THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

文京区は23区の中でもとりわけ新規事業が少なく、活気がないし、
そのうち台東区や江東区に負けたりして。

文京区は普通に子どもさんがいる家庭には人気があるみたいですけれどね。
文京区でも場所によるのかもしれませんが。
茗荷谷圏内だとけっこう人気の辺りじゃないのでしょうか。
通学区の小学校が、人気校ではないみたいですけれども。

そのファミリーによって求める物は違ってくると思います。
開発が活発なのが良いのか、
子どもの学習環境が良いの良いのか。

それぞれですね・・・。

棟内MRができました。入居も順調です。外観は公共施設みたいなデザインでパッと見が恰好よさそうに見えます。が実物を近くで見るとデザイン優先だけ？？？な感じでしょうか？見た目はいいですが住む人にはやさしくないなあ。

庭に鉄格子（駐車場）が見えてますが高級ですね。

入居が順調ってどういう意味ですか？もうすんでる人いるんですか？？
鍵の引き渡しのまだなはずですが、、

300は質問だけしといて、
回答に返事もなしとは、
なかなかですな。

売れてないってことでしょうか？

現地のモデルルームへ行かれた方、印象はいかがでしたか？実物を見た方が良いでしょうか？

4月から現地サロンに移転して現地も確認できるようになりましたね
重厚感があってなかなか良い感じです。私たちには敷居が高いけれど参考に行ってみたいなと。

こちらのマンションを契約された方ですが、持ち家からの住み替えが4割強だそうで
意外に感じましたが、持ち家は年数を経るに連れ管理が難しくなるからでしょうか。
管理やサービスが行き届いていればシニアになる程マンション暮らしの方が快適なのでしょうか。

「意外に感じた」と言うのが意外で…。
　持ち家から移ったのは、
　　①子供が巣立ち広さを持て余してきたこと
　　②掃除を含め管理が楽なこと
　　③旅行にも出易いこと
　等々、多々、理由があります。

>>332
持ち家からの住み替えと言ってもマンションからの住み替えもあるでしょ。

高齢者が多いと管理大変だよ・・・。
残り余生が少ないもんで大規模補修に消極的だし権利意識は高いし妙に頑固だし。
孤独死なんかでたら事故物件になるし。
行事のたびに体が悪いとかで断られるし。

そういう事もあるのですか。
大規模修繕に消極的といっても、とりあえずは修繕積立金を計画に則って集めているから、
その中でやっていけば。。。と思うんですが、そういう事ではないという事なんでしょうか。
さすがに一時金を集めたりするのは難しくなってきそうだけれど。

昨日たまたま通りかかかったけどまだ半分くらいしか人がすんでいる感じしなかったな
完売は10年後？

億ションだから買いたくてもなかなか・・・
何年か売れなかったらスミフさんでも値下げ交渉可能なんでしょうか？

なにも不動産が高い時に買わなくてもいいんじゃない？
もう少し待ってもいいと思うけど…。
高くなる時もあれば安くなる時も必ずあるわけだし。

不動産バブルの真っ最中に買うのはよっぽどなことなければ避けたほうがいいと普通の人は考える。賃貸で4-5年待つのは無理なの？

今ってバブルの時なんですか？
これからオリンピックに向けて土地も資材も人件費ももっと上がるって聞いたんですが・・・
どなたか本当のところを教えて下さい！

この物件も売り出した頃より今の方が、同じ間取りの価格が上がって来てますよね・・・

値上がりしてますよ。売り出しごとに。さすがに一度売り出したものは値上げしていないようですが。

そーなんだ・・・

そうなんですよ。
第3期で購入したのですが、最初はもう少し安かったようで。
まあ致し方ありません。
ともかくスミフは価格を下げることは一切なく、何年かかっても完売を目指すようです。
2,3週間前の「週刊ダイヤモンド」にも、そんな記事が掲載されてました。

情報ありがとうございます。
価格を下げることはなくても、まだ上がる可能性はあるのですよね・・・
都心の物件は少なくともオリンピックが終わるまでは価格が下がることはなさそうですね。

私もその記事読みました＞344さん

１期が一番安かったなんてことも多くあるという話も聞いたことがあります。
まあ、欲しいと思った時に動くのが一番なんでしょうね。
ディスカウントは少なくとも期待できないのですから。

344です。
スミフは少数派のようです。
ディベロッパーによっては、「新価格」と称して、在庫を値引き販売するところも結構あります。
特にリゾートマンションでは多くみられます。

オリンピックが終わる頃まで待てばニーズが減り、資材不足が減ったり人件費がおさえられて価格が下落する可能性もあるのでは？

あとはその頃に自分が欲しい間取りや立地の物件が出るかどうかなんですが・・・

今より下がってる保証もない。それまでの持ち出しも含めて考えれば、いま買いたい物件があるのなら買ってしまったほうが良いと思いますよ。

静かに落ち着いて暮らせそうで、とてもいいマンションだと思いますよ。
買いたい人はけっこういると思いますから、スミフも売り切ることに関しては心配していないでしょう。

棟にもよりますが全体の8割は入居してる印象です。あと買い換えが多いなどの情報から、シニア層が多いイメージ持たれてる方がいらっしゃるかもしれませんが、40歳前後の子育て世代の方がとても多い印象です。

それは安いほうの棟だからです。売れているのは全体の半分くらいですよ。
もともと賃貸派と持ち家で大体収支はとんとんとされていた。
今賃貸の値段は全然上がってないから普通に考えれば家を買うのはしばらく待つのが普通だと思う。特別場所とかが特に気に入ったなら話は別だけど。
2019年ごろから下がり始めて、2023-4年ころに買うのが理想じゃないかな？
デべとしては何としてもそれまでになるべくたくさん売りたいんだろうけれど…。

どうかなぁ
あのデベの連中が素直に売れない時代を受け入れるだろうか？

ブン屋を誘導し、金融屋を巻き込み、素人のカネを巻き上げる仕事は続けるんじゃないかな？

欲しいうちに買って、地面屋の作る風潮に乗って、損を少なく過ごすのも一つの買い方じゃないかな？

がら空きかは知らんけど、インペガーデン(駐車場)はがら空きだね。
あと、排水の取回し勾配が悪く駐車場全体の地べたが波打っている。
共用施設は誰も文句言わないから手抜きですかね。
ここまでの売れ行きは想定外だろうから、修繕費用負担の追加が心配です。

>>354
確かに見た感じは駐車場空いてますね。
しかし、我が家は駐車場２台希望しましたが希望者が多くて一台しか契約できませんでした。希望者が多くて今は一戸に1台ずつしか契約できないみたいですよ。

我が家も2台分を希望し、割り当てられたのは１台分だけでした。

ところでスミフは、完売までは少なくとも１年以上は要すると踏んでいます。
重要事項説明書のオリジナル版には「竣工後の内装工事期間は本物件竣工より約１年間を予定」との記述がありました。
（←竣工後販売物件が少なからずあることを前提にしたもの）。
しかし、販売開始時には当該記述が削除され、かなりの期間に及んで販売活動が継続されることが想定されています。

外から見た限りでは、存在感あって高級な感じですね。東大側は緑とみるか、欝蒼と感じるかは自分と妻とで分かれました。

一世帯で2台持ちするには、完売してから駐車場に十分な空きがあり、組合で確認してからなので、何年先になることやら。

完成した後に余っていれば、２台めも認めてもらえんるんじゃないんですか？

この先の新規住戸販売のためにスミフが半分程度の台数にあたる駐車区画を抱えてますよ。

車２台分の駐車場なんて羨ましい限りです・・・

ここの物件、販売期ごとに価格が上がって・・・同じ間取りでも１０００万以上上がってますね。一度出した物件でも売れていなかったものは値上げして再度販売しているようです。デベの強気が感じられます。どこまで上げるんでしょうか。儲けられるだけ儲けるという姿勢が見え見えです。ビジネス社会では仕方ないのでしょうか。

２台分の駐車場ですか。

同じ間取りでそんなに上がったりもしているのですか？よくわからないのですが…
皆さん、結構ネう土器を見られていたりされているのですね

余りに上がってしまうと、買いたいと思ってしまう人が減ってしまうのではないかと老婆心ながら思ってしまいますが。

駅から遠いし、植物園の横。
中は暗いし、ガーデンないです。
駐車場が真ん中に、屋根ないのと機械式
90で14800とか・・・高いな

ぜんぜん茗荷谷じゃないけど、ご近所にグローリオ茗荷谷ができるよ。
まわし者ではありません。
茗荷谷と呼べるのは小石川、小日向、大塚だけにして欲しい。

363さん

　植物園の横だから私は購入しました。
　樹木の緑と新鮮な空気は何物にも代えられません。
　14800は100平米以上のもので、90なら最高12080だと思いますよ。
　勿論、それでも安くはありませんが…。

約９０平米で、今は１．４８億円とのことでした。

値上げしているとのことでした・・・

366さん

　本当ですか？
　第5期の販売に関し、HP上では「販売価格未定」となっていますが、文京区や豊島区で配られているチラシでは、90平米で1.1080億円（多分2階住居）となっています。4階で当初1.208億円でした。1.48億円はいくらなんでも信じられない。

３６７さん、良い時に購入されましたね。
今は９０平米のカスタムオーダーは１.48台、１００平米以上の物件はすでに1.8に近い1.7台のようです。販売価格未定となっているのは、販売期ごとに値を上げて行くからでしょう。
誰が何を根拠にここまで値を上げて行くのか・・・

366です。
了解しました。
「竣工後販売」とされていたカスタムオーダー分で、ボタニカルもしくはアバンダントコートの4階ですね。
そうであれば（高過ぎるとは思いますが）一応得心がいきます。

369 を記したのは（366ではなく）367でした。
366さん、すみませんでした。

はじめから、竣工後に販売するものが半分ぐらいあると、聞きました。
そして、この４月から、価格を上げると聞きました。全体的にマンション価格が上がってますから、それに合わせるんだろうと。
駐車場、はじめは「ここに駐車場でどうなんだろう…」と思いましたが、広場の役目も果たしているのか、風の通りが抜群にいいです。

広場だったらよかったのに。

>>371
まさに住めば都ってやつですね。
恥ずかしすぎるマンション名も、慣れれば顔を赤らめずに書けるようになることでしょう。

環境は、とにかくすごくいいです。
静かですし、
この時期は、窓を開けていると、新緑の香りが風にのってきます。
駅からも、それほど離れている感じはしません。
なにより、パチンコ屋のようなお店が一切ないのが、この地域のいいところですね。

何もなさすぎるところが問題

ディアナの丸山町が始動しましたね。
まわし者ではございません。

>>376
あそことは立地が違うでしょ

建設中のモリモトのマンション、相変わらず周りは黄色い旗が林立。
大丈夫？

モリモトのマンションてどこですか？

千石３丁目おとめ湯跡地
豊島区宮坂(大塚1丁目)の坂途中もモリモト。

おとめ湯跡地がディアナ千石丸山町というわけ。

>>378
おとめ湯って跡地にマンション？黄色い旗？知りませんでした。

グーグルストリートで見てみたら、周辺もマンションじゃん。なんで反対されてるのか理解できないｗ

どうしてここでモリモトのマンションが取り上げられるのか、不思議？

間取りはみんな同じで値段だけ高い団地みたいですね。

うなぎの寝床で田の字だけど団地は言い過ぎでしょう。
外観は立派。

>>385
間取りとか住み心地は皆さんどう感じていらっしゃるんでしょうか？

>>386
静かな(周りに何もなさすぎるともいう)環境が気に入っています。
価格も間取りも納得して購入しているので特に不満はありません。
たとえどんな家でも住めば都になっちゃいますかね。

小石川四丁目にモリモト物件、建て壊し中。
来年秋には完成予定。
駅から遠いけれど、静かなのでここの検討者にはうってつけでは。
まわし者ではありません。
文京区を知り尽くしたあんちゃんです。

即日完売した小日向１丁目の「シティハウス文京小日向」の直ぐそば、三菱レジ「小日向１丁目計画」（３１戸）は
２階部分が立ちあがっています。
でもいまだ係争中なので販売開始できないようです？

そして小日向２丁目には三井レジの「小日向２丁目計画」（敷地約４２００㎡６６戸）が勃発しました！
こちらは一種低層の小日向としては現在の所最大規模ですが、住民対策会社の「ラン」が仕切っているせいか？
紛争の予兆は今の所ないようです。
三菱より茗荷谷に近いし、坂も緩いです。

公式ホームページのインフォメーションに
現地モデルルームが平日土日祝日問わず大変混雑しているので
アポなしで来場しても案内ができないと書かれておりますが、
どなたかアポなしで見学できた方はいらっしゃいませんか？
やはり平日も予約必須なのでしょうか。

シティハウス文京小日向は、セールスプレッシャー強く、苦戦していた印象

ここの物件は、家族や静かに暮らしたい方向けの物件に思えます。
住み心地も良さそうなので、気になっている方も多そうです。

値段あげながら売ってくれると周りで売っている業者としては大変助かりますね。

なんでそんなに強気なんですかねぇ
何年間販売を続ける気なのでしょう

売り始めた当初は高すぎと思ったけど
まわりの相場が上がってるからこんなもんなのかなとも思えてきた。

ご近所の方なら平日にフラフラっとアポなしで行くのは良いと思いますが、
少し距離のある人とか、わざわざ休みを取って見学しに行くのでしたら
予約をしていった方が確実に、じっくりとみられるのではないでしょうか？
分からない事もすぐ聞けますし。

内幸町からここに引っ越してきて3か月、昼夜を問わず静かな生活にとても満足している。緑が多い高台で、しかも風通しがよい間取りだから、まだ一度もエアコンは使っていない。大きなスーパーはないが、住宅地なので肉屋、魚屋、八百屋もあり、日常の生鮮食料品の調達も一応合格レベル。仕事で深夜の帰りでも、住宅地内の道は明るくお巡りさんの巡回も多いので安心している。また、近所には大学が多く、週末の社会人講座へ自転車で容易に参加できるのも楽しく、流石文京区である。

難点は茗荷谷方面の坂である。新幹線はdoor-to-doorで30分で乗れるし、緑が多い坂は仕事帰りに癒されるし、毎日の通勤で健康維持もできるしとpositiveに考えれば良いが、荷物が多い場合はやはり辛い。茗荷谷方面へ休日買出しに行く時は電動自転車が必須である。まあ、この点を差し引いてもこのマンションは買って正解だったと思う。

割高感はあるけれど、今時、かなり贅沢な立地。
高台の頂を前面にだしているだけあって開放感があるし（その分、坂はあるが、それほどの急坂ではない）
なにより、静か。
風の通りもいい。

蓼食う虫も、、、といいますから
ここに満足しているならいいんじゃないですか？
買い物不便だし、活気ないし、交通も不便だし…。

活気と静けさと住宅地としての高級感3つそろって初めて住みたい土地になる感じなんだけどあまりそういうの考えないのかな。

401さんの住みたい場所はどこですか？
参考までに。

というか、そんなに不便かな？ここ。
二駅利用できるし、スーパーは徒歩５分圏内に数軒ある。
坂を下りると確かにごちゃっとした印象だが、
坂上は、見栄えのいい住宅街だと思うんだが。

雰囲気はいいけど低層はやはりちょっと惜しい感じ。坂下も建物があり抜けないし、植物園側も道が狭い。売り出しの時期位の価格ならなあ・・・

風通しが良くてエアコン不要な環境はいいですね。
エアコンによる冷えが苦手なのでできるだけ自然の風で
生活したいと考えております。
買い物環境は不便とおっしゃる方、逆に数軒あると
おっしゃる方がいらっしゃいますが、
周りに大きなスーパーがないという意味でしょうか。

ミニスーパーが２件とカオスなスーパーが１件、５分以内にあります。
自転車５分の大型店（ライフ大塚）が近くにあるし、それほど困らないと思うけど。

ライフは坂と交差点があるから徒歩だと片道15分はかかるからなぁ。
自転車だと微妙な雰囲気の千川通り漕いで行かなきゃいけないし。

地下買った人は本当に悲惨そう。
住友はこれほど日陰になること、歩道からの視線が近いことを説明していたんだろうか？
あそこの部分は本当に価格に見合っていない気がする。

植物園ビューをうたって買ったらって感じでしょうか

植物園ビューとは云いますが、植物園の外周どの面も鬱蒼としていて雑木林みたいです。
南側、西側は塀が改修されるので幾分ましですが、この建物側の東面は今にも倒れそうな塀です。
電柱も邪魔だし眺め悪いですよ。

植物園はとても素晴らしいです。晴れた日は園内の売店付近や池のあたりでまったり過ごすのが幸せでしょうね。

同じ半地下部屋なら、西側のなんちゃらコートのほうが開放感あるかも。
道路も広いし。
ちなみに、植物園の塀は、北側をのぞいて、他は改修の予定があるとか。
今は南側を改修中ですが、インペリアル側の塀も、何年後かにはきれにいなっているんじゃ？
とはいえ、今のレトロな感じも嫌いではない。
味があって好き。

お隣のNTT社宅もフルリノベの真っ最中だし、
今後は周囲もきれいになるんじゃないだろうか。

今の感じも悪くないとは思いますが、
建物自体の事を考えて、今後ちょいちょい修繕があちこちで入っていくのだろうという予測はたちます。
明るいイメージなるのも悪くはないんじゃないかな。

植物園は純粋に良いです。
散歩がてら行くのも良いと思いますよ。

植物園入口までは800mぐらいでしたっけ？

エントランスを出て右側、スカイツリーが結構大きく見えることを最近、発見。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571587/res/320-329

豊洲のような綺麗な街を、坪300で買えるわけですから、ここを高値で買うのはどうなんだろ？

由緒のある山の手の住宅地と、最近出来た湾岸の街なので好みが別れると思います。どちらの街が良いかは別として、この物件の坪４００万が高い点は同意します。

景観が綺麗かどうかは主観に依るものなので論点にすると不毛ですが、開放感とか新しさなら豊洲なのでしょうね。
この街というか文京区の良さを綺麗さで計る方いないと思いますよ。散策し甲斐のある素晴らしい街です。

文京区というと、お受験ママのイメージですが、やはり目標は、最低でも、早慶「より」上ということなんですかね。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/43709#

日本の大学のせいなのか、社会のせいなのか、お受験言う割には、レベルが低いのは何故なんだろう？世間では垂涎の早慶ですら、実際はイタイ大学にすぎないなんて。。。

植物園入口まではgooglemapでは1.0－1.1kmですね。
周りに住むものとしては
坪単価をもっと住友が上げてくれるとよいのですが…。
貴重な物件なんでしょう？

ところでここは何故マンション名にlimitedって入ってるのでしょう？期間限定で借地かと思いました。