ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ　Part.3

>>4274 ご近所さん

イリカイは、上がりきった感もあり、部屋数が多いこと、最近売り出し件数が多く、成約までの日数も長くなって来ていること、ワイキキの中心から離れていて、不動産半径の法則では不利に働くことを考慮すると、キャピタルゲインをねらうには、少しリスクがあるかも知れません

あくまで、個人の感想です。

>>4275 瀬底２Bed３泊オーナーさん

瀬底　意外とポイント単価悪く無いですね。
あとは購入価格ですが、ベガスブルバード2BRプラチナ(リセールのみ販売中)は手数料込みで10,000ドルとして、
10,000ドル?11,200ポイント=89セント=135円ですね。

瀬底3泊って購入価格いくらぐらいするんですか？

ワイキキ唯一のオンザビーチ物件、ワイキキショアは完全に過大評価ですね。
地政学リスク、プールが無い、外廊下、オーシャンフロントは各階２戸のみ等々考慮すると、バケレン物件としては、収益が期待できません。

辛うじてオーシャンフロントと呼べる希少物件、イリカイ、ワイキキショア、ワイキキビーチタワーの中では、ロケーション、アメニティ、広さ、眺望、直近の売買相場等々総合的にビーチタワーが気になります。フィーシンプルに限りますが。

HGVCラグーンタワーのOFが購入可能なコンドなら、相場は3ミリオンドル前後でしょうか？
タイムシェアの管理費って、所有コンドの4倍から5倍なので、現実的では無いですが。

最近、ラグーンのOFが1週25000ドル程度で取引されているので、52週分買っても1.3ミリオンドル=2億円。安いなー。
ヒルトンの管理を抜けて、自分でバケレン出来るなら、超格安物件ですね。
まあ、トランプ、リッツが本来の価値よりずっと安く取引されているのと同じで、ホテルプールで、管理をお願いしないといけないと、資産価値の担保は絶望的なんで、皮算用ですが。

>>4277 ご近所さん
>>4279 初心者

イリカイは数年前の21階から24階と2階が売り出された時に購入トライしましたが、価格が低かったので買えませんでした。その時から比べても今では結構高くなってしまったのもありますし、今ではリスクのある物件になってしまったんですね。

ワイキキショアは確かに異常に高いですよね。ビーチタワーも良いのですが、なにせ高い。私くらいのレベルでは、数年前に出てたパシフィックモナーク　1BED　＄420000　17階くらいだったと思いますが、その辺のを買っておいた方が良かったんでしょうかね。

>>4280 ご近所さん

>>イリカイは数年前の21階から24階と2階が売り出された時に購入トライしましたが、価格が低かったので買えませんでした

買えなくて良かったですね。これらのフロアのみイリカイのホテルを通してのみが貸出可能なユニットで、自分でプロパティマネージャーを雇って、自分好みの無い層に変更、自由な料金設定で貸し出しができないユニットです。

つまり、おのずと利回りが下がってしまい、キャッシュフロー収益が望めないので、事情を知っている投資家は手を出さない不人気物件です。
数年前の発売当初は家賃保証制度があったため、利回りが確定しやすいこと、税務上。短期で償却費用を経費計上できることから節税スキームの一つとして、日本の富裕層に人気だったのですが、コロナ禍で家賃保証制度が廃止となってしまいました。更には日本の税法でも個人名義での短期償却の経費計上ができなくなったことから、人気が落ちてしまっています。
事実、現在のリスティングの大半が。２階、21-24階のホテルプール専用物件で、他の階の物件より割安な価格付けがされていますが、おすすめできません。

イリカイの特定階に加えて、旧トランプタワー。リッツカールトンレジデンス、いずれも貸し出し方法に自由度が無い、ホテルプール専用の物件ですが、築年数が若い割に、平米当たりの単価が他のホテルコンドに比べて割安なのに気付く筈です。
住むなら安くて最高なんですが、インカム。キャピタルゲインを望む投資には向かない物件です。

>>4280 ご近所さん

>>数年前に出てたパシフィックモナーク　1BED　＄420000　17階くらいだったと思いますが、その辺のを買っておいた方が良かったんでしょうかね。

そうですね、パシフィックモナークは、とにかく全てお任せしたい人向けのホテルプール。高利回りを狙い自分でリフォーム業者、プロパティマネージャーを探し出せる人、どちらも選択可能で、とにかく立地がいいのでお勧めです。
高額物件となるビーチタワーより購入へのハードルが低い上、利回りは上となるでしょう。

売り出し件数が少なく、売り出しが出てもすぐに成約してしまうので、エージェントさんに売り出しが出次第、すぐ連絡してもらうよう頼んでおいた方がいいかも知れません。
１BRの方が利回りはいい傾向にありますが、まだ手の届く価格のスタジオでも、ベッドを３から４台設置するレイアウトが可能なので、高利回りが期待できますよ。
HGVC　Kahaku側はビーチの眺望が無くなってしまう可能性が高いので、注意しましょう。

>>4278 初心者さん

>瀬底3泊って購入価格いくらぐらいするんですか？

そこですよね
やはり瀬底はお高いです

約2年前の直販価格が、２XP(16,800p)12M\、2BX(13,400p)10M、2BP(11,520p)8Mという感じでした
リセールで三分の一売り出しと想定した際の、１ｐあたり管理費と物件価格の関係は以下の通りです

ブルバード 2BD 11,200p $1,304.60 (0.12($/p)) $10K　 (0.89($/p))
瀬底（3泊）2BP 11,520p \183,329 (15.9(\/p)) \2,5M (217.0(\/p))
瀬底（3泊）2BX 13,440p \183,329 (13.6(\/p)) \3,3M (245.5(\/p))
瀬底（3泊）2XP 16,800p \183,329 (10.9(\/p)) \4.0M (238.1(\/p))

瀬底で1番お安い2BPでも、ブルバードとでは物件価格に百万円程度の差が出てしまいます
よって、金銭面ではブルバードがバランス良しかと思います
（私は、主にハワイ物件の管理費上昇率と為替の観点から瀬底に移りましたが）

なるほど、為替変動リスクを考慮すると、瀬底アップグレードという選択肢が出てくるわけですね。

もし、リセールで11520ポイントが、2百万円くらいで出たら(ごめんなさい、あくまで仮定で)、ブルバードと遜色ない物件になりますね。
ハワイ物件の管理費上昇が異常なので、本当に悩ましいところです。

>>4285 初心者さん

本当に悩ましいですね
ホームウィーク予約が必要などの制約がない限り、ハワイ（特にオアフ）の物件は手を出しにくいところです

国内については、瀬底の他、小田原もありますから、そちらも検討されるとよいかもしれませんね

>>4281 匿名さん

イリカイは買えなかったのが逆に良かったんですね。
パシフィックモナークも改めて見てみましたが、スタジオで＄545000～となっており、1BEDだと日本円で1憶超えるくらいの金額になっているんですね。
以前の売値を知っている立場で、もちろんそんな金額を払えるだけの持ち合わせもない私は、ただの傍観者となるしかないのですね。

>>4281 匿名さん

ワイキキサンセット23階海側の1BEDがLHですが＄160000で売りに出ています。このくらいの金額ならば検討できるのですが、やはりLHはリスク高いでしょうか？
サンセットは比較的利回りが良いと聞きますが、LHは数も少ないからかあまり情報を耳にしません。

>>4288 ご近所さん

ワイキキサンセットは、バケレン物件としては悪くないと思います。
ご質問のリースホールド物件ですが、サンセットはリース契約は2036年までと短く、
現在土地所有権の購入もできませんので、基本的には12年後に退去して、地主に物件を返却しなければいけません。

リース完了までの間に土地所有権の購入が可能となる可能性もありますが、その保証も無く、又例え買えたとしても所有権の購入可能価格も未知数なので、リスクしか無いと思います。
自分にとっては検討対象外です。

カハラアパートメントのリース完了直前のタイミングでは、オーシャンフロントの素晴らしい部屋が、信じられないくらいの格安価格で取引されていたのを思い出します。

地主の将来の所有権売却のタイミング、価格について、確証のある情報でも無い限り、
安いからと言って、LHの購入を勧めてくるような、売買手数料だけが目的のエージェントでしたら、すぐに縁を切りましょう。

>>4289 匿名さん

リース物件はリスクしかないですよね。
LH物件を安いという理由で勧めてくる仲介業者はこれまで会ったことはありませんが、注意します。

コンドをドンと買うような大きな資金がないので、やはりタイムシェアで良いか。となりますね。
2026年にはカハクも建ちますし、オーランドなども行ってみたいですし、円安で管理費の負担はかなり重たいですが、ホテルに泊まるとなるとこれもまた高いので、タイムシェアを所有している（所有＆維持できている）今を楽しみたいと思います。

>>4290 ご近所さん

本来は、レバレッジの効くローンでの購入の方が、オススメなのですが。

頭金35%が準備出来れば、35年までのローンでの購入が可能なので、アイランドコロニーであれば、12万ドル程度の頭金で始められますね。
購入費用37万ドルに水回りも含めたフルリフォームで10万ドルで計47万ドル
バケレン家賃収入が、年間5万5千ドルとすると、表面利回り12%。
実際には、プロパティマネージャーへの手数料20%、コンド管理費、保険料、固定資産税等、諸費用が発生しますので、月々の収支はローンの支払い後、若干のプラスくらいですね。
キャッシュフローがプラスであれば、テナントさんにローンを返して貰って、最終的には手出し無しで自分の所有物件になるので、魅力です。もちろん、インフレ、デフレ、リセッション、自然災害等々のリスクは織り込む必要ありますが。日本人にとっては円安、高金利のダブルパンチですし。

自分は1BRか2BRのボロ物件を探してます。

>>4290 ご近所さん

なるほど、あくまで比較論となりますが、16万ドルのタイムシェア正規物件の購入との比較となると、LHのサンセットですね。

サンセット購入後にリフォームして初期費用合計26万ドル。
1BRの平均賃料　$250／泊、稼働率　80% と仮定すると、
年間家賃収入が、$73,000なので、表面利回りは28%となります。
諸経費、税引き後の実質収入が50%として試算すると、手取り$36,500。
36500?260000=14%
実質利回りは14%となり、一見申し分ないのですが、ハワイ物件の魅力である資産価値の担保、売却時のキャピタルゲインを狙えないことを考えると、魅力半減です。

ただ、12年間、月々手取りで2000ドル以上のプラス収支が望めるので、
12年後にタイムシェアの価値が、ほぼゼロになってしまうと仮定、比較すると、
サンセットLH圧勝ですね。

質問です。
瀬底を購入した場合
その後の名義追加や万が一名義人全て亡くなって相続が発生した時は日本の不動産として扱えますか？
ハワイ物件の説明のみ説明会では聞いたのですが
相続や名義変更が海外なので高額で手続きも大変とのことで共有名義を勧められているのですが
だったら日本の物件を購入した方が良いじゃないかと思いまして購入を保留中です。

沖縄の物件だから当然そうなんだろうなと思いつつ
法律に詳しくないのでご購入者様からご回答を頂けるとありがたいなあと思い質問です。

>>4293 購入検討中さん

　瀬底オーナーです。　瀬底は日本の物件なので法律は日本の法律に従います。　アメリカの物件では、最大4名まで共有出来ますが、瀬底はヒルトンの制約で登記名義は1名に限られますので、ご自宅などと同様に相続する形です。
　まだ、登記簿見てないんでどういう内容なのか僕も届くのを楽しみにしてます。

>>4284 瀬底２Bed３泊オーナーさん

ブルバード2BDの $1,304.60 は、年会費($245)を含んだ価格ですので、同じ条件でで比較するのであれば、

ブルバード 2BD 11,200p $1,059.60 (0.095($/p)) $10K　 (0.89($/p))
だと思います。

瀬底の管理費の安い3泊 16,800p のリセール物件は、eResort で 400万円で売り出されていました。
https://e-resort.jp/propertydomestic/

>>4295 購入経験者さん

ご指摘ありがとうございます
その通りですね、年会費を差し引くのを漏らしておりました

物件情報もありがとうございます
参考になりました

>>4295 購入経験者さん

瀬底とホノルル物件の違いは、やはり立地でしょう。
まだまだ開発余地のある瀬底、新規に開発する余地の無いハワイアンビレッジ。
管理費効率の悪さは、この辺りから来るのでしょうね。

クラブ予約前提で、ポイント管理非効率を考えたら、為替リスクを考慮しても、
瀬底では無く、ブルバードに軍配が上がってしまいます。
所有することの満足感、正規物件を購入できる資金力の証明等々、
満足度のポイントは各自違いますので、有効活用して楽しむことに集中しましょう。

>>4294 ヒルトンのタイムシェアさん
ご返信ありがとうございます。
相続についてが一番気になっていたので分かりやすくご回答いただけて助かりました！


日本の法律で扱えるのは良いですね。
海外物件だと実際相続になると100万以上
生前に子供の名義に書き換えるのにも数十万
いずれは相続せずに売却した方が良いのかと思ってましたが
日本の物件なら相続して代々所有するのも現実的になってきますね
前向きに検討してみようと思います！

瀬底は名義1人しか出来ないのですか
夫婦のどちらかしかオーナー登録出来ないのはちょっと不便だなぁ

>>4299 名無しさん
不動産登記は１名なんですが、登記はされないものの所有者と同様の権利を持つ者を３名登録できるので実害はありません。
　アメリカの相続は、４人が名義人の場合、行きている者が自動的に相続する様ですが、日本の場合は登記の変更が伴うので１名のみに制限している様です。
　なので、家族４人でオープンシーズン予約を利用することはできる様です。
自分は子供がいない夫婦なので、実際にはヒルトンに確認なさることをお勧めします。

>>4298 購入検討中さん
　僕は、もともとラスベガスのヒルトンと、ハワイとフロリダのディズニーのタイムシェアを持っていまして、子供がいない夫婦なので家内が1人残った時に処理が面倒なので、家内から日本の物件に変えてと言われちゃいました。w
　因みにアメリカの物件の、名義変更だけなら数百ドルでできますよ。
以前リセール買った時に、名義変更は400ドルでした。

以下、HGVC所有物件の無償返却に関する説明です。Google翻訳で確認してみて下さい。

As of 12/28/2023
The contact email for HGVC deed back is pfoliosvc@hgvc.com.
No additional fees as of 12/28/2023
May take 90-120 days to process the deed back.
HOA VOLUNTARY SURRENDER
PROGRAM TERMS AND CONDITIONS
Other terms and conditions to the Voluntary Surrender Agreement (“Agreement”):
1. Property Maintenance and Expenses (Homeowner’s Association Assessments).
If all the terms and conditions of this Agreement are met, you will be released from all remaining property maintenance and expenses (“HOA Fees”) associated with your vacation ownership interest upon the successful conveyance of your vacation ownership interest back to us.
2. Satisfaction and Release of Liability (HOA Liens).
If all the terms and conditions of this Agreement are met and, upon conveyance of your vacation ownership interest to us by Warranty Deed (or the equivalent in the state where your vacation ownership interest is located), we will release any liens held by Hilton encumbering the vacation ownership interest. Upon recording the required lien release(s), as any Homeowner’s Association lien(s) for delinquent assessments (if applicable) will be satisfied, which will result in Hilton (and/or its affiliates) foregoing all rights to pursue a deficiency judgment.
3. Foreclosure Sale Suspension ? only applicable to owners already in foreclosure.
We will suspend any foreclosure sale date until the conveyance of your Property has been completed, provided you return a validly executed and recordable deed and continue to abide by the terms and conditions of this Agreement. If any of the terms and conditions of this agreement are not met within 45 days as of the date of this agreement, we may initiate or continue the foreclosure process as permitted by the mortgage documents, recorded liens and/or governing association documents.
4. Termination of This Agreement.
We may terminate this Agreement at any time if:
a. Your financial situation improves significantly, you qualify for loan modification, you bring the account current or you pay off the obligations associated with the account (mortgage, association assessments, and/or other fees) in full.
b. You fail to act in good faith with the Agreement.
c. A significant change occurs to the property condition or value.
d. There is evidence of fraud or misrepresentation.
e. You file for bankruptcy and the Bankruptcy Court declines to approve the agreement.
f. Litigation is initiated or threatened that could affect title to the property or interfere with a valid conveyance.
5. Settlement of a Debt.
The proposed transaction represents our attempt to reach a settlement of your account, which may be associated with delinquent obligations (such as a delinquent mortgage or Homeowner’s Association assessments). You are choosing to enter into this Agreement even though there is no guarantee that the transaction will be successful. In the event this transaction is unsuccessful, we may exercise our remedies under the mortgage or governing association documents, including foreclosure. In consideration for Hilton’s willingness to accept the return of the Vacation Ownership Interest (VOI), you agree to release Hilton from and against any and all present or future claims and/or disputes that you may assert or may have asserted against Hilton of any nature whatsoever, known or unknown and immediately withdraw any such complaints made against the Indemnified Parties with any local, state, or federal agency, and cancel any credit card dispute or investigations it may have opened in connection with the Contract.
6. Credit Reporting Considerations
We cannot provide opinions or assumptions as to the impact to the borrower’s credit score, nor do we have control over, or responsibility for, the impact on the borrower’s credit score.
7. Membership Benefits.
Benefits associated with the above contract and HGVClub Membership shall automatically terminate once you no longer own a vacation ownership interest at an affiliated resort. Once HGVClub Membership is terminated, benefits and privileges of HGVClub Membership automatically and immediately cease. For instance, any unused Bonus Points or any Hilton Honors privileges granted solely in connection with HGVClub Membership shall automatically expire. Furthermore, reservations are subject to cancellation upon termination of the HGVClub Membership.
8. No Refund.
Owner understands and agrees that no refund of any amounts paid by the owner in connection with the VOI will be due or payable to Owner or any third party. Additionally, any chargeback attempts on credit card or debit card payment(s) previously made in connection with the VOI may be deemed as a failure to act in good faith by the owner and result in termination of this agreement.

国内リゾート（小田原と瀬底）の最低宿泊日数が、いつの間にか３泊から２泊へと変更されたのですね
有難いことではありますが

グランドワイキキアンの1DD隔年が500ドルとかで出てる。。売却手数料はその何倍かかるのだろう？
なかなかここまでエグいシステムは公には少ないのではないでしょうか！！

>>4304 名無しさん
グランドワイキキアン　1DD
何処に掲載されてますでしょうか？
興味あります！

どこに出てるとか聞く人 冗談でしょ。
クランドワイキキアン リセールと
検索してみるだけですよ。(真面目か！)
タイムシェアハワイさんとかの話でしょう。
この商品は、すごい価値ですな

>>4306 マンコミュファンさん
たしかに！検索したら一発でした。

何社かでてきました！
ありがとうございます！

はじめまして、今年オーナーになったばかりの初心者です。
初歩的な質問かもしれませんが、調べてもわからなかったので教えていただけないでしょうか。

クラブ予約でワイキキアンの予約を取っていたのですが、希望日にラグーンタワーの予約が空いてたので予約を変更しようとしたところ、アプリからやってもスマホブラウザからやっても「空室なし」の表示が出てしまい予約の変更ができません。
手続き中に部屋が埋まってしまったのかと思って新規予約のページから日程検索をすると、該当日は空室と出てきます。
前にこちらでワイキキアン→アイランダーのように予約開始日が違うリゾートはオンラインで予約の変更ができないと見ましたが、ワイキキアン→ラグーンタワーは同じ予約開始日なのでできるはずだと思ったのですが違うのでしょうか？
MAX会員ではなく、2つ予約を取ると手数料（＋キャンセルプロテクションも付けています）が二重でかかってしまうので、ラグーンタワーを新規予約を取ってワイキキアンをキャンセルというのも躊躇しています。

そうゆうことはよくあります。ネットで変更できない時は電話で変更してもらうか、ネットで変更しちゃってから電話でその内容を伝えれば手数料を返してくれます。
わからないことは電話で聞いたら丁寧に教えてくれますよ。

>>4309 評判気になるさん

教えてくださってありがとうございます！
それでは希望日を新規予約を取り、取ってあった予約は電話でキャンセル・返金をお願いすることにします。

説明会行ってきたけど、やっぱりカ・ハク欲しいなぁ・・・
と言っても買う金がないのだけども。

カ・ハクのラウンジと大浴場は、カ・ハクのオーナーしか使えないんですって！
ポイントでカ・ハクに泊まろうと思ったけど全然意味ないね

確かに

>>4311 職人さん
ハワイに行って大浴場いきたいですか？
私の住んでいるマンションにもスカイ温泉がありますが一度も行ったことない。。。
それに中国人とかもいるわけだし入りたいとも思わないですね。
おむつして子供を温泉にいれるぐらいですからね。

>>4308 初心者オーナーさん

アプリだと時間の誤差が生じるので
最後まで画面進めないと確実に空いてるかわからないですよ？

>>4311 職人さん

大浴場の権利に１千万ですか。APAホテルはどうですか？
別府でも、箱根でも、一泊5、６万からで、部屋付き露天良いところ沢山ありますよ。
自己顕示欲が、お強いのであれば、エクシブの箱根離宮でも購入された方が、満足度は高いのでは？

>>4315 匿名さん

それにお湯とかも定期的に変えないといけないし温泉で大腸菌がウヨウヨいたら気持ち悪くて入りたくない。。。

そんなこと言ったらジャグジーなんて誰も入れないんじゃ・・・
温泉と言っても暖かめのジャグジーというイメージなんだけど、誰か話聞いた人いないの？

>>4315 匿名さん
ビアラもあるよ～

>>4317 ご近所さん

自分はプールにもジャグジーにも入らないかな。
温泉なら温度的に菌が沸く良い温度じゃないかな？

塩素たっぷりで消毒しているから、大丈夫でしょう。
オーナーのみ、温泉では無い大浴場の利用が可能というマーケティングが、
購入検討者に刺さるという事実に驚きました。
抗菌効果のある掛け流しの温泉ならまだしも、ハワイに来てまで、
循環式の大浴場を利用したいというニーズがあるのですね。

大浴場があるから各部屋にはシャワーしかないとの情報もあり

>>4320 職人さん
ハイターたっぷりですね?

>>4320 職人さん

少し話がそれますが、先日ハワイの説明会でカハクのプレゼンを受けた時に大浴場の水質は質問しませんでしたが、水着を着るのか裸なのか質問したら、まだそこは決まっていないとの事でした。
アメリカの方もいるので、何か浴室専用の服？を着る可能性もあるとか…
やっぱり日本の大浴場とはちがいますね。

>>4324 さん

恐らく水着着用だと思います。同じ様に大浴場のあるスカイも水着だったはず

遅ればせながら、「カ・ハク」の販売説明会に参加してきました

従来、日本物件から海外物件へのアップグレードは認められていませんでしたので、(国内物件保有者は)新規に追加購入となるので厳しいなと考えながら説明を受け始めましたが、現在は可能になったそうです（円を米ドルに換算して充当）
とは言え、差額が最低$25,000-以上というハードルやポイントあたり管理費も割高になるので、早々に白旗をあげました

みなさんが気にされている大浴場の質問をしたところ、日本人を意識して和式（男女別・裸で入浴）とのことでした

なお、来年度から販売開始となる京都物件は、「ヒルトンクラブ」扱いではないと伺いました(新築ではないので)
であれば、「瀬底」や「カ・ハク」よりは割安であることを期待したいですね
「ヒルトンクラブ(小田原や瀬底など)」からのアップグレードは、ホテルポイント32倍が16倍に下がるので判断難しいかもしれませんが。。。

>なお、来年度から販売開始となる京都物件は、「ヒルトンクラブ」扱いではないと伺いました(新築ではないので)

情報提供ありがとうございます。
でも、「えっ、マジ」という感じです。
おっしゃる通り「ヒルトンクラブ」でないとオナーズ変換が16倍なので、京都がホームという理由だけで瀬底や小田原のオーナーからアップグレードを募るのは難しそうですね。
そうなると、ハワイの売るに売れない物件を持つオーナーに対して日本物件への乗り換えを提案するんでしょうか。

少し気になるのは、小田原はヒルトンクラブですが、確か小田原も新築ではない既存のコテージをヒルトンタイムシェア用に修繕した物件であると記憶しています。その辺どうなんでしょうね。今度、販売説明会に行く機会があったら確認してみたいと思います。

時々気になりますが
他の方もおっしゃってるように売るに売れないってワード…今は楽しんでますが将来不要になってお荷物になったとき破格の安さならヒルトンは買い取ってくれるでしょうか？

>>4328 オーナーさん
買い取ってくれません。
タダ同然の物件がリセール市場で散見されるのは、その為です。

>>4329 匿名さん

タイムシェアハワイさんのリスティングを見ると、諸費用を控除した時点でマイナスになってしまうような案件が多いですね。
せめてヒルトンが0で引き取ってくれれば、売主がマイナスになるような価格で売り出すことはないはずですから。

とくにコスパの悪い案件、例えば「管理費高めで低グレードのゴールドシーズン」の売却はかなり困難なようですね。
無償譲渡の支援サイトでも上記のような案件は引き取り手を見つけるのは難しいようです。

>>4327 購入経験者さん

コメントありがとうございます
確かに「小田原」も新築物件ではありませんので、そこだけ捉えると整合性取れなくなってしまいますね
説明会の時には気づきませんでした
本当の理由は気になるところですね

実は「ヒルトンクラブ」でした、というオチかもしれませんが。。。

>>4330 購入経験者さん
タダでもヒルトン買い取ってくれないんですね。
因みにリゾートトラストもそうなのかな？

>>4331 瀬底２Bed３泊オーナーさん

>説明会の時には気づきませんでした
>本当の理由は気になるところですね

所詮、書面で出しているわけではないですから、営業担当も適当なセールストークをしているのでしょう。

>実は「ヒルトンクラブ」でした、というオチかもしれませんが。。。

結局そうなる可能性の方が高いと思いますよ。
そうしないと、小田原や瀬底オーナーからのアップグレードは期待できないですからね。

しかしながら、このアップグレードという制度ってどうなんでしょうね。
下取った会員権の金額を正規の販売金額から減額するので、実質値引き販売になりますから、実際の「儲け」が少なくなるわけでしょ。そうなると、当初のプロジェクトの事業計画での数字が違ってきてしまうと思うのですが、それは経営上問題にならないのでしょうか？不思議ですね。

>>4332 マンコミュファンさん

>タダでもヒルトン買い取ってくれないんですね。

以前（コロナ前）は、リセール会社さんが窓口となってヒルトンが権利の買取りに応じていたとの噂を聞いたことがあります。でも、今は0でも引き取らないみたいです。

>因みにリゾートトラストもそうなのかな？

リゾートトラストについては知りませんが、東急は新規販売で東急から直接購入したハーヴェストクラブ会員権については、5年間の東急による買取り制度（東急の査定価格）があるみたいです。
買ってから「思っていたものと違った」というようなミスマッチもあり得ますから、「5年間は買取りに応じますよ」ということなんでしょうね。まるで家電の保証期間みたいです。

>>4333 購入経験者さん

アップグレード時にヒルトンが引き取った物件は、最新の(下取り額より高額な)直販価格で販売することになります
よって、前オーナーさんの支払額との差額が丸々利益になるという美味しい仕組みという理解です

ただ、下取り物件の在庫が計画通りに掃けなければ、確かに問題にはなると思います
持ち前の販売力で売り切っちゃうのでしょうが。。。

>>4335 瀬底２Bed３泊オーナーさん

>持ち前の販売力で売り切っちゃうのでしょうが。。。

そうかもしれませんね^^

繁忙期でも「クラブ予約」でとれます!! といって、在庫の「ゴールドシーズン」を売ってしまう販売力には驚きます。

そもそも、「プラチナシーズン」と「ゴールドシーズン」の区別も知らないオーナー大杉ですから。

その持ち前の販売力をいかして、いまリセールにあふれている数百ドル案件を積極的に買い上げて下さい!! ってヒルトンへお願いしたいです。

>>4336 購入経験者さん
確かに某リセール会社で売ってる激安物件買い取って正規で再販したらそれも儲けになりそうですよね。
って事は最後の最後はタダで買い取っていただけたらありがたい。
ただ私が先日アップグレードした際には　不要になった際は市場価格に合わせた価格で買取もするってヒルトンは言ってました。

>>4337 オーナーさん

>確かに某リセール会社で売ってる激安物件買い取って正規で再販したらそれも儲けになりそうですよね。

その仕組みが第一先取特権(ROFR)ですよね
リセール取引において、リゾート会社にこの価格で売買していいかのお伺いを立てて、リゾート会社の判断で横取り(買取)出来るというこの制度、現状ヒルトンは行使していないようです
再販すれば確実に儲かりますし、リセール相場の下落防止にもつながる筈ですが、行使されないということは。。。

>>4338 瀬底２Bed３泊オーナーさん

買い取って新規販売する自信がないと言う事ですか？

管理費滞納してたら権利消滅すんるでしたっけ？
ほんとに払えない人達はどうしてるんだろ…

瀬底のフロートの1BRか2BRのリセール購入を検討しているのですが、トップシーズンは予約出来ますか？
せっかく購入したのに予約出来ないリスクはあるのか不安でして。

>>4339 オーナーさん

ブッチでしょうね。

>>4337 オーナーさん

>ただ私が先日アップグレードした際には　不要になった際は市場価格に合わせた価格で買取もするってヒルトンは言ってました。

そういう大切な話は、担当者が直書きした書面（できれば名刺に）をもらっておいた方がよいかもしれませんね。ヒルトンが会社として本当にそういう対応をするのであれば、拒否されることもないでしょうから。

ヒルトンの販売説明会に行った際は、つぎのことをやったほうが良いかもしれません。
１　スマホで商談内容を録音する
この場合、一応「家で内容を振り返りたいので録音させてほしい」と商談前に担当者に了解を得た方がよいでしょう。
２　ノートを持参してメモを取る。
３　大切な話は担当者から直書きの書面（できれば名刺）をもらう

私がやっているのは上記の２です。
メモを取るくらいなら「カド」もたちませんからね。
ただ、このメモを取る行為をするだけで、私は営業担当者からオーバートーク的な話を聞いた記憶がないです。

まぁ、数百万円の買い物をするわけですから、販売説明会にいくときは事前の準備はしておくべきだと思います。

>>4339 オーナーさん

＞買い取って新規販売する自信がないと言う事ですか？

今は「カ・ハク」の販売に全力投球！　ということではないでしょうか
「カ・ハク」の権利を取得されるのは、新規・買増しよりもアップグレードが多いでしょうから、アップグレードの引取分を捌くので手一杯なのでは、と推察しています

＞管理費滞納してたら権利消滅するんでしたっけ？

管理費を滞納し続けると権利消滅して、オーナー協会が競売にかけて回収するようですね
そういうコストが管理費に跳ね返ってくるので、オーナーの交代が円滑化する仕組みが出来てほしいです

「カ・ハク」の眺望について気になります。
目の前に「ハイアットリージェンシー」の高層タワーが2棟建っているということもあり、海が見える部屋が少ないロケーションに思えるのですが、実際はどうなんでしょうね。

「ハイアットリージェンシー」の間から海が見れる、というのではちょっと寂しいですね。

>>4342 購入経験者さん

書面にも記載ありました
買取のサポートもすると
正確にはヒルトンが買うのではなくリセールの手伝いをするとあります。

みなさん実は私はカハクにアップグレードしました
眺望重視なら部屋は限られてくると思います
私は子供もいますのでヒルトン村の方を今後も利用すると思いますが
パーキングの値段が安ければ　おでかけ重視の時はカハク利用すると思いますラウンジ利用も有難いし

ヒルトン村ワイキキアン横の狭い土地にもう一棟建設するらしく申請中なのがきがかりです

>>4340 口コミ知りたいさん

GW・夏休み・年末年始ともに、ホームウィーク予約（所有されている物件(リゾート・部屋サイズ・日数・シーズンが一致)を1年前から予約）であれば、１BR・２BR共にほぼ予約可能だと思います
クラブ予約(非所有物件を９か月前から予約)となると、難しい場合が多いと思います

宿泊数は何泊をお考えですか？
　７泊（ホームウィーク予約時、土曜日チェックイン）
　３泊（ホームウィーク予約時、土曜日チェックイン）
　４泊（ホームウィーク予約時、火曜日チェックイン）

ホームウィーク予約では保有宿泊数分予約が必要ですが、クラブ予約期間に入れば日数の変更が可能です（最低宿泊日数は、国内２泊、海外は３泊です）

正規購入のマックス会員です。
マックス会員がリセールを買うと、どんな具合になりますか？
アカウントは別々？それとも統合？
マックス会員の資格はどうなりますか？

くじら倶楽部さんに聞けば良いとは思いますが、営業などされたら嫌なので、誰か教えてください

>>4347 調べ方がわからない者さん

オーナーならば、オーナーサービスに聞いたらどうでしょうか。

ちなみに以下のURLに書かれています。
https://www.kujiraclub.com/hgv-hawaii-timeshare-max-member#i-3

くじら?楽部さんをはじめ、リセール会社さんは積極的な営業はしないですよ。
所詮手数料ビジネスですから、ヒルトンのように1件で数百万儲かるわけでもないので。

なんかごめんなさい
きかなければよかったです

私は分からなければすぐオーナーサービスに聞くので、「オーナーであればオーナーサービスに聞くのが一番確実」だと思い、そう書いただけなのですが、SNSの文字であらわすと「意地悪な感じ」になってしまうのでこわいです。

私の4348のコメントで、調べ方がわからない者さんに不快な思いをさせてのであれば、すみませんでした。

>>4346 瀬底２Bed３泊オーナーさん
教えて頂きありがとうございます！
土曜日イン7泊または火曜日イン4泊で考えております。
ホーム予約であれば、人気のGW、年末年始、クリスマスの予約が取れるのですね、それは朗報でした。
逆に言うと、那覇空港からのアクセスや周囲に何もない点で不人気だったりするのでしょうか？
(皆さん、瀬底に泊まらずハワイのラグーンやワイキキアンに使われるとか)

>>4352 名無しさん

物事に絶対はないですが、現状ホームウィーク予約開始日の予約を忘れなければ大丈夫かと思います

瀬底のオーナーは（私もそうですが）ハワイからアップグレードされた方が多く、また「ヒルトンクラブ」で必要ポイントが高めということから、ハワイの予約に利用され易い傾向はあると感じています

また、すぐ隣にホテルがありますので、ホテルポイントに交換(32倍)して、そちらを利用という使い方をされる方もいらっしゃいます
ホテルステータスが「ゴールド」以上であれば朝食が無料で、「ダイヤモンド」であればエグゼクティブラウンジも利用可能なので、瀬底に行くならホテルの方がいいと感じる方も少なくないかと
予約の難易度の低さもありますね、１泊でもOKですし

ただ当然ながら、お部屋の満足度は圧倒的にタイムシェアの方が高いです
７泊または４泊をホームウィーク予約で利用されるのが中心ということであれば、瀬底のリセール購入はありだと思います

>>4347 調べ方がわからない者さん

正規物件所有者が、リセールで追加購入の場合、
アカウントは統合されます。

下取りは正規購入物件のみ可能が基本ですが、、、
新規販売物件の販売状況により、変更もあるようで、
リセール物件所有者が、アップグレードを提案された事例もあります。

>>4345 オーナーさん

Kobeの跡地は、HGVCで無く、ホテル棟との理解ですが、
どなたか情報をお持ちの方、教えて下さい。

>>4354 周辺住民さん

横からの質問で申し訳ありません
もしご存じでしたら教えてください

今リセールで新規会員登録した場合の取扱いについてです
以下認識で合っていますでしょうか？

１．まずは「HGV クラブレガシーメンバー」(マックス以前からの会員)の扱いになる
２．その後、直販窓口から追加物件購入またはリセールのアップグレードを実施すると「HGV マックスレガシーメンバー」に昇格する

何でこんなことをお尋ねするかと言いますと、「HGV マックスメンバー」(マックス制度発足以降の直販会員)は、ホテルポイント交換レートが16倍の物件において２年に１回しか交換が出来なくなっているからです
32倍物件は従来通り毎年交換可能なので、「瀬底」や「カ・ハク」などを購入されていれば実害は無いとも言えるのですが、16倍物件を直販窓口から購入した方がリセールで16倍物件を購入された方より扱いが悪くなるというのは如何なものかと思いまして。。。

>>4356 瀬底２Bed３泊オーナーさん
私は去年MAX会員になりましたか　32倍ホテルポイント交換は2年に一度です

>>4356 瀬底２Bed３泊オーナーさん
私は去年MAX会員になりましたが　32倍ホテルポイント交換は2年に一度です

>>4356 瀬底２Bed３泊オーナーさん

HGVCは、ヒルトンを名乗ってはいますが、数年前にタイムシェア事業はHiltonからスピンアウトして、HGVCとして独立。現在はHotelを運営するHilton Hotels and Suitesとは、完全別会社であり、HGVCはHiltonへブランド使用料を払って業務提携していると思われます。

HGVCポイントからHilton Honorsへの変換は、同ブランドであるものの。全く株主の異なる2つの別会社間での取引であり、今後、更に制限が厳しくなり、近い将来、変換ができなくなる可能性もあるのではないのでしょうか。

>>4359 匿名さん
Hilton Hotels and Suites→Hilton Hotels and Resortsですね。

>>4357 匿名さん

情報提供ありがとうございます

そうなんですね
説明会での質問に対する回答と規約の記載内容から「HGV マックスメンバー」でも32倍物件については毎年交換可能の認識でしたが、失礼しました

昨年新規加入されたとのことですが、どういうサイクルで交換が可能になるのでしょう？
　１年目('24)：25年分のポイントを交換可能
　２年目('25)：ポイント交換不可
　３年目('26)：27年分のポイントを交換可能
こんな感じでしょうか？

>>4359 匿名さん

コメントありがとうございます

規約(※)にもある通り、今後の新規のリセールオーナーについてはホテルポイントだけでなく、オープン予約などにも規制がかかってくる流れだと承知しています
そうでなくても、リセール市場が冷え込んでいる状況で、更に買い手を減らすようなこれらの動きは問題だと考えています

HGVCの立場からは、新規が売れさえすれば良く、既存物件は親族が相続すればよいと考えているかもしれませんが、それではこの仕組みは到底持続し得ないかと
ROFR(第一先取特権)を適正に行使することで市場価格を維持し、また条件付きで無償引取にも応じるといった対応が求められるのではないでしょうか？
また、個別の商業利用を禁止している以上、利用しない期間の権利をレンタル出来るプラットフォームをHGVCが構築するようなことも必要かと

一方で、直販オーナーの中には、安価に物件取得したリセールオーナーと権利が変わらないことに納得されていない方もいらっしゃいます
今回の疑問提起は、マックス会員開始以降の新規オーナーは、権利が一緒どころか直販オーナーの方が低く設定されているのでは？というもので、こういうところにも細やかに目配りいただきたいところです

(※)
オーナーシップ権益をリセール市場から取得した方は、各年度のクラブポイントのヒルトン・オナーズポイントへの交換、ヒルトン・オナーズステータスの獲得やオープンシーズンレンタル特典の使用、HGV マックスに入会が承認された場合の HGV マックスステータス特典など各種 HGV クラブ特典が制約される場合があります

>>また、個別の商業利用を禁止している以上、利用しない期間の権利をレンタル出来るプラットフォームをHGVCが構築するようなことも必要かと

毎年、オーナーの所有するかなりのポイントが利用されずに失効していく中、オーナーに対しては他者への貸し出し等による商業利用を制限する一方で、胴元であるHGVCは、存在しないはずのポイントを直販購入者に対しボーナスポイントとしてばら撒いたり、ヒルトンホテルアンドリゾートに部屋の使用権を販売、オーナー以外でもヒルトンのホテルサイトでHGVCの部屋が予約できるようにするなど、ある意味やりたい放題ですね。

HGVCが、既存オーナーの権益を保護するようなプラットフォームを構築するとか、夢のまた夢のような気がします。

ただ、本来オーナーにのみ付与されるべきポイントを、HGVCの運営側の裁量で販促の為にボーナスポイントとしてばらまく行為については、法的にもかなりグレーなので、改められる可能性はあると思っています。
簡単に言えば、貴方に売ったポイント、実績データによると使わないことがあるようなので、営業の販促ツール(実質値引きの原資)として、勝手にHGVCで使わせてもらいます。ってことですから。

>>4363 匿名さん

>HGVCが、既存オーナーの権益を保護するようなプラットフォームを構築するとか、夢のまた夢のような気がします。

確かに、そうですね
でも、空室を管理会社が貸し出すのですから、本来は所有権を持つオーナーに一定程度の利益が還元されるべきですよね

>本来オーナーにのみ付与されるべきポイントを、HGVCの運営側の裁量で販促の為にボーナスポイントとしてばらまく行為

ボーナスポイントは、HGVCが保有している物件のポイントに限定されていれば問題なく、従来はその範囲で配ってきたところ、規約変更により「オーナーが使わないと判断したポイントは勝手に使いますよ」になった。ということですよね


こういった点が少しでも改善されるといいですね

>>4364 瀬底２Bed３泊オーナーさん

本当にそうですね。
短期的に見れば、新規販売物件を売ることが重要だと思いますが、現状のリセール市場への対応等、見間違えると、長期的にはタイムシェア業界そのものの将来が危ういことを認識した上でのHGVCの対応を期待します。

>>4354 周辺住民さん

ありがとうございます。
疑問な事があるのに調べ方が分からなくて、助かりました。

オーブンでお肉など焼く時、耐熱皿が見つからないのですが、皆さんフライパンごとオープンに？　　アルミホイルをひく？　　どうされてますか？

>>4367 名無しさん

写真の様な、バーベキュー用のアルミトレイを100均で買って持っていってます。このトレイの上にさらにアルミホイルを敷くと、トレイが汚れずに再利用できます。柄が金属製のフライパンであれば、フライパンごとオーブンでも大丈夫だと思います。

京都の物件、本日(2025/3/24)から発売開始とのこと
物件名は「トラディモ京都五条・ヒルトングランドバケーションズクラブ」でヒルトンクラブではないようです
全室１Bed(63室)で、タイプは３つ(スタンダード、プラス、プレミア)、更にベッド(キングサイズｘ１、ダブルｘ２)で分かれるようです
ポイントは、プラチナ１週間で、スタンダード(11,060)・プラス(13,940)・プレミア(18,060)
あとは、物件価格が幾らになるかですね

小田原のリセールを検討しているのですが、年間の管理費はいくらぐらいなのでしょうか？

営業で働いていましたが上司のトレーニングではお客様の満足よりも売り上げだけを追求してました。
働いてる営業さんは無理な目標でクビがかかるのでオーバートークをするんでしょうね、会社は分かってて知らんぷり。
クレームきたら個人の責任、恥ずかしくて退職しました。

購入せず普通に泊まればいいと思います。

>>4151 購入経験者さん
アカマイ・タイムシェアさんのリセールでアイランダー1ベッド毎年(3泊) 16,128ポイントの高ポイント物件が5,000ドルで新規に売り出されていますね。管理費800ドル台後半で16,128ポイントはメチャクチャポイント効率の良い物件なので多分すぐ売れてしまいますね。
http://akamaitimeshare.com/ja/tower/22

>>4374 購入経験者さん
ワイキイアンの2ベッド 23,400ポイントが $7,000ですか。
私が5年前にリセールで購入した価格が＄23000でした。しかも隔年で。
お金がたくさんあったらブルバードもワイキキアンも買い増ししたいなぁー

あー、コピペしたらワイキキアンがワイキイアンになってました（汗）