ポレスター高崎グランディオース【住民限定板】

コンテナのレンタルがあります。
それで我慢するしかない。

電子化すればパソコンでいい。

エレベーターの内側壁をキズや汚れから守る養生カーペット（養生シート）とエレベーター内壁の傷や凹みの発生について心配している事があります。

８月の理事会で、エレベーター（全４基）内壁についている養生カーペット（養生シート）を取り外して壁だけにすると決定し、８月の議事録にてお知らせした後、養生シートを取り外すことになりました。８月の理事会議事録の５ページ目に出ています。

このことについて心配していることがあります。

まず第一に、エレベーターの壁が傷や凹みで汚くなるのではないかということ。

第二に、決定したのが理事会理事役員のみの多数決での決定で、住民の意見を事前に聞いておらずアンケートなども行っていないこと。


私は委員（修繕委員）で、８月理事会に出ました。一人だけ反対（自分のみ）で、出席役員５名ともう一人の委員さん１名は、撤去に賛成でした。反対１対 賛成６でした。

役員の決定はそうした結果なのです。でも住民さんには何も聞いていません。アンケートも取る必要がないと多数決で決定でした。

議事録にあるように「将来、装置を更新する時期が必ず到来することから～（養生シートで）保護しておく必要はない」との事ですが、長期修繕計画表によると、エレベーターの本体の取換えは、２２年後の２０３６年です。

竣工から３０年目の大規模修繕の年にエレベーター本体取換えが3784万円（消費税10%含）で計画されています。2021年（7年後）に352万円で改装も計画されていますが、エレベーターの籠本体を交換しないと壁も変わらないので、壁を新しくできるのは２２年後だと思います。

２２年間は、傷や凹みがついても、その壁のままということです…

274～続き
エレベーターには、自転車や宅急便、水の宅配、生協など食品や雑貨の宅配など業者用の荷台や荷車など、大きな固い物が毎日の様に乗ります。しかも、ここのエレベーターの大きさは１畳程でかなり狭いので、特に大人用の自転車や業務用荷車などが乗るとぶつけたりこすったりして、あっという間に傷や凹みだらけになると思います。取り外して綺麗なのはごく最初だけです。

駐輪場での盗難や傷を避けて、自転車を毎日乗る人でも部屋へ持ち帰っている人もいます。子供用自転車は子供が乗ったままエレベーターに乗る場合もあります。

東口のタワー美術館のエレベーター（マンション内）は、２倍程の広さなのに、業者の荷車と思われる傷が沢山ついていました。

初めて建物を訪れる人から見ると、正玄関からすぐのエレベーターは、乗ってじっと落ち着いて壁を見ている時間も長く印象に残りやすい場所です。住民さんも日常で長時間見る場所で、日常的な場所での傷や汚れは印象や記憶に残ります。エレベーターは意外に建物全体の印象に影響を与えると思います。

マリモ管理会社の担当社員によると、ポレスターの物件には、皆、養生カーペット（養生シート）はついているそうです。シートは汚れても数年で新調でき、その度に新築当初と同じように新しくできます。素の壁についた傷や凹みは、消えずに残り22年間増え続けます。

>>274補足　352万円（消費税10%含）

274～続き
議事録に「将来壁面が痛んだり汚れがひどくなった場合には、再度養生シートの設置も検討することとした」ともありますが、綺麗なままの本体壁を守るために養生しておくのなら、建物本体の価値はそのまま保たれると思いますが、いったん、傷や凹みだらけになってしまった本体壁を「隠すために」養生シートを再設するというのは、恥を隠すために布をつけるみたいで恥ずかしく感じます。

本体壁そのものの綺麗さを守るから価値が保たれるのに、傷がついてから隠す位なら、最初から綺麗に守って大切に使い続けるほうがずっとよいと思います。

また現在の汚れた養生シートを「倉庫（1階玄関脇の共同倉庫しかないと思われますが）に保管し、将来、必要ならまた再設する」と議事録にはありましたが、御存じの通り、共同倉庫に保管したら布地なので臭いがつくでしょう。エレベーターは狭い密室なので臭いがつけば使い物になりません。

シートを新設する費用を抑えるためによい業者を探して、数年で内壁養生シートを新しく新調し、綺麗で清潔なシートで新築当初のように戻して、本体壁は無傷で、綺麗なままに、大切に使い続けたほうがよいと思います。

シートを新調する費用については、一気に書けなかったので、また続きを後で書きにきます。

撤去について住民さんに、事前に一言も意見を聞かないことには、とても強く反対しました。アンケートが無理でも、掲示だけでも「撤去しますがご意見のある方はいますか？」と聞けたと思います。

汚く傷だらけになった壁を見て、将来、役員や住民さんが「エレベーター汚いね」「なんで養生取ってしまったの？」「誰が取ったの？」「全然知らなかった」「なんで７期の役員、勝手に取ったの？」と言うようになるかもしれません。

理事会役員は毎年全員総入れ替え制ですから、来年、再来年の役員は何も知らずに汚れだけを見て、疑問に思うかもしれませんが、その時、今期の役員さんは一人も残っていません。決定した経緯について委員は説明できますが、私たち委員が代わりに責められても困ります。

１名だけ反対しても多数決決議ですから仕方ないことです。もし仮に、住民さんへお知らせしたり、住民の票決などで決めても、理事会の決定と同じ結論になるかもしれません。でも、それでも一言、住民の意見を聞くべきだと思います。

そうでないと、この決定の全責任は今期７期の役員さん達だけにかかってしまいます。

養生撤去されました。>>276 のあとすぐ実施で驚きました。2日の朝見たらなくなっていました。

すっきりして新築みたいで今はきれいですが。でも養生が守ってくれていたからきれいなのだと思うので…このままきれいなままで行ってくれたらよいですが…。とにかく住民さんに聞いて決めているなら不安は残らないのです。

決定した年を過ぎると翌年以降は理事全員交代で経験者は残りません。私は委員として理事会には5期からほぼ出ていますが、駐車場抽選などの件では、決定した年には必死で反対した事でも１名や少数ではどうにもならず、後年、決定だけを責められて泣きました。

多数決では少数意見は通りません。異論や不満のある方はお早目に申し出て下さい。12月総会で全交代です。

今回の養生の件は、2年前から汚れや臭いなどから取り換えできないか聞いていました。でも管理会社の提示する金額は1基7～8万（4基28～32万）と高いので、もっと安価でできるような業者さんや方法を探って下さるようお願いしていましたが2年間最後まで提示されませんでした。

たとえば植木の剪定費用なども、最初は30万円と予定されていて数年前の理事会で「近所の植木屋さんでもいいから見積り取り直して」という要望が出て、見積りを取り直してもらったら、5万円程だったということがありました。30万円の6分の1でした。

水質検査も最初、施工主の建設会社から50万円（その少し前の月に37万円程の提示が理事長に示されそれが更に上がり50万円の提示）と見積りが来て、高いので、理事会で高過ぎではと指摘したら、理事長さんが管理会社に指示して他社から見積りを取ってくれて、3万円弱になりました。3万円弱を提示した会社は、高崎市役所から推薦された市内の会社でした。最初の提示額50万円から考えると16.6分の1以下でした。

数年前の排水管洗浄費用も最初に提示された額が高いので見積りを取り直してもらったら3社程で、151万円～43万円の開きがあり43万円の会社が選ばれました。

排水管の補修工事も32万4千円が7万7千円。地下補修工事の1377万円は施工主が責任を認めてくれたので住民さんの負担はゼロでした。

数分の1～十数分の1以下になって初めて一般普通の価格と同じ位なようです。一般家庭で同じ事（配管の補修工事など）を頼むならもっと安くなるだろうと役員さんがおっしゃっていました。

そのような訳で養生シートも費用を抑えられる方法（質は落とさずに）はないか探してとお願いしていました。

最近まで養生交換の話し合いでしたが、突然撤去しようということになりました。経費節約のためにと。

数日前に「エレベーター　壁　養生」で検索したら
http://takeurbans.co.jp/ev/ev_list/ev_list.html
http://takeurbans.co.jp/ev/e_001/e_001.html
が見つかって、内側の長さを測って計算したら１基3万8000円程みたいでした。4基で15万円程で、32万円よりは安そうです。一般的にはこの位なのかもしれません。

「補修時期がきたらかごも交換しちゃうし（理事長さん）」との事ですが、かご交換＝本体交換だと思いますので、7年後ではなく22年後（本体交換：22年後）だと思います。住民さんが納得していて、多数が賛成ならよいのですが（仕方ないです）

建物はずっときれいなままでいてほしいです。

管理会社や建設会社から来る見積りは、一般の金額より数倍～十数倍などと高い事が多いのです。高いのかどうか相場がわからない点検費用なども沢山あります。

今、管理費の値上げを管理会社から要請されて検討しているので、きちんと節約できる所は節約して、無駄を出さずに質は落とさずによく見直してから値上げを住民さんに提案しましょうということになりました。

定額の委託業務費も、一般の価格から考えて高いと感じたりおかしいと感じる項目などを9月の理事会で話し合いましょうということになりました。

先の水質検査が50万円というのも、あまりにも法外な価格でしたし、施工主からの1377万円も1200万円以上は地下に電源を入れる工事でした。地下に電源を入れたら危険だと施工主自ら言っていたのにその電源を入れる工事費用を入れてきていておかしいと感じました。現理事長が一目見て「現実的じゃないね」と全額却下して下さったのでほっとしました。

連通管をふさぐ提案を設計会社（売主）と施工会社は提案しましたが、そのまま承諾していたら、今頃地下や一階は水で溢れ却っていたと思います。昨年、私と現理事長の2名は猛反対しましたが、承諾しなくてよかったです。100%管理組合（住民）側に立ってくれる建築、管理、会計などの専門家が必要だと切に思います。

植木も1~2名で1~2日で済む程の植栽しかありませんから日当だけで考えると4万円程で、30万円は高過ぎます。5万円は妥当な金額だと思います。今年の植栽管理業務費はまた81600円に増えているようですが。

年6回の専門業者による共用部分（共用廊下や階段など）の清掃業務も各1回20万円程かかっていますが、1日目3名・2日目半日2名で、1日半の作業です。日当だけで考えると4万円程です。そこへ20万円かかっています。

質がその分高い・・という事でもないようなのです。3万円が水質調査会社へ支払われたら、残り47万円はどこへゆくのかと不思議です。

｢管理会社　委託費　削減」で検索したら
http://kanrihi-sakugen-ex.com/lp/manga.html
http://kanrihi-minaoshi.com/why/　
などで管理会社　マージン　などの言葉が出てきました。

マージンって？と思って「マージン　管理会社」で検索したら
以下のサイトが出てきました。

http://www.968kanri.co.jp/service/entry01.html
>管理会社は自社で出来ない業務(エレベーター保守や機械式駐車場保守など)まで受託し、再委託(外注)することで中間マージンなどの利益を得ており、それが大きな収入源となっていると言えます。見方を変えれば入居者は払わなくてもよいお金(中間マージン)を管理会社に注ぎ込んでいるのです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/248587/
>管理会社がバックマージン取るのってあり？

http://www.nichimankan.com/02/02-1/
>管理コストの透明化> バックマージンの排除

http://gomachan100.6.ql.bz/Message/Backmargin20.pdf
>建築、不動産業界では、バックマージンとか紹介料、キックバック、リベートとともいう裏のお金が付きものなのです。取引の９割は、このグレーのお金が動いていると考えてもいいかと思われます。そして、正規の報酬よりはるかに高額のバックマージンの存在も否定できないのです。（中略）管理会社が値段を下げて工事をする場合は、業者は相当無理していますので、手抜き等のチェックが必要です。

>>280　
訂正：1200万円以上⇒約1100万円（消費税含）

数年前、マリ○コ○○○ティーの会社の管理員が管理組合のお金を約5000万円着服した事がありました。

http://kanrisouken.com/news/204.html　より
平成21年に発覚した広島のマリ○コ○○○ティーの管理員による約5,000万円の着服により、国交省は指示処分を行ったとの発表。

http://www.cgr.mlit.go.jp/kisha/2011feb/110218top.pdf　より
マンション管理業者に対する監督処分について
処分理由　　被処分者が管理業務を受託していた複数の管理組合において、被処分者の社員が管理組合の財産を着服し、管理組合の財産に損害を与えた。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61099/res/23

管理会社による管理組合への横領などの事例はとてもよく起きているそうです。マンションの管理会社の業界は競争原理が働いていないという指摘がよくされています。

今現在は、管理会社（株）マリ○コ○○○ティーは、売主（株）マリ○の会社の一部ではありません。数年前に子会社化され分社化され、他社に買収され、その後買収された会社が、また更に、東○コ○ュ○テ○○に買収されましたので、現在は、東○コ○ュ○テ○○の傘下にあります。

しかし、その東○コ○ュ○テ○○もマンションの管理組合から着服横領を起こしています。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf　より
お客様へのご報告とお詫び
株式会社　東○コ○ュ○テ○○　取締役社長 中○○○
この度、管理業務を受託させて頂いている都内の一管理組合様におきまして、弊社社員1 名が管理組合名義の口座より複数回に亘り着服横領を行い被害総額は約１，６００万円となりました。

（東○コ○ュ○テ○○は取締役社長よりお客様各位へ向けて「報告とお詫び」を出しているようです。でも、マリ○コ○○○ティーからは組合員全員へ取締役社長からのお詫びプリントを受け取った記憶がありません。２期の頃に中国地方で起こった事のようですが）

http://www.eonet.ne.jp/~kinkikanri/newpage147.html　より
どうすれば管理組合のお金を守れるか：管理会社の横領が絶えない
最近の横領（着服）では業界１位の大○ア○○テー○と２位の日○ハウ○○ン○が検挙されている。

http://www.mansionkansa.com/problem/case.html　より
国土交通省では「ネガティブ情報等検索システム<マンション管理業者>」を公開し、マンション管理業者の不正・行政処分事例を開示しています。

両社とも処分を受けています
2011年1月17日　（株）マリ○コ○○○ティー　指示処分
2010年10月18日　（株）東○コ○ュ○テ○○　指示処分

私たちの組合でも1期目（1年目）から4期目（4年目）まで、管理会社による管理規約違反の不正なお金の使用がありました。管理規約が守られていたら積立金として積み立てられていたお金でした。

今現在は、不正分のお金は毎年分割で、管理会社から管理組合へ返金させています。金額が大きかったので一度では返済できないと（管理会社が言うので）のことで分割で返済させることになりましたが、そのような経緯もあり、会計はずっと赤字で今年も赤字だそうです。

今回管理費を値上げして、赤字分を補い数年後には黒字に転じるようにしようと理事会で話し合われていますが、最初から適正な金額で進められているべきでした。

http://www.onoyama-cpa.com/column/realestate/792/　より
マンション管理会社による横領・着服事例

11時54分
ダン！ダン！ダン！ダン！・・・ダン！ダン！ダン！ダン！！・・どうしてこんなに強く踵落としで歩きまわるのか

さっきからずっと・・大窓を転がすゴトンゴトン！最後はドーン！と強くぶつける。何でも乱暴にぶつけるから響いて仕方ない。家具足も強く引きづるからゴゴンゴゴン響くし。マンションってものすごく響くから　きちんと音対策しないで、踵落としを続ける人が住むと周囲の住民が暮らせなくなるのに

昨日はいなかったのか音がしなくて、音被害さえ受けなかったら、竣工してから何年間も本当に全てが違ってたなぁと感じてた。気持ちも神経も生活も睡眠も

今、また帰宅されてドシーン！ガガーン！ドスドス！ドガドガ！上から音が響くたびに心臓がぎゅって痛くなって苦しい。工事現場用のヘッドフォン型防音保護具を毎日毎晩つけないと暮らせない暮らしだなんて・・

12時1分・04分　ダン！ダン！ダン！ダン！・・・ドス！ドス！ドス！ドス！・・・また。スリッパを履けば踵のドシン音は消えるのにどうして絶対強く踵で歩くのだろう。マットだって音なんて消せるのに・・心臓や呼吸が苦しくて・・毎昼毎晩だったので年数が長くなればなるほど神経が壊れてつらい。

マンションは本当に音がよく響きます。マンション最大の問題は音だと散々言われています。特にフローリング床が音を強く伝えてしまう構造なので、音対策は絶対です。逆に音問題さえ解決できれば、そのマンションでの問題の９割は解決したようなものだと思います。

ハトも実は大問題ですが、このマンションでは、毎年３月から６月頃までハト注意の掲示を出してもらっていますから、ハトの問題は今はまだ何とか止まっているようでハトの巣の報告はここ数年何とか聞きません。最初の１，２年は掲示はされておらず、巣ができてしまってから、管理員の方が何回も片づけたそうです。

管理会社の1、2年目の担当者は当時、巣ができてからでないと注意できないとおっしゃっていました。管理会社は住民に雇われている立場なので事柄が起きてからでないと対処できないとか何とかで…。管理組合が指導するならよいのでしょうが管理会社からはできないようで困った事だと思いました。

組合側は毎年違う役員で、ハトの事など誰も知らず、3月に掲示を出すには1、2月理事会で承認を得なければ掲示も出せません。毎年そんな事ができる役員は一人もいません。毎年3月から6月までハトの掲示を一枚出し続けるだけでも年末から翌年の新理事長さんにお願いし続けてやっと掲示して頂いた年も沢山あります。本当にマンションは大変です。

ハトは、そこから巣立ってそのベランダの場所を故郷と認識したら、毎年そこに帰ってきて巣を作ろうとしてしまいます。帰巣本能があるからです。しかも10～20年と長寿の鳥です。一生帰ってきます。巣ができてから対処したのでは遅いのです。

ハトは２週間もあれば巣を作りますから住民は注意し続ける必要があります。ハトの巣や糞害にやられだしたらマンション建物はおしまいです。ハトの糞や羽は危険な病原菌（肺炎・流産・脳炎などを引き起こす）を持っていますし、巣の周りを糞だらけにして落ち着くというやっかいな習性があり、何㎝も堆積させてしまいます。悪臭もノミ、ダニその他の害虫も出ます。乾燥すると回り中の住戸が風で害にやられます。アレルギーも起こします。
http://www.anjin-group.com/pathogen/

ハトから見てよい巣だと思われる建物になってしまったら追っても逃げてくれなくなります。

でもハトは生き物なので、棒やホウキなどで叩いたりして傷つけたりしないようにして、人がベランダによく出て掃除したり手で追ったりするようにして下さい、だそうです（ハトは野鳥で保護されているそうです。傷つけたり殺したりしないでくださいと、以前市役所の方がおっしゃっていましたから）

卵は管理会社の担当者が市役所に確認したら生ゴミとして処分してくださいと言われたそうで（事実上市役所が全て対処できないからと）それでそうしたお知らせを作ってくださいました。

（でもその前に自分が市役所に聞いた時には卵も処分してはいけないとか言われました。県の担当にまで聞いてと言われて県にまで聞きましたが、どこで卵や雛を預かってくれるのか最後まで教えて頂けず、管理会社の当時の担当社員ー現在は担当者の上司の方ーに相談したら、その方が市役所に問い合わせて下さって、卵は生ゴミとして処分してくださいと言われたそうです）

さっき改めてネットで見たら、卵でも処分してよいのか法律は大丈夫なのかよくわかりません。でも市役所でそうおっしゃるのでと、担当社員の方はそうした内容でプリントを作ってくださったのです。

市役所が全ての住宅の巣の卵や雛を受け取りに来てくれるならよいのですが、実際には管理会社の人が掃除や撤去をしたりするとなると費用がかかります。

とにかく枝などをハトが運んで来始めたら、どんどん掃除して枝は捨ててしまって巣を作らせないでくださいと市役所も管理会社もおっしゃっていました。

2年目お隣のお宅のベランダにハトが巣を作って驚いた事があったので、ハトの事をそれからずっと注意して頂けるように管理会社や管理組合に毎年お願いしてきました。

訂正　お隣のお宅⇒ご近所のお宅

そのお宅も綺麗にしてなかったのではなく当時たまたま長期でお留守だっただけです。私もその頃留守がちで、ベランダに人が出ないと、ほんの少しの間で巣は作られてしまいます。

マンションは留守のお宅が結構多く年数を経て増えてゆく傾向があるようなので、ハト対策は重要な問題になってゆきます。

お留守のお宅のベランダにハトが入ったり出たりしていたら管理室へ知らせましょう。巣ができていたら部屋の所有者の方へお手紙で知らせて頂いて、巣立たせる前に巣を撤去して頂けるように。巣立たせてしまうと毎年帰ってきます。増え出してしまうと手に負えなくなります。

ハトは最初は様子を見に来たり、立ち寄って休んでみたり、安全な場所かどうか偵察に来るそうです。その段階で追い払いましょう。

エアコンの室外機の下などは、巣作りに適した場所です。エアコンは運転中、水が垂れますから、そこは水飲み場になり、ベランダには猫やカラス等の天敵もいません。人さえ居なければハトにとってとてもよい巣作り環境になります。

５，６月に営巣活動が盛んになるというハト情報HPのプリントを管理会社の方に渡したら５，６月に営巣活動を始めますという掲示になっていました。その後ハト業者に聞いた話では、街中にいるハトは環境がよいためか３月～１１月頃まで年４回もマンションなどでは営巣活動が見られるそうです。

街中に住むハトには１年中でも子供を産む種類もいるそうなので、５，６月だけではなく一年中気をつける必要があります。

ツバメも春頃か夏の前あたりに来てますよね。ツバメも気をつけるようにしないと・・