パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

パークタワー豊洲が坪265、
3年前から建築費が2割upして坪100万を軽く超えてきたそうなので＋15-20
地価はよく知らないけれど上昇してるのかな？
あと、デベは新築を絞ってるので上乗せ分も上がってる。
更に値付けはまだまだ先なのでさらに上がる可能性は高いよね。

坪320くらいは行きそうなんだけれどね。下がる要素が少ないから。

>>340
いやいや280でもきついよ。

>>341
消費者が価格についてこなくなったら下がるよ。建築コスト上昇分なんてデベが利益率を削れば消費者が全て負担する必要はないわけだしね。

平均販売単価は３３０万円～３６０万円程度に成るでしょう。
駅に５分で閑静。２・３丁目は商業施設も多く閑静とは言い難い。

地震の津波も周りが建物でゆったりと囲まれて問題なし。
液状化も、問題なし。
都心とこれから大発展する、新豊洲、豊洲、台場、有明、青海、海の森
今買わないで、いつ買うのでしょうね。

眺望はタワーでも高層階のみここは周りが閑静なインテリジェントオフィスや
大学病院・小学校、建物のプランも機をてらう事なく、オーソドックスだが、
駅に近いし、免震構造で２２階建ては、地震一番強い。安定した構造躯体である。
建物の基本性能が設計施工大林組で、在り来たりの様で非常に良く考え抜いていますね。

業界のリーディングカンパニー同士大林組＆三井不動産　このコンビで有れば最強タッグだ。
三井不動産は学閥が有り超難関大学の秀才しか採らないようだ。
しかも物件の企画スタディは、徹底的にやると知人が行ってました。買って正解。

>>338
同感です。やはりいくら駅近とはいえ有楽町線だけだし、比較的新しい埋立地で地盤も弱いでしょうから280位がMAXだと思います。300超えるとちょっと頑張れば内陸買えるので、それらとの比較的にもなってしまいますからね〜。不動産マーケットはサイクルで動くので高値を掴まないことが重要ですね。本物件は前向きに検討しようと思ってるけど300超えたら内陸の中古探すつもり。

無理でしょ。
330から360くらいだと思いますよ。
安くして欲しいけどね。

無理だと思う。

中古も値上がりしてるよ。
ここ待ってる間に値上がりして買えなくなるのでは？

もし、本当に半年後の販売開始なら坪400万になるでしょう。
日銀の金融政策の被害をまともに被ってしまう。
建材価格は高騰するでしょうし、インフレで人件費も高騰。

いやはや、早めに買わないとまずい事になりますよ。これは。

>>346-348
連投お疲れ様です。
高値煽りでベイズor近隣中古に誘導しようとしても無駄ですよ（笑

建築費が2割アップ？
既に3年前から7割アップしてますよ。

建材は2倍。人件費は、最近だと2倍出しても確保できない状態です。

ここに来て黒田バズーガが炸裂しましたから、株価も上がってしまいそうだね。そして、価格高騰。
嫌な流れです。

残念ながら、中古でも価格高騰始まりました。。。

この２か月間、坪280万円だ、300万円だ、いや350万円だ、などと、
延々と同じ話が続いていますね…。

そうそう。時間経過に従い、周りも値上がりしていってるのが興味深い。
最近では日銀の追加緩和ありましたし、今から値上がりしていくでしょうし、不動産購入者にとっては買いにくい相場が続きそうですね。
せっかく、最近は値上がりも落ち着いてたのに、日銀って本当にろくな事しないですね。
どうしてもインフレにしたいんでしょうね。いい迷惑です。

政治が悪いよ。
インフレ政策やってるんだもん。
しかも、世界でも類を見ない大規模でね。しかも、最近追加で金融政策。

「はい。今から本格的に値上げしまーす」って国が言ってるわけ。
ここで何もしない奴や、意味が分かってない奴はそのまま損するって事なのよ。
意味が分かった奴だけが対策とれる。

>>352
私も含め、最初の頃に真面目に予想していた人たちはウンザリして書き込むのを止めているでしょうね。

>>355さん

352です。全く同感です。
少し違った話をした方がいいですね。
価格が出るのは、おそらく来年の３月か４月頃でしょう。

煽り方が新豊洲物件とすごく似ているのは何でやろ？

みんな、真面目は真面目なんじゃないですかね。
ただ、自分が買えない収入の人は、なるべく安くなってほしいだろうし。
高くても、良い場所を買いたい、住民も金持ちが良いって人は高く予想するだろうし。

ちょっと違和感を覚えるのは、住環境、子育て、間取り、方角、設備仕様、
そういった暮らしとか生活に結びつく書き込みが少なくて、
坪単価の話ばかりだという点です。
本来、マンションは住生活の場です。主客逆転していませんか。

いえいえ。正常だと思いますよ。
そもそも、住むだけなら賃貸で良いのです。

買うと言う事は「投資」なのですから、坪単価の話になるのは当然ですよ。

あなたは賃貸ではなく投資を選んだのです。なぜですか？

購入したのは、不動産を所有する、という安定的な立場を得たかったからでしょうか。
所有は人間の根源的な欲求だと思います。

それから、そろそろそれなりの仕様の住戸に住みたいと思いました。
きちんと計算したわけではありませんが、
賃貸マンションに分譲の仕様を求めると、賃料が相当高額になるような気がしました。

なんでスーパーゼネコンを選んだんでしょうねぇ。
長谷工だったら、安く買える可能性もあったのに。。。

でも、そのおかげで「格」が上がった。
見た目も良いよね。長谷工には作れないよ。
長谷工が作るとどうしても団地臭が出てしまう。

５丁目なんだから、「格」なんて求めず価格で勝負してほしかった。

土地の仕入れ価格か、材料費の高騰か、職人不足か、
例え長谷工を採用しても、何らかの理由で安く販売できない状況にあった。
そのため、あえて大林組を選択した。
購入検討者に、高くても仕方ない、と思わせるために。

という推論はいかがでしょう。

>>362
長谷工だったら仕様を取るか立地を取るかってことでベイズ並もあったかもね
ただ三井ブランドを毀損とまでは言わないけど、
あんまり評判も良くない（長谷工が悪いって意味ではなく財閥系三井を期待し過ぎてしまう故）みたいだし、
郊外物件ならいざ知らず、既に人気化しちゃってるエリアの駅五分だから仕方ないね・・・
坪300を切るか？超えるか？って感じになるとは思うけど、十分勝負になると踏んだんじゃない？

でも、販売は半年後だからねぇ。
黒田バズーガ２が発動した今となっては、また値上がりを許容するしかないんじゃないかな。
３２０万以上、３７０万以下って感じじゃないでしょうか。
正直、今の相場なら４００超えても驚かないよ。

長谷工だったら安かったんだろうけどね。

５丁目だしね。

大林組は液状化対策に強いようです。逆に考えると大林組しか安心できない地盤なのかもしれません。

かなり期待できそうですね。
やっぱり高いのかなー？
４００超えちゃう感じ？

>>371
いや、どうだろう？
ここはタワマンでもないし眺望も期待できないから4丁目の中古が参考になるんじゃない？
新築だし枝川価格の坪200を切ることはないだろうけど、250を超えることもないと思うよ

新築物件が高くなれば、ご自身の古びた中古マンションの価格も引き上げられると願っているのだろうね。でもお金がある人はここやPCTの条件の良い部屋を買うので、買い煽りさん達の古びた中古タワマンの平凡な部屋に目を向けてくれるのはお金が出せない人だと思うよ。

２５０とか（笑）
絶対ありえないでしょ（笑）

今は350万か400万って話になってるのに夢見すぎ（笑）（笑）

新聞くらい読みましょうよ。異次元緩和も2段目発動されてるよ。また値上がりの時代がきたの。

値上がり始まる３年前の駅遠い物件でも２７０万なのに、スーパーゼネコンの駅近物件が２５０万の訳ないでしょ。
不動産センス無さ過ぎ。

かといって坪350もないけど。
今でてるプランが2LDKでも64㎡、3LDKは75㎡～88㎡とかなりゆったりしている。これから推察するにファミリー向けのボリュームゾーンとして75㎡から80㎡の3LDKがメインになると考えられる。平均350で分布を310～380位と仮定すると、
　75㎡　：　7050万～8600万
　80㎡　：　7500万～9200万
となり、かなり高給なサラリーマンでも手の届かないレンジになってしまう。これだけ出すなら普通に山手線内側か城西城南の低層マンションを選択するし、豊洲で700戸捌くのなんて10年かかっても終わらない。

坪300なら分布が260～340として75㎡で6000～7500に収まるのでこれなら何とか捌ける範囲。それでも外廊下のファミリーっぽい作りのこの物件がこの価格ってかなりチャレンジな感じがするけどね。

２年前だったらそうだったかもしれないけど、追加金融緩和が発動された今となっては。。。
350超えは確実と言っていいのでは？

来年の3月ごろには、追加金融緩和で、どんどん様々なものが値上がりしていくよ。
知らない人だけが損する相場、始まってるよ。

400が見えてきた。

坪単価高くても、狭い部屋なら安く買えるよ。
バブルの時もそうだったじゃん。

広い部屋が欲しけりゃ、田舎いけばいいんだよ。
バブルの時なんて、茨木で買って東京まで通勤してたでしょ。

スミフだったら350ー400で出すだろう。

300超えてもらわないと困る人たくさんいるんやね。必死すぎてウケるわ(笑)

ここの板はほんとワンダフルと同じ煽り方するなー。なんでやろ？

パークタワー豊洲＋１０万円。

>>373
PCTだって、新築当時は仕様レベルの割に高いとスレで書かれていたんだよ。
当時の検討スレが残っているから読んでみれば？
PCTが別格ってことはない。

ＰＣＴは仕様確かに低い。
私は、いらないなあ～。

すみふなら400超えるでしょ（笑）

まあ、安く買いたい気持ちはわかるけどな（笑）

せっかくの駅近物件だから、住民層は良くしたいのだよ。
350で買えない奴はさっさと諦めてくれ（笑）

スミフでも変わらないよ。２７０！

あなたの予算でしょ（笑）
350出せないならどっかに行ってくれよ。
低収入が揃うマンションは後で困るから（笑）

安い時代に販売された徒歩13分のベイズでさえ270万なのに、値上がり後の販売開始の駅近物件が270万の訳ないでしょ。（笑）
センスなさ過ぎ。350超える可能性がどんどん高まるのに、気付いてないのか？

黒田バズーガも2発目。来年早い時期に値上がりという形で結果がでてくるよ。

＞３７６
同感。
３５０，４００連呼してる方、価格出たら恥ずかしくて、このスレ投稿できなくなると思う。
一人で頑張ってるけど。

400万は難しいとしても350以上は確定と言っても良いかと。
黒田バズーカ2発目が効果出る頃の発売だよね。。。

>>390
とりあえず自分の物件が完売するまで持ちこたえればいいんじゃない？
386 、388 、389なんて検討者のコメントじゃないよね。分かり易すぎ(笑)

↑意味不明。誰か翻訳頼む。

買える人だけが買えば良いのでは？
買えない人は辰巳とか枝川買ってもらって、私たちの養分になって貰えば良いし。

>>392
376ですが、まあ某物件があと数か月で完売してくれればここの高値煽りも落ち着くんじゃないでしょうか。

ここの価格ですが、平均＠300くらいで様子見して最終的に平均295にするんじゃないかと思います。晴海三井の価格次第ですが、ティアロ以上KTT未満だとすると坪300位が妥当になり、KTT(305)＞晴海三井(300)＞ここ(295)＞ティアロ(290)＞ベイズ(265)となり相場の序列的にも納得感あります。ただ、晴海三井は月島徒歩10分で中央区タワマン＆水辺ですから、豊洲５分のここが295、晴海三井が300というのはちょっと販売的には微妙かもしれません。この値付けだったら自分は晴海三井にします。

あとはKTTのお得部屋がほぼ売れて、これから販売する分の平均単価が320位に上昇しているであろうことを踏まえ、晴海三井を坪310位の値付けにして、ここを坪300にする可能性もありますね。これだとティアロの単価を上回りますが、昨今の建築費高騰を考えると販売１年遅れて立地と値付けが逆転するのは十分あり得ると思います。

ちなみに75㎡で5000後半位のパンダ部屋を仕掛けてくると予想。KTTで70㎡～80㎡のお見合い部屋が坪240～250くらいで5000万後半の値付けにしたら１期でほぼ瞬間蒸発したことを参考にすると思います。

そんなに激安では売らないと思いますよ。
晴海なんて、一番安い時の値付けですよね。

あと半年後、黒田バズーカでどれだけ値上がりするかって所が考慮抜けてるんじゃないでしょうか？

正直、来年の今頃は5割くらい値上がりしてる可能性だってあります。
インフレですよ。黒田さんの狙いは。。。

２％のインフレにするのさえ苦労しているのに
５割とかなに書いてんだか。

建築費は既に2倍だけどね。
インフレ始まるよ。黒田は本気っぽいし。

もう350万以上は決定でしょ。あとはどれだけ400に近づくかどうか。

このスレのマンション高騰，インフレ煽りしてる人って近隣のマンション住人なのかな？極端だしバランス感覚に欠けてる。建築費も2倍にはなってないよ。いい加減な嘘はいってはいけない。

建築費が高くなった件とかインフレになるってポジ話は、
去年にスカイズのスレで散々使われたよ。

豊洲に３５０って本当にありか？？？
確かに生活には便利な場所でファミリーに優しい良いところだと思うが、住所江東区で足立ナンバーを許容しなきゃいけないっていう大きな壁がある。都心住みからすればオシャレさは全くないしな。もし３５０で瞬殺されたらおれにはわからない価値観だが需要があるんだろうなと思う。350出すならやはり内陸にするよ。

ここのインフレ＆高値煽りの場合、坪350とか非現実的な価格を提示して他物件へ誘導しているわけでポジじゃなくてネガでしょうね。おそらく近隣物件の契約者さんだと思います。SKYZ＆BAYZの場合、この物件を買わないと値上がりするという買い煽りで立場が真逆でした。まあ誰も騙されないと思いますが・・・

350万普通に超えるでしょ。
250万とかのほうが非現実的かと。

某近隣物件に煽り方がそっくり。そこまで必死になるということは結構苦戦してんだろうな。

↑これ、某近隣物件でも見かけました。

>>403
私もそう思います。煽りのコメントがそっくりだからね。分かり易すぎてカワイイ^o^

私もそう思います。
煽り方がそっくり。
でも、ネガもそっくりですね。

煽りもネガもベイズ板からかな？
どういう人がネガってるのか分かってしまいましたね。

>>411
面白いね。

「買います」ではなくて「買った方がいいよ」と完全に売り手の目線。

どんなポジションの人がポジをしているか明白。

>>409
「ネガ」の意味がわかっていないようだけど、頻出の坪300万程度に落ち着くと言うのはネガではなくて「市況をわかっている人の評価」だよ。のらえもんさんの予想も坪300万でしたよね。

ここで坪３００するなら、3丁目の中古買います。
三つ目通り渡って、再開発エリアの２，３丁目へ行くと、
まったく周りの環境違いますから。
3丁目は建設費が安いときに建ててるので、
贅沢なつくりで仕様も良いし。

ここは環境が似てるパークタワー豊洲＋α程度でしょ。
２８０くらいじゃないかな。

のらさんは、最近だと330万に予想修正してるよ。

しかし、ネガって黒田バズーカ２が発動されたの知らないのかね？
早めに買わないと乗り遅れるよ。

２，３丁目は無機質で好きじゃない人も多いんじゃない？
ハリボテみたいでさ。

＞４１７
震災時に液状化してたのは5丁目だけどね。

まあ、ここの価格出るの待ってみます。

ここと良く似たパークタワーは２６５くらいだっけ？
ずいぶん苦労してたけどね。

全然似てないのでは？あちらは幹線道路沿いで騒音と空気真っ黒。
仕様も酷かったよ。ディスポーザーすら付いてなかった。

一番安い時期の値付けで２６５万だよな。今の価格に直すと350万超えるんじゃないか？

ネガに黒田バズーカって言っても意味が分からないんじゃない？
最も安い時代と同じ値段で出てくると思ってるみたいだし（笑）
お花畑で羨ましいよ。デベはボランティアでやってると思ってるのかな。

＞４２３
4丁目だし、三井で徒歩5分でそっくりでしょ。
ディスポーザーなんて無い方が管理費安くなるので、
好感持てるし。晴海通りなんてバイパスがあるから大した
交通量じゃないし。

液状化の写真、ここの敷地が面してる通りじゃない？
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/2318?page=2
まあ、液状化対策はしっかりやってくれるんでしょうけど。

ということで、総合的に判断して２８０。

ここって内廊下？

↑　あーあ、またポジに乗せられちゃった。
ディスポーザーなんて無けりゃ不便すぎるのなんて誰でも知ってるんだから、そこはスルーするのが正解。
晴海通りなんて駅前なんだからどんだけ空気が悪いかなんて分かるんだから、そこもスルーするのが正解。
見た目も同様。どう見ても賃貸仕様でしょ（笑）

ほんと、こういう奴がいるからネガは馬鹿にされるんだよな。

黒田バズーカにも反応してきそう。
やめとけよ。ネガの能力じゃ無理。

外廊下です。パークタワーは内廊下です。

今どき外廊下なの？
パークタワーの方が仕様いいじゃん。

外廊下は、エアコンの室外機があったり、私有物置く人も出てくるので、
団地みたいになるよ。高級感皆無。

内廊下は、私有物を置く人が出てくるので団地みたいになるよ。

中央区湾岸の勝どきザタワー、ティアロ、ドトール、全部内廊下。

外廊下でパークタワー豊洲より仕様も低いんじゃあ、どう考えても３００、無理でしょ。

>427
その写真の建物オーベルグランディぽいね。