高輪、三田界隈の築30年以上マンションってどうですか？

わかりやすいご説明をいただきありがとうございます。
広告を見ているとスケルトンからのリノベーションとか、いろいろと書いてありますが、どれも売り出している住戸の説明ばかりで建物の状態がわかりません。
港区は耐震補強工事に補助金を出していて、これを利用して補強工事をしているマンションがあるようなのですが、そうでないマンションも当然あると思います。
こうした物件の見分けがつかず、価値判断ができません。
実際に物件を見に行けばよいのですが、現在の住まいが遠くてなかなかいく機会がありません。行くならある程度情報を得てから物件を絞り込みたいと思っていたのですが...。
ご教示いただいた情報を得るためにも、やはり横着せずに自分の足で情報を得るべく努力します。

築30年なら建替えが視野に入っているでしょう。容積率が余っているような物件なら買っても問題ないでしょうが、余っていないなら建替えの合意を取るのは極めて難しいでしょうから、そのまま住めるように内装がある程度改造可能かをよく調べた方がいいでしょうね。また85年以前は旧耐震なので、1階が駐車場とかの物件は注意した方がいいでしょう。

三田・高輪近辺には、泉岳寺新駅構想もあるので、近いうちに近隣の資産価値が上昇する可能性はあるでしょう。緑が多く環境も良好だし、買い物の便も悪くないし、住むには悪くない場所だと思いますよ。

時間があいてすみません。
ありがとうございます。
確かに30年以上経つと建替えが視野に入ってくるので、そうした情報やそうなったときの自分自身の資金繰りもよく考えようと思います。
私自身以前転勤先で住んだ社宅が手入れの悪い築30年近い建物でした。水道水は真っ赤でお風呂に入る気が起きないようなところでした。
こうした設備の劣化を気にしているのですが、それでも専有部分は自力で何とかなると思っています。ですので建物全体の耐震性が一番気になります。旧耐震基準で築年数も経っているものは、建替えの話がありそうな気がしますし、逆に建物全体の耐震工事をしているところは、しばらくは建替えないのかなあと思っています。
また、同じくらい（30年以上）の築年数でも修繕積立金にはずいぶん差があり、築浅マンションと変わらないようなところは大丈夫なのかと心配になります。でも、30年以上それで持ちこたえているというは、うまくいってるんでしょうね。

管理状況が良く耐震工事もやっているマンションは、築３０年くらいでは建て替えは視野にないですよ。築４０年くらいになってやっと建て替えの話が出るようになり、建て替え実現は早くて築５０年くらいじゃないでしょうか。
（月々の）終端積立金額が低いマンションは、まともに修繕ができていないか一時金を徴収したかのどちらかです。そいういうマンションは老朽化も早いので、建て替えも早いかもしれません。
なお、高輪三田で容積率が余っているマンションは皆無に近いと思います。

ありがとうございます。とても勉強になります。
来週仕事で東京へ行くので、物件を見に行くというところまで時間は取れないのですが、三田、高輪界隈を歩いて外側からだけでも見て回りたいと思っています。その後物件を見に行こうかと考えています。
外側だけなので、販売中に関わらずに、後学のためこのマンションは見ておくと参考になるという物件をご存知の方いらっしゃいましたら、ご教示よろしくお願いします。

三田高輪に絞られていることから、ある程度土地勘はあるのかと存じますが、三田高輪といってもそこそこ広く、環境や雰囲気もまちまちですので、まずはどの辺りに買いたいのか、さらにエリアを絞り込むことをお勧めします。
資産価値が高いのは、やはり高台でしょう。国道沿いや低地は外すべきかと。
具体的には、三田２丁目の綱町エリア（緑が豊かで高級感もある）、三田４丁目の三田台エリア（聖坂上、一戸建てが多いが中小規模マンションも混在）、高輪１丁目の高松宮邸周辺（一戸建てが中心でマンションは少ない）、高輪２丁目はできれば二本榎通りの東側、高輪３丁目の東禅寺・高輪公園周辺、高輪４丁目はほぼ全域が検討対象になるかと思います（いずれも国道１号（桜田通り）、１５号（第一京浜）等の幹線道路沿いは除外）。

詳しい情報ありがとうございます。
おっしゃるとおり高台の辺りに魅力を感じています。
もともとこの地域に魅力を感じたのは三田5丁目にある「三田ハウス」というマンションがきっかけだったのですが、仕事柄JRの駅に近い方が便利なので、5丁目はちょっと遠いかと...。都営三田線の三田駅は田町から少し離れているので、白金高輪駅からの利用は避けたいと思いました。
他にも魅力的なマンションはないかと思って調べたら、同じ築年数くらいの高級マンションがたくさんあることがわかり（この地域はすごいです）、現在いろいろと調べています。
JRに近いといった点では三田3,4丁目、高輪2,3,4丁目あたりを考えています。
ご教示いただいた辺りを歩いて実際に雰囲気を味わってみたいと思います。

ＪＲの利便性を重視されるのでしたら田町か品川ということになりますが、>>4さんがコメントされているとおり、都営浅草線・京急の泉岳寺駅付近にＪＲ新駅ができることがほぼ確実（５年後くらいかな）ですので、泉岳寺駅付近も候補になるでしょう。ただし第一京浜に近いエリア（第１種中高層住居専用地域ではないエリア）はお勧めしません。
三田３丁目は大半が商業地域でオフィスビルばかりのエリアなので、住環境的にはお勧めできません。
三田ハウスは造りの良さ、管理の良さで定評があり、比較的高額で取引されているマンションですが、三田５丁目は低地、準工業地域ですので、個人的にはちょっとどうかなという感じがします。
聖坂、魚籃坂、伊皿子坂の上と下を良く比較してみてください。二本榎通りから高輪４丁目（プリンス裏）にかけても歩いてみてください。時間があれば泉岳寺の南の奥まったエリアも散策してみることをお勧めします。

（一年以上開いてますけど）シャトー三田が建て替えですね。

立地がよければ築古でも高いものです。
建物の価値はなくても土地の価値があるからです。
管理がしっかりしていれば、修繕を定期的にして建物を維持してるから安心できるかもしれません。
管理状態によりますよ、やっぱり。
建て替えも50年とかそれ以上先だと思います。
30年で建て替えなんて早すぎです。

シャトー三田で約50年ですね。

管理さえ良ければ住むには困らないけど年数経つほど売るにも貸すにも不利（検討対象外になりがち）にはなるから
立地に自信があれば数年我慢していっそ建て替え、という話にもなるのでしょうね。

高輪三田界隈は、古いが場所は最近のものよりよほどいい物件も多いですから
今後こういった話が増えてきそうで楽しみです。

三田東急アパートも住友が買って再開発予定でしたっけ？

ＪＲ新駅が視野に入ってきたようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137159/
第一京浜に近い側なら新駅＆再開発効果で値上がりする前に買っておいた方がよさそう。寺社や緑が多い高台の閑静な住宅地ながら山手線駅徒歩圏という希少な立地になりますからね。売り物が少ないエリアなので今から探しても早くはないですよ。

住友は早くからあの辺りに着目して土地を確保、先行して三田ツインビル西館を建てたが、三田東急アパート跡地をどうするのか、まだ具体的な話は聞かないですね。

資産価値高いのは高台エリアでしょう。
高台じゃなくて、資産価値ありそうな物件といえば、古いですが、綱町パークマンションかと思います。
贅沢な間取りしてます。

綱町パークマンションは築４０年にもかかわらず１００万円／㎡というとんでもない額で売りに出されていますね。いくらなんでもそれほどの価値はないと思うが。

他に非高台で高台同等に評価して良さそうなエリアとしては、泉岳寺の南側、第一京浜から１００ｍ前後離れた住居専用地域。この辺りはＪＲ新駅効果も期待できる。

綱町パーク、メゾン三田、秀和あたりに建て替え話があるなら新駅なくても買いだと思う。都心であの閑静さは貴重。
シャトー三田の建て替えや新駅構想が刺激になるか？

綱町周辺は新駅とは無縁。
それはともかく秀和の立地は極めて貴重だな。中古が出るなら建替えを見越して買っておいても良いかも。

秀和って建て替えハードル高いと聞く。綱町に限らず（スレ違いだけど）

>>17

綱町パークは９０年代バブル期にそれこそ坪１０００万以上で取引
されていたので所有者は損切りできなくて住んでいるだけですよ。
１人でいくつも部屋持ってる人も少なくないし。

二部屋ぶち抜いている人もいるけど管理組合了承済みなのかなぁ

21

なるほどー。すると最近、中古に億つけて出してても売買益どころか出血大サービスって話かも知れないんだ(笑)。
そうすると建て替えも難しそうだな。バブル期購入組はいくらで試算されても『安い！』だろうし。
住民のプライド的に＋現在の建築条件考えても、余剰床が生まれそうな気がしない…（高層化とか抵抗されそう）。結果、建て替えができても負担必至。

駄目押しに三井倶楽部廃止にでもなったら目もあてられない。五年そこらは無事でもハンパない維持費だろうし。
というのは荒唐無稽だけど、イタリア大使館もかなりボロだからフランス大使館ばりに敷地潰して定借マンションは充分あり得るかと。あのあたりの緑も半永久ではないんだろうな。

たいていは容積率がほとんど余っていないから余剰床はないですよ。
だけど、例えば築３５年の１００平米なら７千万前後。１００平米の建て替えコストは約３千万。トータル１億円だが、建て替え後の新築物件の価値は１億３千万くらいにはなるから、持ち出し３千万で６千万のバリューアップとなる。港区好立地だからこそ建て替えが成り立つ。
とは言っても年金生活の高齢者はついてこない可能性が高いので、世代交代（相続や若い世代への転売）が進んでからでないと難しいかも知れない。

三田綱町パークマンションは 100平米あったら7000万以上してるのではないですか？成約価格にしてもそこまで安くはなさそうな…
まあ、あちらの場合は新築で同平米数だったらとても 1.3億では済まないでしょうけど。そうなると買える人のパイ（母数）の問題になるんでしょうか。

>>23は三田高輪の平均的な物件を想定したもの。綱町パークも７～８年前は６５万円／㎡くらいで売られてましたよ。まだヴィンテージマンションなどという言葉もなく古いからと敬遠されていた時代ね。
それにしても三田高輪エリアは、５年ほど前から１００平米超の部屋はあまり売りに出なくなったね。２００５年くらいまではそこそこ売りに出されていたのにな。

広いと管理費もかさむから大変だ。

古いマンションって寒そう。

三田綱町パークマンション、競売に出てますね。予想価格7000万は高いか安いか。

シャトー三田取り壊しまでカウントダウンですね。
華都飯店の営業も28日まで。

旧耐震基準のマンションは３～５階建てとかの低層じゃないと耐震強度が心配ですね。逆に言えば低層なら全然かまわないと思います。

そういうのは大抵、古くても高いからあんまり旨味を感じない。

下手に戸数が少なくて竣工当時からのオーナーが残ってたりすると
「安く買った奴か」みたいなのも気になるし。

イタリア大使館隣接の三田マンションが売り出されています。
敷地にもゆとりがあり立地も悪くないと思いますが、数年前に大規模修繕を終えたということは
近隣のシャトー三田のように建て替えは難しい物件ということでしょうか？
4500万と新築では考えられない値段ではありますが、この先も建て替え不可能かと思うと躊躇しています。

まあ古いスポーツカーみたいなもんだから安さにつられて買うと苦労する。金持ちでじゃなけりゃやめといたほういいね。リフォームも必要だからローン借りるにしても自己資金で３０００万は必要。

レスありがとうございます。
物件価格4500万で自己資金3000万ですか？リフォームに幾らかける計算でしょうか…諸経費トータル6000万とか。
にしても、自己資金3000万あるならこの年数を買おうとは思わないかも。という意味でもお金ある方の道楽なんでしょうね。

築４５年のマンションともなると新築のようにどこでも住宅ローン
を借りられるわけでもないですし、借りられてもせいぜい物件価格
の半額程度すなわち２５００万程度ではないでしょうか？
リフォーム費用は広さにもよりますが今売りに出ている物件は面積
も広く、この値段ですからキッチン、水周りなどは交換が必要で
しょうから最低５００万、新築のような設備を入れると１０００万
近くになるかな。

ということで４５００万に仲介手数料、ローン手数料、そのた関連
経費をいれて５０００万弱、リフォーム５００万として５５００万。
ローンで２５００万借りると自己資金３０００万～という計算です。

管理費＋修繕費で毎月５．５万というのも高いです。

続きです

もし仮にローンで３５００万借りれたとしても築４５年の
住宅を担保に３５年ローンは無理でしょう。
せいぜい１５年くらい。新築のように優遇もない
でしょうから金利は平均３％で計算します。
３５００万を仮に返済期間１５年を金利３％で
借りたとすると月のローン支払いは約２５万です。
管理費・修繕費を払うと住宅代だけで毎月３０万を
超えます。
毎月３０万払って築４０年ですよ。ローンが終わる
ころには築６０年です。

ということでこの手の物件は古いだけで一見安く
お買い得に見えますが買い手がつかないわけです。

するとこういうマンションは今後どうなるんでしょう？
お金のある人なら最初から新築を買う。ない人は事前にランニングコストに気づけば買わない。投資用にも地震の後では古すぎる、と敬遠されるでしょうし。

いずれスラム化ゴースト化？それか建て替え計画進行中か。

場所が良ければ賃貸化が進むでしょう。私が以前住んでいたマンションは築40年でしたが家賃は20万でしたからね。

この手のマンションはオーナーもお金持ちなので無理して売る必要もないケースが多いです。逆に賃貸のキャッシュフローがあるせいでよほど条件が良くないと建て替えはの合意形成は困難なようです。

エレベータ改修（昇降機、システム交換と　かご内部改装）、水道管の入れ替え、屋根とベランダ、共用通路の防水処理が30年前後できちんとされていることが必須です。コンクリート爆裂が起きていないかも確認必要です。タイル張りでも結構、剥離脱落があるものは要注意。耐震についてはできれば新耐震、駄目でも昭和46年の旧耐震改正後の建物ですね命惜しければ。リフォームの厚化粧の見かけにだまされず駅近で、住民の質、オーナーの職業などもチェック。管理のいいマンションはオーナーの職業もそれなりに良い人が多いし購入者選別する組合が理想です。バブル期のGL工法の界壁も要注意、ワンルームではまともにコンクリート打設してない壁もあり入居してから一戸おきに空家になっている訳が分かったなんていう経験も自分はありますよ。

港区のマンションを賃貸に出してますが、貸すのはかなり微妙って感じの人がたくさん来ます。
お金はありそうなんだけどね。

貸し出して儲けの出る高い賃料払えるまともな勤め人なら買うこと考えるでしょ。
今なら震災のリスク回避で首都圏直下型が過ぎるまで賃貸派もいるかもしれないが。
大抵ローン組めない自由業自営業とか？ラウンジ使用目的のパーティー屋とか（脱税し放題で高額賃料が屁でもない）

金が回るようになった買い取り再販業者がほとんど買い占め、市場から姿を消した

高輪も都心飛行機ルートの下に予想されているから
再販業者も
売るのをグズグズしていられないね。

メゾン三田、建て替え発表しましたね。
秀和やパークマンションも続くだろうか

>>45
駅近で利便性を求めるなら別の選択肢でしょうけど、メゾン三田の立地環境は素晴らしいですね。

>>45
イタリア大使館側なんて抜けてるし、眺望も最高だろうな

メゾン三田は解体が始まったようですね。
販売はいつ頃始まるんだろうか。
買えるなら買いたいものですが、あの立地ならきっとお高いんでしょうね。。。

聖坂の秀和も再開発区域内なので建替えられるんですかね？
お詳しい人いますか？

聖坂の秀和は区域内なので解体されるはずですが、まだ結構住んでる方はいらっしゃいますね。
北側のメゾンド聖坂は既に閉鎖されていました。
南側の東急アパートメントの暫定的な駐車場利用も終了しているので着工も近そうです。

三田のガウディのお宅は完成の日を迎えることなく終わるのでしょうか。。。

グレイス魚籃坂は自分から再開発を言い出しましたね。港区といっても低所得者とローンが残っている人が多いので反対派もいるのですが管理組合がイケイケなので困っているようです。