パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？Part3

３０年チープな賃貸で我慢できるなら、今買わなくていいんじゃない？
友達も呼べないような恥ずかしい部屋で良いならね。

>>255
パークタワー豊洲は大成建設施工で坪265です。あれから建設費が２割上がった事と免震コストを考慮しても、坪310前後に収まると思います。豊洲で外廊下マンションが坪350なんて有りえませんよ。スミフがKY価格で出して坪350が限界でしょうね。ただしスミフならこのようなファミリー風マンションにせず、内廊下なりエントランス豪華にするなり坪350に見合った商品企画にするはずです。

ちなみに数年前より建築費が２倍にあがったという人がいますが完全にデマです。こちらの記事をご覧ください。せいぜい20数%です。マンションの原価は建設費だけではないので、建設費が２割上がっても分譲価格が２割上がる訳ではありません。ちなみに土地の半分は2012年3月に東電から仕入れましたが地価高騰前でむしろ底値と言ってよい価格と思われます。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK0200C_S4A700C1000000/

ちなみに勝どきザタワーは平均坪305ですが、眺望が望める部屋や角部屋や上層階のプレミアム付き住戸がかなり坪単価を押し上げています。ここと同じ20階程度で比較すればKTTですらせいぜい坪275位に落ちます。KTTの低層は見合いが顕著である事を考慮したとしても、ここが豊洲５分であっても坪350なんて有りえないのがお分かりいただけるかと思います。
※ちなみに同じ理屈でティアロもBAYZと同じ30階位までで比較するとほぼ同じ坪単価に落ちてしまいます。

せっかくの湾岸で、ウォーターフロントでない
四方囲まれマンションを選ぶ人は少ないのでは？

大きな病院が真隣というのは風水的にはどうなのでしょう。

ご近所で買ってしまった人達だか業者だか知らんけどワンパターンの煽りがウザい。煽り方も全く同じパターンだからウケるよね(笑)
300以上で埋立地買うやつなんていないよ(笑)

風水って
ぷっ。

>>265
同じことをドゥトゥールとか東銀座あたりで言ってきてください(笑)

風水ならダメだね。
病院、小学校などなど最悪の組み合わせw

じゃあこれでよいか

１位　パークタワー東雲　２２１マン
２位　SKYZ 　　　　　　 ２５５マン　※この辺りで中古の有明とぶつかる？
３位　パークタワー豊洲　２６５マン
４位　クロノレジデンス　２７３マン　
５位　BAYZ 　　　　　　２８０マン　※台場タワーやTTTとぶつかる？　
６位　ザ・ツイン　　　　３００マン　　　
６位　ティアロレジデンス３００マン

８位　パークホームズ豊洲３１０マン？　※この辺で港区中古？

９位　勝ちどきザタワー　３２０マン

１０位　ドトール　　　　３３０マン　　※西新宿とぶつかる


コレみても高いね。。。５分というだけで恩恵受ける？
湾岸は中古多いよ。やめとけ。

ベラボーに高いな。。どこのあほか
知らんが、どんどん高掴みをしてくらはい。

>>270
ルナシーって、あのルナシー？

そんな激安で買えるか？
建築費高騰とインフレで350は既定路線では？
安く買いたいなら駅から遠いベイズか、長谷工あたりを中古で買うしかないかと。

武蔵小杉でスミフが400なんだから、ここが350でも驚かないね

だから、スミフと三井は違うよ。

350を提示してきたら
バブルだな。気をつけろ！

外廊下とか内廊下は、建築物の基本性能にあまり関係ないですね。
ランニングコストや将来の維持管理を考えたら、外廊下免震の方が賢明でしょう。
本来マンションは住戸で有って、ホテルでは有りません。

ここは設計施工とも湾岸最高品質でしょう。大林は手抜き工事全くしないからね。
デザインやプランも在り来たりだが、良く見ると相当考えている。坪３５０は当然行くだろう。
４５の近い！！！これは鉄板だ。

>>276
ベイズのポジさん情報に拠ると、
関係者の間では6丁目＞5丁目＞4丁目ってのが共通認識らしい、もちろん将来性も含めてね
そう考えるとベイズが平均265前後だったはずだから、ここは坪250も期待できるかも！？
高値期待の既得権益者にとっては耳が痛いだろうけど、検討者にとっては喜ばしい限りだね（笑）

まあマジレスするとベイズ、晴海の売れ行きその他、
指標となるサンプルはゴロゴロしてるからね・・・バランス考えると、
豊洲10分越えのベイズ（坪265）＜5分の豊洲≦中央区の晴海（坪300未満）って感じで収まるでしょ
余程のことが無い限り平均で坪300を超えることは有り得ないと思うよ
※晴海の住不は一応対象外

>>277
綺麗にまとめて頂き有難うございます。ご意見もっともだと思います。

少なくとも320は超えるのでは？
350超えるかどうかは疑問ですが。

少なくとも350超えても驚きませんね。
これだけのインフレや建築費高騰なんですから。

>坪300でも350でもいいし、十分金はあるけどそんな値段で豊洲を買う勇気は出ない。
値下がり確実、資産価値半減、ローン残高だけが山ほど残るなんて。

値下がり気にしてるようでは、十分お金あるなんて言えないよ。
お金あるなら、気に入ったかどうかで判断すればよい。

自分はすでに物件確保済みなのでいくらになっても構わないのですが、だからと言って「坪350万」だとか買い煽りをするのは好ましくないし、旧世代の人間の発想だなと思いながら見ています。ちなみに平均価格ってこんな感じじゃなかったでしょうか。

●SKYZ　坪245万円：絶好調→【完売】
●BAYZ　坪265万円：好調
●クロノ　坪275万円：長期化→【完売】
●ティアロ　坪290万円：長期化（販売開始1年で半分弱）

●KTT　坪305万円：好調→やや鈍化
●CPG　坪330万円：好調→【完売】
※DTは期を追うごとに価格を上げるスミフプライスなので除いています。

DTのようにステイタス感を売りにするとそういうのに響く層が高額でも購入しますが、ここは共有設備を削減したファミリー向けの物件です。豊洲は人気がありますが、坪350万（80平米で約8500万円）を出して特出する眺望もなく高級感もない物件を選ぶファミリーは極めて少数派でしょう。
周辺の販売状況も考慮するとティアロ～KTTぐらい【坪290万～305万程度】に落ち着くはずですよ。
三井はここ以外にも晴海、勝どきが控えているのでここの価格を釣り上げて、湾岸失速のイメージを与えるこほうが大きなリスクです。

眺望はどんなに良くても3日で飽きる。
一方、駅近は飽きない。
ここ魅力的。

＞282
眺望至上主義の人は確実にいるし、そういう人が買うのが有明や晴海の眺望物件でしょうね。

ここは駅に近く普通のファミリーが普通に暮らす上で良い物件だと思います。BAYZも高値買い煽り層が鬱陶しかったけど、結局坪265万円くらいの値段しかつかなかったように、湾岸物件はターゲットが払える価格帯におのずと集約されます。

そーですね。高級感を売りにしている物件じゃないし、
350じゃ買う人いないですよね。

>>279
高くなってくれるといいね(笑)

＞＞281
冷静な分析ですね。完全に同意致します。
ここを350とか言っている高値煽りの人物の目的が見えませんが。普通に相場から考えて坪300が限界でしょうね。ただそれでも個人的には相当高い感覚です。豊洲の外廊下ファミリーマンションが内廊下、中央区、52階、共用施設充実、植栽豊富で運河沿い永久眺望のティアロの単価を上回るわけですから。階数を揃えて比較すれば差はさらに広がりますし。

＞眺望至上主義の人は確実にいるし

それは初めてマンション買う方ですね。
まあ、買い替える方の方が少ないかもしれませんが。

安く買いたい気持ちも分かるけど、冷静に考えると350以下にはならないと思います。

>>288
はいはい。
277さんや281さんみたいに具体的な根拠を聞かせて下さいな。

>>288
自分はここがいくらになっても構わない立場ですよ。購入済みなので。ですが、これから購入する方達を無駄に煽る書き込みに違和感を感じ>281の見解を示しました。
ちなみに湾岸NO.1素人の、のらえもんさんはTwitterで坪300万程度と呟いていましたね。誰の分析を信じるかは閲覧者の皆さんの自由です。

>>268
小学校は陽の気が集まるので風水的には良い立地と聞いたことがあります。

資産価値は駅徒歩5分圏内であれば値崩れしません。
ただし、ゆりかもめはモノレールなんで除外。利便性:バス＞モノレール

駅近なんだし、320前後かな。
350は難しそう。

>>292
モノレールじゃないよｗ

モノレールでは無くて、バイレールですね。
朝は山手線並みに本数あるし、普通に便利ですよ。時刻表見てみたら？

>>295
そりゃカモメ一本で完結（台場や新橋勤務）する人にとっては使い勝手最高だと思うけど、
世間では観光用ぐらいの認識でしょ・・・
大井競馬や羽田で働く人にとっては東京モノレールは便利で楽ちんだと思うけど、
相互乗り入れも良好とは言い難いし、一般人は毎日飛行機乗る訳でも馬券買う訳でもない

過去スレも見たけど、スレが伸びるにつれて予想価格が切りあがっていくのが面白いな。
今の不動産市場を反映しているね。

なんか、本当に350万超えるかもしれないね。
色んなものが値上がりしてるから、驚かなくなった。

ドトールは1500万値上げだってさ。販売途中から値上げなんてセコイよね。

330位が限界でしょう。

３５０超え確実かと。

>>300
SKYZの賃貸が、１LDKでも月２５万円で出たからね。ここが高価格になるのは確実だろうね。

>>301
21階1LDK54.86平米で月24万ってのがあったぞ。
これで借り手つくんかね。。

ここの共有施設はなんですか？
コンシェルジェ？他には？
300万でも良いのでランニングコストを減らして欲しい。

まあ幾らで出そうが貸主の自由だからねぇ
相場は坪1万前後って話だけど、近年の人気と値上がりでもうちょいあるのかな？
そこから方角や階層、新築プレミアムが乗っかったりするイメージだね

賃貸サイトからの予想で、実際どうなのかは知らないけど、
高級賃貸のアクシスやロイヤルパークスはそこそこダブついてる気がしないでもない
二丁目三丁目は上手いこと回転してる印象だけど、
サイトに残ってるのはやっぱりボってるというか強気価格だね

>>302
それに管理費が加わりますけど、
まあ相場では？

共用施設が豪華ですからね。

>>303
共用施設は、ほぼ何もないと考えたほうがいいでしょうね。ここは。

>>305
貸主か？
坪15000円とか管理費込みでも高いだろ（笑）
ジャパネットじゃないけど駐車場も無料でつけて、
ようやく相場というか新築だし仕方ないかな？ってレベル

>>303
詳細は不明だけど、敷地面積から植裁を目一杯って感じでもないし、
高さも限られてるし眺望や抜けもそんなに期待できないだろうから、
共有施設は必要最低限で質実剛健路線でいきそうな気がする
施工大林ってのもピッタリじゃない？

インフレ進む前に、早く価格を決めて欲しい。
350はキツイ。330までが限界。

308

高値連呼のプロパガンダが激しいね。
300んなて超えないから心配なさんな。あ、300超えてくれないと困る方？？(笑)

300超えたら西新宿あたり検討します。

300しか買えないなら、埼玉や千葉にするしかないのでは？
豊洲は350超えてもおかしくないかと。

そもそも300万で西新宿なんて条件最低レベルでも厳しいでしょ（笑）

駅遠で我慢できるならベイズで良いのでは？

買える人だけが買えば良いのだよ。
その方が住民層も良くなるし。

無理に安くしても、変な人が入ってくるでしょう。

高く買いたい人が多い不思議な板だね(^^)新豊洲も同じように高値煽りが多いけど豊洲地区の特徴なのかな？
地域の価値を上げようと鼻息荒い住民が多くて頼もしいね(笑)

高く買いたいわけじゃなくて、相場どおりならいいんじゃない？
350万は高いとは思うけど、350万だったとしてもおかしくない相場になってきてるよ。

買えない人は無理せず千葉にでも買ってもらえば良い訳だし。
それが棲み分けだと思うよ。買えない奴は千葉に住めばいいんだよ。

買えない人は千葉へどうぞって、ベイズでも全く同じ煽り文句を何度も見た気がするのは気のせいかな。
311とか何気にベイズへ誘導しているし、ほんとにここの高値煽りは分かりやすい。

あらあら、ベイズからネガですか？（笑）
わかりやすいですね。

インフレ政策だから仕方ないと思うんですよね。
何が何でもインフレにするって言ってるんだから、値上がりは仕方ないと思います。
でも、350万は高すぎます。部屋を１つ減らせば買えるけど、それだと侘しい。

このままだと、早く買った人だけが得するのでは？それって許せます？

後出しジャンケンの方が得するって世の中を作るのも政治の役割じゃないですか？
なんで、先に買った人だけが得できるの？おかしくない？

最近は350万容認の流れだよ。
これも時代だよね。

武蔵小杉で400越えてしまいましたからね
350は覚悟しています

川崎でも４００万超えてるの？？？
完全にバブルですな。まぁ、しょうがないけどね。
政府がインフレ政策やるって言ってるのに何も対策しない奴は損するのは当たり前だもんな。
自業自得というか。。。

なんで早く買った奴の方が安く買えるの？
普通は、後から買ったほうが安く買えるよね？？？

政治がダメなのか？

近隣物件購入者総動員の煽り祭りやね。デベさんも住民が勝手に洗脳活動してくれるのでホックホクですな〜w
二束三文の埋立地を300超えで買ってくれたら濡れてに泡ってもんでっせw

浜田山一等地の三井物件が340だっつうのに豆腐の上のマンションが350？冗談もほどほどにw

>>323
確かに豆腐かも知れないけど、浜田山もそんなに優れてるの？液状化しても人は死なないけど、緊急車輌が入れないような道の狭いエリアは火事の時、大変だよね。土砂くづれとかも大丈夫かな？
やっぱり好みの、違いだよね。

浜田山一等地？？？
３４０万なら５流の土地では？（笑）

不動産の基本は駅距離ですから。あとは騒音・空気の綺麗さ。
眺望なんて二の次。共有施設なんてお荷物でしかない。

ここ、割と良いところ行ってると思うんだよね。350万なら安いんじゃないかな。

浜田山三井って、駅遠いし、地下住戸だよね。
さすがに地下部屋で３４０はきついんじゃない？

都内は新築戸建ての方が実は広くて安いところにすめたりもする。土地の大きさは我慢しないといけないけど。

この物件は管理費安そう？だし、いいかもしれませんね。

パークタワー豊洲＋10万でしょ。

>>328
たしかに。最近のマンション高くなりすぎ。
戸建はそれほどインフレしてないので、グロスで6000万超えたら戸建を並行して検討してもいいと思う。

この辺の地盤では戸建てはナイけど、ちょっと視野を広げるのはアリかと。ちょっと脱線して失礼しました。

うーん、まともな戸建だと2億越えてしまうのでは？
流石に同じくらいの価格で買えるような戸建はチープすぎるような。

>>330
もういい加減諦めたら？
350超えるのは確実でしょう。

現地を見ましたが、350はあり得ないと思います。

高くても３３０万でしょ。それ以上は無理。
俺のお財布的にも（笑）

３００万くらいの激安で売り出す可能性もあるし、350万と言われてもおかしくない。
これが駅近物件の怖さ。

特に豊洲の開発も終盤だし高値狙ってくる可能性もある。

常識的にみて300が精一杯だろ。スカイずべいずが人気だったのも結局安いのが決めてだし。350なら間違いなく内陸買うよ。わざわざ豊洲に住むメリットない。330やらだとボリュームゾーンから外れるから俄然販売苦しくなる。DTみればわかるとおり。

>>337
心配しなくてもここは280～290だよ、周辺相場見てりゃ猿でも分かる
まさかのパークコート仕様なら300超えもあるだろうけどねｗ

高値連呼や、千葉埼玉行けってのは掲示板の風物詩だからね・・・
ただやっぱり刷り込み効果ってのもバカにできないんだと思う
安値を印象付けるより高値を刷り込んだほうが商売し易いだろうしね
仮に「ここは坪250の価値しかない！」ってレスで埋め尽くされたら、
慣れてない人は騙されるかもだし、そうなったら途端に周辺物件は売れなくなるしねｗ

>>338
おっしゃる通りだと思います。現実的にはパークタワー豊洲より少し高いくらいの水準でしょう。建築費が上がってるとはいえ、実態経済は良くなってない。お金じゃぶじゃぶにして株価を上げても実態が伴わなってないから消費税も上げられないんだよ。みんな現実に気づいて暴落する日も近いのでは？

300きったら即完でしょう。
350はないけど320くらいと思うけど。

パークタワー豊洲が坪265、
3年前から建築費が2割upして坪100万を軽く超えてきたそうなので＋15-20
地価はよく知らないけれど上昇してるのかな？
あと、デベは新築を絞ってるので上乗せ分も上がってる。
更に値付けはまだまだ先なのでさらに上がる可能性は高いよね。

坪320くらいは行きそうなんだけれどね。下がる要素が少ないから。

>>340
いやいや280でもきついよ。

>>341
消費者が価格についてこなくなったら下がるよ。建築コスト上昇分なんてデベが利益率を削れば消費者が全て負担する必要はないわけだしね。

平均販売単価は３３０万円～３６０万円程度に成るでしょう。
駅に５分で閑静。２・３丁目は商業施設も多く閑静とは言い難い。

地震の津波も周りが建物でゆったりと囲まれて問題なし。
液状化も、問題なし。
都心とこれから大発展する、新豊洲、豊洲、台場、有明、青海、海の森
今買わないで、いつ買うのでしょうね。

眺望はタワーでも高層階のみここは周りが閑静なインテリジェントオフィスや
大学病院・小学校、建物のプランも機をてらう事なく、オーソドックスだが、
駅に近いし、免震構造で２２階建ては、地震一番強い。安定した構造躯体である。
建物の基本性能が設計施工大林組で、在り来たりの様で非常に良く考え抜いていますね。

業界のリーディングカンパニー同士大林組＆三井不動産　このコンビで有れば最強タッグだ。
三井不動産は学閥が有り超難関大学の秀才しか採らないようだ。
しかも物件の企画スタディは、徹底的にやると知人が行ってました。買って正解。

>>338
同感です。やはりいくら駅近とはいえ有楽町線だけだし、比較的新しい埋立地で地盤も弱いでしょうから280位がMAXだと思います。300超えるとちょっと頑張れば内陸買えるので、それらとの比較的にもなってしまいますからね〜。不動産マーケットはサイクルで動くので高値を掴まないことが重要ですね。本物件は前向きに検討しようと思ってるけど300超えたら内陸の中古探すつもり。

無理でしょ。
330から360くらいだと思いますよ。
安くして欲しいけどね。

無理だと思う。

中古も値上がりしてるよ。
ここ待ってる間に値上がりして買えなくなるのでは？

もし、本当に半年後の販売開始なら坪400万になるでしょう。
日銀の金融政策の被害をまともに被ってしまう。
建材価格は高騰するでしょうし、インフレで人件費も高騰。

いやはや、早めに買わないとまずい事になりますよ。これは。

>>346-348
連投お疲れ様です。
高値煽りでベイズor近隣中古に誘導しようとしても無駄ですよ（笑

建築費が2割アップ？
既に3年前から7割アップしてますよ。

建材は2倍。人件費は、最近だと2倍出しても確保できない状態です。

ここに来て黒田バズーガが炸裂しましたから、株価も上がってしまいそうだね。そして、価格高騰。
嫌な流れです。

残念ながら、中古でも価格高騰始まりました。。。

この２か月間、坪280万円だ、300万円だ、いや350万円だ、などと、
延々と同じ話が続いていますね…。

そうそう。時間経過に従い、周りも値上がりしていってるのが興味深い。
最近では日銀の追加緩和ありましたし、今から値上がりしていくでしょうし、不動産購入者にとっては買いにくい相場が続きそうですね。
せっかく、最近は値上がりも落ち着いてたのに、日銀って本当にろくな事しないですね。
どうしてもインフレにしたいんでしょうね。いい迷惑です。

政治が悪いよ。
インフレ政策やってるんだもん。
しかも、世界でも類を見ない大規模でね。しかも、最近追加で金融政策。

「はい。今から本格的に値上げしまーす」って国が言ってるわけ。
ここで何もしない奴や、意味が分かってない奴はそのまま損するって事なのよ。
意味が分かった奴だけが対策とれる。

>>352
私も含め、最初の頃に真面目に予想していた人たちはウンザリして書き込むのを止めているでしょうね。

>>355さん

352です。全く同感です。
少し違った話をした方がいいですね。
価格が出るのは、おそらく来年の３月か４月頃でしょう。

煽り方が新豊洲物件とすごく似ているのは何でやろ？

みんな、真面目は真面目なんじゃないですかね。
ただ、自分が買えない収入の人は、なるべく安くなってほしいだろうし。
高くても、良い場所を買いたい、住民も金持ちが良いって人は高く予想するだろうし。

ちょっと違和感を覚えるのは、住環境、子育て、間取り、方角、設備仕様、
そういった暮らしとか生活に結びつく書き込みが少なくて、
坪単価の話ばかりだという点です。
本来、マンションは住生活の場です。主客逆転していませんか。

いえいえ。正常だと思いますよ。
そもそも、住むだけなら賃貸で良いのです。

買うと言う事は「投資」なのですから、坪単価の話になるのは当然ですよ。

あなたは賃貸ではなく投資を選んだのです。なぜですか？