ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ　Part.3

そうですね。仮にタイムシェアで1,500万円で販売される物件があったとして、
その物件に不動産としての正味の価値が、52倍の7億8000万円もある訳がない事は
容易に想像できると思います。

不動産としての価値は、せいぜい2～3億円程度ではないかと思います。1,500万円
のうち不動産としての原価が1/3の500万円として、そこに販売員の給料および
販売説明会に関わるすべての経費（商品券や無料宿泊などのプロモーション）と、
販売会社の利益が転嫁される事になるので、正規販売は高くならざるを得ないと
思います。ボーナスポイントも、販売会社が抱える未稼働の在庫物件分の管理費を
購入者が負担しているものと考えるべきでしょう。元々の不動産としての価値が
販売価格の1/3ほどしかないのですから、リセール価格は、デフォルトで1/3程度
と考えるべきものでしょう。さらに直近では、円安や物価高騰による管理費負担増
による影響でリセールでの売り物件が急増し、もともと流動性が低い市場で
需給関係が極端に崩れたためリセール価格も暴落しています。HGVCでは直近で
新規タワー(カ・ハク）の販売開始もあり、在庫調整のためROFRの適用もして
いない事が、リセール価格下落の要因の一つにもなっています。

それではタイムシェアには価値がないので、2億円出してコンドミニアムを
買えば良いのかと言うと、それはそれでかなり敷居が高くなりますので、
うまく活用できればタイムシェアは良いシステムだと思います。

タイムシェアは所詮不要不急の贅沢品ですし、高いと思えば買わなければ
良いだけなので、正規販売を否定するのは間違っていると思います。
無くても良い無駄なものを、悪と捉えるのか、心のゆとりと考えるかの
価値観の違いだと思います。正規で買える余裕のある方は、是非正規で
購入いただいた方が経済も回って良いと思います。

正規で販売されなければ、リセール物件も存在できない訳ですし、私の様な
庶民はリセール物件を安く購入させていただいて、フル活用させていただいて
います。近年ホテルの宿泊費も高騰していますので、タイムシェアがなければ
毎年ハワイに行くのは難しかったと思っています。

>>4243 アップグレードさん

経験ない人が憶測で決めつけるなよ。
そもそもオーシャンビューのワイキキエリアの大半は日貸しできるし、コロナ禍の2021年と2022年のワイキキで私が所有するバケレン物件稼働率は約90%だったぞ！　特に2021年は長期滞在のゲストが多くて驚いた。逆にコロナ後2024年の稼働率は少し落ちてるけど、80%台は維持している。

ハワイでドルで稼いでないから、あなたにはわからないのだろうけど、ドル収入があると、円安で高いってゆー発想自体がないんだよw

他人が泊まったベッドに寝れない？
1泊100万円以上の5つ星ラグジュアリーホテルもタイムシェアも他人が寝泊まりしてるだろ。

デリケート過ぎて大変だなw
そんなワガママな人間は海外どころか国内旅行にも行けないないな！

あなたは、タイムシェア派でもホテル派でもバケレン派でもないようだね。

ハワイに自分だけが住む家を買うしかないよ。
レンタルしないから収入なし、支出オンリーだけど頑張って下さい！

>>4245 購入経験者さん

その通りだ！

自己満足商品において
正規だから中古だから、
こっちの方が高いとか安いとか…
実にくだらない。

ほとんどの商品において、
正規販売店とそれ以外の購入ルートがあるし、新品も中古品もある。購入時期によって同じ購入方法でも価格は変わる。

欲しい時こそが一番の買い時だ！
高いか安いかは人によって異なる。

他人が寝たベッドに寝るのは苦痛だろうが、
あなたが正規販売店から購入したタイムシェアに満足しているなら、それでいいのだ(^^)

>>4246 通りがかりさん

いやいや　そこまで怒らないでくださいよ
ちょっと反論させて下さい

自分の物件を他人に貸し出して他人が寝たベッドで寝たくはないけど
ホテルなら元々他人のものだから大丈夫と言う意味でございます　自分の物か他人の物か（タイムシェは自分の物件だろとか言わないでね）借りるのは大丈夫という心理的問題です

たまに行って自分の物件のほころび見たら悲しいけど
ホテルかタイムシェアならまぁ目をつぶれる

あたたのワイキキ物価はよく稼働しておりよかったですね
ただ　例えばビレッジ並の施設を備えた日貸し可能コンド
ってイリカイかバニアン位しか思いつかないんですがもっといい物件あります？
この２つも古いし室内洗濯機ある部屋限られてます

他の物件は幼児プールないです　私の知る限り

タイムシェアでホームウィーク予約はした事ないので不明ですが　他で予約した部屋に問題あれば部屋替えてくれるってメリットなのもあります

支出オンリーだけ頑張ってください
との言葉有難うございます！

ウィンザーは幼児プールあったかも
過去に借りた中で最高だったのは
ワンアラモアナしかない

>>4248 アップグレードさん
穏やかな文章で読んでいて気持ちがいいですよ(^^)
私もお金がたくさんあったらカハク欲しいですもん。
大浴場が使えて、ラウンジが使えて、ロケーションも最高♪
うちは庶民なので、リセールのワイキキアンで充分ですが、正規のカハクが買えるなんて憧れです。

>>4250 通りがかりさん

勝手に直前の通りがかりさんになりすまして
意図的に卑下したような内容で返信するとは
やり方が汚いね！

私はなりすまし投稿なんて
あなたのような姑息な返信投稿はしないよ。

複数の投資不動産をキャッシュで購入し続けて
資産を増やしていく富裕層に対する嫉妬ですか？

あなたはお金ないから仕方ないね。
どうりで掛け捨てのタイムシェアしか選べないわけだw

>>4248 アップグレードさん

なんか私の投稿が火種になって、攻撃的な投稿が増えてしまったようで、申し訳ありません。
アップグレードさんのように、ネットでの調査に無駄な時間を割いて、場末のリセール業者と取引しなければいけないくらいなら、多少の損はわかっていても、気持ちよく簡単に欲しい物を手に入れることが出来る層は多く無いので、他の方が誤解しないよう一般論で語ってしまいました。

私は、ハワイ好きが講じて、実はワイキキにコンドも購入してしまったのですが、
購入費用もリフォーム代もそれなりにかかりました。
何より、工事業者とのやりとりは本当に苦痛で、いっそ買わなければ良かったと思うほどでした。　コロナ禍で、本業で余裕があったから出来ましたが、そうで無ければギブアップしていたかも知れません。

さて、コンドを所有してどうなったかですが、娘はワイキキのど真ん中のオーシャンフロントのコンドより、ヒルトンハワイアンビレッジの方が良いようで、最近も渡ハ中に自分のコンドに泊まるのは数泊で、あとはラグーンのOF、PHや、アイランダーなど、タイムシェアが殆どです。
パラダイスプール、ラグーン、花火等々、娘にとっては、ワイキキコンドの利便性より優先する物が多いようです。

ワイキキで短期貸し出し可能なリゾートゾーンに建っているコンドは25棟前後しか無く、アメニティが充実しているのは、イリカイ、ワイキキバニアン、アイランドコロニー、サンセットくらいでしょうか？
ただ何れもHGVCのヒルトン村には敵いません。

私は、自分たちが利用する予定の日以外は全てAirbnbで貸し出していて、不動産収益物件として割り切っています。
お陰様で、1ヶ月の収益で、HGVCの年間管理費を充分支払えるくらいで運用できているので、結果的には、買って良かったと思える大きな買い物でした。

>>4248 アップグレードさん

アップグレードさんへのオススメは、ワイキキビーチタワーの購入です。

ワイキキ唯一無二のプール付オーシャンフロントで、駐車場も無料。
カラカウア沿いの便利な立地で、今後も資産価値の面からも、間違いないと思います。
リフォーム次第で、HGVCよりクオリティの高い内装にする事も可能です。

プロパティマネジメント会社の腕次第ですが、日貸し前提で、実質利回り5%以上も狙えると思います。
プールは大きく無いですが、立地、アメニティ、眺望、ステイタス、資産価値担保、相続対策、ドル資産への分散等々、真剣に検討するに値すると思います。

ワンアラモアナ他、リゾートゾーン外の新しいコンドは最低1ヶ月以上でしか貸し出し出来ないし、トランプ、リッツは、管理費が高すぎて、収益物件にはなり得ません。

次回は、アップグレードの代わりに収益物件兼別荘となりうるリゾートゾーン内のコンドを検討してみてはいかがでしょうか。

>>4247 通りがかりさん

経済原則を無視した投稿。意図が不明です。

>>4249 アップグレードさん

ワンアラモアナ　本当にいいですよね。同意です。
カカアコなんかよりずっといい。

>>4251 通りがかりさん
あ！ごめんなさい?
名前を何も設定しなかったら通りがかりになりました。
今はマンション検討中となってます。
てか、よく怒りますね？
カルシウム足りないのかな？

>>4251 通りがかりさん
生命保険は掛け捨てに限ります。
貯蓄型で資産運用を保険会社に任せてガッツリ手数料取られるなら、生命保険と資産運用／株式投資は分離した方が賢明です。

>>4257 周辺住民さん

読解力ないなぁ
あなたには、掛け捨ての生命保険がお似合いなのはよくわかってますよ！
悪いけど、ハワイ不動産をたくさん所有しているような人達に生命保険は不要なんだよ。タイムシェアの補足説明として保険商品を引用しただけですよ。

保険とは、自分の支払い能力を超えてしまうリスクに対して加入するものだから、一定以上の金融資産所有者には必要ない。いざとなったら、払えちゃうから！
相続対策や利益を出すタイミングを合法的にずらす目的で貯蓄型の生命保険を法人契約することは選択肢としてあるけどね。個人での医療保険あたりは本当に必要ない。

今度は掛け捨てや貯蓄型保険ではなくクルマに例えると、1年に数回しか乗らない数千万円する希少価値の高いクルマをキャッシュで一括購入して時期を見て売却すれば、維持費含めた支払い金額総額を上回るキャッシュを得られる可能性がある。

一方、毎年1週間レンタカーとして利用した場合、割安で希少価値の高い高級車に乗れるが、お金は出ていくだけで、貯まらない。減っていくだけだ。それがタイムシェアだと言っている。

正規であれ、リセールであれ、激安の宿泊権利を購入して、権利の売却価値が低いなんて当たり前！
激安で宿泊してるんだから、それで十分じゃん！！

そんなワガママ言うなら、最初から買った方がいいと言っている。

まぁ、掛け捨て生命保険を賢明だと判断するくらいの資金力ですから、買いたくても買えないのでしょうねw

>>4227 アップグレードさん

4225です

経済合理性考えれば「買うならリセール一択」というのが、正解なのかもしれません

ただ直販購入する方がいなければ、リセール市場へ物件が供給されませんし、リセール市場が無ければ卒業出来ませんから、相互がうまく回る関係であって欲しいです
そんな中、新規リセールオーナーの権益を制限するような動き（ホテルポイント交換とオープンシーズン予約）を規約上で記載していることを大変残念に思います
（リセール市場の縮小を招く行為で、ひいては直販市場にも影響及ぶでしょう）

市場の差別化は、直販オーナーだけが享受出来るメリットの提供で行っていただきたいです

直販オーナーは駐車料金割引、実現したらいいですね
直販オーナー全員は無理でも「プリファード以上は20％off、プレミア50％off、プレミア・プラス以上は無料」などと打ち出せば、直販市場が活性化するのでは？
などど考えてしまいます


子供に相続をさせる場合には、考えることが多くなりますね
　・そもそも、子供が管理費を支払って所有を継続する意思があるのかを確認
　・2人以上であれば、1物件をシェアするのか、1人1物件を引き継ぐのか
ポイントの配分やゲスト登録費用を考えると、1人1物件が揉めずに理想と思います
物件の好みもあるでしょうし
1物件のみ相続となると大変そうですね
私は子供1人ですが、要らないと言われそうです。。。

>>4259 購入経験者さん

経済合理性考えたら、圧倒的にホテル！
しかも、色んなホテルに宿泊できて
毎回が新鮮で満足度が高い。

ホテルは相続なんて煩わしいこともない。

ホテルもタイムシェアもどっちもありで、使い分ければ良いし、ある程度余裕があればタイムシェア考えればいいんじゃ無い？　家を買うか賃貸にするかと言う位不毛の話で、置かれた状況や使い方で分ければ良いだけの話しかと思うけど、皆さんはどう思いますか？　正規とリセールの話も同様ですけどねw

>>4260 マンション掲示板さん

コメントありがとうございます

「経済合理性考えれば」ではなく「HGVCを所有するなら」とか限定した物言いをすべきでした
不要不急である遊興費の固定費化は、「経済合理性」の観点からはＮＧ行為だとは思います
所有の根拠は「特定リゾートへと定期的に”帰る”ことが必要なので、固定費を支払っている」という理屈ですので、それは経済合理性で計るべき話ではありませんでした

HGVC所有すると、行先は制限されるし、ポイントは消化しないといけないしと、自由度はホテルには全く敵いません
ただ、だからホテルにすべきという話ではなく、
>4262さん
が言われている通り、個々人がよく検討して満足いく選択が出来ればよいのだと思います

なお、その過程においては、何を選択するかではなく、その選択をどう導くのかが重要だと考えています（後悔を減らすため）
その点、タイムシェアは、その市場が狭い故「よく検討」することが困難です
（「直販購入してからリセール市場の存在を知った」とか）
本掲示板のような場で情報交換出来るのは、大変有意義なことだと実感しています

>>4260 マンション掲示板さん

経済合理性で言えば、リセールの中でも管理費の安いタイムシェアが、圧倒的に有利ですが、柔軟性、流動性、選択の自由度を考えたら、迷い無くホテルでしょうね。

自分は年間合計で約48000ポイントを所有していますが、カリアやラグーンのホテルルームに匹敵するスタジオに滞在した場合、プラチナシーズンで95泊出来るポイントです。

年間管理費が、約3500ドルですので、$3500÷95泊=$36.84／泊となります。
リゾートフィー並みでスタジオに1泊出来る計算です。
まあ、スタジオは予約が大変なので、95泊は現実的では無いですが。

実際には、殆どのポイントをラグーンOF 2BRで消費していますので、
$3500÷21泊=$167／泊となります。

4260さんが、ラグーンのOFに宿泊されたことがあったら、“圧倒的にホテル”とのコメントは出ないでしょうね。家族持ちにとっては、フルキッチン付きの2BR、加えて部屋中から見えるあのオーシャンビューは、ハレクラニのダイアモンドヘッドオーシャンビュースイートよりずっといいです。

因みに、リセール購入費用は、管理費効率重視の高額物件という事もあり、合計で6万ドル支払っています。
掛け捨て保険感覚で、10年で価値がゼロとなる前提で償却しても、年6000ドル。

(償却費用6000ドル+管理費3500)÷21泊=$452
ワイキキ　オーシャンフロントのフルキッチン付き2BRスイートにリゾートフィー無しで、１泊$452で宿泊できるタイムシェアリセール、最高です！

ホテル一択で、せいぜい、色々な狭いホテルを気分を変えて楽しんで下さい。