ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ　Part.3

そうですね。仮にタイムシェアで1,500万円で販売される物件があったとして、
その物件に不動産としての正味の価値が、52倍の7億8000万円もある訳がない事は
容易に想像できると思います。

不動産としての価値は、せいぜい2～3億円程度ではないかと思います。1,500万円
のうち不動産としての原価が1/3の500万円として、そこに販売員の給料および
販売説明会に関わるすべての経費（商品券や無料宿泊などのプロモーション）と、
販売会社の利益が転嫁される事になるので、正規販売は高くならざるを得ないと
思います。ボーナスポイントも、販売会社が抱える未稼働の在庫物件分の管理費を
購入者が負担しているものと考えるべきでしょう。元々の不動産としての価値が
販売価格の1/3ほどしかないのですから、リセール価格は、デフォルトで1/3程度
と考えるべきものでしょう。さらに直近では、円安や物価高騰による管理費負担増
による影響でリセールでの売り物件が急増し、もともと流動性が低い市場で
需給関係が極端に崩れたためリセール価格も暴落しています。HGVCでは直近で
新規タワー(カ・ハク）の販売開始もあり、在庫調整のためROFRの適用もして
いない事が、リセール価格下落の要因の一つにもなっています。

それではタイムシェアには価値がないので、2億円出してコンドミニアムを
買えば良いのかと言うと、それはそれでかなり敷居が高くなりますので、
うまく活用できればタイムシェアは良いシステムだと思います。

タイムシェアは所詮不要不急の贅沢品ですし、高いと思えば買わなければ
良いだけなので、正規販売を否定するのは間違っていると思います。
無くても良い無駄なものを、悪と捉えるのか、心のゆとりと考えるかの
価値観の違いだと思います。正規で買える余裕のある方は、是非正規で
購入いただいた方が経済も回って良いと思います。

正規で販売されなければ、リセール物件も存在できない訳ですし、私の様な
庶民はリセール物件を安く購入させていただいて、フル活用させていただいて
います。近年ホテルの宿泊費も高騰していますので、タイムシェアがなければ
毎年ハワイに行くのは難しかったと思っています。

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>>4243 アップグレードさん

経験ない人が憶測で決めつけるなよ。
そもそもオーシャンビューのワイキキエリアの大半は日貸しできるし、コロナ禍の2021年と2022年のワイキキで私が所有するバケレン物件稼働率は約90%だったぞ！　特に2021年は長期滞在のゲストが多くて驚いた。逆にコロナ後2024年の稼働率は少し落ちてるけど、80%台は維持している。

ハワイでドルで稼いでないから、あなたにはわからないのだろうけど、ドル収入があると、円安で高いってゆー発想自体がないんだよw

他人が泊まったベッドに寝れない？
1泊100万円以上の5つ星ラグジュアリーホテルもタイムシェアも他人が寝泊まりしてるだろ。

デリケート過ぎて大変だなw
そんなワガママな人間は海外どころか国内旅行にも行けないないな！

あなたは、タイムシェア派でもホテル派でもバケレン派でもないようだね。

ハワイに自分だけが住む家を買うしかないよ。
レンタルしないから収入なし、支出オンリーだけど頑張って下さい！

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>>4245 購入経験者さん

その通りだ！

自己満足商品において
正規だから中古だから、
こっちの方が高いとか安いとか…
実にくだらない。

ほとんどの商品において、
正規販売店とそれ以外の購入ルートがあるし、新品も中古品もある。購入時期によって同じ購入方法でも価格は変わる。

欲しい時こそが一番の買い時だ！
高いか安いかは人によって異なる。

他人が寝たベッドに寝るのは苦痛だろうが、
あなたが正規販売店から購入したタイムシェアに満足しているなら、それでいいのだ(^^)

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>>4246 通りがかりさん

いやいや　そこまで怒らないでくださいよ
ちょっと反論させて下さい

自分の物件を他人に貸し出して他人が寝たベッドで寝たくはないけど
ホテルなら元々他人のものだから大丈夫と言う意味でございます　自分の物か他人の物か（タイムシェは自分の物件だろとか言わないでね）借りるのは大丈夫という心理的問題です

たまに行って自分の物件のほころび見たら悲しいけど
ホテルかタイムシェアならまぁ目をつぶれる

あたたのワイキキ物価はよく稼働しておりよかったですね
ただ　例えばビレッジ並の施設を備えた日貸し可能コンド
ってイリカイかバニアン位しか思いつかないんですがもっといい物件あります？
この２つも古いし室内洗濯機ある部屋限られてます

他の物件は幼児プールないです　私の知る限り

タイムシェアでホームウィーク予約はした事ないので不明ですが　他で予約した部屋に問題あれば部屋替えてくれるってメリットなのもあります

支出オンリーだけ頑張ってください
との言葉有難うございます！

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ウィンザーは幼児プールあったかも
過去に借りた中で最高だったのは
ワンアラモアナしかない

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>>4248 アップグレードさん
穏やかな文章で読んでいて気持ちがいいですよ(^^)
私もお金がたくさんあったらカハク欲しいですもん。
大浴場が使えて、ラウンジが使えて、ロケーションも最高♪
うちは庶民なので、リセールのワイキキアンで充分ですが、正規のカハクが買えるなんて憧れです。

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>>4250 通りがかりさん

勝手に直前の通りがかりさんになりすまして
意図的に卑下したような内容で返信するとは
やり方が汚いね！

私はなりすまし投稿なんて
あなたのような姑息な返信投稿はしないよ。

複数の投資不動産をキャッシュで購入し続けて
資産を増やしていく富裕層に対する嫉妬ですか？

あなたはお金ないから仕方ないね。
どうりで掛け捨てのタイムシェアしか選べないわけだw

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>>4248 アップグレードさん

なんか私の投稿が火種になって、攻撃的な投稿が増えてしまったようで、申し訳ありません。
アップグレードさんのように、ネットでの調査に無駄な時間を割いて、場末のリセール業者と取引しなければいけないくらいなら、多少の損はわかっていても、気持ちよく簡単に欲しい物を手に入れることが出来る層は多く無いので、他の方が誤解しないよう一般論で語ってしまいました。

私は、ハワイ好きが講じて、実はワイキキにコンドも購入してしまったのですが、
購入費用もリフォーム代もそれなりにかかりました。
何より、工事業者とのやりとりは本当に苦痛で、いっそ買わなければ良かったと思うほどでした。　コロナ禍で、本業で余裕があったから出来ましたが、そうで無ければギブアップしていたかも知れません。

さて、コンドを所有してどうなったかですが、娘はワイキキのど真ん中のオーシャンフロントのコンドより、ヒルトンハワイアンビレッジの方が良いようで、最近も渡ハ中に自分のコンドに泊まるのは数泊で、あとはラグーンのOF、PHや、アイランダーなど、タイムシェアが殆どです。
パラダイスプール、ラグーン、花火等々、娘にとっては、ワイキキコンドの利便性より優先する物が多いようです。

ワイキキで短期貸し出し可能なリゾートゾーンに建っているコンドは25棟前後しか無く、アメニティが充実しているのは、イリカイ、ワイキキバニアン、アイランドコロニー、サンセットくらいでしょうか？
ただ何れもHGVCのヒルトン村には敵いません。

私は、自分たちが利用する予定の日以外は全てAirbnbで貸し出していて、不動産収益物件として割り切っています。
お陰様で、1ヶ月の収益で、HGVCの年間管理費を充分支払えるくらいで運用できているので、結果的には、買って良かったと思える大きな買い物でした。

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>>4248 アップグレードさん

アップグレードさんへのオススメは、ワイキキビーチタワーの購入です。

ワイキキ唯一無二のプール付オーシャンフロントで、駐車場も無料。
カラカウア沿いの便利な立地で、今後も資産価値の面からも、間違いないと思います。
リフォーム次第で、HGVCよりクオリティの高い内装にする事も可能です。

プロパティマネジメント会社の腕次第ですが、日貸し前提で、実質利回り5%以上も狙えると思います。
プールは大きく無いですが、立地、アメニティ、眺望、ステイタス、資産価値担保、相続対策、ドル資産への分散等々、真剣に検討するに値すると思います。

ワンアラモアナ他、リゾートゾーン外の新しいコンドは最低1ヶ月以上でしか貸し出し出来ないし、トランプ、リッツは、管理費が高すぎて、収益物件にはなり得ません。

次回は、アップグレードの代わりに収益物件兼別荘となりうるリゾートゾーン内のコンドを検討してみてはいかがでしょうか。

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>>4247 通りがかりさん

経済原則を無視した投稿。意図が不明です。

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>>4249 アップグレードさん

ワンアラモアナ　本当にいいですよね。同意です。
カカアコなんかよりずっといい。

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>>4251 通りがかりさん
あ！ごめんなさい?
名前を何も設定しなかったら通りがかりになりました。
今はマンション検討中となってます。
てか、よく怒りますね？
カルシウム足りないのかな？

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>>4251 通りがかりさん
生命保険は掛け捨てに限ります。
貯蓄型で資産運用を保険会社に任せてガッツリ手数料取られるなら、生命保険と資産運用／株式投資は分離した方が賢明です。

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>>4257 周辺住民さん

読解力ないなぁ
あなたには、掛け捨ての生命保険がお似合いなのはよくわかってますよ！
悪いけど、ハワイ不動産をたくさん所有しているような人達に生命保険は不要なんだよ。タイムシェアの補足説明として保険商品を引用しただけですよ。

保険とは、自分の支払い能力を超えてしまうリスクに対して加入するものだから、一定以上の金融資産所有者には必要ない。いざとなったら、払えちゃうから！
相続対策や利益を出すタイミングを合法的にずらす目的で貯蓄型の生命保険を法人契約することは選択肢としてあるけどね。個人での医療保険あたりは本当に必要ない。

今度は掛け捨てや貯蓄型保険ではなくクルマに例えると、1年に数回しか乗らない数千万円する希少価値の高いクルマをキャッシュで一括購入して時期を見て売却すれば、維持費含めた支払い金額総額を上回るキャッシュを得られる可能性がある。

一方、毎年1週間レンタカーとして利用した場合、割安で希少価値の高い高級車に乗れるが、お金は出ていくだけで、貯まらない。減っていくだけだ。それがタイムシェアだと言っている。

正規であれ、リセールであれ、激安の宿泊権利を購入して、権利の売却価値が低いなんて当たり前！
激安で宿泊してるんだから、それで十分じゃん！！

そんなワガママ言うなら、最初から買った方がいいと言っている。

まぁ、掛け捨て生命保険を賢明だと判断するくらいの資金力ですから、買いたくても買えないのでしょうねw

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>>4227 アップグレードさん

4225です

経済合理性考えれば「買うならリセール一択」というのが、正解なのかもしれません

ただ直販購入する方がいなければ、リセール市場へ物件が供給されませんし、リセール市場が無ければ卒業出来ませんから、相互がうまく回る関係であって欲しいです
そんな中、新規リセールオーナーの権益を制限するような動き（ホテルポイント交換とオープンシーズン予約）を規約上で記載していることを大変残念に思います
（リセール市場の縮小を招く行為で、ひいては直販市場にも影響及ぶでしょう）

市場の差別化は、直販オーナーだけが享受出来るメリットの提供で行っていただきたいです

直販オーナーは駐車料金割引、実現したらいいですね
直販オーナー全員は無理でも「プリファード以上は20％off、プレミア50％off、プレミア・プラス以上は無料」などと打ち出せば、直販市場が活性化するのでは？
などど考えてしまいます


子供に相続をさせる場合には、考えることが多くなりますね
　・そもそも、子供が管理費を支払って所有を継続する意思があるのかを確認
　・2人以上であれば、1物件をシェアするのか、1人1物件を引き継ぐのか
ポイントの配分やゲスト登録費用を考えると、1人1物件が揉めずに理想と思います
物件の好みもあるでしょうし
1物件のみ相続となると大変そうですね
私は子供1人ですが、要らないと言われそうです。。。

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>>4259 購入経験者さん

経済合理性考えたら、圧倒的にホテル！
しかも、色んなホテルに宿泊できて
毎回が新鮮で満足度が高い。

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ホテルは相続なんて煩わしいこともない。

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ホテルもタイムシェアもどっちもありで、使い分ければ良いし、ある程度余裕があればタイムシェア考えればいいんじゃ無い？　家を買うか賃貸にするかと言う位不毛の話で、置かれた状況や使い方で分ければ良いだけの話しかと思うけど、皆さんはどう思いますか？　正規とリセールの話も同様ですけどねw

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>>4260 マンション掲示板さん

コメントありがとうございます

「経済合理性考えれば」ではなく「HGVCを所有するなら」とか限定した物言いをすべきでした
不要不急である遊興費の固定費化は、「経済合理性」の観点からはＮＧ行為だとは思います
所有の根拠は「特定リゾートへと定期的に”帰る”ことが必要なので、固定費を支払っている」という理屈ですので、それは経済合理性で計るべき話ではありませんでした

HGVC所有すると、行先は制限されるし、ポイントは消化しないといけないしと、自由度はホテルには全く敵いません
ただ、だからホテルにすべきという話ではなく、
>4262さん
が言われている通り、個々人がよく検討して満足いく選択が出来ればよいのだと思います

なお、その過程においては、何を選択するかではなく、その選択をどう導くのかが重要だと考えています（後悔を減らすため）
その点、タイムシェアは、その市場が狭い故「よく検討」することが困難です
（「直販購入してからリセール市場の存在を知った」とか）
本掲示板のような場で情報交換出来るのは、大変有意義なことだと実感しています

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>>4260 マンション掲示板さん

経済合理性で言えば、リセールの中でも管理費の安いタイムシェアが、圧倒的に有利ですが、柔軟性、流動性、選択の自由度を考えたら、迷い無くホテルでしょうね。

自分は年間合計で約48000ポイントを所有していますが、カリアやラグーンのホテルルームに匹敵するスタジオに滞在した場合、プラチナシーズンで95泊出来るポイントです。

年間管理費が、約3500ドルですので、$3500÷95泊=$36.84／泊となります。
リゾートフィー並みでスタジオに1泊出来る計算です。
まあ、スタジオは予約が大変なので、95泊は現実的では無いですが。

実際には、殆どのポイントをラグーンOF 2BRで消費していますので、
$3500÷21泊=$167／泊となります。

4260さんが、ラグーンのOFに宿泊されたことがあったら、“圧倒的にホテル”とのコメントは出ないでしょうね。家族持ちにとっては、フルキッチン付きの2BR、加えて部屋中から見えるあのオーシャンビューは、ハレクラニのダイアモンドヘッドオーシャンビュースイートよりずっといいです。

因みに、リセール購入費用は、管理費効率重視の高額物件という事もあり、合計で6万ドル支払っています。
掛け捨て保険感覚で、10年で価値がゼロとなる前提で償却しても、年6000ドル。

(償却費用6000ドル+管理費3500)÷21泊=$452
ワイキキ　オーシャンフロントのフルキッチン付き2BRスイートにリゾートフィー無しで、１泊$452で宿泊できるタイムシェアリセール、最高です！

ホテル一択で、せいぜい、色々な狭いホテルを気分を変えて楽しんで下さい。

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>>4260 マンション掲示板さん

もう、色んなホテル試したので、どこも新鮮味は無いんですよね、ワイキキ。
まだ泊まってないのはリッツぐらいなので、ホームが欲しいんです。

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>>4258 通りがかりさん

読み手の読解力 vs 書き手の例えの下手さ？　
微妙ですね。

キャッシュフロー、キャピタルゲインの両方を狙える可能性のあるコンドミニアム投資と、利用価値しか望めず、初期投資の資産価値の毀損可能性の高いタイムシェア、
違いは、初期投資の絶対額の違い。

まとめると、こんな感じですか？

自分は両方所有しているので、おっしゃることはよくわかるのですが、投資効率から言えば、間違いなくリゾートゾーンのコンドミニアム投資。
使用価値から言えば、リセールタイムシェアに軍配が上がります。

ただ、HGVCの営業さんが、正規販売のタイムシェアの資産価値が未来永劫担保されるような営業トークをかけるので、ややこしくなっているんだと思います。

いずれにしろ、アップグレードさんのおっしゃるように、私の知る限り、リゾートゾーンのコンドミニアムの購入でHGVC並みのクオリティ、アメニティ、サービスが期待できるコンドは無いので、コンドを充分購入出来る資金力をお持ちの富裕層の方が、タイムシェアを購入するケースもあるのかなあと推察します。

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>>4266 ご近所さん

> コンドを充分購入出来る資金力をお持ちの富裕層の方が、タイムシェアを購入するケースもあるのかなあと推察します。

その推察、見事に外れてるよw
だって、ヒルトンは超大衆的だからね！
他のタイムシェアならともかく、ヒルトンはないな。ラグーンからの景色はGoodだと思うけど。

ラグーンタワーのペントハウス絶賛してる人もいるけど、内装もデザインも時代遅れ。
広ければ良いというレベルじゃないw
富裕層はとてもじゃないけど、あんなとこ泊まれないよ。

従業員を宿泊させるために法人名義でヒルトンのタイムシェア購入することはあっても、年収数億円の富裕層がワイキキのヒルトンに泊まることはないだろう。親睦深めるために従業員と一緒にパフォーマンスでヒルトンに泊まることはあっても、プライベートではまず泊まらない！

毎年、ハワイで色んな経営者仲間と会うが、
ヒルトンに泊まってますってゆー富裕層には一度も会ったことないよw 推察じゃなくて事実だよ。

ヒルトンハワイアンビレッジは、富裕層にとって癒される場所ではないことは明確な事実だ！

でも、大衆受けすることは間違いないでしょう。
何せ、ヒルトンかシェラトンが
旅行会社パンフの表紙に使われてますからね。

庶民の憧れ、ヒルトンのタイムシェア！！

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>>4267 通りがかりさん
　年収数億円の富裕層と話すことも出会うこともない、年収数百万のリーマンですので
ヒルトンのタイムシェアで十分ですわw
　
　見栄の張り合いをするのが目的でもないですし、正直他人の生活には興味ないんで
どこに泊まろうと良いと思いますよ。

　でも、貴方みたいに他人を見下したり、自分の意見ばかりしてると、富裕層から
相手されなくなっちゃいますよw
　だって、そんな人と一緒にいて何の得になりますか？　時間の無駄じゃないですか？

　所詮、タイムシェアにしてもホテルにしても遊びにすぎませんよw

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>>4268 ヒルトンのタイムシェアさん
金持ちケンカせず、って言うけど、
あの”！とw”を多用するお金持ちさん（？）
は、いつも喧嘩腰ですよね。
なんでこのスレッドにいるんだろう？
ここヒルトンのスレッドなのに。

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>>4267 通りがかりさん

ちょっとこの考えには賛同できないですね～
あなたの思う富裕層の勝手なイメージでしょうが
富裕層でもヒルトンのWaikiki泊まりますしユニクロも着ますしママチャリも乗ります
大衆的なところは嫌だという方はリッツ等もっとランク上のところに行くでしょうが
富裕層全員がそうではないと思いますよ

あと、年数億ぐらいの富裕層ならヒルトンで会いますけどね
あなたは会ってないのかもしれませんが
私は会いますけどね。前回もレストランでお隣だったご夫婦がそうでしたし
ハワイ島に行けばもっと会う確率高いですね

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実りある討論で面白いですね

タイムシェア欲しくて利用したい方にとってはリセールで買うのが一番だと思います。
だからって正規で買った人が馬鹿って訳でもないと思います。

>経済合理性考えたら、圧倒的にホテル！
しかも、色んなホテルに宿泊できて
毎回が新鮮で満足度が高い。

昔はそう思ってましたがタイムシェア物件に慣れたらホテルに１週間滞在なんて絶対嫌ですね　今は

ホノルル物件買うか悩みに悩んだ末　私としては
キャピタル・インカムゲイン狙うなら日本のマンション買った方がいいわ　となり
HGVCに落ち着きました。
そこまでドル持ってないので、もう一度円高が来た時には投資物件ワイキキに買ってみたいですね

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>>4267 通りがかりさん

通りがかりさんのイメージするステレオタイプの富裕層像を熱く語って頂きありがとうございます。
ご意見の一つとして参考にさせて頂きます。

なんかイキってますが、通りがかりさんも富裕層であるなら、落ち着いて、もう少し品よく振る舞わないと、小金作って息巻いてる成金と勘違いされてしまいますよ。

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>>4271 アップグレードさん

是非、ワイキキ物件を真剣に検討してみて下さい。
リゾート、ホテルゾーンに限っては、一般的な利回り３％以下のハワイ物件と違い、
東京3区、5区では達成できないびっくりする程のキャッシュフロー、利回りが期待できます。
キャピタルゲイン狙いなら、カカアコ、アラモアナかも知れませんが、
これ以上増えることのないワイキキリゾート、ホテルゾーンの希少コンド、おすすめです。

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>>4273　ご近所さん

コンドも気になってます。ワイキキのリゾート、ホテルゾーンの利回りが期待できる希少コンドとは具体的に何というコンドか教えていただけますか？
ビーチタワーとかイリカイとかでしょうか？

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>>4205 名無しさん

瀬底もHPで請求明細掲出されましたので、参考までに共有させていただきます
（２Bed、３泊）

　2025年　Total：185,781円
　　(内訳）運営費：153,486円、予備費：10,785円、固定資産税：5,147円、消費税：16,363円

　2024年　Total：183,329円
　　(内訳）運営費：152,148円、予備費：9,894円、固定資産税：5,147円、消費税：16,140円

予備費こそ９％程の上昇ですが、運営費は１％弱、固定資産税も同額で、総額では約1.3％の増額となっています

私の年間割当pointは16,800Pですので、point単価は11円程です

日本版の年会費は、2024年の38,499円から、2025年は40,232円、1,733円(約4.5％)upと、この部分の上昇率は国内外で足並みが揃っている感じですね

アメリカ・カナダとそれ以外で年会費が違う問題、私はずっと翻訳コストかなと思ってきました
因みに円建て年会費は、国内物件のみ所有するオーナーに適用されます
海外物件を併有の方には、ドル建てで請求が来ます

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>>4274 ご近所さん

特にこのコンドミニアムということはありませんが、やはり料金次第で、常に満室にできる立地、眺望、アメニティを備えているかが最低の基準だと思います。

利回り最優先の場合、ビーチタワー、イリカイ2BRは、ベストチョイスとは言えないと思いますが、資産価値担保、値上がり期待の面では、希少性から硬いと思います。
ワイキキバケレンコンド投資の入り口としては、ロケーション、眺望の良いスタジオが良いと思いますが、ただ競争も激しいので、内装、バスルーム他、掲載写真で映えることが重要です。

経験から、眺望はいいんだけど、内装がボロくて古く見えるから、購入者が限られる物件は、購入時、l市場価格に対し、割安感があるので、結果的に利回りが良くなります。

ポイントは購入後に他のバケレン物件に負けない魅力的な内装、水回りにリフォームし、借り手が、料金度外視ならここに泊まりたいと思わせる物件に仕上げることですかね。
そうすれば、シーズン問わず、貸し出し料金を調整することで、他の物件を超える稼働率をキープ出来ます。

そこそこ綺麗で、そのまま貸し出せそうな物件は、人気もあり、価格も高いので、利回りもそれなりとなってしまいますし、貸し出し時も他の物件と差別化できないので、常に競争です。
Airbnbの宿泊料金と類似物件の売却価格で利回り計算が可能と思いますし、出来るエージェントの方は、各コンドミニアムの想定利回りも把握していますので、一度現地のエージェントさんに問い合わせてみて下さい。
“ハワイのコンドは、所有／利用することに喜びを見いだすことが重要なので、利回りは期待しないで下さい“と言うようなエージェントさんは直ぐにクビにして、次に行った方がいいです。

ホテルとの差別化という点では、4人かそれ以上が快適に宿泊でき、小さくて良いので調理の出来るキッチン、冷凍庫付きの冷蔵庫を備えていることでしょうか。

全て当たり前のことなんですが、これ以上は、コンサルティングフィーが必要となるので、勘弁して下さい。笑
ヒントは、利益は貸す時、売る時では無く、買う時に得るものだということです。

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>>4274 ご近所さん

イリカイは、上がりきった感もあり、部屋数が多いこと、最近売り出し件数が多く、成約までの日数も長くなって来ていること、ワイキキの中心から離れていて、不動産半径の法則では不利に働くことを考慮すると、キャピタルゲインをねらうには、少しリスクがあるかも知れません

あくまで、個人の感想です。

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>>4275 瀬底２Bed３泊オーナーさん

瀬底　意外とポイント単価悪く無いですね。
あとは購入価格ですが、ベガスブルバード2BRプラチナ(リセールのみ販売中)は手数料込みで10,000ドルとして、
10,000ドル?11,200ポイント=89セント=135円ですね。

瀬底3泊って購入価格いくらぐらいするんですか？

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ワイキキ唯一のオンザビーチ物件、ワイキキショアは完全に過大評価ですね。
地政学リスク、プールが無い、外廊下、オーシャンフロントは各階２戸のみ等々考慮すると、バケレン物件としては、収益が期待できません。

辛うじてオーシャンフロントと呼べる希少物件、イリカイ、ワイキキショア、ワイキキビーチタワーの中では、ロケーション、アメニティ、広さ、眺望、直近の売買相場等々総合的にビーチタワーが気になります。フィーシンプルに限りますが。

HGVCラグーンタワーのOFが購入可能なコンドなら、相場は3ミリオンドル前後でしょうか？
タイムシェアの管理費って、所有コンドの4倍から5倍なので、現実的では無いですが。

最近、ラグーンのOFが1週25000ドル程度で取引されているので、52週分買っても1.3ミリオンドル=2億円。安いなー。
ヒルトンの管理を抜けて、自分でバケレン出来るなら、超格安物件ですね。
まあ、トランプ、リッツが本来の価値よりずっと安く取引されているのと同じで、ホテルプールで、管理をお願いしないといけないと、資産価値の担保は絶望的なんで、皮算用ですが。

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>>4277 ご近所さん
>>4279 初心者

イリカイは数年前の21階から24階と2階が売り出された時に購入トライしましたが、価格が低かったので買えませんでした。その時から比べても今では結構高くなってしまったのもありますし、今ではリスクのある物件になってしまったんですね。

ワイキキショアは確かに異常に高いですよね。ビーチタワーも良いのですが、なにせ高い。私くらいのレベルでは、数年前に出てたパシフィックモナーク　1BED　＄420000　17階くらいだったと思いますが、その辺のを買っておいた方が良かったんでしょうかね。

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>>4280 ご近所さん

>>イリカイは数年前の21階から24階と2階が売り出された時に購入トライしましたが、価格が低かったので買えませんでした

買えなくて良かったですね。これらのフロアのみイリカイのホテルを通してのみが貸出可能なユニットで、自分でプロパティマネージャーを雇って、自分好みの無い層に変更、自由な料金設定で貸し出しができないユニットです。

つまり、おのずと利回りが下がってしまい、キャッシュフロー収益が望めないので、事情を知っている投資家は手を出さない不人気物件です。
数年前の発売当初は家賃保証制度があったため、利回りが確定しやすいこと、税務上。短期で償却費用を経費計上できることから節税スキームの一つとして、日本の富裕層に人気だったのですが、コロナ禍で家賃保証制度が廃止となってしまいました。更には日本の税法でも個人名義での短期償却の経費計上ができなくなったことから、人気が落ちてしまっています。
事実、現在のリスティングの大半が。２階、21-24階のホテルプール専用物件で、他の階の物件より割安な価格付けがされていますが、おすすめできません。

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イリカイの特定階に加えて、旧トランプタワー。リッツカールトンレジデンス、いずれも貸し出し方法に自由度が無い、ホテルプール専用の物件ですが、築年数が若い割に、平米当たりの単価が他のホテルコンドに比べて割安なのに気付く筈です。
住むなら安くて最高なんですが、インカム。キャピタルゲインを望む投資には向かない物件です。

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>>4280 ご近所さん

>>数年前に出てたパシフィックモナーク　1BED　＄420000　17階くらいだったと思いますが、その辺のを買っておいた方が良かったんでしょうかね。

そうですね、パシフィックモナークは、とにかく全てお任せしたい人向けのホテルプール。高利回りを狙い自分でリフォーム業者、プロパティマネージャーを探し出せる人、どちらも選択可能で、とにかく立地がいいのでお勧めです。
高額物件となるビーチタワーより購入へのハードルが低い上、利回りは上となるでしょう。

売り出し件数が少なく、売り出しが出てもすぐに成約してしまうので、エージェントさんに売り出しが出次第、すぐ連絡してもらうよう頼んでおいた方がいいかも知れません。
１BRの方が利回りはいい傾向にありますが、まだ手の届く価格のスタジオでも、ベッドを３から４台設置するレイアウトが可能なので、高利回りが期待できますよ。
HGVC　Kahaku側はビーチの眺望が無くなってしまう可能性が高いので、注意しましょう。

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>>4278 初心者さん

>瀬底3泊って購入価格いくらぐらいするんですか？

そこですよね
やはり瀬底はお高いです

約2年前の直販価格が、２XP(16,800p)12M\、2BX(13,400p)10M、2BP(11,520p)8Mという感じでした
リセールで三分の一売り出しと想定した際の、１ｐあたり管理費と物件価格の関係は以下の通りです

ブルバード 2BD 11,200p $1,304.60 (0.12($/p)) $10K　 (0.89($/p))
瀬底（3泊）2BP 11,520p \183,329 (15.9(\/p)) \2,5M (217.0(\/p))
瀬底（3泊）2BX 13,440p \183,329 (13.6(\/p)) \3,3M (245.5(\/p))
瀬底（3泊）2XP 16,800p \183,329 (10.9(\/p)) \4.0M (238.1(\/p))

瀬底で1番お安い2BPでも、ブルバードとでは物件価格に百万円程度の差が出てしまいます
よって、金銭面ではブルバードがバランス良しかと思います
（私は、主にハワイ物件の管理費上昇率と為替の観点から瀬底に移りましたが）

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なるほど、為替変動リスクを考慮すると、瀬底アップグレードという選択肢が出てくるわけですね。

もし、リセールで11520ポイントが、2百万円くらいで出たら(ごめんなさい、あくまで仮定で)、ブルバードと遜色ない物件になりますね。
ハワイ物件の管理費上昇が異常なので、本当に悩ましいところです。

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>>4285 初心者さん

本当に悩ましいですね
ホームウィーク予約が必要などの制約がない限り、ハワイ（特にオアフ）の物件は手を出しにくいところです

国内については、瀬底の他、小田原もありますから、そちらも検討されるとよいかもしれませんね

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>>4281 匿名さん

イリカイは買えなかったのが逆に良かったんですね。
パシフィックモナークも改めて見てみましたが、スタジオで＄545000～となっており、1BEDだと日本円で1憶超えるくらいの金額になっているんですね。
以前の売値を知っている立場で、もちろんそんな金額を払えるだけの持ち合わせもない私は、ただの傍観者となるしかないのですね。

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>>4281 匿名さん

ワイキキサンセット23階海側の1BEDがLHですが＄160000で売りに出ています。このくらいの金額ならば検討できるのですが、やはりLHはリスク高いでしょうか？
サンセットは比較的利回りが良いと聞きますが、LHは数も少ないからかあまり情報を耳にしません。

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>>4288 ご近所さん

ワイキキサンセットは、バケレン物件としては悪くないと思います。
ご質問のリースホールド物件ですが、サンセットはリース契約は2036年までと短く、
現在土地所有権の購入もできませんので、基本的には12年後に退去して、地主に物件を返却しなければいけません。

リース完了までの間に土地所有権の購入が可能となる可能性もありますが、その保証も無く、又例え買えたとしても所有権の購入可能価格も未知数なので、リスクしか無いと思います。
自分にとっては検討対象外です。

カハラアパートメントのリース完了直前のタイミングでは、オーシャンフロントの素晴らしい部屋が、信じられないくらいの格安価格で取引されていたのを思い出します。

地主の将来の所有権売却のタイミング、価格について、確証のある情報でも無い限り、
安いからと言って、LHの購入を勧めてくるような、売買手数料だけが目的のエージェントでしたら、すぐに縁を切りましょう。

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>>4289 匿名さん

リース物件はリスクしかないですよね。
LH物件を安いという理由で勧めてくる仲介業者はこれまで会ったことはありませんが、注意します。

コンドをドンと買うような大きな資金がないので、やはりタイムシェアで良いか。となりますね。
2026年にはカハクも建ちますし、オーランドなども行ってみたいですし、円安で管理費の負担はかなり重たいですが、ホテルに泊まるとなるとこれもまた高いので、タイムシェアを所有している（所有＆維持できている）今を楽しみたいと思います。

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>>4290 ご近所さん

本来は、レバレッジの効くローンでの購入の方が、オススメなのですが。

頭金35%が準備出来れば、35年までのローンでの購入が可能なので、アイランドコロニーであれば、12万ドル程度の頭金で始められますね。
購入費用37万ドルに水回りも含めたフルリフォームで10万ドルで計47万ドル
バケレン家賃収入が、年間5万5千ドルとすると、表面利回り12%。
実際には、プロパティマネージャーへの手数料20%、コンド管理費、保険料、固定資産税等、諸費用が発生しますので、月々の収支はローンの支払い後、若干のプラスくらいですね。
キャッシュフローがプラスであれば、テナントさんにローンを返して貰って、最終的には手出し無しで自分の所有物件になるので、魅力です。もちろん、インフレ、デフレ、リセッション、自然災害等々のリスクは織り込む必要ありますが。日本人にとっては円安、高金利のダブルパンチですし。

自分は1BRか2BRのボロ物件を探してます。

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>>4290 ご近所さん

なるほど、あくまで比較論となりますが、16万ドルのタイムシェア正規物件の購入との比較となると、LHのサンセットですね。

サンセット購入後にリフォームして初期費用合計26万ドル。
1BRの平均賃料　$250／泊、稼働率　80% と仮定すると、
年間家賃収入が、$73,000なので、表面利回りは28%となります。
諸経費、税引き後の実質収入が50%として試算すると、手取り$36,500。
36500?260000=14%
実質利回りは14%となり、一見申し分ないのですが、ハワイ物件の魅力である資産価値の担保、売却時のキャピタルゲインを狙えないことを考えると、魅力半減です。

ただ、12年間、月々手取りで2000ドル以上のプラス収支が望めるので、
12年後にタイムシェアの価値が、ほぼゼロになってしまうと仮定、比較すると、
サンセットLH圧勝ですね。

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質問です。
瀬底を購入した場合
その後の名義追加や万が一名義人全て亡くなって相続が発生した時は日本の不動産として扱えますか？
ハワイ物件の説明のみ説明会では聞いたのですが
相続や名義変更が海外なので高額で手続きも大変とのことで共有名義を勧められているのですが
だったら日本の物件を購入した方が良いじゃないかと思いまして購入を保留中です。

沖縄の物件だから当然そうなんだろうなと思いつつ
法律に詳しくないのでご購入者様からご回答を頂けるとありがたいなあと思い質問です。

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>>4293 購入検討中さん

　瀬底オーナーです。　瀬底は日本の物件なので法律は日本の法律に従います。　アメリカの物件では、最大4名まで共有出来ますが、瀬底はヒルトンの制約で登記名義は1名に限られますので、ご自宅などと同様に相続する形です。
　まだ、登記簿見てないんでどういう内容なのか僕も届くのを楽しみにしてます。

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>>4284 瀬底２Bed３泊オーナーさん

ブルバード2BDの $1,304.60 は、年会費($245)を含んだ価格ですので、同じ条件でで比較するのであれば、

ブルバード 2BD 11,200p $1,059.60 (0.095($/p)) $10K　 (0.89($/p))
だと思います。

瀬底の管理費の安い3泊 16,800p のリセール物件は、eResort で 400万円で売り出されていました。
https://e-resort.jp/propertydomestic/

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>>4295 購入経験者さん

ご指摘ありがとうございます
その通りですね、年会費を差し引くのを漏らしておりました

物件情報もありがとうございます
参考になりました

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>>4295 購入経験者さん

瀬底とホノルル物件の違いは、やはり立地でしょう。
まだまだ開発余地のある瀬底、新規に開発する余地の無いハワイアンビレッジ。
管理費効率の悪さは、この辺りから来るのでしょうね。

クラブ予約前提で、ポイント管理非効率を考えたら、為替リスクを考慮しても、
瀬底では無く、ブルバードに軍配が上がってしまいます。
所有することの満足感、正規物件を購入できる資金力の証明等々、
満足度のポイントは各自違いますので、有効活用して楽しむことに集中しましょう。

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>>4294 ヒルトンのタイムシェアさん
ご返信ありがとうございます。
相続についてが一番気になっていたので分かりやすくご回答いただけて助かりました！


日本の法律で扱えるのは良いですね。
海外物件だと実際相続になると100万以上
生前に子供の名義に書き換えるのにも数十万
いずれは相続せずに売却した方が良いのかと思ってましたが
日本の物件なら相続して代々所有するのも現実的になってきますね
前向きに検討してみようと思います！

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瀬底は名義1人しか出来ないのですか
夫婦のどちらかしかオーナー登録出来ないのはちょっと不便だなぁ

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>>4299 名無しさん
不動産登記は１名なんですが、登記はされないものの所有者と同様の権利を持つ者を３名登録できるので実害はありません。
　アメリカの相続は、４人が名義人の場合、行きている者が自動的に相続する様ですが、日本の場合は登記の変更が伴うので１名のみに制限している様です。
　なので、家族４人でオープンシーズン予約を利用することはできる様です。
自分は子供がいない夫婦なので、実際にはヒルトンに確認なさることをお勧めします。

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>>4298 購入検討中さん
　僕は、もともとラスベガスのヒルトンと、ハワイとフロリダのディズニーのタイムシェアを持っていまして、子供がいない夫婦なので家内が1人残った時に処理が面倒なので、家内から日本の物件に変えてと言われちゃいました。w
　因みにアメリカの物件の、名義変更だけなら数百ドルでできますよ。
以前リセール買った時に、名義変更は400ドルでした。

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以下、HGVC所有物件の無償返却に関する説明です。Google翻訳で確認してみて下さい。

As of 12/28/2023
The contact email for HGVC deed back is pfoliosvc@hgvc.com.
No additional fees as of 12/28/2023
May take 90-120 days to process the deed back.
HOA VOLUNTARY SURRENDER
PROGRAM TERMS AND CONDITIONS
Other terms and conditions to the Voluntary Surrender Agreement (“Agreement”):
1. Property Maintenance and Expenses (Homeowner’s Association Assessments).
If all the terms and conditions of this Agreement are met, you will be released from all remaining property maintenance and expenses (“HOA Fees”) associated with your vacation ownership interest upon the successful conveyance of your vacation ownership interest back to us.
2. Satisfaction and Release of Liability (HOA Liens).
If all the terms and conditions of this Agreement are met and, upon conveyance of your vacation ownership interest to us by Warranty Deed (or the equivalent in the state where your vacation ownership interest is located), we will release any liens held by Hilton encumbering the vacation ownership interest. Upon recording the required lien release(s), as any Homeowner’s Association lien(s) for delinquent assessments (if applicable) will be satisfied, which will result in Hilton (and/or its affiliates) foregoing all rights to pursue a deficiency judgment.
3. Foreclosure Sale Suspension ? only applicable to owners already in foreclosure.
We will suspend any foreclosure sale date until the conveyance of your Property has been completed, provided you return a validly executed and recordable deed and continue to abide by the terms and conditions of this Agreement. If any of the terms and conditions of this agreement are not met within 45 days as of the date of this agreement, we may initiate or continue the foreclosure process as permitted by the mortgage documents, recorded liens and/or governing association documents.
4. Termination of This Agreement.
We may terminate this Agreement at any time if:
a. Your financial situation improves significantly, you qualify for loan modification, you bring the account current or you pay off the obligations associated with the account (mortgage, association assessments, and/or other fees) in full.
b. You fail to act in good faith with the Agreement.
c. A significant change occurs to the property condition or value.
d. There is evidence of fraud or misrepresentation.
e. You file for bankruptcy and the Bankruptcy Court declines to approve the agreement.
f. Litigation is initiated or threatened that could affect title to the property or interfere with a valid conveyance.
5. Settlement of a Debt.
The proposed transaction represents our attempt to reach a settlement of your account, which may be associated with delinquent obligations (such as a delinquent mortgage or Homeowner’s Association assessments). You are choosing to enter into this Agreement even though there is no guarantee that the transaction will be successful. In the event this transaction is unsuccessful, we may exercise our remedies under the mortgage or governing association documents, including foreclosure. In consideration for Hilton’s willingness to accept the return of the Vacation Ownership Interest (VOI), you agree to release Hilton from and against any and all present or future claims and/or disputes that you may assert or may have asserted against Hilton of any nature whatsoever, known or unknown and immediately withdraw any such complaints made against the Indemnified Parties with any local, state, or federal agency, and cancel any credit card dispute or investigations it may have opened in connection with the Contract.
6. Credit Reporting Considerations
We cannot provide opinions or assumptions as to the impact to the borrower’s credit score, nor do we have control over, or responsibility for, the impact on the borrower’s credit score.
7. Membership Benefits.
Benefits associated with the above contract and HGVClub Membership shall automatically terminate once you no longer own a vacation ownership interest at an affiliated resort. Once HGVClub Membership is terminated, benefits and privileges of HGVClub Membership automatically and immediately cease. For instance, any unused Bonus Points or any Hilton Honors privileges granted solely in connection with HGVClub Membership shall automatically expire. Furthermore, reservations are subject to cancellation upon termination of the HGVClub Membership.
8. No Refund.
Owner understands and agrees that no refund of any amounts paid by the owner in connection with the VOI will be due or payable to Owner or any third party. Additionally, any chargeback attempts on credit card or debit card payment(s) previously made in connection with the VOI may be deemed as a failure to act in good faith by the owner and result in termination of this agreement.

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国内リゾート（小田原と瀬底）の最低宿泊日数が、いつの間にか３泊から２泊へと変更されたのですね
有難いことではありますが

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グランドワイキキアンの1DD隔年が500ドルとかで出てる。。売却手数料はその何倍かかるのだろう？
なかなかここまでエグいシステムは公には少ないのではないでしょうか！！

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>>4304 名無しさん
グランドワイキキアン　1DD
何処に掲載されてますでしょうか？
興味あります！

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どこに出てるとか聞く人 冗談でしょ。
クランドワイキキアン リセールと
検索してみるだけですよ。(真面目か！)
タイムシェアハワイさんとかの話でしょう。
この商品は、すごい価値ですな

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>>4306 マンコミュファンさん
たしかに！検索したら一発でした。

何社かでてきました！
ありがとうございます！

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はじめまして、今年オーナーになったばかりの初心者です。
初歩的な質問かもしれませんが、調べてもわからなかったので教えていただけないでしょうか。

クラブ予約でワイキキアンの予約を取っていたのですが、希望日にラグーンタワーの予約が空いてたので予約を変更しようとしたところ、アプリからやってもスマホブラウザからやっても「空室なし」の表示が出てしまい予約の変更ができません。
手続き中に部屋が埋まってしまったのかと思って新規予約のページから日程検索をすると、該当日は空室と出てきます。
前にこちらでワイキキアン→アイランダーのように予約開始日が違うリゾートはオンラインで予約の変更ができないと見ましたが、ワイキキアン→ラグーンタワーは同じ予約開始日なのでできるはずだと思ったのですが違うのでしょうか？
MAX会員ではなく、2つ予約を取ると手数料（＋キャンセルプロテクションも付けています）が二重でかかってしまうので、ラグーンタワーを新規予約を取ってワイキキアンをキャンセルというのも躊躇しています。

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そうゆうことはよくあります。ネットで変更できない時は電話で変更してもらうか、ネットで変更しちゃってから電話でその内容を伝えれば手数料を返してくれます。
わからないことは電話で聞いたら丁寧に教えてくれますよ。

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>>4309 評判気になるさん

教えてくださってありがとうございます！
それでは希望日を新規予約を取り、取ってあった予約は電話でキャンセル・返金をお願いすることにします。

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説明会行ってきたけど、やっぱりカ・ハク欲しいなぁ・・・
と言っても買う金がないのだけども。

カ・ハクのラウンジと大浴場は、カ・ハクのオーナーしか使えないんですって！
ポイントでカ・ハクに泊まろうと思ったけど全然意味ないね

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確かに

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>>4311 職人さん
ハワイに行って大浴場いきたいですか？
私の住んでいるマンションにもスカイ温泉がありますが一度も行ったことない。。。
それに中国人とかもいるわけだし入りたいとも思わないですね。
おむつして子供を温泉にいれるぐらいですからね。

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>>4308 初心者オーナーさん

アプリだと時間の誤差が生じるので
最後まで画面進めないと確実に空いてるかわからないですよ？

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>>4311 職人さん

大浴場の権利に１千万ですか。APAホテルはどうですか？
別府でも、箱根でも、一泊5、６万からで、部屋付き露天良いところ沢山ありますよ。
自己顕示欲が、お強いのであれば、エクシブの箱根離宮でも購入された方が、満足度は高いのでは？

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>>4315 匿名さん

それにお湯とかも定期的に変えないといけないし温泉で大腸菌がウヨウヨいたら気持ち悪くて入りたくない。。。

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そんなこと言ったらジャグジーなんて誰も入れないんじゃ・・・
温泉と言っても暖かめのジャグジーというイメージなんだけど、誰か話聞いた人いないの？

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>>4315 匿名さん
ビアラもあるよ～

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>>4317 ご近所さん

自分はプールにもジャグジーにも入らないかな。
温泉なら温度的に菌が沸く良い温度じゃないかな？

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塩素たっぷりで消毒しているから、大丈夫でしょう。
オーナーのみ、温泉では無い大浴場の利用が可能というマーケティングが、
購入検討者に刺さるという事実に驚きました。
抗菌効果のある掛け流しの温泉ならまだしも、ハワイに来てまで、
循環式の大浴場を利用したいというニーズがあるのですね。

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大浴場があるから各部屋にはシャワーしかないとの情報もあり

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>>4320 職人さん
ハイターたっぷりですね?

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>>4320 職人さん

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少し話がそれますが、先日ハワイの説明会でカハクのプレゼンを受けた時に大浴場の水質は質問しませんでしたが、水着を着るのか裸なのか質問したら、まだそこは決まっていないとの事でした。
アメリカの方もいるので、何か浴室専用の服？を着る可能性もあるとか…
やっぱり日本の大浴場とはちがいますね。

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>>4324 さん

恐らく水着着用だと思います。同じ様に大浴場のあるスカイも水着だったはず

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遅ればせながら、「カ・ハク」の販売説明会に参加してきました

従来、日本物件から海外物件へのアップグレードは認められていませんでしたので、(国内物件保有者は)新規に追加購入となるので厳しいなと考えながら説明を受け始めましたが、現在は可能になったそうです（円を米ドルに換算して充当）
とは言え、差額が最低$25,000-以上というハードルやポイントあたり管理費も割高になるので、早々に白旗をあげました

みなさんが気にされている大浴場の質問をしたところ、日本人を意識して和式（男女別・裸で入浴）とのことでした

なお、来年度から販売開始となる京都物件は、「ヒルトンクラブ」扱いではないと伺いました(新築ではないので)
であれば、「瀬底」や「カ・ハク」よりは割安であることを期待したいですね
「ヒルトンクラブ(小田原や瀬底など)」からのアップグレードは、ホテルポイント32倍が16倍に下がるので判断難しいかもしれませんが。。。

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>なお、来年度から販売開始となる京都物件は、「ヒルトンクラブ」扱いではないと伺いました(新築ではないので)

情報提供ありがとうございます。
でも、「えっ、マジ」という感じです。
おっしゃる通り「ヒルトンクラブ」でないとオナーズ変換が16倍なので、京都がホームという理由だけで瀬底や小田原のオーナーからアップグレードを募るのは難しそうですね。
そうなると、ハワイの売るに売れない物件を持つオーナーに対して日本物件への乗り換えを提案するんでしょうか。

少し気になるのは、小田原はヒルトンクラブですが、確か小田原も新築ではない既存のコテージをヒルトンタイムシェア用に修繕した物件であると記憶しています。その辺どうなんでしょうね。今度、販売説明会に行く機会があったら確認してみたいと思います。

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時々気になりますが
他の方もおっしゃってるように売るに売れないってワード…今は楽しんでますが将来不要になってお荷物になったとき破格の安さならヒルトンは買い取ってくれるでしょうか？

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>>4328 オーナーさん
買い取ってくれません。
タダ同然の物件がリセール市場で散見されるのは、その為です。

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>>4329 匿名さん

タイムシェアハワイさんのリスティングを見ると、諸費用を控除した時点でマイナスになってしまうような案件が多いですね。
せめてヒルトンが0で引き取ってくれれば、売主がマイナスになるような価格で売り出すことはないはずですから。

とくにコスパの悪い案件、例えば「管理費高めで低グレードのゴールドシーズン」の売却はかなり困難なようですね。
無償譲渡の支援サイトでも上記のような案件は引き取り手を見つけるのは難しいようです。

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>>4327 購入経験者さん

コメントありがとうございます
確かに「小田原」も新築物件ではありませんので、そこだけ捉えると整合性取れなくなってしまいますね
説明会の時には気づきませんでした
本当の理由は気になるところですね

実は「ヒルトンクラブ」でした、というオチかもしれませんが。。。

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>>4330 購入経験者さん
タダでもヒルトン買い取ってくれないんですね。
因みにリゾートトラストもそうなのかな？

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>>4331 瀬底２Bed３泊オーナーさん

>説明会の時には気づきませんでした
>本当の理由は気になるところですね

所詮、書面で出しているわけではないですから、営業担当も適当なセールストークをしているのでしょう。

>実は「ヒルトンクラブ」でした、というオチかもしれませんが。。。

結局そうなる可能性の方が高いと思いますよ。
そうしないと、小田原や瀬底オーナーからのアップグレードは期待できないですからね。

しかしながら、このアップグレードという制度ってどうなんでしょうね。
下取った会員権の金額を正規の販売金額から減額するので、実質値引き販売になりますから、実際の「儲け」が少なくなるわけでしょ。そうなると、当初のプロジェクトの事業計画での数字が違ってきてしまうと思うのですが、それは経営上問題にならないのでしょうか？不思議ですね。

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>>4332 マンコミュファンさん

>タダでもヒルトン買い取ってくれないんですね。

以前（コロナ前）は、リセール会社さんが窓口となってヒルトンが権利の買取りに応じていたとの噂を聞いたことがあります。でも、今は0でも引き取らないみたいです。

>因みにリゾートトラストもそうなのかな？

リゾートトラストについては知りませんが、東急は新規販売で東急から直接購入したハーヴェストクラブ会員権については、5年間の東急による買取り制度（東急の査定価格）があるみたいです。
買ってから「思っていたものと違った」というようなミスマッチもあり得ますから、「5年間は買取りに応じますよ」ということなんでしょうね。まるで家電の保証期間みたいです。

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>>4333 購入経験者さん

アップグレード時にヒルトンが引き取った物件は、最新の(下取り額より高額な)直販価格で販売することになります
よって、前オーナーさんの支払額との差額が丸々利益になるという美味しい仕組みという理解です

ただ、下取り物件の在庫が計画通りに掃けなければ、確かに問題にはなると思います
持ち前の販売力で売り切っちゃうのでしょうが。。。

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>>4335 瀬底２Bed３泊オーナーさん

>持ち前の販売力で売り切っちゃうのでしょうが。。。

そうかもしれませんね^^

繁忙期でも「クラブ予約」でとれます!! といって、在庫の「ゴールドシーズン」を売ってしまう販売力には驚きます。

そもそも、「プラチナシーズン」と「ゴールドシーズン」の区別も知らないオーナー大杉ですから。

その持ち前の販売力をいかして、いまリセールにあふれている数百ドル案件を積極的に買い上げて下さい!! ってヒルトンへお願いしたいです。

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>>4336 購入経験者さん
確かに某リセール会社で売ってる激安物件買い取って正規で再販したらそれも儲けになりそうですよね。
って事は最後の最後はタダで買い取っていただけたらありがたい。
ただ私が先日アップグレードした際には　不要になった際は市場価格に合わせた価格で買取もするってヒルトンは言ってました。

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>>4337 オーナーさん

>確かに某リセール会社で売ってる激安物件買い取って正規で再販したらそれも儲けになりそうですよね。

その仕組みが第一先取特権(ROFR)ですよね
リセール取引において、リゾート会社にこの価格で売買していいかのお伺いを立てて、リゾート会社の判断で横取り(買取)出来るというこの制度、現状ヒルトンは行使していないようです
再販すれば確実に儲かりますし、リセール相場の下落防止にもつながる筈ですが、行使されないということは。。。

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>>4338 瀬底２Bed３泊オーナーさん

買い取って新規販売する自信がないと言う事ですか？

管理費滞納してたら権利消滅すんるでしたっけ？
ほんとに払えない人達はどうしてるんだろ…

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瀬底のフロートの1BRか2BRのリセール購入を検討しているのですが、トップシーズンは予約出来ますか？
せっかく購入したのに予約出来ないリスクはあるのか不安でして。

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>>4339 オーナーさん

ブッチでしょうね。

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>>4337 オーナーさん

>ただ私が先日アップグレードした際には　不要になった際は市場価格に合わせた価格で買取もするってヒルトンは言ってました。

そういう大切な話は、担当者が直書きした書面（できれば名刺に）をもらっておいた方がよいかもしれませんね。ヒルトンが会社として本当にそういう対応をするのであれば、拒否されることもないでしょうから。

ヒルトンの販売説明会に行った際は、つぎのことをやったほうが良いかもしれません。
１　スマホで商談内容を録音する
この場合、一応「家で内容を振り返りたいので録音させてほしい」と商談前に担当者に了解を得た方がよいでしょう。
２　ノートを持参してメモを取る。
３　大切な話は担当者から直書きの書面（できれば名刺）をもらう

私がやっているのは上記の２です。
メモを取るくらいなら「カド」もたちませんからね。
ただ、このメモを取る行為をするだけで、私は営業担当者からオーバートーク的な話を聞いた記憶がないです。

まぁ、数百万円の買い物をするわけですから、販売説明会にいくときは事前の準備はしておくべきだと思います。

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>>4339 オーナーさん

＞買い取って新規販売する自信がないと言う事ですか？

今は「カ・ハク」の販売に全力投球！　ということではないでしょうか
「カ・ハク」の権利を取得されるのは、新規・買増しよりもアップグレードが多いでしょうから、アップグレードの引取分を捌くので手一杯なのでは、と推察しています

＞管理費滞納してたら権利消滅するんでしたっけ？

管理費を滞納し続けると権利消滅して、オーナー協会が競売にかけて回収するようですね
そういうコストが管理費に跳ね返ってくるので、オーナーの交代が円滑化する仕組みが出来てほしいです

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「カ・ハク」の眺望について気になります。
目の前に「ハイアットリージェンシー」の高層タワーが2棟建っているということもあり、海が見える部屋が少ないロケーションに思えるのですが、実際はどうなんでしょうね。

「ハイアットリージェンシー」の間から海が見れる、というのではちょっと寂しいですね。

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