同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？

>それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代のマンションであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。
>建て替えに関しては戸建てのほうが耐用年数が短い

それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代の戸建てであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。


って理屈ですね、わかります。
つまり、戸建ての耐久年数は30年。マンションの耐久年数は33年。

耐久年数はマンションの方が長い、戸建てが短いの主観はともかく、大多数のノーメンテの戸建てと修繕をきちんと行っている大多数（ほぼ１００％）のマンションでは圧倒的に違いが出るのは当然。

ただ、所有している以上お金がずっとかかるのも確か。どっちがいいかも人それぞれ。

あのさ、、、
建て替えの「等価交換」の意味わかってんのかな？
例えば、築45年の75㎡3LDKの部屋があったとして、
これをベンダーが新築に建て替えると、
築45年の75㎡の部屋が相場で3000万円で取引されているので、
新築になると3000万円相当の部屋が45㎡の1LDKになります、
その部屋と交換しましょう、
ってのが「等価交換」なんだよ？

当たり前だけど、こんな条件、飲める人間は「いま部屋を賃貸に出している」人だけ。
すでに住んでいる人は誰も納得出来ない。
だからいつまでたっても決まらない。
「建て替えは住民決議で決定になったけど、条件が決まらないので
　いつまでも進行できない」
ってことになるわけ。
しかもこれ、引っ越し、建て替え中の2年間程度の別途住居費は持ち出し。
容積率の緩くなった分でベンダーは利益を出すので、住民には回ってこない。

それが「マンションの建て替え問題」なわけ。
一部の成功している建て替え例は、ほとんどが
「元々容積率が物凄く余っていたので、増床分を住民にも還元できる」ケースのみ。
それも、倍以上余っているケース。
たかだか「半地下部分は〜」とか「共有部分は〜」とか容積率が緩くなった分程度では、
なんの足しにもなっていない。

ちなみに、増床分が還元される、しかも倍以上、というケースでも、
それでも「年老いた住民が、死ぬまでここに住みたい、出て行くのが嫌だ」と
決議を拒否して出ていないため計画が頓挫してしまうケースは多い。非常に多い。

そうやって、建て替えは一向に進まないのが、マンション建て替え問題。

まあ、そのうちどうにかして補助金が出るとか、
ある程度の執行力を持つとか、法整備をしないとどうにもならない。
かといって、下手な執行力をもたせると地上げバンザイになってしまう。
難しいところではある。

>大多数のノーメンテの戸建てと修繕をきちんと行っている大多数（ほぼ１００％）のマンションでは圧倒的に違いが出るのは当然。

っていう主観にしか見えない。
大多数の戸建てはメンテもするし、大多数のマンションは戸建てでは不要な部分にメンテ費用がかかっているにすぎないと思う。
そして、生活に必要な部分のメンテ費用は、戸建てと同等以上にかかる。

修繕積立金は、あくまでも共用部分に対してのだけのもの、という自覚がマンション民になさすぎる。
修繕積立金で安心しきっているという意味では、大多数のマンションのほうが、自分の住まいのメンテをしないのが現実。

>No.830
>建て替えの「等価交換」の意味わかってんのかな？
正直、読んでもよくわかりません。
要約すると、ローンと管理費と修繕費を払ってまだまだ余裕のある人しか建て替えは
むずかしいってことでいいのでしょうか。
>No.830
>マンションの耐久年数は33年。
あと10年ちょっとです。
不安になってきました。

>832

わかりにくくてすみません。
もう少し噛み砕きます。

あなたが築45年の75㎡3LDKに住んでいるとします。
そのマンションが建て替えになり、等価交換で新築の部屋を貰えることになりました。
すると、あなたの部屋はそのときの相場で3000万円程度の市価と判断されたので、
新築になったときには、45㎡の1LDKに、交換されることになりました。

これが「等価交換」です。
もちろん、どうしても75㎡のスペースが必要であれば、
追加で差額金を支払う必要がある、ということですので、
ローンを抱えているひとにはまず不可能、ということです。

つまり、築30年程度で購入し、15年住んで、まだローンがたっぷり残っている、
なんていうケースのひとは、建て替えられても困るだけなのです。
もちろん、そういうひとは
「同じ広さの部屋を用意してくれなくちゃ承諾できるわけがない！」
と開き直って居座り続けます。
そうすれば、建て替え事業など推進できません。

全然違います。
建物の中古価格で評価したりしません。

土地をデベロッパーに譲る代わりに原価で建物を貰うのが普通の等価交換。
原価で新築もらえるんだから、評価額は上がります。

デベは原価で譲ると赤字になるので、今より広い建物を建て余った分を売って、建築費と利益を捻出します。

なので、今よりあまり広い建物が作れなかったり、作っても売れない立地だと成立しません。
しかし、成立するような立地なら、中古価格が3000万だから、新築3000万分の広さなんてことにはなりません。

等価交換は、要は土地所有分を出資金とし、
総出資額の比率からマンションの一部を交換すること。

従って、評価額が上がるなんてとんでもない。
建替え時の建物評価がゼロ扱いということ。

例えば、>833の例なら、築45年75㎡3000万円のマンションなんて、
土地所有分の評価額はその半額以下。
つまり1500万円程度を出資してマンションを建てて、
その比率に応じた一部を交換するということ。

それを「原価」というのなら、原価での交換だろうけど、
それ以前に自分の出資額が「土地所有分のみ」という点が重要で、
マンションの市価よりも物凄く下がるのが現実。

従って、容積率余ってて土地所有が多いときにのみ、有効ということ。
ま、つまりマンションでも戸建てでも、結局土地なんだよ、資産性は。

ほんとマンションさんの理屈がわからないｗ
タダで建て替えてもらって、さらに評価額が上がるなら
世のマンションは少しの余った土地があれば建て替え放題でしょ。
しかもだれも反対なんかしないよ。

それが出来ないからマンションの建て替えは問題なんだけどね。

取り壊す建物の評価額は「ゼロ」です。

しかもマンションは区分所有権のため土地の持ち分を好きに売買もできない。

デベがマンションを買い取って、新築を建てると言った場合のみ評価額で買ってもらえます。
以外の建て替えは住民が業者に委託する形になるので
等価交換は分割した土地の評価額のみとなります。

>>838
事業協力者であって、買い取りはしない。あくまでも、権利変換。
土地の評価は容積率で決まるので、複数の土地を纏め効率化し、道路付けをよくして、容積率緩和を受けると、元の土地の倍以上の値段に跳ね上がる。
これが、再開発の原理。

滅多にこの恩恵に預かれることはないからマンション建替えは非常に難しい。
ただ、中古価格とか、評価上がるなんてあり得ないって人は単なる無知。

建替えなんか基本ないから
戸建てさんには現実的な問題だろうけど
大変だね、ほんと
すぐ壊すものにメンテしたってしょうがないからメンテしないのかな

ここ１０年で容積率は大きく上がってるんだよ。

地下の容積不算入によって50%増。
廊下、エレベータホールの容積不算入で20%増。
総合設計で50%以上の増。

地下に値段がつく地域だったら、大体倍以上になってる。
だから今の築10年以上の物件は余裕で立替できるよ。

そもそも、お金を払う場合でも、マンションの建築費は一戸当たり2000万円前後なんだから、一戸建てと大差ない。

この容積率上昇が>88で示されたマンション価値増加のひとつの要因。
戸建ては容積率を増やして土地の高度利用を図る国の政策と技術革新の恩恵を受けられていない。

そりゃあそうだ。
そのマンションを建てた時に、すでに複数の土地を纏め効率化してるんだから。
で、マンションさんも認めているように
建て替えは現実的ではないってこと。
戸建ての建て替えとでは、全然比較にもならない。

>>841
その2000万円が用意出来ない家庭が5人に1人以上いたらアウト！

>>841
その2000万円が用意出来ない家が5人に1人以上いたらアウト！ 建て替えは5分の4以上の賛成がなければ出来ない。

二回も言うほど混乱してるんだね。

その程度の意見ぐらいまとめられないのは能力低い証拠だよ。
立て替えなきゃいけないほどぼろくなった建物で、4/5の同意を集められないなんてどんなボンクラだよ。

ボロくなっても住み続けたい高齢者や、持ち出しの費用が捻出できない人など、建て替えに反対する人なんていくらでもいるでしょ。

老後の資金の他に建て替え用に2000万円用意出来る世帯が8割以上となると難しい。それこそ広さや価格がマチマチのマンションなら尚更。50平米単身世帯も建て替えに同意するとは考えにくい。
財産遺したい子供のいる世帯と遺す必要のない独身や子供のいない夫婦と建て替えについて同じ考えをもつだろうか。様々な家庭環境で一つの結論を出さなければならない。

>846

高齢者だったらぼろい家から仲間がいなくならないように立替を薦めることはできるし、
立替費用が出ないなら、投資用の狭い家をあてがって家賃収入で引っ越してもらうとか、説得する方法はいくらでもあるよ。

その程度の調整もできない人って、仕事もできないだろうからろくなところにすめないんじゃない？

>848
あんた、さっきからしょーもない捨て台詞が多いけど
反対してる人を説得することが、すでにしょーもないくらいのエネルギー使ってるだろ。

＞高齢者だったらぼろい家から仲間がいなくならないように立替を薦めることはできるし、
＞立替費用が出ないなら、投資用の狭い家をあてがって家賃収入で引っ越してもらうとか、説得する方法はいくらでもあるよ。

共同住宅って大変ですね。

>>848
投資用の狭い家をあてがうとか、とても非現実的。マンション内でそこまで深い付き合いしてる事自体がレア。
立て替えって飲み屋の代金じゃないんだから、いつになったら気付くかと思ってたけど、建て替えね。ボンクラでもなく、仕事できるんだったら、漢字も見直してよ。

>No.833さん
No.832です
とてもよくわかりました。
詳しく教えてくださってありがとうございます。
建て替えが築45年ならローンが終わっています。
子供も独立しているかも知れないので面積が小さくなってもいいかと思いましたが
もしかして泊まりに帰ってくることもあるかもと期待して貯蓄します。

実際は建て替えが出来ないのに
想像で住民の４/５を説得できると思っているウマシカさん。

戸建は30代で家を建てて50代後半が建て替えのラストチャンス。
配偶者、子供の反対があれば建て替え不能。
このタイミングで建て替えられなかった場合は、皆さんがよく見かけるボロ家になります。
80代後半まで生きるとしたら築50年超の家をリフォーム会社にぼったくられ、子供に叱られながら管理してくことになります。

85まで戸建てはムリでしょ。
平屋ならともかく・・・

60代でマンションに移る人は多いから、実質は売却→引っ越しがメインじゃない？

となると、ボロくなったマンションは売却したくても買い叩かれますよね。
建て替えの選択肢すらないから。

マンションは30代で部屋を買い50代後半が売却のラストチャンス。
建て替えたくても他の住民の反対があれば建て替え不能。
このタイミングで売却で出来なかった場合は、皆さんがよく見かけるボロマンション（古くなった団地）になります。
80代後半まで生きるとしたら築50年超のマンションをリフォーム会社にぼったくられ、子供に叱られながら高い維持管理費を払い続けていくことになります。

築５０年の戸建ては家族の意思で取り壊せば済むけど
築５０年のマンションは取り壊すのも住民の同意がいるし維持管理費はずっと掛かるし、負の資産にしかならない。

マンションなんて土地の持ち分があったって、どうせ売却できないんだから
品川のマンションみたいに、立地優先にして定期借地権で売ればいいのにね。
５０年で住民は立ち退きだけど、区が取り壊してくれるんだから楽じゃない？

それでも同立地、同予算ならマンションの方が資産性が高い事実が覆らないのはなぜ？

>>860
区が取り壊すなんてしてくれないよ。壊す金は住民が負担する。

もちろんその金は修繕積立金のように何年も積み立てるんだけどね。

>862
行政で取り壊してくれるんじゃないの？

品川の借地権マンションは、修繕費や積立て金が後半はそのまま建物の取り壊しに掛かる費用になるんでしょ。
更地にして返さないといけないから。
でもこの例はこれからのトレンドになるかもね。
期間を決めて売ったほうが、逆に資産価値は下がりにくくなると思われる。

戸建で50年程度もてば建て替えって必要ないでしょ？
だって30歳で購入してたら80歳。その状況で建て替える人っていないと思う。
普通は雨漏り程度の修繕だけして「長年住み慣れた愛着ある我が家で最期を迎える」のが幸せだと考える。
空き家問題ってそうやって思う通りの最期を迎えられた人が残した家。

でも、マンションで50年したら正に建て替え問題の真っ只中。「建て替え闘争」になってることもあり得る。
「住み慣れたマンションで静かに余生を」なんて状況にはさせてもらえない。
マンションは建て替えが決定しない限り「永遠に住み続けるためのメンテナンス」を続けなければいけない。
修繕費は経年で増えていく一方。取り壊しか建て替えが決まらねければ永遠に増えていく。
それを補う形で管理費を減額させるために様々なサービスが廃止される事もある。
古い建物で劣化するサービスのなか、意見が対立する住民と過ごす余生。
こんな物に幸せなんて存在しない。

>戸建は30代で家を建てて50代後半が建て替えのラストチャンス。
>配偶者、子供の反対があれば建て替え不能。

うちは都内の築15年の戸建てを、子供が独立したのを機に60歳で別の戸建てに住換えた。
どちらも注文住宅で、古い家の売却資金プラス2000万ほどで同じ区内に少し大き目の家が建てられた。
持ち出し分は償却費と考えれば損したと思わないし、
住宅ローン控除に加え、住居住換え損失の優遇措置もうけられた。
地価が相応の場所なら、戸建てのほうが資産性は高いと思う。

今のマンションって劣化対策等級3の物件ばかりだからきちんとメンテナンスしていけば75年から90年は住める設計になっている。だから50年後に建て替えで揉める必要はない。
それに比べて従来工法の戸建は等級を取得していない物件がほとんど。安普請なんだから75年も持ちませんよ。

>861が真実なんだよね。
ごちゃごちゃ言ってもマンションのほうが資産価値が高い。

それは>88からのデータでも証明されてる。


建て替え云々もバラエティ番組を根拠に戸建て民が出してきたネタだけど、
公的データを根拠にしてる>88の信頼性を崩せてないんだよね。

アホだな。
土地の資産価値の話になってるのに。
マンションは建て替えができないんだから、売り逃げできなければ資産価値も何もない。

>870

アホはどっちだよ。

マンションのほうが資産価値が残ってるんだから、きちんと売れるってこと。
戸建のほうが資産価値が低いってことは、土地はあってもマンションより安くしか売れないってことだよ。

>88で示されたデータによると、戸建ては下がる一方（良くて現状維持）だけど、マンションは着々と上がってるんだから。

それがアホだっての
50年後の資産価値みればわかるだろ。

>>872
だったら思い込みじゃなくてデータ出せよ。

住み替えたって、その都度費用はかかるし修繕積立て金は無駄になる。
資産価値以前にどんどん無駄金が発生していく。

たかだか10年にも満たないデータにすがって哀しいな。
レインズのデータの方が歴史が長くて参考になるわw

>872

どこで見れるの？

レインズでざっと見た感じでは
23区西部だと、築50年ぐらいの駅徒歩10分以内のマンションは平米単価20万円台後半から60万円強。
一戸建ては築年数不明だけど、土地面積が80平米未満なら土地の平米単価はマンション以下、120平米未満ならほぼ同等、それ以上ならマンション以上で売れる感じ。

あんまり一戸建ての圧勝って感じはしない。

>>869
その88のデータの間違いの理由は簡単だよ。
「マンションは極端に便の悪い所には作られない」これがその戸建てよりもマンションの方が高くなっている理由だよ。
「東京だと一戸建ても頑張ってる」と解るように東京だと極端に不便な所が無い。
でも、地方都市や郊外になると車必須の地域が沢山あるし直ぐに山間部みたいなところもある。普通に言ってマンションは山間部に近い所より駅や国道など利便性の高い所に作る。もちろん売るために。
戸建だと、利便性よりも代々の由縁など利便性だけではなく個人の土地や地域に対する考えで売り買いされる。
当然、「利便性の高い所にある」から「優れている訳でもないマンション」でも山間部付近の戸建よりは高価。
これで統計を取ればレベルの差こそあれマンションの方が高くなる。
何より、都市部の戸建は高価で取引も少ない。
売りに出れば即完売するほどの需要があるがマンションの様に超大量供給はで無いから数値には反映され辛い。

こういう理由で、戸建てよりもマンションの方が取引価格が高いという逆転現象になってる。
実際に購入を検討すれば解るが、ほぼすべての地域でマンションは戸建、それも建売住宅よりも安い。