ライオンズ札幌クロスタウン　【契約者専用】

ホンジャマカ

マンションの大規模修繕、施工会社をウェブ公募で費用の削減に について。

経年によるマンションの老朽化。それを修復するのが、住民一人ひとりの修繕積立金で行う「大規模修繕工事」です。2015年10月、管理組合が大規模修繕工事を任せる施工会社を主体的に選びやすくなるようにと、リリースされたサイトが『大規模修繕チャンネル』。管理組合が施工会社をWEB上で公募できるサービスです。サービスの目的と使い方について、サイトを運営するさくら事務所に話を聞いてきました。
管理会社任せにすると費用が高くなりがち？

そもそも、これまで大規模修繕工事を行う際には、管理会社に修繕が必要な箇所の調査から工事内容、施工会社の選定や工事までを委託するのが一般的でした。普段から馴染みのある担当者からサポートを受けられるので、計画や準備の負担が少なくてすみます。しかし、「競争がないので費用が割高になるという懸念もあります」と指摘するのは、さくら事務所所属のマンション管理コンサルタント・土屋輝之さん。

「管理組合としては、これまで付き合いがあり安心感がある管理会社に、工事をまるっとお願いできるのは楽ではあります。しかし、他社と金銭面や工事内容の比較ができていないので、費用の不透明さが残ります。かつては、工事の粗利が受注額の30％以上あることが当たり前でした。大規模修繕工事は億単位の費用が掛かるケースもありますので、粗利だけでもかなりの額になってしまい、コストが掛かり過ぎていました」（土屋さん、以下同）

そうした事態を受けて業界全体で改善に取り組む動きがあり、管理組合自身で施工会社を公募で選ぶという方式が登場。これにより管理会社を介さずに管理組合が施工会社を募り、競合させることで費用の透明性が担保されると土屋さんはいいます。

しかし、管理組合が見積もりを出してくれる施工業者を探し出すためには、住民の口コミを頼りにしたり、業界紙で公募を告知したりと、手間が掛かりハードルも高かったそう。そのハードルを下げようとオープンしたのが今回の『大規模修繕チャンネル』なのだ。

サイトを使った施工会社の公募は意外に簡単！
では施工会社を公募するにあたって、『大規模修繕チャンネル』をどのように利用すればいいのでしょう。

利用に際しては、まず「総戸数」や「所在地」、「築年数」、「希望する修繕工事の内容（もしくは未定なのか）」など、管理組合の工事計画の進捗情報を入力し、施工会社からの見積もりを募集。その情報がサイト上にアップされ、興味を持った施工会社が応募するしくみです。その後は管理組合が施工会社と直接やりとりを行うという流れになります。ちなみに募集にあたってのサイト掲載は無料です。

『大規模修繕チャンネル』では、複数の施工会社から見積もりを取ることでオープンな競争原理が働き、管理組合も比較検討しやすくなるとか。これにより管理組合の負担は若干増えるものの「少し汗を流すことで修繕積立金を有効活用することができる」と土屋さん。

なお、さくら事務所がコンサルに入って大規模修繕工事を行う場合、複数の施工会社から応募があった際は次のような3段階で選考を行うとのこと。

1次選考：書類選考で3社から5社程度にしぼり、見積もり作成を依頼
2次選考：見積もりや工事計画などを比較して、プレゼン会に参加してもらう会社を2社から3社程度選定
3次選考：プレゼン会では現場代理人の経歴なども紹介してもらい、依頼する会社を決定する

また、施工会社の選定にあたっても、次のようにアドバイスしていただきました。

「大規模修繕工事に限っていえば、塗装や老朽化した設備をリニューアルするだけなので、施工会社の選定にあたって、それほど深い知識は必要ではないんです。それよりも、拮抗（きっこう）した提案内容や価格であれば、工事を仕切る現場監督のコミュニケーション能力などで選んだ方がうまくいくと思います。最近は現場監督やスタッフに女性の方も増えているので、相談しやすいという方も多いです。

修繕工事中は工事日程を共有する張り紙を出したり、外壁塗装を行う場合は、バルコニーの片付けや洗濯物を干さないようになど、張り紙を用いて住民に情報の周知や依頼を行います。その張り紙の見本を出してもらうことで、読みやすく工夫がされているかなど、気配りができる会社かどうか見極められると思います」

修繕工事にまつわるやり取りは、ポイントさえおさえておけばそこまで複雑なものではないのかもしれません。最後に、大規模修繕工事にあたっての心得を教えてくれました。

「国土交通省は、マンションの1回目の大規模修繕の目安を築12年目として推奨していることから、最近は12年ごとにフルスペックの大規模修繕工事をやるマンションも増えてきました。しかし、本当に必要な工事なのか費用は適正なのか、しっかり吟味しないと購入時には月々7000円だった修繕積立金も、最終的には3万円を超えてしまうということもあります。管理会社にすべてを任せきってしまうと、修繕の範疇（はんちゅう）を超えた『豪華な工事』までしてしまい、修繕積立金を浪費することにもなりかねません。価格の透明性は積極的に求めていくべきだと思っています」

ちなみに、さくら事務所が以前コンサルティングを担当した大規模修繕工事では、20％のコストカットが実現したケースもあるとのこと。一般的に、1戸当たりに掛かる大規模修繕工事の費用は60万円から120万円が平均といわれています。決して軽い負担ではないだけに、無駄は極力省くべき。そのためにも、公募によって主体的に施工会社を選び、コストをしっかり見極める。管理組合には、そうした姿勢が必要なのかもしれません。

ライオンズマンションクロスタウンについて、

書き込んでいこうと思います。


お見逃しなく。

南向かいにある中学校が新築工事中ですが、いづれ現在の校舎を解体する事になります。その間、この周辺の人達は、ライオンズマンションクロスタウンの入居者さんは、アスベストに気をつけてください。相当な量のアスベストが粉塵となり舞い上がることでしょうから。

管理組合役員を継続する貴方は、このマンションの理事として本当に役に立つ事が出来るのか、考えてください。

はい出来ます。

このマンションにはカフェが併設されてますが、当初から運営が大赤字。それにより、管理費が枯渇していくようです。役員会の動きがとれない状況になっているようにも思えますが何故でしょうか。全ての役員が関心を持つことが必要かと。役員会任せにしている持主は大丈夫？このままでは今後必要な大型修繕も出来ない可能性も？結果、大幅な管理費の値上げによりマンション流動性も落ち資産価値が下がり良い事なしですね。役員会は、早急にここの解決に向かって欲しいと思います。直面する問題を軽視し無駄に時間を進めずに。

マンションの資産価値は管理組合で決まる。

管理組合のよし悪しは、理事長次第で決まるといっても過言ではない。理事長が良識ある人でないと、管理費の流用や管理会社との馴れ合いといった問題が起きやすい。

管理組合の理事会の議事録を読めば、理事会に管理会社の社員が加わっているか、年度計画と予算が管理会社任せになっていないか、といった点から、管理組合の実力を知ることができる。

管理組合が主体的に管理しているマンションでは、日常管理費や大規模修繕の費用が抑えられ、積立金の額が大きくなっていることが多い。当然、その分だけ物件の資産価値も高くなる。

一方、管理会社が名の通った大手だと安心する人が多いが、大手管理会社ほど業務の標準化が進み、集金から清掃までマンション管理の全業務を自社グループで囲い込んでいるため、管理組合が自主性を発揮する余地が少ない。もっといえば、管理会社は管理組合がわからないところで利益を稼いでいるのだ。利益を稼いでいるのだ。
たとえば、多くの管理会社は関係会社を清掃作業の下請けに使っているが、受託費用が相場より高かったり、隔年で済む排水管の洗浄を毎年実施するなど、全体として割高になっていることが多い。また、管理会社は大規模修繕工事を早めにやらせたがる傾向がある。工事には自分たちが連れてきた業者を使い、彼らのいうとおりに修繕工事を行うと、非常に割高についてしまうのだ。

ライオンズマンション豪徳寺第3管理組合法人代表理事 矢内世夫
福島県立磐城高校、東大法学部卒。神戸製鋼、タナベ経営を経て独立。著書に『管理会社との賢い付き合い方』など。
より引用しております。

参考となる記事をこちらに掲載します。

どちらかのマンションの理事さんの投稿。それに対する回答です。非常に参考になります。
クロスタウンを愛し、資産価値を保ちたいと思う区分所有者の方々に是非読んで頂きたい内容です。
この記事は他から引用しております事をご了承下さい。2017年３月の投稿記事です。
回答は花田法務事務者、と書かれております。





私たちのマンション管理組合は、大規模修繕工事の資金が足りずに
修繕費の値上をして、今では１戸当たりの平均が２万１千円、
管理費が１万２千円となっており、駐車場をあわせると、５万円近くの
支払いをしています。
管理費の値下げ交渉を管理会社にしましたが、話をはぐらかされてばかりです。
ネットで管理費の削減を調べると、管理会社が多く出てきますが、どの
会社がよいか解りかねています。
今の会社に不満はありませんが、同じような管理をして頂き、費用が下がるなら
変更してもらっても良いと考えています。
皆さんの利用している管理会社の情報や良い管理会社がありましたら、教えてください。
また、現管理会社との値下げ交渉についてよい手法がありましたら教えてください。

回答 下

築年数が記載されていませんが、私のマンションと同じような状況
ですので素人の経験談ですが、ご参考になればと思い回答させて
いただきました。

数年前、私が理事をしていた時に大規模修繕工事の計画が始動しま
したが、管理会社（トップシェア大手）経由で見積を取ってみると、
積立資産額を大幅に上回る価格が提示され、借り入れでもしない限り
とても工事ができないことが分かりました。

ネットや書籍で調べると通常タイプのマンションでは、戸あたり
100万円前後で工事を行っているところが多いとの情報を得たこと
から、それまで管理会社の言い値で管理されてきたマンション管理組合
でしたが、理事会が覚醒され、このサイトの運営をされている会社など
の外部の有資格者に管理委託契約内容と長期修繕計画表の無料査定を
依頼しました。
その後、住民にも広報しコンサルタント会社による無料セミナーを開催
したところ、どこから聞きつけたのか管理会社の支店長クラスの人物が
理事会に突然現れ、こちらから頼んだ訳でもないのにいきなり100万円
近い管理委託費の減額を提示してきました。

工事については、理事会役員の中に建築関係の方がいらっしゃれば
詳細な交渉も可能かも知れませんが、ほとんどの理事会は素人集団です
ので適当にあしらわれて終わりです。最短コースで管理委託費や
修繕積立金の減額を実現させたいのであれば、サプライヤー（工事会社や
管理会社）と癒着のない信頼できるコンサルタントに入ってもらうのが
一番の近道だと思います。
とはいえ、理事会役員や住民の中には管理会社（大手であればあるほど）
を信頼しきっているような方も多いので、合意形成するためには時間を
かけて丁寧な説明が必要になってきます。

管理会社の値下げ交渉について、単なる金額の交渉するか、サービスの変更等で対応するか、管理会社を変更するか
もしくは、「住民経営」として、管理組合が収益をあげて賄うかの選択になります。

それぞれメリットやデメリットがあるため、一概に何がベストかお応えは難しいと考えます。
組合員が積極的に協力しながら進められることができるができるのであれば、すべてにおいて検討が可能になります。

管理会社も株式会社であるため収益を確保しなければいけませんし、継続的な経営ができなければ管理組合にとっても不都合が生じます。実際、管理会社は、大手に合併される事案がここ数年続いています。

管理費を抑える方法として、マンションの規模によりますが、光熱費の見直し、マンション保険の見直し
積立金については、長期修繕計画の見直し等があります。

なお、私としては、”解体”積立金の創設の検討をお願いしています。
なぜなら、建て替えか解体かの選択を容易にできます。（実際には、まだまだ普及していない考え方ですが・・・）

理事で交渉が難しい場合、マンション管理士等の専門家を活用するのも一つです。

参考になれば幸いです。（花田法務事務所）

得した
管理会社との値下げ交渉はやはり他社と比較・競争させることが有効だと思いますが、私は管理委託費削減に関し、失敗と成功の双方の経験があります。

失敗は、数社からやみくもに見積もりを取り各社が独自の仕様書・書式で回答したために、比較がしにくく、単に安いところを選んだ結果、居住者から不満が続出し、毎年のように管理会社を変更せざるを得なくなってしまったというものです。その後「多少高くても良いので質の良い管理を」と管理仕様の充実を図って再度管理会社を変更して落ち着きました。

別のマンションで管理委託費削減に取り組んだ際には、上記のような失敗を繰り返さないように、管理見直しコンサルタントを導入しました。
先に各社共通の管理仕様書をしっかり作ってから、管理会社・専門会社を一般公募し、各社からプレゼンテーションを受けて選考会で決めるという方法でした。コンサル費用はかかりましたが、削減効果は大きく、変更後に思いがけず発生した問題の解決にもコンサルタントは力を貸してくれており、1回の変更で決着したので成功と言えるでしょう。

管理組合は先ず予算を立てる必要があるという性質上、マンション管理士事務所や管理見直しコンサルタントは無料相談やお試し期間を設けているところもあるようですので、問い合わせてみるのも一案です。

管理会社に値下げさせるのは、他社と競争させるのが一番だと思います。
ただ値段の競争をさせるだけでなく、業務の質やサービスも比較させればもっと効果的です。

知り合いのところでマンション管理士に見てもらったら、今まで何にも云わなかったからかとっても高い委託費になっていたそうです。
ただ、その管理会社は変えたくないとのことで相談したら、その管理会社の他の受託物件で同じようなレベルのところの委託内容を入手してくれて、同じ管理会社の中で競争させて減額に成功したとのことを聞きました。

管理会社の良し悪しは、委託費用だけでは判断できません。
いかに親身になって組合のことを考えてくれるかどうかではないかと思います。

以上 他から引用。

良い管理会社というのはいかに親身になって組合の事を考えてくれるか。だそうです。

自作自演ぽい

管理費用の節約には
①電子ブレーカーを設置して、共用部の電気代金（基本料）を減額させる。
②エレベーターの保守管理会社と交渉して、フルメンテナンス費用を減額させる。
エレベーター1基あたり、月額5万円以下にできます。
③清掃内容の見直し（下層階階段の清掃と誰も利用しない高層階の階段の清掃に分けて清掃頻度を変更するなど）
そのほかにもいろいろやれることはたくさんあります。
管理会社との管理委託契約は1年更新です。更新のたびに管理内容を見直す必要があると思います。
管理組合で抱え込まずにマンション管理士など専門家に相談してはいかがでしょうか。

なんだかマンション管理の大切な部分が何も見直されていないという気がします。費用は掛かっても一度専門家に管理内容・長期修繕積立金計画・クロスタウンカフェ内容などを棚卸してもらったほうがいいのかも。手遅れになる前に。

http://lmkannrikumiairennrakukai.blogspot.jp/2009/06/blog-post_29.html...

こちらも参考に。