渋谷区桜丘地区再開発マンション棟ってどうですか？

渋谷にしては、よくやっとるよ、ここは。

頑張ってミッドタウンを目指すもよし。
ただし、人の質が上がらない限りは、新宿池袋のデパートと変わらんよ。
港区千代田区のミッドタウンとは、客層の洗練の質が違うであろう。

ミッドタウンとの本質的な違いは商業施設の大半を地権者が権利変換して持っている点
まさにセンスが問われるのは商業施設のテナント誘致だからね
箱である建物は設計会社がオシャレにイメージ構築できるけど仏に魂入れるのは地権者だからね

むしろ渋谷を六本木ヒルズとかミッドタウンみたいな、ハイソぶったカップルが歩くようになるのはゴメンだね

客層的には安いテナントじゃないとやっていけないでしょうね。
港区内側とは違うかと。

ミッドタウン化というよりは、代官山との融合化のほうが正確かもね
代官山のオシャレな人々が桜丘再開発や既に完成した清流の流れる渋谷ストリームに流れ込んでくるとのストーリーが東急電鉄の理想なんでしょ
東横線の終着駅を潰してまで進めてる再開発だからそうならなかったらエライことだよ

>587 匿名さん

そういう受け皿も世の中には必要かと。
オシャレや洗練は、港区内側にまかせておきましょう。
適材適所ってやつです。

六本木ヒルズも今となってはセレブの拠点みたいになってるけど、下の方はかなりヤバイエリアだったからね
桜丘町と似たようなもんか、むしろよりひどかったよ

桜丘町も都内トップクラスの賃料水準になるでしょうから、気が早いですが、どんなテナントが入るか楽しみです。

ヒカリエのレストラン街も一番客が入ってんのはラーメン屋って笑えない話があったからね。
オープン当初は東急が面子にかけてビッグネーム誘致しても、
採算取れなければ見切りも早いよ。特に外資は

>>592 匿名さん
笑ってるのは地権者だけですね。

再開発ってどこもそんなもんでしょ。
結果、どこに出かけても変わり映えしない面白味のないスポットが増える
→テナントが一緒ならわざわざ出かけなくなる
→不要不急は更に売れなくなるから撤退して更に魅力がなくなる
全体的には一律、下がる

>>594 匿名さん
再開発が嫌いみたいですけど、どちらがオススメですか？

嫌いなわけではないんですけど笑、せっかく大金かけて立派な箱作っても
結局ユーザーの懐具合に合わせてよくある感じに落ち着く展開が読めてしまうとつまらないなと。
業者の利益がたっぷり乗った新築買うのは嫌いなもんで、
ここの地権者さん同様のキャピタルゲイン狙いで築古仕込んでます。

渋谷は若者がウリなので、チェーン店入れるのが一番儲かるでしょうね。
濃いめのラーメン屋、トンコツ味とかいいんじゃないですか。
お金持つようになれば、銀座や六本木 麻布に いつでもいらして下さい。

渋谷の人なら六本木や麻布、普通に行くだろ。銀座線だってでてるんだし。というか、すでにテナント料などは渋谷の方が六本木よりも上の。

>>592 匿名さん
ヒカリエもレストランフロアが微妙になってきてるとの話はあるけど、東急プラザ銀座ほどではないでしょ
銀座は回転寿司屋以外ホント客いないし、ロッテの免税店は風前の灯火状態だからね
参考に一度見に行く価値あると思うよ

アートイベント『ARIGATO SAKURAGAOKA Produced by ART PHOTO TOKYO』が11月16日から東京・ヤマハエレクトーンシティー渋谷跡地で開催される。
https://www.cinra.net/news/20181110-arigatosakuragaoka

>599
銀座のディナーの予約の取り難さには、りあるに草はえます
インパウンド増えすぎると、地元民が使いづらいのでは

渋谷は最近は観光客外人天国だからね
スクランブル交差点も90年代は日本人でいっぱいだったけど、今はよく見ると半数が外人だよ
六本木のようにリッチな日本人や外人を増やすには再開発で高級なオフィスやレジデンスが必要なんだよね

売り出しいつごろですかね？

>>603 匿名さん
完成っていつでしたっけ？

渋谷川のライトアップとか、こういうのも近くにあるっていいですね。https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181116-00000054-minkei-l13

せやな。

金持ってる外国人はこんなキワモノ立地に好んで住まないでしょ 笑

下のホテルにリッツカールトンあたりが入ってケータリングサービスとかあれば坪単価が跳ね上がるんでない

>>599
確かにヒカリエのレストランフロア、ぜんぜん行かないなあ。行ったの、開業当初だけだ。。。

新しく開発されたとこって、最初はお上りさん達で賑わうんだけど、結局、繰り返しいく店って、味がうまい焼肉屋、ステーキハウス、おこのみやき、海鮮、鮨、鍋や、イタリアン、フレンチ、中華くらいになるんで、味が特別良くないと一回きりの店になるね
そういう店になれないと坪4万の家賃は払い続けられないんだろうな

新たに再開発エリアが発表されましたね。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52456550.html
いよいよ解体が始まるようですね。今年は商業施設の開業が相次ぎ、渋谷にとっては記念すべき一年になることでしょう。ここはまだ先のようですけど。

今日、渋谷駅桜丘口地区市街地再開発事業のはじまりの会に出席しました。東急電鉄、東急不動産の社長、ゼネコンの社長や役員、JRの執行役員、国会議員、渋谷区長も参加しました。
また、土地の登記が完了し、東急不動産が約25%の権利を有しておりました。となると、分譲はどのくらいの部屋数になるのでしょうかね。

地権者さんは、初心者マークがついてしまったんですね。
どのスレを荒らしたのですか？

>>614 匿名さん

あなたもついてる。ムサコくん？

>>614 匿名さん
初心者マークは、サイト利用を始めて間もない方に付与されるそうです。
知識なく、レスを荒らしたと間違った投稿をするのはやめましょう。

>>615 匿名さん

そです

>>614 匿名さん
しかも、いつも相手してあげてる地権者は俺だ。

今回はセルリアン行けなくて残念だったわ。

>>613 地権者さん
その持分からの逆算は不可能では？
サービスアパートや事務所、店舗諸々を含んだ土地持分ですよね。

これ見ると、山手線ホームまで3分くらいで行ける？

見逃しました。
http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4263/index.html

ネクストは、桜並木を東西に一棟ずつ、オフィス棟、タワマン棟でも建ちますかね。

桜丘町14,15は
どうなっちゃうの

>>624 匿名さん
元々、再開発エリアに入ってなかったっけ？

がんばろう。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/16412167/

>>625 評判気になるさん
再開発目当てで買ってた人いたけど、どうなったかな。内情知りたいね。

>>628 匿名さん
後から買っても住んどけば優先権発生でおいしいらしいよ

>>629 マンション掲示板さん
桜丘町14.15がどうなったかなって話なんですけど、別の再開発でも進行中ですか？

そもそも桜丘14と15だけで再開発は無理でしょ
いずれ全体での再開発になるから住んでる連中はゴールドラッシュでしょ
六本木でも地権者が8000万円でゲットした部屋を与沢翼が4億で買ってくれてるようですよ

>>631 マンション掲示板さん
５倍ですか。３倍どころじゃないですね。

檜町公園隣接のあそこと線路隣接のこことでは、根本的な価値が違います。

それとも与沢翼は、駅近が好みなんですかね。

>>633 匿名さん
山手線の駅直結なら多少線路近くて当たり前?

渋谷駅歩1分のタワーマンションなら分譲単価は坪1500万円もありうるっしょ
てことは再開発事業でデベが買ってくれる保留床単価は坪1200万円もありうるってこと
だから地権者はゴールドラッシュなんでしょ

>>635 匿名さん
ナイナイ。デベが買う単価は半額ぐらいです。デベは全体の何割かを買うから、それを安く買うために買取単価は安くしないと。

>>635 匿名さん
ここは徒歩２分ですよ。さてさて坪単価いくらでしょうかね。

桜丘口タワーマンションは地権者向け部屋と分譲向け部屋で仕様は異なるのでしょうか？
以前、六本木ヒルズのB棟とC棟の違いを見て驚きました
C棟くらいの内装にしないと坪1500万円は厳しいと思います

こんなクソうるさい線路脇直結マンションより

今をときめく時代の寵児、東京のへそに頓挫する秘蔵っ子、ザ パークシティ 小石川文京区 のほうが格上だろうに。

>>638 匿名さん
地権者部屋は分譲タイプの最低使用でオプション一切無しって感じではないかな。

仕様

>>639 匿名さん
PC浜松町と間違えてますよ。

線路脇マンション同士、仲良くしてください。

>>638 匿名さん

地権者向けと分譲の差は、ないと聞いています。
広さによって仕様は大きく異なるかもしれませんが、先々売買される際に、新築時の所有者が誰かで仕様が違うのは良くないですから。

静かさを求めちゃいけない。
寝ないで遊んで毎日を楽しく過ごすためのマンション。渋谷でほぼ完結する。移動に関しては極力無駄を省けるのがいいね。

渋谷駅前施設と地下で繋がるわけですよね。普通にすごい。

>>644 地権者さん
中層階とプレミア階では天井高も共用廊下の仕上がりも全然違います。

>>647 匿名さん

仕様の違いを組合か東急不動産に確認されたのですか？
またプレミア階って何階からですか？

デベが権利変換後にプラスのコストをかけて仕様をグレードアップして分譲販売することはよくあることですよ
つまり再開発時は地権者もデベも同一の地権者向けの安い仕様でつくり
分譲時にデベが自分たちの費用で分譲仕様にレベルアップする
さらにそのレベルアップに上層階のプレミアム仕様とそれ以外の一般仕様があるといったことなんでない？

>>649 匿名さん

それはあるでしょうね。
今回の地権者の仕様は、1R40平米程の部屋であっても、装備は充実してますよ。ただ、グレード(装備の質、値段)までは開示されてません。

>>649 匿名さん
分譲でグレードアップするでしょうけど、基本仕様は変わりないですよ。

>>648 地権者さん
地権者さん、何も知らないんですね。

>>652 匿名さん

なら、あなたの知っていることを投稿してください。
それをしないで、何も知らないといえるのでしょうか？
私は組合からの情報を投稿しただけですから。

>>652 匿名さん

主な組合標準仕様は以下です。ご参考まで。

分譲はこれらの仕様のグレードをあげたり、追加するのでしょうね。
共用部分は全組合員の共有財産ですし、全フロア分譲の階は少ないので、同じ仕様と思われますよ。

内装
床 天然石(玄関、廊下)、フローリング(LD、キッチン他)
壁、天井 ビニールクロス

給湯
ガス給湯設備、床暖房(LDK、主寝室)、ミストサウナ(浴室)

排水
ディスポーザー排水

空調
エアコン1機を標準装備(LD)

電気設備
タウンライト(廊下、キッチン他)、引掛けシーリング(LD、BR)

16階～25階までは各階3.7m
26～32階は各階4.0m
の床差があります。

プレミア階という表現が良いか分かりませんが、26～32階は部屋が広く、1平米当たりの交換価格がとても高くなっていますね。

おそらく重要な論点は、エアコンが壁掛けか埋込型カセットか、キッチンがタカラスタンダードかミーレか、浴室がTOTOかジェットバス付きのジャクソンか、とかなんだよな
あと、リビングの天井高が3m以上あるかどうか

>>656 匿名さん

分かりやすい説明ありがとうございます。
多分同じ地権者であっても、どの階(16～32)の、どの間取り、どの向き(東西南北)を選んだかによるでしょうね。
特に階数による価格差が大きかったので、25階以下と26階以上で、ご記入の論点の前者、後者になるのだと思われます。

>>658 匿名さん

失礼しました。指摘ありがとうございます。
見た資料が昨年3月作成で、総会前に配布されたものでした。
昨年3月28日の総会で事業計画を変更し、30階建(建築基準法では29階建)で、住居は17～30階に変更になりました。床差は以下の通りです。
17階は3.5m
18階～25階までは3.6m
26,29階は4.2m
27,28階は4.05m
30階は4.7m

床差× 階高◯ です。

階高3.5はかなり高い
最上階に至っては内装を豪華にすれば坪3000万円クラスの天井高ですね
間違いなく渋谷区で史上最高値のペントハウスになりそうだな

>>654 地権者さん
天井高2700　全部屋天カセエアコン
27階以上はプレミア階となります。

このマンションは駅から濡れないで行けるんですか？

ネクストの再開発は進んでいるのでしょうか。ここはあと数年で完成でしょうが、ネクストにもおそらくマンションは分譲されるでしょう。ただネクストは十数年先。そしたらここ住んで１０年後にネクストに住み替えるのもいいですね。

渋谷スクランブルスクエアもフクラスも楽しみなマンションですね。

再開発直結マンションで駅直結ってズルい。渋谷駅のフラッグシップマンション確定。

地下鉄直結は掃いて捨てるほどありますが
山手線直結は希少ですね。

別に地下鉄直結でもいいと思いますが、駅周辺の施設しだいでしょう。

こちらは、ナンバーワン路線の山手線。
その駅直結です。
数多ある地下鉄直結マンションとは、別次元ですね。

どこと比較しても別次元だと思います。

あとは渋谷駅のごちゃ混ぜ感が許容できる金持ちを見つけられるかどうかだな。

線路沿いでうるさそうだけど、防音サッシの等級はいくらくらいかな。

駅の改札から1分で地下には高級スーパーがあるタワーレジデンスでしょ
パークコート赤坂檜町ザタワーの競合物件になること間違いなし！

>>673 匿名さん
立地が違うので競合はしないでしょうが、
渋谷駅直結、246へ直接出れる、多種多様な店舗がすぐ近くにある、、、、を加味すると、
レジデンシャルの1R（40m2～）は、税理士や弁護士等の事務所利用としての賃貸需要が高く、広い住居向けの部屋は近隣の会社経営者の需要が高いでしょうね。
1Rでも最低坪1000万円、3LDK200m2クラスなら坪2000～3000万円と言ったところでしょうか？

https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0103567/?sid=011g1b4879990...

>>675 匿名さん
三井のパークコート赤坂って北斜面の再開発なのにこんなハイスペックなタワーマンションになったんですな
再開発によるエリア再生の典型例なんだね

この物件はいつぐらいの発売ですかね？

>>675 匿名さん
そこまでハイスペックになりますかねぇ
ただ低層階にはいるホテルの格次第で上振れ余地は大きい気もしますが
個人的にはグランドハイアット級が入ることを期待しますね

>>677 匿名さん

一般的には2022年前半じやないですかね。探りながら、最上階は特定の顧客のみに案内するのでは。

インターネットの掲示板では以前から高値誘導を画策している印象ですが、不動産関係者の大筋をまとめると、凡そここの地権者さん達が望むような評価をしていないです。

渋谷駅近とはいえ、ここはたかが東急のマンションです。

赤坂檜町や森ビル再開発マンションなどと比較してここの格上げを目論むのは、あさましいと言わざるを得ません。

＞＞680 匿名さん
不動産関係者の大筋ってどちらの筋ですかぁ？笑
タワマンとも言えない、渋谷駅の駅近・築浅で、坪600万とかで取引されているようですが、ここはおいくらぐらいと予想されますでしょうか。

>>681 匿名さん
18階の40平米が9000万円
23階の85平米が2億
28階の200平米が7億
くらい

若葉マークさんになってますが、別の人・・・？
以外や以外、まともな返答でしたね。
今の相場で東急不動産というダメな期待感からすると
そんなもんだと思います。
ある意味最低ラインというとこですね。
実際には、40㎡で1億を越えてくると思いますね。