でもないように思いますが・・・。
値段を掲載しているという段階でしたので本当に住友不動産の戦略では最後ということなんでしょう。

615さんのおっしゃる通りだと思います。
公式HPにおける「物件概要」が3月14日に更新されるまでは、「間取り」ではG,N,Kgとも未販売住戸が残されているステータスでした。
3月14日になってHP上で「100平米超の住戸の案内始まる」と銘打ってkgが販売対象に加わったので「間取り」に目を向けたところ、G,Nとも急に未販売住戸がなくなっていました。
100平米超の住戸が販売に出されるとの記述は、ここ半年以上、「物件概要」には全く出ていませんでした。
「公式」には全く販売に出されることなく、いつの間にかなくなってしまったGとＮ。
この点をスミフさんはどう説明されるのでしょうかねぇ?

文京区北部の千石地域。多いとき1時間に15機も上空を通過していきます。
決められた飛行コースを何キロも外れて、しかも羽田空港の管制の誘導で。
静かな住宅地はもう5年以上、航空機騒音に曝されています。
http://www.geocities.jp/kokukisoon/

これは本当ですか？

>>618
小石川に住んでいる者です。たまに高い空に飛行機が見えることはありますが、騒音が気になったことはないです。感じ方は人それぞれだと思いますが。

この周辺では航空機の高度はすでに相当高いので騒音はないですよ。周辺の街のざわめきの方が余程大きいので聞こえません。
たまに市ヶ谷の防衛庁に離着陸するヘリの音は気になりますね。

618のリンク先ブログには、文京区上空をスカイツリーほどの低空でB777が飛んでいるとの記述ありますが、文京区でそんな低空を飛行する飛行機は見たことないです。東京西部には横田空域の壁もありますし、低空を飛行するのは考えにくいです。

>>618
現在の羽田空港離陸便の文京区上空通過を停止し、併せて、計画中の特別区通過コースに関して、文京区上空を通過する際における騒音対策と安全対策に万全を期するよう求める要望書
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/ikensho/271105_hikouki.html

>>621
各報道によると、新宿区では、午後3時から7時までの時間帯に、1時間当たり44機もの航空機（羽田着陸機）が高度915メートルを通過するとのことです。

>>622
「新宿区915m」で検索しましたが、それは現在の航路ではなく、将来変更可能性のある航路の話ですね。しかも新宿区西部を通る案のようです。ちなみにスカイツリーは高さ634mですね。最近の文京区マンションスレは一部の特別な住民運動の方が目立ちますね…。