アトラス調布ってどうですか？その2

グランドメゾンと比べると高いですよね。

街の利便性はあまり変わらないんじゃないですか？

マンション全体の売れ行きが悪い中、駅から遠い割に価格が高いここはなかなか売れないでしょう。

また粘着契約者の方が絶好調ですが、アトラスやグランドメゾンなど他をこきおろすその神経が知れません。
アトラスうんぬんよりこんな人がいるマンションは絶対にイヤ。

たしかにここの契約者？はちょっと怖いですね。

確かに他のマンションの悪い点を書くのも良くないけど、遠いのに高いといちいち書きに来る人もどうかと思う。

こちらの物件は、住宅としてはとても安定した印象はあります（立地や建物含めて）。駅からの距離と価格をどうとらえるかだけですね。個人的には全体的に500万ほど高く感じます。有権者さんのいるマンションでは仕方ないのかな。

色々書かれてますが、ランドプランや建物、デザインなど非常に魅力的なマンションだと思います。
確かに駅から遠いですが、新宿勤務や車通勤なら全然大丈夫ですね。

立地を少し不便で寂しいととるか、閑静で快適ととるか、人によって感じ方は違うと思いますが、素晴らしいマンションなのは間違いないですね。
価格も今のご時世ならしょうがないかな。

しかしもう少し頑張れば駅近物件が買えるとか、駅遠でもより都心に近い物件が買えるとか考えたら迷いが生じ、満足出来なくなるでしょう。

話題になってる契約者のかたは無意識にそんな迷いがあったのではと思います。

私はこれまで100軒以上は検討しましたが、客観的に見て、こちらの物件は住民のことを良く考え抜いて、限られた予算の中で最大限に居心地が良い様に工夫された箇所が随所に見られ、作った人の気持ちが伝わってくる素晴らしいマンションだと思います。

私はぐうたらなので駅3分以内しか買いませんが、ここならなんかのきっかけで買っちゃうかも知れないなーと思わせてくれます。

利便性を求めて都心の狭いとこに住んでる人とかでも、そう思ってる人もたくさんいるのではないでしょうか。

100件以上検討って一体いつから検討してるんですか？？
そんな人に客観的にと言われましても参考になりませんよ。

この物件のネックは、地権者が1/3もいるので残り2/3で利益を上げようとするからどうしても高くなってしまうこと。だから、4期5次の販売でもまだ相当数の部屋が残っています。価格を10％下げて、適正価格で販売したらもう少しは売れる物件でしょう。

物件概要を見ると現在の販売戸数は12戸です。
相当数の部屋が残っているとは販売予定も含めて？
販売予定の戸数＝売れ残りではないと個人的には思いますが。

　そうなんですよね。これで残りですよ、というわけでもないような。
それに再登録住戸（キャンセル住戸）も出たりするので。
もし欲しいタイプの部屋があったら、完売と言われても一応言ってみてもいいかも。
キャンセルでたら回してくれるかもしれないし、
表に出ていないだけの可能性もあるし。

言うまでもないでしょうが、販売戸数と残り戸数とは全く違います。
ここは竣工後の状況を見ても間に合いそうなので、今は他を当たっています。

1/3を占める地権者さんからは採算は望めないため、残り2/3から利益を出すための価格設定で「地権者さん分を肩代わりしている」ように感じられるのが、なんとなく割り切れないんですよね～・・・。
厳密には「肩代わり」しているわけではないけれど、心境的にはそう感じてしまいます。
価格が高くても、ランドスケープのみならず駅距離や周辺環境も含めて納得できる額を、住人みんなで等しく購入するのならこんな心理にはならないのでしょうけれど。（まぁこれ以上価格が高かったら、購入自体が難しいですけれど）

・・・っとか書いてると、また噛み付く契約者さんがいるんでしょうか。
同じ資産を共有する以上、円満な関係を築きたいものですが、ちょっと自信が持てない気がします。

↓こちらのスレッドを参考にご覧下さい。

地権者割合の多いマンションって？？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4632/all

そもそも、地権者さんの住戸までの利益を生もうとする（生まないといけない）発想が間違っていますね。
あくまでも販売できる戸数で採算が合うかどうかを考慮してデベは事業を行うのですから。
（このマンションに限らず、どこのマンションもそうです。）


そもそも地権者さんがいるからここまでの大規模分譲自体が成り立っているわけで・・・。
しかもこのマンションの特徴の大半は大規模分譲に結び付いていますので、
この点が気になる方は小規模の地権者さんがいないマンションを購入した方がよいですね。
（小規模の場合はそれはそれでデメリットもありますけどね。）



ちなみに契約者ではありません。
ここに決めようかとは考えていますが（笑）

（ちなみに先日伺った近隣の**テラスのモデルルームで全く同様の話しをされました。他のマンションの悪い点を突く話しが多く、ちょっと嫌な気持ちになりましたし、物件が違ってもあなたからは買いたくないな、と思いましたよ。）

話はズレますが、デベの態度で購入を左右される人って、多いんでしょうかね？
私は基本、デベとは相性悪い前提でMRに行っていました（そうすると、腹が立たない（笑））。
所詮、そのデベとはその場限りの短いお付き合い。
長く住む、人生に一度きりという人もいる高い買い物を、物件が違ってもあなたからは買いたくない、と、目先の感情に流されて素敵な物件を逃すとしたら、なんだかもったいないような気がします。
逆に、いまいちな物件でも、デベの人柄で買っちゃった、という人もいるのかな。

デベがどんな人であろうと物件に罪はない、居心地いい物件を見つけるのが優先、と思ってましたが、そんな考えは少数派なのかな～。

ちなみにちなみに、アトラスのデベも、近辺の物件を結構悪し様に言ってましたよ。
私の場合は、それが検討の材料にはならなかったですけれど。（そんなモンだと思ってた）

>>そもそも、地権者さんの住戸までの利益を生もうとする（生まないといけない）発想が間違っていますね。
>>あくまでも販売できる戸数で採算が合うかどうかを考慮してデベは事業を行うのですから。

何度か読み返しましたが、分かりません。（読解力の問題かしら）
一行目と二行目は、表現を変えているだけで同じことを意味しているんだと感じますが。
販売できる戸数（地権者分を除く新築分譲数）で採算を取るわけですよね？
つまり、地権者さんの住戸までの利益を新規分譲分で利益を生もうとしているんだと発想しますけれど。

デベも、慈善事業をやってるんではなくビジネスです。
地権者から採算が見込めなければ、当然その分は新規分譲価格に上乗せして織り込まれます。
地権者数が多ければ多いほど、そうなりますよね。

>>つまり、地権者さんの住戸までの利益を新規分譲分で利益を生もうとしているんだと発想しますけれど。

そういうことをおっしゃっているのではないと思いますよ。
「地権者さんの住戸の利益は最初から見込んでいない」ということだと思いますが。


分かりやすくいえば、
そもそも地権者さんの住戸は売主がマンションを作ってタダであげているわけではないわけで、
建物を新しくする代わりに、これだけ大きな土地を地権者からゆずり受けています。
大きなくくりでみれば土地取得費はかからずに、建築費だけでマンションが作れるということで、
逆に大きなメリット（利益）が生まれるのでしょう。

なので、昨今の建築費が上がっている状況であっても非常に見映えのする建物が作れるのでしょうね。

地権者さんがいるからこれだけの大規模が成り立っている、
気になるなら地権者さんのいない小規模へ
ってのも、よく分からない理屈ですね
世の中、地権者さんのいない大規模物件なんてたくさんありますよ

実際今の私の実家の近所で(東京)、困窮した企業から土地を買って、アトラスより大規模の物件建築中です

よくわからないので詳しい方に教えて頂きたいのですが、
この物件(元富士見町住宅)は東京都住宅供給公社の分譲住宅(3DK)だったらしいです。

例えばですが、この物件が3000万の価値があったとして、地権者の方が5000万の価格のアトラスに住み替える場合は、差額分2000万を支払って購入するという事ですよね？

分譲販売開始前に希望の場所を選べるという特典はあると思いますが、入居後は他の購入者と対等だと思うのですが。

地権者の方がいると何か不都合なんでしょうか？

地権者と等価交換なら、基本的に地権者の負担は無いのでは。結構、古いアパートだったみたいですし、地権者から高額の負担を求めての建て替えは難しいと思います。
気になるのは50平米の5階建てアパートの一室が、新築相当と同じ価値があるかということです。不足する場合は、どこかにしわ寄せはきますよね。

地権者はメリットがあったからこそ計画に賛同したのです。取り壊しから建替えまで約3年間の引越や仮住まいの手当てや、精神的な負担などを含めた総合的な等価交換ですので、物件価格だけが等価交換ではないのです。ですから、地権者が希望の物件を、一般の方より安価に手に入れられるのは当たり前です。一般の方と同じ条件でしか物件を手にできないのであれば、最初から賛同しませんよ。

旭化成のページに建て替えに関する背景が書いてあるものを見かけました。
http://www.afr-web.co.jp/page.jsp?id=163977
事業者より地権者による積極的な建て替えだったみたいですね。

耐震化の必要性に迫られ、管理組合が国領地区で実績のあった旭化成に計画を依頼したのです。高齢者が多く、資金的なことから難航しましたが、調布市の特例の施行による支援や地権者の利益を最大の配慮を条件に、難産の末、所有者の4/5の賛同がようやく得られたものです。

>>45>>46>>47>>48さん
参考になるレスありがとうございました。

ここと同じ東急建設の手がけた府中のプラウドマークスが、完成した建物に色々クレームが出ているようです。電鉄系建設会社の評判はあまり芳しくないので、旭化成がきっちり工事の管理をしていればよいのですが。

プラウド府中マークスのスレを見ました。
建設業者よりも野村不動産の対応が酷いですね。

ここはマークスの様なビル仕様ではないですし、調布では類を見ない大規模ですから、旭化成と住友不動産で厳しくチェックして社名に恥じない仕事をして頂きたいと思います。

施工状況を公開していますので、仕事に誠実な様子が感じ取れます。

http://www.afr-web.co.jp/page.jsp?id=239317

施工状況の公開はどこでもやっていることで、目新しいことではありません。
また管理会社のチェックは万全ではありません。やはり施工会社次第です。

施工会社は売主と契約して施工しているのであって、買い主と契約している訳では無い為、何かあった場合に責任を負うのは売主[旭化成]です。

何かあった場合にキッチリ保証してもらえる資本力があるという信用で選んでいます。

もちろん、初めからちゃんと作ってもらう事が大前提ですが。内覧会では隅々までチェックする事をオススメします。

デベが大きいところだとマンション価格も高いなという印象を持つけれどその分何かあった時の保証はしっかりしているという安心料が含まれているみたいなものなのでしょうかね。内覧のチェックですが素人だとどこを見ていいのかなんてわからないですね。入居してからも対応はしてもらえると思いますが、できるだけ入居の前に全部済ませたいと思う人が殆どかと。どういった点がポイントでしょうか？

おそらくちゃんとした業者ならば、内覧会時にチェックシートを渡されるとは思いますが、こちらを参考に見て頂くと事前にイメージ出来るかと思います。

http://www.homes.co.jp/edit/mansion/shinchiku/check/sheet12/

このサイト内で[内覧会]と検索すると、いくつかスレがあるのでそちらも参考になるかと思います。

内覧業者に同行を依頼するという手もありますが、それなりの金額もかかる様なので、どうするかは各ご家庭の判断ですね。

壁面の被いが一部取れて壁が見えてきました。この建物自体は重厚感のある建物に仕上がったようですが、周辺の雰囲気とはどうもアンマッチな感がぬぐえません。マンションにしては、少し色が濃すぎたのでは？と個人的な感想ですが。

重厚感があるすぎて、裁判所か何か重々しい施設の建物と間違いそう。完成予想ＣＧでイメージしていたより、はるかに濃い色に仕上がっています。

東急建設って大丈夫かしら、色々言われていますけど…。

>>51
こういうのは素晴らしいですね

色が濃いと、白ほどではありませんが将来汚れが目立ちますね。

そうなんですか？色が濃い方が汚れは目立たないと思ってました。(排気ガス等でグレーになる？)

しかし白だともっと汚れは目立つだろうし、初めから灰色の外観はちょっとイヤ…。

東急ってホントに大丈夫ですかー？

調布駅は目の前だし、周辺にはいろんな商業施設、抜群の立地だとは思います。しかし、立地がマンションの価値の最重要ポイントとはいえ、この値段は。。。どこぞの高級マンション。

>>63
物件間違えてませんか？こちらはアトラスです。

>>64
すいません、掲示板間違えました。こちらのマンションとは真逆ですね。

　ここは駅までは遠いけれど価格面ではまあまあなくらいですからね…
メゾネットタイプはさすがに結構するんですっけ？？
でも普通のフラットのフロアのタイプだったら相場の範囲内では？
　直接基礎が打てるくらいの地盤という点はすごく良いなと思います。
直接基礎とは言ってもそれなりに掘り下げてからするので、
高い建物でも大丈夫っていうことなのかしらん？

先週末の段階で、光の棟は三十数戸、杜の棟は二十数戸残ってる感じでした。ただ、残っているのは2LDKが多く、3LDKは結構少なくなってきてました。まぁ、この価格帯にしてはソコソコ売れている方なんですかね。

8月くらいに聞いたときは100戸以上残っているような話しぶりだったので、結構さばけてるんですね。参考になりました。ありがとうございます。

非分譲を除く２２６戸が、販売に出されてますが残り約６０戸程度とすると３/４が売れた計算。立地や価格がいろいろ言われていましたが、悪条件物件の割には善戦している部類でしょう。

いや、もう少し残ってましたよ。そんなに売れてないでしょ。