パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

修繕は高めの方が安心だよ。

350超えてもおかしくないけどね。400や280も無いと思うけど。

>>820

同意。
こ指摘のとおりだと思います。

>>820
駅近といえど、そんなに豪華な感じではないし、そもそもここ豊洲ですよ？330は妥当と言いきれる水準じゃないでしょ？しかもなんで高値を望むのかな？
買う気ないんでしょ？どういう立ち位置？
もう、いい加減にしなよ。わざとらしい。

>>824
同意。激しく同意！

じゃあもう、間をとって、300でどうですか。

恐らく280くらいでしょう。一番良い部屋で350でしょう。

建築費も資材も高騰していてこれから販売なのに・・・

販売時の市況次第でしょう。
売れる物件で確実に稼ぐなら、ここは売れるだろうからデベも値を上げやすいと思います。

＞＞824

300超えてくれないと駅遠物件の価格の説明がつかなくなるからでしょう。既得権益者にとってはここに270とかで販売されると「勘弁して！」って感じかと思います。

>>827
基本的に同意。
でも、一番良い部屋でも320くらいじゃないかな。

そんな安かったら瞬間蒸発では？（笑）
３５０から３７０と予想しています。

>>829
それはそうだと思うけど、デベや現在ここを検討している人達には関係ないお話ですねー

>>829
新豊洲の割高な値付けはJV6社集結のデメリットが出たもので、競合がいない且つ悪評が立ちにくい点を上手く利用したものでしょ。
可哀相だが、そら勘弁して、ってなるんだろうな。

>>832
確かに新豊洲は、新豊洲。
ここ豊洲は、豊洲。

多数デベJV物件は割安に出やすいと思いますけど。

スカイズ、ベイズ、KTTみても売れ行き好調なのは、市況に照らしてコスパがよいからでしょ？

300超えると色々な選択肢が増えてくるよ。
350とかなら、贅沢言わなければ山の手線駅近も見えてくる。
自分は豊洲好きだけど、残念ながら、豊洲にそこまでのブランド力はない。
ましてや、このマンションは高級路線じゃないんだから、300超えたら誰も買わないよ。

ちなみに、三井は今後も勝どきを始め湾岸の物件をどんどん捌かないといけないし、
この物件をダラダラ売るつもりは無いはず。
無茶な値段設定をして売れ残るより、瞬間蒸発を狙ってくると見た。

３００超えても買う予定です。３３０で条件が良ければ全然アリです。８０平米８０００万円まで。

条件次第ですけど、３５０超えるとＤＴみたいになるので躊躇します。

ヴェレーナ木場公園は坪単価２８０です。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001027112014...

ここは坪単価安く見積もっても３００超えるのは当たり前。

あーもう、わかったわかった。
ここは、300を超えるよ、超える。
ついでに、タワーマンションだよ、タワーマンション。
もう、こう言ってやれよー。

え？今って木場でも280万超えちゃう相場なの？？

不動産関係者の間では、330万程度って言われているようですね。350万超えてもおかしくない状態になってきました。

じゃ次は400、いってみましょー

近辺でキャラの似ているスターコートが、いまや300弱で出てることを考えると、それより安くなるというのは懐疑的だけどなあ。

２８０のように安すぎる価格を連呼しても実現しないように、４００といった高すぎる価格を連呼しても実現しない。
ここは３５０。

大通り沿いでもなく、生コン工場隣でもなく、長谷工でもない。
スーパーゼネコンが作り、ベッドルームまで床暖房、デザインも申し分無い。

安く売る気はゼロだが、高く売るきもゼロ。
ここは３５０。

>>843
あのう、スターコートの中古を例に出すなら、220〜240とかですよ。
との物件でも、中には変な値段で売りに出す人もいますが、当然そんな価格では売却できません。

>>837
300超えてもここを現在されるツワモノさんに質問させて下さい。
居住用ですか？投資目的ですか？
購入予定時期はいつ頃ですか？
豊洲なら中古物件、湾岸なら勝どきや晴海は比較検討されないのですか？
答えていただける範囲で結構です。
あまりにも自分と価値観が違いそうなので、逆に関心があります。
よろしければ、ご教授ください。

>>847
間違えました。
ここを現在、検討される…
でした。

木場１１分が坪２８０万というのは驚きました。

豊洲５分だと３６０万くらいが妥当でしょうか？

関係者に聞いた所、坪３３０万円くらいだそうです。４００万はちょっと高いですよね。
まぁ、有り得ない価格ではないと思いますが。

>>851
おっ！関係者が現時点で330って言ってるということは、まずは300は切るね♪
Bayzでさえも、関係者は売り出し前は300って言ってましたからねえ。確かに300近い部屋も有ったようですけど。

いや、関係者の話だと３５０は超えるらしいですよ。３３０は安すぎだと思います。

スカイズは１６０万と言われていたけど、結果的に２５５万でしたよね。。。

木場11分が280万というのは驚きました。
ここが350万超えてしまう口実を与えてしまうのではないかと危惧しております。

木場は大通りから1本入った環境というのが評価されているようです。

大通り沿いの方が高いんじゃないの？？教えて。偉い人。

いえ、関係者が言ってたのは、「平均」で330万だそうです。
残念ながら、今どき安売りしてくれるデベはいないと思いますが。。。

>>850
気になったので、スターコートの中古物件をスーモで調べてみました。
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13108/to_0001457093/
確かに一件だけ280くらいの部屋も出てますね。
下は220くらいから有りましたけど。

この状況で「300近い価格」は無理があるのでは…

中古相場も上がってきましたな。
長谷工の中古が280万ですか。

木場11分でも新築280万突破だそうですし、買う側にとっては悩ましい時期になりましたな。
金利は過去最低でチャンスなのですが、物件価格は上がり続けてますね。

今のうちに買っておくべきとは思いますが、どうにも買いにくい相場です。

>>854
誰よ？そんな値段言ったの？
URでも買えんでしょ

>>859
ではKTTあたりいかがですか〜？

勝どきって大江戸線くらいしかないんじゃない？

>>857
もし本当に平均330なら、三井もスミ○みたいに5年くらいかけて売る戦略に変更したってこと？
勝どき駅の3000戸や選手村跡地の5000戸が市場に出てくる前に、完売しますよ〜に。南無〜

>>845
なんか中間とった風だけど、明らかに高値よりでは？
もう、いいよ、バレバレだから。

>>862
でた、待てば待つほど・・・
だから、少しは言い方変えなよ
バレバレだから

スターコートの中古は現時点の売出価格で、3LDKは坪222～240、95㎡の4LDKのみ坪282です。成約価格はこれより低いとみるべきですし、4LDKは上層階角部屋ルーフバルコニー付の特殊価格なのは明らかです。実際の平均相場はせいぜい坪220でしょう。
http://wangan-mansion.jp/property/6

またヴェルナーレ木場公園は木場徒歩11分ではなく7分です。大通りに面しておらず広大な木場公園が徒歩１分で中層以上からは公園の緑が望める素晴らしい立地で、物件コンセプトも高級路線とし、外観エントランスは重厚なヨーロピアンスタイルで内廊下を採用、専有部の仕様や間取りもこだわりある商品企画、かつ総戸数わずか36戸だからこそ日本総合地所にして坪280が成り立つのです。

ここは豊洲5分とはいえ総戸数700もあり、三井とはいえパークホームズブランドでファミリー風外廊下。徒歩4分のスターコート中古が坪220の相場なのに、新築プレミアと免震など加味しても坪300が限界と思います。４丁目５丁目はフロントコートやスターコートはじめ坪220程度の中古ばかりでスーゼネ駅５分内廊下のPT豊洲ですら坪260です。豊洲最強のPC豊洲B棟は中古坪315でシンボルや豊洲タワーは坪300弱ですが、どれも２丁目３丁目の評価です。駅距離だけではなくデザイン性の高いタワマンやオフィスが立ち並び公開空地が大きくとられた街並みの綺麗さとららぽやビバホーム至近なのが高評価の理由でしょうね。

何より中央区内廊下超高層で勝どき５分のKTTも坪305ですから、、坪330だと販売はかなり苦しいと思います。ここが坪330で売れたら、、豊洲５丁目が２～３丁目越えという事になりますが、果たしてどうかな。。

>>867
冷静な分析ありがとうございます。
非常にごもっともです。拍手

まぁ少なくとも４００は無理なんじゃないでしょうか。
330も有り得なくはないですが、350超えてもおかしくはないと思います。
330から360の間だと予想はしていますが、デベがボランティアで売ってくれれば３３０もありえると思います。

867さん、分かりやすい分析有難うございました。
やはり条件の良い部屋で300といったところが妥当でしょうね。