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ローンを組む上で、資産性は無視できません。
はたして、どちらが資産性が高いのでしょうか？
[スレ作成日時]2014-10-14 14:10:32
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同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？
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1551 匿名さん 2014/12/18 11:21:20
>ビンテージマンションも数多く存在しています。やはり立地によって、不動産への味方や扱いが違うように思いますね。
で、そのビンテージマンションと同じ立地の戸建てだとどうなってるのかな？
そんな数十年前の戸建ての土地だと、1億どころじゃないかもしれないね。
やはり土地ですなー。
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1554 匿名さん 2014/12/18 14:08:18
>1553
ちょっと違う。
例えば、広尾ガーデンヒルズ
http://www.nomu.com/mansion/library/829/
眺望という付加価値のない低層の33.3坪ぐらいの部屋で1億4800万。
で、渋谷区広尾あたりの土地だと、土地総合情報システムによれば大体坪単価420万ぐらい。
マンションの面積と同じ33.3坪だと1億4000万弱。
マンションの方が高くなってる。
これは、広尾ガーデンヒルズが1万6000坪オーバーの敷地を持っているから、
30坪ぐらいの木造しか立たないような土地に比べて価値が高いため。
極端な例で広尾ガーデンヒルズを出したけど、どの駅でもおおまかな傾向は同じ。
広さがあって、良い環境を作り出すことの出来る土地は、戸建てしか立たない細切れの土地よりも価値が高いんだよ。
そうした土地そのものの価値を含めた「立地」が重要なの。
戸建てでも100坪ぐらい有れば「立地」がいいって言えるんだけど、
戸建てにしか使えず、環境も確保できない50坪ぐらいじゃ価値はどうしても落ちるんだよ。
東京区部に50坪の土地があれば一般には立派な戸建てと映るけど、資産性ではマンションに劣るのが正直なところだね。
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1555 匿名さん 2014/12/18 15:39:18
↑実に的を得た回答ありがとうございます。
しかし広尾ガーデンヒルズとはいえ、30年前に建てられた中古マンション。
それが33.3坪の部屋で1億4800万とは！坪単価＠450万をキープできるとは恐るべしですね！
希少立地という「環境」を買っているんでしょうね。 -
1560 匿名さん 2014/12/19 03:26:24
広尾は実例と言うよりも例外。
それを例えに出来るのは広尾と同等の価格、立地、ネームバリューの地域だけ。それも俗にいう再開発地域だけ。
普通の地域では、マンションは一戸当たりの持分が低いから土地に対する一戸当たりの価値なんて殆ど無い。
戸建の土地は戸建にしか使えないと言うが、マンションは丸ごと買い占めなければ部屋の内側の改装しか出来ない。廊下やエントランスなどは永遠に自分の思い通りには出来ない。その土地に独立した市場価値なんて無い。あくまで建物ありきの価値しかない。 -
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1561 匿名さん 2014/12/19 03:40:52
>戸建てにしか使えず、環境も確保できない50坪ぐらいじゃ価値はどうしても落ちるんだよ。
？？？
いいえ、落ちないですよ？
むしろ、まとまった土地を必要とするマンションのほうが立地は悪くなるよ？
言い方を変えれば、「同じ単価で見ると、マンションはまとまった土地を必要とする分、割高にならざるをえなくて、そのぶん戸建てよりも立地が悪くなる」ということです。
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1562 匿名さん 2014/12/19 03:44:03
ちなみに、不動産屋に知り合いがいたら聞いてみるといい。
広尾ガーデンヒルズは資産性があるかどうか。
いまや広尾ガーデンヒルズからは新築からの住民がこぞって逃げ出してるから。
いま買ってるのは、当時買えなくていま憧れを実現したいひとたちだけだそうだよ。
ま、例えるならいまハコスカ買ってるようなひとと同じだね。
いまは、もはや富裕層が住める建物のクオリティにないってさ。
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1564 匿名さん 2014/12/19 08:20:49
マンション住民は住んでもいない広尾の例で、マンションの資産性を確信しているのか？
わざわざ広尾なんか持ち出すと、マンションの資産性の疑念が深まるだけだろ。 -
1568 匿名さん 2014/12/19 13:59:27
普通にすみません、間違えました。
どっかで「平均月収8.2万円」とか見た気がしたんですけど、見つかりません。
2.8万円は誤りです。
http://nenji-toukei.com/n/kiji/10022/サラリーマン年収
ここによると、1970年の平均年収は871,900円だそうです。
ただし、1974年には140万円にもなります。
4年で給料は60％も上がったと。（物価もだろうけど）
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1569 匿名さん 2014/12/19 14:02:09
＞なお、40年前の日本の平均月収は2.8万円だそうです。
それ間違っていますね。
http://shouwashi.com/transition-salary.html
上のデータでは、1974年当時のサラリーマンの平均月収は209,299円と出ています。
また、1945年当時からのJRの初乗り料金やタクシー料金など参照できます。
http://shouwashi.com/transition-fare.html
ぴったり40年前の1974年のデータは空欄でしたが、
38年前の1976年当時、JR初乗りは60円、タクシーは300円ほど。
ですから、今から半分か3分の一程度ではないですか？
ですから当時の1億のマンションは今で言うところの2〜3億円程度の感覚ですかね？
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1570 匿名さん 2014/12/19 14:29:34
↑
とすると、
>うちの実家は40年前50坪で300万。今は8000万円。
３０００万の間違いだろうね。
とすれば、３倍弱ということで合ってそう。
数字は正確にね。
でも４０年前でも郊外なら５０坪の土地が３０００万。
都心マンションは広さ分からないけど１億。
昔からやっぱり立地でかなり差があったんですね。 -
1571 匿名さん 2014/12/19 14:32:28
>1564
戸建ては資産性が有るっていう例一つ出せないのに何を言ってるんだか。
戸建て民の主張
・マンションは築古になると価値が無くなる→嘘
・マンションよりも戸建のほうが資産性が高い→嘘
どっちも広尾ガーデンヒルズを始めとした具体例や、
国交省の不動産価格指数を始めとしたデータで否定されている。
>1561
これも嘘
http://www.tochi-d.com/?choice=area&s=2&a=1&lv=1&p=%E6%9D%B1%E4%BA...
庶民でも手が届きやすい江東区豊洲の例。
マンションが建つような広い土地は坪単価140万～で取引されてるけど、
戸建てが建つような30坪未満の土地は坪単価100万円未満。
小さい土地はどうしても利用用途が限られるから価値が落ちるんだよね。
思い込みだけじゃなくてデータを出せばいいのに・・・
大学行ってないのかな？ -
1572 匿名さん 2014/12/19 14:38:35
>マンションが建つような広い土地は坪単価140万～で取引されてるけど、
>戸建てが建つような30坪未満の土地は坪単価100万円未満。
>小さい土地はどうしても利用用途が限られるから価値が落ちるんだよね。
？？？
同じ立地でこれだけ坪単価が違うということは、
同じ単価にすれば戸建てのほうがいい立地になる、ってことじゃん。
このひとの脳内は「坪単価が高ければ同じ住所でもいい立地」とか
意味不明な変換されてるの？？？
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1578 匿名さん 2014/12/19 14:48:08
>1573
？？？？？
あなた、滅茶苦茶な理論ですよ。
あなたの理論だと、
「同じ1億の物件でも、坪単価500万円の20坪と、坪単価100万円の50坪では、
前者のほうが資産性が高い」
ってことになるよ？？？
同立地、同予算で考えるんだから、もしもそんなことになるなら、
（あくまでも土地だけで見比べるなら）
もちろん、そのふたつは同価値でしょう。
しかし、マンションは自分の持分の土地だけ売るような真似もできないし、
できたとしても分割されたら所詮戸建て以下の土地ににしかならないし、
かといってまとめて土地を売ろうにも（住民意見がまとまらないので）不可能だし、
もしもそれができたとしてもマンションを解体するという工事が非常に負担になる。
ので、土地という資産性の担保という視点においては、
マンションよりも戸建てが勝るんですよ。
-
1580 匿名さん 2014/12/19 15:05:32
>1578
通じてないな・・・
単純化したモデルを出すね。
同じ立地で
戸建ての狭い土地：坪単価100万
マンションが建てられる広い立地：坪単価200万
だったとするでしょ？
戸建ては30坪で3000万円の土地＋2000万円の上モノで5000万円で買ったとする。
そうすると、（戸建ての人が言うように）中古で売るときは
上モノの価値はないから3000万円だよね？
マンションの場合、3000坪の土地に、一戸あたり2000万の建築費で200戸のマンションを作る。
これで、単価は15坪分の土地＝3000万＋2000万＝5000万で同じ値段。
ここからが本題だけど、戸建ての人はマンションの土地持ち分が少ないから
土地持ち分の多い戸建のほうが資産性が高いってよく言うでしょ。
でも、上記モデルだと、確かにマンションの土地持ち分は少ないけど、価値は一緒。
これが、土地の広さだけで価値を主張する戸建て民がわかってないところ。
何度も言うけど、広い土地は住宅以外にも使えることが多いし、住宅でもマンション・戸建てなんにでも出来る。だから書いては多いし、競合する分価値が高くなる。
戸建用の小さな土地は戸建てしか立たないから、戸建てを求める人しか買い手がなくて広い土地に比べると流動性は低くなるし、価格もも安くなる。
これが基本のメカニズム。
もちろん、広くても需要が競合しない田舎だとこの法則の例外になるけど。 -
1581 匿名さん 2014/12/19 15:44:01
↑
都心部の土地では大は小を兼ねる、ということですね。
非常に分かりやすい。
要は需要と供給の関係であり、価値のある都心立地ではより広い区画を持っている方が、
資産的に有利だとうことですね。確かにそうですね。
宝石でも1カラットのダイヤより3カラットはその10倍以上で売買されます。
希少価値ですから。同じ素材でも2倍大きいと、倍ではなくその何倍もも値段で取引されます。
同じことですね。 -
1583 匿名さん 2014/12/19 15:58:49
じゃあ何でせっかくまとまってた土地を区分所有や分筆で売り出すんだっていう話。需給だからね。まとまりすぎると買い手つかなくて下がるんすわ。
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1586 匿名さん 2014/12/19 16:33:34
ほおお、私があちこちで暴れまわっていると。あなた余程暇なんですね（笑）
アホらし。私はそんな暇じゃないので誰かの亡霊でも見ているのでは？
私が見ただけでも郊外民、庶民、など敢えて使っている人もいますが是非内容で判断して頂きたいものです。
かくいう私も、あなたのいう「バカ富裕層マンションくん」かどうか怪しいものですがハハハ -
1587 匿名さん 2014/12/19 20:53:23
売買できないバーチャルな区分所有の地価の話は無意味。
マンションの区分所有権なんて永代利用権。
ゴルフ場会員権に形式的に土地持分をつけただけ。
いくら屁理屈こねても、マンションの資産性なんてそんなもの。
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1589 匿名さん 2014/12/20 10:29:13
要するに、マンションが建てられるぐらいの都心の広めの敷地にマンション建てて、
そこの大家やってる人が最強、てことじゃないの。
200坪ぐらいの敷地に10戸以下で一戸平均150㎡ぐらいの高級低層マンション。
代々都心住みで、相続税対策でそういうマンションにする人結構いるよね。
本物の富裕層ってそういう人達のことだよ。
戸建てもマンションも郊外の話してたんじゃ金魚のフンみたいな話し。
やっぱり都心という価値のある立地でないとね。
やっぱり一番大事なのは立地という話に戻るが。 -
1590 匿名さん 2014/12/20 10:35:46
↑自分は最上階にでも住んで、あとは一部売却して建設資金をすぐ回収するか、
土地キープしたいなら全部賃貸に回してもいいし。
いずれにせよ、いい場所に土地持ってれば安泰だな。 -
-
1596 匿名さん 2014/12/20 21:23:47
>実際には築30年でも普通に値段がついてます。
築30年のマンションでもダダではないが捨て値しかつかない。
広尾じゃなく、この板の庶民向けマンションの話。
マンションと同じ床面積の狭小戸建てなど存在しないだろうけど、
総床面積80㎡のミニ戸を仮定すると、建蔽率40容積率80のまともな住宅街では
土地面積は最低100㎡必要。
都内の坪150万ほどの普通の地価でも4500万円。
家の評価は0でも、償却しない土地には相応の価値がある。
マンションは建物が資産性だが、戸建ては土地が資産性。
将来土地が下っても、マンション民が戸建てに流れるからマンションの価値下落のほうが大きい。
24時間ゴミだしやディスポーザーのためにマンションに住みたい人はいるだろうけど。 -
1600 匿名さん 2014/12/21 01:38:18
1597は、最近の広い戸建て住んだことがないんだろう。
マンションからマンションへの住み替えで、80平米が広いというマンション人の感覚は
戸建て住まいには理解不能。
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