同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？

これだよね。１２人全員がマンションより戸建て。
マンション住んでる人も結構いる中でのこの解答。

＞マンションと一戸建て、買ったほうがいいのは？とスタジオの不動産関係者に質問
＞不動産関係者の出した答えは満場一致で”一戸建て”

http://twit-e.com/archives/12565794.html

>807

立替したい人がそういう結論になるのはまだ分かるよ。
でも、40で家を買った人が立替するかって言われると、微妙だよね。
（早く結婚して20代で買うなら、建て替えは必須だと思うけど。）

一番わからないのは
>803がこのスレのデータを見てて戸建のほうがいいって結論に達した理由。
ここの流れを見ると良くて互角、どっちかって言うとマンションのいいところが多く出てるようにみえるんだけど・・・

＞でも、40で家を買った人が立替するかって言われると、微妙だよね。

考えかた次第じゃない？
お勧めは中古戸建てだから。
散々このスレでも出てるけど、立地さえ確保してれば
戸建ては維持費がマンションより全然かからないから。

>806

築30年以上の成約率は

マンション19.2%、戸建て17.9%だね。

>774はマンションの成約率を低く見せたくて、わざとカットしたんだろうね。
（成約価格の方はカットしてない）

戸建ては経年とともに成約率が下がる傾向だけど、
マンションは築30年を超えると盛り返してる。

やっぱり資産性って意味ではマンションのほうがマシだね。

まあ、建て替え問題だよ。
戸建ては好きに建て替えできるけど
マンションは個人の自由に建て替えできない。

この問題はマンションが圧倒的に不利だと思うよ？

>810

維持費なんて、物件価格から見たら微々たるもんだよ。
ど田舎ならともかく、5000万～6000万円ぐらいの物件だと、維持費なんて誤差の範囲。

しかも、経年で維持費はどっちも上がっていくと思うけど
自由に取り壊せる戸建てと違って、マンションに維持費の終わりは基本ないから。

だから今マンションで問題になっているのは、維持費は払ってるけど
建て替えや、取り壊しにかかる莫大な費用をマンションはまったく考慮されてないってこと。

>812

戸建ては自力で建て替えなきゃいけないけど、
マンションは等価交換でデベロッパー費用負担で建て替えられる。

この差は大きいと思うけど

そこが
戸建ての「所有権」とマンションの「区分所有権」の大きな違い。

＞マンションは等価交換でデベロッパー費用負担で建て替えられる。

住民の足並みがそろわないと出来ない。
しかも等価交換なんて非現実的、住民の持ち出し分が必ず発生する。
これが一番のデメリット。

>817

持ち出しなしの事例なんていっぱいありますよ。
決して非現実的じゃない。

マンションは規模が大きくなるほどスケールメリットが発生するけど
こと建て替えなどの問題に直面すると、そのスケールメリット分がそのままスケールデメリットになるからね。

>818
しょせんは小規模のマンションの事例でしょ？
しかも都内でもここ５０年で２００件くらいしかなかったような。
その中で等価交換なんて少数かと。

バブル時代には立ち退きで等価交換ってのもあったけど
今の時代では無理でしょ。

だいたい鋼鉄などの資材価格が高騰して物件価格が上がってるんだから
しかも土地価格はたいして上がってもいないのに、マンションの建て替えで等価交換は無理がある。

>821

地価の下がった田舎じゃムリだけど、
容積率は緩和の一方だから今の時代なら余裕。

最近は耐久性が上がって、建て替える必要性は下がってきてるみたいだけど・・・

建て替え自体がマンションは問題なんだけど。
一人の意見なんてまったく通らないし
今は都心や新宿の駅近に大規模マンションの建設が進んでたりするから
よっぽどの好立地でもなければ、わざわざ建て替えてまで住みたいと思うのが面倒臭くなってくるよ。

結局戸建より全然自由が効かないし、それに費やすエネルギーがマンションの場合は大きすぎる。

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/

マンションの建て替え問題

＞＞760

小規模宅地の特例ってのをググってみるといいよ。

マンションは個人が好きに建て替えられない。

そのとおり。

だからといって、築後30年未満で建て替える必要性を感じない。躯体構造とメンテさえ良ければ50年以上持つでしょう。欧州を見れば分かるでしょ。

マンションの平均建て替え年数が30年レベルという人、あなた数字に弱いよねぇ。

それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代のマンションであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。

最近の大手ディベロッパーが開発したマンションがそのようなレベルではないのは、周知の事実。

だから、建て替えに関しては戸建てのほうが耐用年数が短いのは事実。よって、この件では、資産性は戸建てのほうが不利になる（コストがかかるから）。

>それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代のマンションであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。
>建て替えに関しては戸建てのほうが耐用年数が短い

それは、高度経済成長時代に耐震とかの基準もなかった時代の戸建てであり、不幸な自然災害で倒壊した物件も入っている。


って理屈ですね、わかります。
つまり、戸建ての耐久年数は30年。マンションの耐久年数は33年。

耐久年数はマンションの方が長い、戸建てが短いの主観はともかく、大多数のノーメンテの戸建てと修繕をきちんと行っている大多数（ほぼ１００％）のマンションでは圧倒的に違いが出るのは当然。

ただ、所有している以上お金がずっとかかるのも確か。どっちがいいかも人それぞれ。

あのさ、、、
建て替えの「等価交換」の意味わかってんのかな？
例えば、築45年の75㎡3LDKの部屋があったとして、
これをベンダーが新築に建て替えると、
築45年の75㎡の部屋が相場で3000万円で取引されているので、
新築になると3000万円相当の部屋が45㎡の1LDKになります、
その部屋と交換しましょう、
ってのが「等価交換」なんだよ？

当たり前だけど、こんな条件、飲める人間は「いま部屋を賃貸に出している」人だけ。
すでに住んでいる人は誰も納得出来ない。
だからいつまでたっても決まらない。
「建て替えは住民決議で決定になったけど、条件が決まらないので
　いつまでも進行できない」
ってことになるわけ。
しかもこれ、引っ越し、建て替え中の2年間程度の別途住居費は持ち出し。
容積率の緩くなった分でベンダーは利益を出すので、住民には回ってこない。

それが「マンションの建て替え問題」なわけ。
一部の成功している建て替え例は、ほとんどが
「元々容積率が物凄く余っていたので、増床分を住民にも還元できる」ケースのみ。
それも、倍以上余っているケース。
たかだか「半地下部分は〜」とか「共有部分は〜」とか容積率が緩くなった分程度では、
なんの足しにもなっていない。

ちなみに、増床分が還元される、しかも倍以上、というケースでも、
それでも「年老いた住民が、死ぬまでここに住みたい、出て行くのが嫌だ」と
決議を拒否して出ていないため計画が頓挫してしまうケースは多い。非常に多い。

そうやって、建て替えは一向に進まないのが、マンション建て替え問題。

まあ、そのうちどうにかして補助金が出るとか、
ある程度の執行力を持つとか、法整備をしないとどうにもならない。
かといって、下手な執行力をもたせると地上げバンザイになってしまう。
難しいところではある。

>大多数のノーメンテの戸建てと修繕をきちんと行っている大多数（ほぼ１００％）のマンションでは圧倒的に違いが出るのは当然。

っていう主観にしか見えない。
大多数の戸建てはメンテもするし、大多数のマンションは戸建てでは不要な部分にメンテ費用がかかっているにすぎないと思う。
そして、生活に必要な部分のメンテ費用は、戸建てと同等以上にかかる。

修繕積立金は、あくまでも共用部分に対してのだけのもの、という自覚がマンション民になさすぎる。
修繕積立金で安心しきっているという意味では、大多数のマンションのほうが、自分の住まいのメンテをしないのが現実。

>No.830
>建て替えの「等価交換」の意味わかってんのかな？
正直、読んでもよくわかりません。
要約すると、ローンと管理費と修繕費を払ってまだまだ余裕のある人しか建て替えは
むずかしいってことでいいのでしょうか。
>No.830
>マンションの耐久年数は33年。
あと10年ちょっとです。
不安になってきました。

>832

わかりにくくてすみません。
もう少し噛み砕きます。

あなたが築45年の75㎡3LDKに住んでいるとします。
そのマンションが建て替えになり、等価交換で新築の部屋を貰えることになりました。
すると、あなたの部屋はそのときの相場で3000万円程度の市価と判断されたので、
新築になったときには、45㎡の1LDKに、交換されることになりました。

これが「等価交換」です。
もちろん、どうしても75㎡のスペースが必要であれば、
追加で差額金を支払う必要がある、ということですので、
ローンを抱えているひとにはまず不可能、ということです。

つまり、築30年程度で購入し、15年住んで、まだローンがたっぷり残っている、
なんていうケースのひとは、建て替えられても困るだけなのです。
もちろん、そういうひとは
「同じ広さの部屋を用意してくれなくちゃ承諾できるわけがない！」
と開き直って居座り続けます。
そうすれば、建て替え事業など推進できません。

全然違います。
建物の中古価格で評価したりしません。

土地をデベロッパーに譲る代わりに原価で建物を貰うのが普通の等価交換。
原価で新築もらえるんだから、評価額は上がります。

デベは原価で譲ると赤字になるので、今より広い建物を建て余った分を売って、建築費と利益を捻出します。

なので、今よりあまり広い建物が作れなかったり、作っても売れない立地だと成立しません。
しかし、成立するような立地なら、中古価格が3000万だから、新築3000万分の広さなんてことにはなりません。

等価交換は、要は土地所有分を出資金とし、
総出資額の比率からマンションの一部を交換すること。

従って、評価額が上がるなんてとんでもない。
建替え時の建物評価がゼロ扱いということ。

例えば、>833の例なら、築45年75㎡3000万円のマンションなんて、
土地所有分の評価額はその半額以下。
つまり1500万円程度を出資してマンションを建てて、
その比率に応じた一部を交換するということ。

それを「原価」というのなら、原価での交換だろうけど、
それ以前に自分の出資額が「土地所有分のみ」という点が重要で、
マンションの市価よりも物凄く下がるのが現実。

従って、容積率余ってて土地所有が多いときにのみ、有効ということ。
ま、つまりマンションでも戸建てでも、結局土地なんだよ、資産性は。

ほんとマンションさんの理屈がわからないｗ
タダで建て替えてもらって、さらに評価額が上がるなら
世のマンションは少しの余った土地があれば建て替え放題でしょ。
しかもだれも反対なんかしないよ。

それが出来ないからマンションの建て替えは問題なんだけどね。

取り壊す建物の評価額は「ゼロ」です。

しかもマンションは区分所有権のため土地の持ち分を好きに売買もできない。

デベがマンションを買い取って、新築を建てると言った場合のみ評価額で買ってもらえます。
以外の建て替えは住民が業者に委託する形になるので
等価交換は分割した土地の評価額のみとなります。

>>838
事業協力者であって、買い取りはしない。あくまでも、権利変換。
土地の評価は容積率で決まるので、複数の土地を纏め効率化し、道路付けをよくして、容積率緩和を受けると、元の土地の倍以上の値段に跳ね上がる。
これが、再開発の原理。

滅多にこの恩恵に預かれることはないからマンション建替えは非常に難しい。
ただ、中古価格とか、評価上がるなんてあり得ないって人は単なる無知。

建替えなんか基本ないから
戸建てさんには現実的な問題だろうけど
大変だね、ほんと
すぐ壊すものにメンテしたってしょうがないからメンテしないのかな

ここ１０年で容積率は大きく上がってるんだよ。

地下の容積不算入によって50%増。
廊下、エレベータホールの容積不算入で20%増。
総合設計で50%以上の増。

地下に値段がつく地域だったら、大体倍以上になってる。
だから今の築10年以上の物件は余裕で立替できるよ。

そもそも、お金を払う場合でも、マンションの建築費は一戸当たり2000万円前後なんだから、一戸建てと大差ない。

この容積率上昇が>88で示されたマンション価値増加のひとつの要因。
戸建ては容積率を増やして土地の高度利用を図る国の政策と技術革新の恩恵を受けられていない。

そりゃあそうだ。
そのマンションを建てた時に、すでに複数の土地を纏め効率化してるんだから。
で、マンションさんも認めているように
建て替えは現実的ではないってこと。
戸建ての建て替えとでは、全然比較にもならない。

>>841
その2000万円が用意出来ない家庭が5人に1人以上いたらアウト！

>>841
その2000万円が用意出来ない家が5人に1人以上いたらアウト！ 建て替えは5分の4以上の賛成がなければ出来ない。

二回も言うほど混乱してるんだね。

その程度の意見ぐらいまとめられないのは能力低い証拠だよ。
立て替えなきゃいけないほどぼろくなった建物で、4/5の同意を集められないなんてどんなボンクラだよ。

ボロくなっても住み続けたい高齢者や、持ち出しの費用が捻出できない人など、建て替えに反対する人なんていくらでもいるでしょ。

老後の資金の他に建て替え用に2000万円用意出来る世帯が8割以上となると難しい。それこそ広さや価格がマチマチのマンションなら尚更。50平米単身世帯も建て替えに同意するとは考えにくい。
財産遺したい子供のいる世帯と遺す必要のない独身や子供のいない夫婦と建て替えについて同じ考えをもつだろうか。様々な家庭環境で一つの結論を出さなければならない。

>846

高齢者だったらぼろい家から仲間がいなくならないように立替を薦めることはできるし、
立替費用が出ないなら、投資用の狭い家をあてがって家賃収入で引っ越してもらうとか、説得する方法はいくらでもあるよ。

その程度の調整もできない人って、仕事もできないだろうからろくなところにすめないんじゃない？

>848
あんた、さっきからしょーもない捨て台詞が多いけど
反対してる人を説得することが、すでにしょーもないくらいのエネルギー使ってるだろ。

＞高齢者だったらぼろい家から仲間がいなくならないように立替を薦めることはできるし、
＞立替費用が出ないなら、投資用の狭い家をあてがって家賃収入で引っ越してもらうとか、説得する方法はいくらでもあるよ。

共同住宅って大変ですね。

>>848
投資用の狭い家をあてがうとか、とても非現実的。マンション内でそこまで深い付き合いしてる事自体がレア。
立て替えって飲み屋の代金じゃないんだから、いつになったら気付くかと思ってたけど、建て替えね。ボンクラでもなく、仕事できるんだったら、漢字も見直してよ。

>No.833さん
No.832です
とてもよくわかりました。
詳しく教えてくださってありがとうございます。
建て替えが築45年ならローンが終わっています。
子供も独立しているかも知れないので面積が小さくなってもいいかと思いましたが
もしかして泊まりに帰ってくることもあるかもと期待して貯蓄します。

実際は建て替えが出来ないのに
想像で住民の４/５を説得できると思っているウマシカさん。

戸建は30代で家を建てて50代後半が建て替えのラストチャンス。
配偶者、子供の反対があれば建て替え不能。
このタイミングで建て替えられなかった場合は、皆さんがよく見かけるボロ家になります。
80代後半まで生きるとしたら築50年超の家をリフォーム会社にぼったくられ、子供に叱られながら管理してくことになります。

85まで戸建てはムリでしょ。
平屋ならともかく・・・

60代でマンションに移る人は多いから、実質は売却→引っ越しがメインじゃない？

となると、ボロくなったマンションは売却したくても買い叩かれますよね。
建て替えの選択肢すらないから。