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ローンを組む上で、資産性は無視できません。
はたして、どちらが資産性が高いのでしょうか？
[スレ作成日時]2014-10-14 14:10:32
同立地、同予算で、資産性が高いのは、マンション？それとも一戸建て？
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1402 匿名さん 2014/12/04 08:24:43
基本的に、それぞれの資産性における利点を抜き出すと、
「賃貸に出しやすく売りやすいマンション」
ｖｓ
「土地が資産性を担保する戸建て」
という構図かなと思うけど。
問題は、「賃貸に出しやすい」といっても、
借り手がつきやすいのは築浅に限られるし、
区分所有というのは決して利回りがいいわけじゃない、
ということを考えると、一概に資産性として担保されるわけじゃないと思う。
売りやすいというのは、要はマンションは建売だから、
キレイにクリーニングやリフォームすれば、前住民の「色」を強く感じることがない、ということ。
戸建ては、どうしてもライフスタイルが見えてしまいがちで、
そこが間口を狭くする要因だと思う。
まあ、そう考えると、築浅ならマンションでも戸建てでもトントン。
築古なら戸建ての圧勝、というところですかね。
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1403 購入検討中さん 2014/12/04 11:19:01
現在、マンションか一戸建てかで迷ってます（さすがに同予算じゃありませんが・・・）
で、このスレの一戸建てを押す人は、「土地は資産性を保てる」とか、「築古になったら戸建ての圧勝」とか言いますが、本当なんでしょうか？
データがあれば教えてください。マンションの人が出してきた逆の事実を示すと思われるデータが多いので・・・
①国交省の不動産価格指数
http://tochi.mlit.go.jp/secondpage/10351
マンションはきっちり上がってるのに、建物つき土地（＝戸建て）は上がってない。更地にいたっては下がってる。
確かにこのデータからは、土地が資産性を保ってるようには見えないのですが。
②公示地価と取引価格
港区
http://www.tochi-d.com/?choice=avg&a=2&p=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD&a...
練馬区
http://www.tochi-d.com/?choice=avg&a=2&p=%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD&a...
まず、都心でも近郊でもここ数年では公示地価はやや上がってるのに、取引価格は右肩下がり。
土地は本当に資産を保ってるのでしょうか？
長い歴史のある公示地価だけを見ても、ここ20年は上がってません（10年スパンなら上がってます）
バブル時代が例外のだけで、土地が資産性を保つのは一般的じゃないのではないでしょうか？
③中山登志朗 のコラム
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00029/http://www.hom...
マンションの資産価値について書いたものですが、資産性を決めるのは
①「広域立地」：（60％）、②「狭域立地」：（30％）、③「物件スペック」：（5％）、④「個別要因」：（5％）
このように、物件のスペックとか個別要因は主な資産価値の決め手じゃありません。
だとするならば、戸建ての広さとか改築のしやすさは資産価値を決める決め手にはならないのではないでしょうか？
同じ予算ならいい立地を狙えるマンションのほうが資産価値がありそうに思えます。
と、ここまではマンション推しの人の意見からですが、戸建て推しのひとで、上記データを覆せるデータ（あるいは、戸建ての資産価値が保たれることを示したデータ）がある人がいましたら教えていただけませんでしょうか？
現在、真剣に悩んでいます。 -
1404 匿名さん 2014/12/04 11:28:38
>同じ予算ならいい立地を狙えるマンションのほうが
まず第一にここが違う。
同じ予算なら戸建てのほうが立地がいい。
もちろん、極端に狭いマンションにすれば、
そりゃマンションでも立地をよくできる。
同じ新築4LDKなら、普通に戸建てのほうがコスパ高いので、
立地がよくなる、もしくは広くなる。
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1406 匿名さん 2014/12/04 11:35:05
http://tochi.mlit.go.jp/secondpage/10351
まずこの指標の落とし穴ですけど、2008年を基準としてます。
この数年前、姉歯マンションという事件が起きて、
その後も大手を含む欠陥マンションが明らかになり、マンションが軒並み暴落しました。
https://www.sumai-surfin.com/price/takarajima201003.php
これは2009年のものですけど、どれだけ値下がりしているか明確です。
つまり、
「2008〜2009年あたりはマンションが底値で、そこを基準とすれば、現在は上がっているといえる」
というデータではあっても、
「マンションが恒常的に値上がりしている」
というデータではない、ということです。
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1407 購入検討中さん 2014/12/04 11:38:41
>1404
枝葉の揚げ足取りじゃなくて、データがほしかったのですが、
勘違いされてるようなので指摘させていただきます。
元のコラムの趣旨は、一番大事なのは①都心への距離と②駅からの近さという立地で、
その他の建物の魅力は微々たる物だということです。
その他の建物の魅力には建物の広さも含まれます。
つまり、同じ広さにこだわって不便な土地に行くのではなく、
都心と駅に近いほうが資産性が保たれるという主張です。
戸建ての売りが広さだってことは当然理解していますし、資産価値だけが重要じゃないという人がいるのは理解できます。
だけど、同じように広さを重視しない人もいるのです（我が家もそうです）
資産価値を重視した場合は、戸建てはマンションに劣るのではないか？
というのがこのスレを見てきたときの疑問なので、
それに対するデータがあればと思ってます。 -
1408 購入検討中さん 2014/12/04 11:41:51
>1406
少なくとも2008年を基準とすれば、マンションは上がっていて、更地は下がってるというのは事実ですよね？
マンションの場合はデータも多いので、2008年から見たときの市況がよくてあがっているというのはわかります。
その後30年でどのぐらい値段が落ちるかも想像がつきます。
ですが、一番の疑問は「土地の価値は下がらない」と戸建て推しの人が言う割には、更地の指数が右肩下がりのことです。
マンションとの比較ではなく、更地が下がり続けてることへの疑問を解消してほしいのです。
土地の資産価値維持なんて幻想なのではないか？といわれると否定できないデータに見えます。 -
1410 匿名さん 2014/12/04 11:58:58
1403さん
あなたを説得するつもりなんかないので、
データをみても好きに「感じ」ればいいでしょう。
ただ事実として、マンションは必ず値落ちしつづけるもので、
土地はそのときのマーケットに価格を決められるものです。
上がったり下がったりは市況次第でしますが、
常に「古く」はならない、というところが、「資産性の担保」ということです。
誰も、「値下がりしない！」とか「必ず土地は値上がる！」なんて言ってないですよ。
マンションだって土地だって、値上がったり値下がったりします。
ただ、マンションはいくら管理費や修繕積立金を払い続けても、
建物に価値を依存している以上、かならず値下がり続ける運命にある、ということです。
どうみてもあなたは冷静ではなく、マンションに肩入れいているので、
マンションをお買いになればいいと思いますよ。
いま、高止まりしている好立地の都心マンションを。
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1411 匿名さん 2014/12/04 12:04:16
>1407
？？？
全体の傾向として、同じ立地なら戸建てのほうが安いよ？
https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php
悪立地になれば多少戸建てのほうが高くなるみたいだけど、
まあ、そういうところはほとんど論外でしょ。
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1413 匿名さん 2014/12/04 12:08:57
https://www.sumai-surfin.com/price/takarajima201003.php
これ酷いね、、、。
たった15年で30〜40％も値下がりするんだね、マンションって。
30％って、つまり戸建てならもう建物代がゼロってことじゃん。
そうなると、築15年で、マンションは戸建てを追い抜いて値下がり続けるんだね。
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1415 匿名さん 2014/12/04 12:15:02
「新築で買って30年後を想定してシミュレーション」してみなよ。
それでマンションのほうが資産性あると本気で思うなら、
そう信じて生きていけばいい。
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1417 匿名さん 2014/12/04 14:13:14
新築戸建て住宅で価格崩壊
http://biz-journal.jp/2014/11/post_7517.html
分譲マンション価格が高騰！－同じ立地の新築戸建ての1.5～2倍の価格にも
http://sanoji1416.jugem.jp/ -
1419 匿名さん 2014/12/04 20:17:12
>資産価値を重視した場合は、戸建てはマンションに劣るのではないか？
>というのがこのスレを見てきたときの疑問なので、
>それに対するデータがあればと思ってます。
これは「そうあってほしい→そうである。」という思い込み、または信仰です。
信心を批判しても無意味でデータも不要。
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1422 匿名さん 2014/12/05 05:04:10
マンションでも土地でも、投機的にみるのなら、それは別だよ。
ガンホーが数年前からみて、値上がっているからって、
借金してまで資産預ける気になるのか、って話。
資産性を見るのなら、いかに安定しているか、
リスクを抱えないか、ってところが重要。
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1425 購入検討中さん 2014/12/05 14:22:00
いくつかレスが来てますね。
>1415
シミュレーションして見るために、土地の価値をいくらで算定するかを悩んでいるので、データを探しているのです。
マンションの値落ちグラフはよく見るのですが、戸建てはどのように値段が動くかが全くデータがありません。
>1411
確かに戸建てとマンションで戸建のほうがやすい駅がありますね。
駅距離が処理されていないのがやや不満ですが、駅と時期によっては戸建のほうが安いこともありそうです。
ただ、データが十分あって、戸建てとマンション両方の分譲数がある地域だと概して戸建のほうが高いという結論になりそうですよ。
物件数がそれぞれ10以上有る駅だと
・マンションのほうが高い：新小岩、武蔵小杉、鶴見、浦和、二子玉川、たまプラ
・戸建のほうが高い：三鷹、国分寺、国立、八王子、船橋、稲毛、亀有、平塚、武蔵浦和、葛西、北綾瀬、東大島、学芸大学、綱島、溝の口、千歳烏山、府中、千歳船橋、成増、石神井公園、
といったところでした。武蔵小杉・二子玉川・たまプラーザと言った再開発系の土地以外は概して戸建のほうが高そうです。
（※分譲数が少ない地域は除く）
いずれにしても、戸建ての値動きが分かるデータでないのは残念です。
>1419
マンションの人の主張がやや信仰が入ってるっていうのはそのとおりでしょう。
でも、戸建のほうが資産性が高い。という主張にはほデータが出てこないのはなぜなのでしょうか？
データのない主張だから、マンションの人が推すデータ入りの主張に押されて見えるのが現状だと思います。
>1410
マンションは下がり続けては居ませんよね？
ここ数年では少なくとも戸建て以上に上がっています。
>いま、高止まりしている好立地の都心マンションを。
とあなたが言うように。
では、一戸建てはいつ上がるのでしょうか？
マンションの価格が上がるのに、一戸建ての価格は上がらないというのは土地の資産価値が相対的に下がっているのと同じなのではないでしょうか？
それが疑問なのです。
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1434 銀行関係者さん 2014/12/06 11:56:28
区分所有のマンションの負けですな。
まー前提が間違ってるよ。
ターミナルの駅前マンション以外価値ないし、
駅前戸建なんか存在しない。 -
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1436 匿名さん 2014/12/06 13:30:21
>ターミナルの駅前マンション以外価値ないし、
銀行関係者と謳っておきながら地方銀行の方かな？
都心では、駅前は利便性は高いが商業施設が多くうるさいので、ワンルームマンションなど、
比較的コンパクトで狭小マンションが多い傾向です。
一方で、資産価値のある最低120㎡以上最高クラスの富裕層向けマンションは、
駅から徒歩10分圏で高台にあるものは最高ですね。駅から一定の距離があるので閑静で、
公園や緑も多くあり、都心なのに静かで落ち着いた環境、これが全ての人の憧れでしょう、
ただ希少エリアなので、それだけ価値があり資産価値も落ちにくいというのがその根拠です。
具体的なエリアで言うと以下が参考になりますかね。
「現在、都内の高級住宅地と言われるところは、
都心部の大名屋敷跡で、大正末期から昭和初期に区画分譲された地区。
旧華族などの上流階級の人々が好んで購入し、当時から高級住宅地として
発展しましたが、あまりに都心過ぎるため、現在ではマンションなどが多くなっています。
代表的なところでは、港区麻布、文京区大和郷（本駒込6）、文京区西片町、目白近衛町、
渋谷区松濤、渋谷区大山町、品川区池田山、島津山（東五反田）などがあります。」
もう少し勉強されてから書き込んで下さいね。 -
1438 匿名さん 2014/12/06 13:35:51
賃貸ですと。月150万円〜400万円程度が一つの最高グレードの目安ですかね。
例えばこんな物件とか。電柱や電線も地中化されているのでスッキリしておりますね。 -
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1439 匿名さん 2014/12/07 01:31:02
>マンションの人の主張がやや信仰が入ってるっていうのはそのとおりでしょう。
>でも、戸建のほうが資産性が高い。という主張にはほデータが出てこないのはなぜなのでしょうか？
>データのない主張だから、マンションの人が推すデータ入りの主張に押されて見えるのが現状だと思います。
資産性を気にしてるのは、マンション民だけだから。
バーチャルな区分所有権の価値が心配でしょうがない。
マンションは居住価値だから、劣化や近隣の新築マンションも気になる。
戸建て民は、自宅の路線価格や近くの公示価格の推移をみればいい。
固定資産税も7,8割は土地の評価額だから、税額の変化でも動きがわかる。
投資じゃないから、経済に左右されるものを気にしても無意味。 -
1440 匿名さん 2014/12/07 08:42:07
だから、そういう意味でも、土地持ち分比率の多い低層マンションがお薦めですよ。
大規模物件に比べ固定資産税は高くなりますが、やはり自分の土地があるのは安心でしょ。
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1441 匿名さん 2014/12/07 11:56:46
>1439
１０年後の路線価が予測つくの？
わかってないようだけど、資産性っていうのは、将来の価格を見通せること。
現在の市場価格なんてマンションでも戸建てでも路線価をわざわざ使わなくても調べる方法はいくらでもある。
マンションでも、戸建てでも資産性を気にしない人は気にしないよ。
ずっと住んでる土地で住みやすそうな物件があったら買う人はどっちにも一定数居る。
でも、>1425が言ってるのは、資産性を気にする場合、戸建てはどういう値動きになるかっていうデータでしょ。
戸建て推しの人ってイメージとか、個別の話（太陽光とか、断熱とか）は熱く語るけど、
まっとうなデータは出てこないよね。 -
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1446 匿名さん 2014/12/07 14:01:11
ほんとうの意味でのデータっていうのは言葉が足りなかったかな。
正しくは、「資産価値の将来予測を目的としたデータ」
マンションはそういう観点で見る人が多いから、予測に資するデータが多い
すごく単純なものだと信託銀行のこれとか
http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html
戸建ての人が引用してた住まいサーフィンなんかも、目的は資産価値の将来予測だよね。
ただ、戸建てにはそういうデータはない。
公示地価とか路線価は徴税目的が主目的で、値動きの予想に直接は使えないし、その他まっとうな形の分析データが無い。
（どこかに有ると信じたいけど、戸建ての人からは出てこない）
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1447 匿名さん 2014/12/07 21:17:03
>公示地価とか路線価は徴税目的が主目的で、値動きの予想に直接は使えないし、その他まっとうな形の分析データが無い。
一番確実な指標だね。
信託銀行など、ギャンブルの予想屋が出すデータなんか最後は自己責任。
信頼する人はどうぞ。 -
1448 匿名さん 2014/12/07 21:28:47
>路線価なんて戸建ての価値も示せてないでしょ。
価値指標として信頼性のあるマンションの資産価値を示すデータなんてあるの？
当然戸建ての土地同様、個別物件の部屋単位の指標だよ。
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