アパート経営って儲かるの？

一括借り上のシステムは、

おそらく、

たぶん、

絶対に、

システム的に、無理があるでしょう！

一括借り上げのシステムは、

３０年間　家賃　を保証してくれるのですが、


　★家賃の金額は保証してくれないのです。


家賃は２年毎に見直しがあります。

家賃は、２年毎に下がるでしょう。

30年一括借り上げを行っている一部の業者は、家賃も保証するという契約が可能と言いますが、
日本経済や少子化による状況の変化などを理由に、大家に家賃を下げる請求が合法的に可能です。

契約しても、無効な契約は意味がないのです。

〇〇コーポレーションが家賃の金額保証での一括借り上げを行うようになりましたが、

家賃の金額を保証した契約だとしても、その契約自体に無理があるため、裁判で争えば、無効な契約と判断されるでしょう。

日本では、住居を貸す側の大家さんの立場は弱いです。

〇〇林業の社員が、劣化しないシーリングを使うと説明していましたが、

劣化しないシーリングはありえないでしょう。

30年一括借り上げの場合、修繕は、指定の業者を使わないといけないケースが多いです。
指定業者の修繕費は、相場に比べてかなり高いのです。
理由は、おわかりだと思いますが、『マージン』です。

『マージン』の率は、30％、40％、50％、

地主（大家）は、修繕費を安く抑えようとを別の業者を使うと、『３０年一括借り上げ』の契約を打ち切られてしまいます。
嫌々、高い修繕費を支払うしかありません。
高い修繕費を支払うことで、収益は確実に落ちます。

アパート・マンションを新築、

築10年を過ぎたら、家賃をかなり下げて、

契約が打ち切られるように仕向ける、

家賃を下げても契約を打ち切らない地主には、一方的に契約を打ち切る。

こんなことをしています。

これらは、過去のことではなく、現在進行形で起こっていることです。

一番悪質な企業が『・・・・・・・』です。

『・・・・・被害対策弁護団』があります。



『・・・・・被害対策弁護団』と検索してみましょう。



2013年4月15日 (月)の国会（衆議院）での質疑応答から　消費者庁の次長が以下のように述べています。

・・・・・に関する全国の消費生活センターへの相談件数

19年度　942件

20年度　939件

21年度　1125件

22年度　801件

23年度　681件

24年度　502件

・・・・・への苦情の多さに驚きます。

アパート経営って実際にはどれくらい儲かるのか気になりますよね。

駅近とかアパートの規模によっても金額が変わるのでしょうが、
空き室の無い状態が続けば、
ある程度まとまった収益が得られる物なのでしょうか。

アパート経営は初めの方は良いかもしれませんが、
やはり物件が古くなってくるにつれて厳しくなりそうなイメージがあります。

あとはやっぱり立地ですかね。
マンションとは違って、アパートは立地が良く無ければ住む人が少ないか、
よっぽど賃料を優遇しなければ厳しそうな気がします。

イメージや気がするのは仕方ないね。
無理しなくていいよ。
元手がなければできないしね。

ちなみにアパート経営とワンルームマンションの物件の、
いずれが不動産投資としては有効な手段なのでしょうか。


一見してどちらも変わらないようにも思えますが、
今の需要からするとワンルームマンション？の方が、
比較的住み手が付きそうに感じますが。

アパート経営の場合は土地が残るのがメリット。ワンルームマンション経営は土地は残らない。それからワンルームマンションは一部屋が空き家になると収入は0円。
アパートは部屋数があるから0円ということはまずない。

アパート経営はうまく進めれば十分に収益をあげられると思います。
これはどのようなビジネス・モデルにするか、というところではないでしょうか。
銀行からの借入金が多くなると負担もリスクも多くなると思います。

表面利回り７％で買って３０年ローン低金利借入ならいくらかＣＦが残るでしょうから
それを儲かった、他人のお金で借金返済して手残りがあるって考えなら儲かるというんですかね。
ただ今の市況なら１０年もたたないうちに計画が大きく修正されて、オーナーの資産状況によりますけど
フルローン、手持ちもなしみたいな人は売れない貸せないってことになると思いますよ。
年数がたつほど家賃も下がるし、空室もでるし、維持費はどんどんかかるからねあたりまえだけども

大〇建託・・・社内自殺が数件発生
また、全国で訴訟が頻発
しかし、こんな詐欺会社と契約する側もまた問題がある。
クローズアップ現代でも問題が取り上げられました。
最初は新築で自社建築・・材料はプロが笑うようなEランクの素材です。
防音、断熱もいい加減。
メンテも自社・・・・高額、契約に強制的に組み込まれる。
数年たつと補修、家賃減額・・・・断れば契約停止
補修も内装も自社で通常の倍
何も言わない年寄りの契約者には粗悪な太陽光もあてがいます。
ほとんど充電も期待できない設置と粗悪な中国製です。
これだけ言ってまだ契約する馬鹿は最後にみな取られればいいのです。

大〇建託・・・社内自殺が数件発生
また、全国で訴訟が頻発
しかし、こんな詐欺会社と契約する側もまた問題がある。
クローズアップ現代でも問題が取り上げられました。
最初は新築で自社建築・・材料はプロが笑うようなEランクの素材です。
防音、断熱もいい加減。
メンテも自社・・・・高額、契約に強制的に組み込まれる。
数年たつと補修、家賃減額・・・・断れば契約停止
補修も内装も自社で通常の倍
何も言わない年寄りの契約者には粗悪な太陽光もあてがいます。
ほとんど充電も期待できない設置と粗悪な中国製です。
これだけ言ってまだ契約する馬鹿は最後にみな取られればいいのです。

>>144 ひろさん

悪いのは契約者ですよ。
投資はハイリスクはつきものです。
ローリスクローリターンなんてない事を夢に描き過ぎです。

親の代から アパート経営やってます。
もともと親が持っている土地にアパート建てました。 建物代もローン無しで始めてくれたのでありがたいですが…。
それでも、毎年の多額の固定資産税、メンテナンスやリフォーム資金などのため、家賃収入はほとんど貯蓄して出費に備えます。 銀行から借り入れてアパートやマンション経営を新たに始める、と言うのは私は怖くて出来ません。

やっぱり投資マンションが儲かるだろう大なんちゃら建託のアパートなんかより単身投資マンションだな京都が儲かるらしいわ

儲からないなら、こんなに大勢経営やってる人いませんよ。

現役セールスマンしてます。
ご興味持たれれば直接お会いしてお話をお聞きした方が早いかと思います。

やはり実際の数字を見てどれだけ税金対策が出来るのかと言う所かと思います。

安い買い物ではありませんので、聞くだけはただと言う考えで一度お話頂けたらと思います。

23区内に古いアパート8棟を所有しています。借入金もかなりあります。
今は、低金利のため今の土地は高く、建築費は高騰し、新築アパート乱立のため空室が増え、賃料はどんどん下がっています。なので、儲かるのは次のケースだけです。
①地主で良い場所に良い土地を持っている
②数億のキャッシュを持っていて、そのうえで業者任せでなく良い物件を必死に探す
③ある程度の自己資金を投入し、良い物件探しはもちろん、不動産会社に任せず客付けからリフォームまで手間を惜しまず自分でやる
③たまたま相場より3割以上安く買う
私は兼業大家で10年になります、トータルで1億円ぐらいは投下しましたし、客付け不動産会社回りも、ルームクリーニングや鍵交換ぐらいは自分でやります。家内の協力もあります。それでかろうじて計算があっています。
投資用ワンルームマンションやシノケ○などでローンを組んで買っても絶対に儲かりません。

十分、儲かってますよ

車買うときには，新車価格ではなく，20年間の維持費を含んだ価格を教えて保証してください，って言いたいところ．見直し条項などつけずに．

図書館でたまたま目にした本にゆり子さんのことのっていたが、彼女のご主人の知り合いが
私に教えてくれた。　ゆり子さん、どうも横領しているようだと。
年収１億円を維持していて、持っているアパートが２００室から増えていない。

毎年アパートの修理代とか引いても８千から９千万円は残るだろう。
新しいアパートを買い増ししていくために使ってきたなら、２００室から増えてもいいはず。
増えてないということは、年収分はどこへ行った？　金融資産に化けたのかな？
現金でかくしているのでは？

税務署は、調べているのかな？

こんにちは、マンション経営は儲かる為と言うより老後家賃収入を得て年金+不労所得に利用して頂く
アパート経営は利回りを重視しています。しかし持ち出し金が多くデメリットが多いです。
さらにマイナス金利・オリンピック前の景気UPの影響が大きいのでやるなら今です。

今のところそこそこ。

ただ、近隣に新築がどんどん建っているので
絵に描いたようにはならない。
中途半端な時期に空くとなかなか入らない。
礼金、敷金も取れない場合もある。

三〇住〇銀行のアパートローンだが
繰り上げ返済できないことをさっき知った。
約款充分に読まなかったのが悪いが
説明も当然なかった。

ま、方法はあるだろうけど・・・

>>150 ローンを組んでオーナーになるシノケン等の投資は絶対に失敗します。
良いのはシノケン等です。
建設に掛かる土地代と建設費はオーナーがローン組んでるから一括で入金され、建設後も維持等で維持費用が入り、仕事と金に困りません。オーナーは良くてもトントン、殆どの方は10年以降に赤字が見えて来ます。でも、シノケン等は痛くも痒くも無いのです。

シ〇ケンやTAT〇RUでそれなりに上手くやっている奴もいればカモにされている馬鹿もいる
自分の脚で不動産回って物件情報仕入れて儲かっている人もいれば、やらかしている人もいる
稼ぎの額や失敗している割合を見ればある程度判断は付くかも知れんが
何か「不動産投資は苦労して地道に物件を回って、自己管理したりしないと成功しない！」とか思っている意識高い専業大家がいて困る
それは一昔前の運動部の精神論と同じ
別に全部業者にお任せで良いじゃんて思う

同意意見です。もっといろいろ書いていただきたいです
昔ながらのアパート経営をしたい場合、大手のいわゆる００コーポレーションとかでなく、アパート立てたいのですがその業者をどうやって見つけてよいかわかりません。アドバイスありますか？

87 118 150 さん　

同意意見です。もっといろいろ書いていただきたいです
昔ながらのアパート経営をしたい場合、大手のいわゆる００コーポレーションとかでなく、古いアパートをたてかえたいのです。アパート立てたいのですがその業者をどうやって見つけてよいかわかりません。アドバイスありますか？経営管理も自分で行ってきていますが今アパート立て替えると、どこも管理を強要する炉頃が多いですね

私は儲かってますよ。
三棟アパート持ってます。
四年間ほぼ満室です。
ローン使ってますが、かなりプラスになっています。
やはりアパートは場所ですね。
田舎や不便なところに持つと大変ですね。

>>159
建築だけしてもらいたいのなら工務店に相談すれば良いのではないでしょうか？
アパート経営を売りにしている大手は、物件の売買だけではなく管理でも儲ける仕組みだから、管理を入れなければ相手にされないのでしょうね。

>>160
四年程度で収支がプラスでなかったら大変な事ですよ（笑）
賃貸経営は期間の長い投資です。今まで儲かっているからと言って今後もそうなるとは限りません。
油断は禁物だと思います。

その通りで最初の4－5年間が儲からなかったら悲惨です。その後は、賃料は下がり、元本返済が増えるので税金があがり、修繕費も上がり、築古だと減価償却も無くなります。これを計算に入れてるかな？これを回避するには「売却」で、この数年は物件価格が上がったため、その前から始めた投資家さんは「売却」でうまく逃げ切りましたが、この数年で買った人のかなりの部分は、どうにもならなくなるのではないかな、、、。まあ、かぼちゃを含め投資は自己責任ですが。

最近は高額所得のサラリーマンを対象とした投資用アパートが増えてますので、ワンルームは供給過剰ですね。
今は利益が出ていても、これから更に競合が増えて、相当厳しくなると思います。
出口戦略が重要でしょう。

よく勉強してるサラリーマン大家w
地主とよく喋ってるけど知識はあるし経験なら段違いだよ^_^
サラリーマン大家が不勉強とは言わないけども地主は税理士、弁護士、不動産屋とかの付き合いあって色んな事知ってるから、投資目線もしっかりしてて金も余ってる。

土地があったし税金対策で始めたアパート経営
もともと利益は期待してなかったです
15年経ちました、一言で言えば利益感ゼロです
なんだかメーカーの言う必要経費に振り回されたのかな？屋根補修工事や指定業者の壁工事、同じ業者だから突っ込みたくなかったけど普段の工事の3倍から5倍以上の工事費です
家賃が下がった時の返済率なんか契約時には当然隠すよね
環境(Wi-Fi)とか色々変えていかないと誰も入りませんとか言われればやるよね
そんなん一言もないしね、残念だけど数字上の問題より誠意とか姿勢とかその辺の問題だね

それは失敗例ね。
勉強不足。

>>167 匿名さん
勉強せんと儲からない事を勧めているという事ね（笑）ステキな時代でいいね?
自分の仕事に自信を持ちましょう
その前に家族を大事にね（笑）

は？？
最近、独り言いうキモい人多いけど。
木の芽だち？

不労所得は楽でエエよ

賃貸みてても
大〇建託とかは空き物件が多い。
積〇や大〇は作りが良いのか満室が多い。

もちろん立地にもよるが、建築時にどれくらい
住む人の事を考えて作ったかによって儲かる儲からないが決まるんだろうなと思う。

賃借人の属性も。

儲かると思いますよ。
メゾンシレーヌって糞アパートやってる人いますが、子供もいないので夫妻二人で海外旅行も有意義に楽しんでいるとか何とか。
ちなみにこのアパートは出入りが激しく評判悪いです。やめたほうが良いですよ。
大家の女性は意味の無い工事を頻繁にしてはアパートの住人を出て行かせたり、性格悪いです。許可もなく平気で路駐するような大家です。やめたほうが良いです。
話はそれましたが、総合的に儲かると思いますよ。
ただし、誰かに相談してから始めるべきです。参考までに。

ずっと満室とはいかないけど頑張って自己管理してます。
女子学生向けのコーボで親御さんからの指名で入居される方がほとんど。
入居された学生さんとは程よい緊張感で接してます。
利益だけ考えられる方には向かないけどね個人的。

なんか嘘臭いね？

何事にも言える事ですが、儲けるにはいくつかの条件が有ります。
1.　20年以上前にスタートした方（放漫経営でなければの話ですが）
2.　歩いて駅から都市部で10分、田舎では5分以内、或いは高速道ICから車で5分以内
3.　徒歩圏内にコンビニ等商業施設が有る事。
4.　ベッド数の多い病院、官公庁、学校が有る事。
5.　自己資金で建設できること
以上の内少なくとも2つはクリアしないと難しいでしょう。

京都アニ放火事件被害者が居住していた物件は大手賃貸物件。

アパートの耐用年数は22年（木造）、26年（軽量鉄骨）
見かけは立派でもこの程度の安普請でしかない。
にも拘わらず30年の家賃保証をうたう大手ハウスメーカーの欺瞞。
10年目から1年分の家賃以上のリホームを要求し、オーナーが拒否すれば、
待ってましたと家賃保証を切る、結果比較的築浅物件のみの管理となり
空室率が3~５%になるカラクリ、ネットで物件を探せば一目瞭然の市場崩壊だ。

ヒガミだね？
普通にもうかるよ。
左団扇。