パークホームズ　ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

内覧会行ってきました。
床が全体的にきしみ音が鳴ります。長谷工担当者に指摘しましたが、初期は鳴ります。徐々に音が無くなりますと言われておわりました。
歩くとこ全て鳴りますが、みなさんもこんなもんなのでしょうか？

>>447さん
床はフワフワ感はありましたが
きしみ音が鳴るほど音はしなかったですけどね〜。湿気とか気候で変わったりするんですかね？

10年以上前のマンションは、フローリングで二重床だと変にフワフワしてましたね。
工費を安くあげる為に、昔ながらの工法で仕上げたんですかね。
今時、フワフワした床は珍しいですね。
貴重と言えば貴重だけど、今更、20世紀の工法のマンションに住みたかね〜な〜

フローリングコートの業者によると
床材、朝日ウッドテック社製ネダレス（ＨＬＢＦ）は、
傷が付きにくく、凹みに強い特性を持つ、とても良い床材らしいですけど、
10年前と同じなんですか？
フワフワだったら問題あるのでしょうか？

>>451
防音性、耐衝撃性のために、裏にクッション材が貼られているフローリングは他のモデルルームでも最近多いですけどね。単なる木材だけじゃないので、私も他のマンションで初めて経験した時はちょっとびっくりしましたけどね。それをフワフワと表現してるのでは？

ホームページによると残り15戸という事でしょうか？
いま販売中のマンションはどこも高過ぎて
こちらがギリギリ買えそうな価格帯で迷ってます。
これから販売される物件はもっと高くなりそうでしょうか？出来れば大阪周辺が希望なのですが。オリンピック後まではさすがに待てないです…。

敷地が元火葬場で、現在の火葬場と墓地と阪急のマンションに囲まれているということが
気にならなければ、こちらは如何ですか？
一応、北区ですよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/568561/

>>453さん

現在は残り14戸です。
http://www.31sumai.com/mfr/K1207/outline.html
9月末に一気に4戸売れました。

具体的な部屋番号もこちらに載っています。
http://www.31sumai.com/mfr/K1207/juko_01.html

私は契約者と言う事もありポジショントークではありますが、
パークホームズ　ノースゲートスクエアの購入をお勧めします。

私が考えるに、
■このマンションを買う理由としては、
グランフロントに近い割にお手頃な値段
御堂筋線・阪急線へのアクセスの良さ
うめきたの再開発への期待(利便性と資産性)
繁華街へ徒歩圏内なのに、道が広く、車が少なく、とても静かな住環境

■買わない理由
中津の街への悪いイメージ
阪急高架下の暗さ
スーパーやドラッグストアへのアクセスの悪さ
待機児童の心配(北区など人気の区は、子供が多い割に保育園が少ない)
(階数によっては)眺望の悪さ
でしょうか。

実際住んでみて発見したのは、
風通しが非常に良くて、冷房要らずで、排気も早い所
アジアン料理やアボガド専門店など小粒でピリリと存在感のある飲食店が意外に沢山あり、食に困らない。
麺や輝、ラーメン弥七、たけうちうどん屋、情熱うどん讃州など美味しいラーメン屋・うどん屋へ帰宅途中に行ける
リビングの窓が大きく天井も高めなので実際に開放的
淀川リバーサイドの景色に思ったより癒される
駅近くの喧騒から離れるので、気持ちが安らぐ。

ここ数年で何軒もマンションが建ち、駅前のタワーマンションが2つ完成すれば
13年と比べて1000世帯以上も増えるので、駅周辺にも新しい飲食店が続々とオープンしています。
中津は、古いながらも既に建物は沢山建っていて
比較的安い家賃で借りれる場が豊富にあるので、
若い人達がお店を開くにはうってつけだと思います。
駅からマンションへの道を歩くだけでも既に2軒オープンしてますので、
これからもっと増えて行くと思います。

長々と思う所を書きましたが、
私は買って大満足していますし、この先の発展が楽しみです。

私もそうでしたが、高い買い物なので情報に神経質になるのは仕方ないと思います。
どこの掲示板でも、ここぞとばかりに痛烈に批判する方がいますが、結局は外野からのヤジ。
住むのは自分ですので、自分の感覚を信じて下さい。

持ち家にすればもろもろ合わせて月11万円程度の支払いで
新築のこんな広い部屋に住めるんですから、そう考えると気持ちは楽になると思いますよ。
(自分も最後はそう考えて、契約＆送金しました　笑)

丁寧で分かりやすいご説明ありがとうございます！大変参考になりました！
中津は将来に期待大ですね。

空室の部屋は高層階に集中してますね〜。
ちょっと焦りました。
大型スーパーが近くにあったら即決めだと思うのですが建設予定とかないですかね？

大阪へのアクセス所要時間がさほど変わらない「神崎川」や「塚口」の物件と比較するとどうしてもこちらの駅遠が気になります。
後者の2物件はスーパーも直ぐ隣ですし、電車の駅も目の前。
外食や物販購入も梅田に行けば済むので日常使いのスーパーさえあればあまり気になりません。
定期があれば徒歩圏内よりもアクセスの良さの方が良いのかなぁと思う今日この頃です。

確かに普通のスーパーが近くにないのはネックですがネットスーパーや近くの業務スーパーである程度はカバー出来ます。
中津もこれから人口増えるのでスーパーが新しく出来てもおかしくないですし。

それより毎日梅田まで歩いていますが、街中を歩くので15分歩くのも全く苦にならず快適です。
やっぱり梅田徒歩圏内は良いですよ。
通勤で御堂筋線を利用するのでそれも大きいメリットですね。

神崎川も塚口も新しい街づくりでとても魅力的ですよね。中津も早く発展してほしいです。場所は人それぞれ魅力が違うので普段何線を使うかで決まると思います。

うめきた2期開発地がすぐ側ですし
これからが楽しみです。

うめきた2期開発地ってどうなるんでしょうかね？
なんか「緑」をイメージした計画案が盛り上がっているような。しかもどちらかと言うと福島寄りの南側が発展的で北側は開発の恩恵が必ずしもあるような気がしなくなってきました。
あまり期待大だと裏切られた時のショックが強すぎてダメージが大きくなりそうです。
北側に新駅とか大規模ビルが出来てそれがデッキ繋がりみたいな感じになってくれれば良いんだけど。

阪急中津より北側は貨物線が地下化されて道路に整備されるくらいで特に何か出来る計画はなさそうです。
新しいマンションは続々と建設されてますので住宅地メインになると思います。逆にその方が静かでいいポイントです。スーパーは出来てほしいですけどね。

2期開発と共に阪急中津駅をどうにかしてほしいですね…。阪急高架下も強化工事する予定ですし、駅をリニューアルする計画とかご存知の方いらっしゃいますか？

http://osakadeep.info/nakatsu-koukashita/
寂しいですな…

業務スーパーはサンプラザ本店ですか？
取り扱いしている商品は冷凍食品（キロ売り？）のイメージがありますが、
一般家庭で買いやすいものはあるのでしょうか。
生鮮食品や青果なども扱っていますか？

>>463さん
お野菜や果物、肉や魚もありますよー。
冷凍食品は確かに大型業務スーパーにあるキロ単位のものもありますが、普通の冷凍食品もあります。
お気に入りはベーコン切り落とし(結構厚切り、100g98円のときもあります)。お得だし、美味しいです。これは冷凍ではないです♪

北区で３ＬＤＫを探していて予算に合うものが、
ここだけなのですが、
小学校の前の暴力団事務所が気になっています。
最近話題になっている組事務所ですよね。

購入された方は、わかった上で購入しているのですか？
小学生の子供がいるので不安なのですが…

最近話題になってる組ですね。
分かったうえで買いましたよ。

>>465さん
モデルルームに見学に行った際に説明を受けましたよ。デベ側も隠したりはしていません。ここ何年も(十何年だったか、何十年だったかも)近隣トラブルはないそうです。
はっきり言って、あらゆるところに存在すると思うので気にしていたらキリがありません。今あなたが住んでらっしゃる地域にも、知らないだけで存在する可能性は低くはないのではないですかね。。。

旧大淀区は資産価値が…と思われます。

今日はいいお天気だったので、梅田から歩いてみました。
グランフロント北館の真ん中辺りの西側出口(4階無印の中にあるエレベーターからすぐの出口です)からマンションまで、ベビーカーを押しながら10分ちょいで到着。
この距離感は相当いいです(^-^)
ちなみに通った道はおそらく最短距離だと思われる道ですが、阪急高架下のガタガタ道で夜はちょっと通るの怖い感じの道でした。
近くにはいい感じのお店も多く、マンションすぐ向かいのイタリアンや中津商店街の中のパン屋さんなど、行きつけにしたいお店が沢山あります。
迷ってらっしゃる方は一度現地に遊びに来てください～♪

>>469さん
中津商店街の中にパン屋さんあるんですね〜！
行ってみます♪
阪急高架下のガタガタ道早く整備されるといいですよね！私も夜は怖くて通れないです。

>>470さん
ウステトパンという所です。
商店街南側から入って数件目左側にあります。かなりこじんまりしたお店ですが、ふわもちでとっても美味しいですよ～♪
私はここ一週間で数回通いました。

梅田近辺のマンションを探しております。
現地のことは詳しくないのですが（特に夜）、周りの環境はどうでしょうか。
仕事がら夜遅くに帰ることが多いので、気になってます。
もしよろしかったら情報いただけないでしょうか。

>>472さん
夜遅く、、、というのが何時くらいなのか分かりませんが、21時頃にメインエントランス前で主人が荷物を部屋まで運ぶ間、車中で待機していましたら、ほんの10分ほどの間に4～5人の方(主にサラリーマン風の男性)がマンションに入っていきました。
みなさん、駅から歩いて帰ってきたのかなーという感じです。

駅からの道中にも、意外と飲食店が多く、高架を越えるまでは全く問題ないと思います。
高架を越えてからマンションまでは少し暗めですが、途中にセブンイレブンがあるのでその周辺は明るいですし、人通りも少なくないですよ。
とても静かで、いいマンションです。

>>473さん

さっそくありがとうございます。
大体23時～1時ぐらいです。もう夜中ですね笑”
夜でも明るく、人通りあるのいいですね！
立地は自然も近くにあって過ごしやすそうですし、真剣に検討してみます。

ありがとうございました。

>>474さん
遅くまでお仕事ご苦労様です。
さすがにその時間帯は人影なしかもですが、コンビニが途中にあるので、ずーっと真っ暗ではないですね♪
是非、ご検討ください。
あと13戸のようです。

西棟、ラスト一戸です。
(残12戸)

>467さん
モデルルームではそのような建物の説明もきちんとしていただけるのかと驚きましたが、向こうから切りだされたのですか？それとも467さんが質問されました？
生活圏内に暴力団の事務所がある場合は説明義務があるんでしたっけ？

>>477さん

467です。
向こうからお話になりました。この辺りにあります、と詳しい場所まで。説明義務があるかどうかは分かりませんが。。。
私はこの掲示板を見ていたので近くにあることは何となく分かっていましたが、見ていない方や地元民ではない方は知らないと思うので、隠さずにきちんと説明するのは誠意のある対応だと思いました。

三井…やらかしちゃってますね。
ここは施工会社も違うし、大丈夫ですよね？？
ブランドイメージは悪くなるのかな〜

>>479
住んで早々、このタイミングでなんだか悲しいです…。
購入するときも散々安全性をアピールされていたのですが、不正が施工会社となると、実際現場の方たちにしか分からないですよね

本当に、住んでそうそう、悲しいですよね。
周りからも大丈夫なの！？とか言われますが、ぶっちゃけこっちも分からないよ……とw

施行会社違うし、大丈夫だと思いたいのですが。

ここは長谷工なので大丈夫！

＞482

っと何故そう言い切れるの？？

長谷工ってもっと心配じゃないですか？

長谷工が心配ならほとんどのマンションが心配ってことになりますね、心配し出すときりがないですよ。無事を祈るしかないです。

みなさん、実際に住まれて不具合とか気になる点はありますか？
私は洗面所をやはり三面鏡にアップグレードすればよかったと思いました。
主人と二人並んだときはやはり少し鏡が小さく思います…。

>>486さん
ここは検討板なので、そういった質問は住民板でされてはいかがですか。

三面鏡がオプションだなんて、今時そんなマンションがあるんですね。
仕様ばかりか建材もコストカットされてないか心配になりませんか？

>>487
すみません！
検討板と住民板が分かれていたのですね。分からず、失礼いたしました！

建材はもちろん見えないところは当然安価な材料になっていますよ。

・・・ですよね。
ライセンス物件なのに仕様までこれじゃあ悲しいですよね。
三井のブランドイメージ気にしてる人がいるから、長谷工という会社のことをよく知らない人が意外にいらっしゃるんだな、と思いまして。

2015年10月26日（月）から2015年10月30日（金）まで臨時休業の告知が貼られていました
また翌2015年10月31日（土）以降も未定の様です

棟内ＭＲに切り替えるんですかね。それとも他に理由が出来たのかな。

ところでＨＲタイプ12階が5480万で売りに出てますね。
オプション結構つけてますが、この価格、クオリティーなら別の新築買う方がいいような気も。

棟内MRの方が来る人の反応がいいんじゃないでしょうか
実際の感じが掴めるから
他に理由はないと思うけれども…

オプションついてその価格だとお得なんじゃないかなと思いますが
そうでもないのですか？
ただ自分ごのみかどうかの問題はあるのかも。

正直、その値段出せる人ならココは選ばないんじゃないかな。

MRは10月25日で閉鎖とマンション内掲示板に書いてありましたよー。
賃貸契約終了のため、と書いていましたので、元々の予定通りという感じでしょうか。

今月末に契約に行きますが、マンション内の一室をこれからは事務所とされるみたいですね

そうなんですか。マンション内のモデルルームもできるということなんでしょうか。
MRも仕舞ってしまうということですし。
モデルルームと事務所とという感じで出来て、最後にはこれらの部屋がディスカウントされる、というような形になってくるのかな。
販売も最終段階に入ってきたんだな、という感じです。

いよいよ残り10戸ですね。
西も完売して後は南側のみ。
割高と思いましたが最近販売中のマンションはすべて高額なので金銭感覚が麻痺します。
近々完売しそうですかね？

中古でも数件出てますね。

>>500
すでに中古が複数出回ってるんですか！？
立地の悪影響かなあ？

立地の悪影響って 何ですか？
知らない間に 何かありましたか？

住居用に買った人が こんなに早く手放すとは思えないので、
投資目的で買った人の転売かなと思っています。

投資用に10件もまとめ買いされた方もいらっしゃったと販売員の方が話されましたよ。
賃貸も、販売にも多数出てますしそういった投資家の方も結構購入されてるんじゃないですか？

>>501さん
立地の悪影響って、どういう意味なんですか？
全く理解できないので、どういう理由で入居開始から一ヶ月で中古が出るのか説明していただきたいです。
まさか、住んでみたら立地がイマイチだからすぐに退去して売る方がいらっしゃるとか？

503さんもおっしゃっているように、投資用の購入も割と多いと営業さんから聞きましたので、購入後値上がりを期待してのすぐの転売ではないですかね。
中古というか、新築未入居の新古かなと思います。

この物件はインカム狙いの人はいても、キャピタル狙いの人はいないと思います。
今出てる中古物件は単にローン審査が通らなかった部屋と考えるのが妥当じゃないでしょうか。

>>505さん
キャピタル狙いはいないと言い切れる理由は？？
売りに出されてる物件は、オプションを沢山入れ付加価値をつけた上で高値をつけている感があるので、ローン事故って印象はあまりうけませんが。。。
もちろん、投資目的の人の多くは賃貸に出しているようですがね。

ここの仕様ってオプション付けてやっと他物件の標準と同等になるからじゃない？
あと防音フードも付けて欲しい。

５年後、豊崎に45階建てと50階建てのタワマンが出来るけど、いずれも１階に商業スペースは設けないそうで残念ですね・・・。
それにしても五年前までは中津駅周辺にタワマンが林立するなんて思いもしなかった。
モスやスタバがあった頃が懐かしいですね。

>>508さん
商業施設出来ないんですねー(T_T)
それだけ人口増えたら住民も不便ですよね。
ウメキタ2期でイオンモールなど出来てほしいです！

イオンモールなんでこんなところにできるわけないよね、、

あと7戸ですね。
色々話題にされている中マイペースに売れているのは大手ならではでしょうか。

順調に？ 売れていますね。 住民としては嬉しい限りです。
年内完売を目指し ギアを上げている事でしょう。
杭の問題ありましたが、手厚い補償内容を見て、 三井は守ってくれるという印象が付きました。

営業さん、このまま頑張って下さい。
住んでみて、購入して良かったと思っています。

杭打ちの話でもう一つ。

今後、更に建築費が高騰しますね。
今まで手を抜いていた所をちゃんとやるようになれば、当然 コスト増ですよね。
完璧に遂行するためには高度な専門技術・知識を持った人も必要ですし。

中国の経済減速でマンション相場も落ち着くかと思いましたが、
自分たちで自分の首を絞めることになりそうです。

結局、売れ残りましたね…
周辺の雰囲気かなあ？

賃貸で入居を考えて、現地を見に行きましたが、周辺環境じゃないですかねぇ。
あとは住民スレでもありましたが、近隣住人がここの敷地沿いにゴミ捨てをしているのもちょっと･･･。

ここの賃貸で15万位で出ているのも安いのですけど、中津の周辺物件で築5～10年位の物だと更に賃料が安くて、
相対的に高いと感じてしまいました。

北区のファミリー向け物件も、ブランズ天六、リバー福島と大型物件が出てきてるのも逆風ですね。

このマンションの周辺の環境はどんなものなんでしょうか。
１０分も歩けば梅田駅と大阪駅ですが、夜はどうなんでしょうね。
道とか街路灯が明るく照らされていたりしますか？
交通の便はとても良さそうなので、それについては十分ですが。

周辺環境は車が少なく静かで良いです。
オシャレなお店もポツポツ出て来ましたし、
中津駅周辺や豊崎・茶屋町は語る必要もないくらい飲食店多いですしね。
明りですが、梅田に行く時は「済生会病院前」の交差点まで行って、阪急とヨドバシの間の太い道を歩けば何も問題ないです。
中津駅～マンションまでは明りもしっかりしていて、犬の散歩してる人、仕事帰りのOLさんを含め人もいっぱい歩いているので、
不安は全くないです。

グランフロントへの最短ルートは阪急の高架下になるのですが、ここは暗いです。空気が重いし緊張感が走ります。
明りがある部分もあるのですが、気になる人は多いと思います。

管理組合で改善をお願いするなど、阪急やJR西日本に声を上げ続ける事で変化すると思います。
ウメキタ2区完成の前に、インターコンチと済生会病院に挟まれた空地が先に稼働すると思います。
ウメキタ2区が完成すれば梅田～中津の人の移動がいよいよ増えるので、
阪急以北の住民を顧客にするためにも高架下の改装は確実です。
企業側の利益になる時は行動早いので、向こう10年で中津は劇的に変わりますよ。

517 想像だけで劇的に変わるなんてよく言えるね。子供の作文でももう少し根拠あるよ。

>>518
私も思いました。

中津〜マンションあたりは昼ですら人は少ない。（中津駅近辺はそれなりにいる）
阪急やJRに一個人、もしくはその数人が要望伝え続けても何も変わりません。
ウメキタ2期ができようが、この辺は残念ながら変わりませんよ。変わるならもう変わってます。

変わらんわけないわ。

>>519さん
阪急高架下現在工事中です。一個人の声が届いていますよ。
変わるならもう変わってる？意味がわかりません！今まで変わるような要素があったのでしょうか？ただの批判にしか思えません。
今後近辺住民がさらに増えるのは確実な実情ですから、変わっていくのが筋かと思います。

>>518さん
あなたも負けじと子供じみたヤジ入れてますね 笑
517さんの文面ですが、少なからず想像だけの内容ではないと思います。

>>521
それは一個人の声の結果じゃない。

一個人ではなく、大阪市が老朽化を理由に工事することになりました。
ここ10年で変わったことと言えば御堂筋線中津駅周辺くらいでしょうか。
世界長ビル跡にタワマン建設、河合塾が新設、ラマダとコムズが解体・・・。
中津３丁目周辺は塩谷硝子工場跡地にこのマンションが建設されたことと、賃貸マンションが数件建ったこと、業務スーパーが移転してきたこと、商店街を中心に小さなお店が増えた・・・くらいですかね。
うめきた２期はこれから線路を地中化するので10年程では完成しないと思います。
ヨドバシ２期も計画は出ているものの、未だに着工してませんね・・・。
やはり建材高騰、人出不足が原因なんでしょうか。
正直、御堂筋線中津駅のほうは賑わっても、それ以外の場所はこれ以上騒がしくなってほしくないですね。
都会近くながら静かな住宅街であるこの雰囲気が好きですし、古き良きものも「古い」というだけで消えていく悲しい話も最近増えてきましたから。

私は、引っ越してきて交通は便利だし、昼までも夜でもそれほどうるさくないのが、良いなぁと思っています。
確かに、阪急高架下はもう少し歩きやすいように整えられたり、明るくなって欲しいなと思うところではありますが・・・

517です。

有意義な話が出来そうで、嬉しいです。

変わるか変わらないかは、株価と同じでどっちになるか分かりません。
良い方に変わると皆が思えば、その分値上がります。
不動産を投資と考えるならば、住民が気付かない魅力・可能性によって割安で販売された物件を買い、想像通りに周辺環境が変わった時に良い値段で売るのがマンション購入の浪漫ではないでしょうか。
私は中津にこの浪漫を感じています。
不動産価格が将来上がる十分な材料が揃っていると思っています。

例えばかんぽ生命の株価が今後上がるかどうか、両サイドの議論が出て良いと思います。
私は周辺環境が良くなる可能性についてお話をしました。
変わらないと仰る方のお考えについても、ぜひお伺いしたいです。

この場合「変わる」の定義が必要ですが、
私はひとえにパークホームズノースゲートスクエアが値上がるかどうかで判断します。
買値+諸費用-月10万円程度(家賃相当)より売値が高くなれば、中津は変わったと考えます。

もう少し言いますと、中津商店街やそのまわりの住居が再開発されるとは私も微塵も思っていません。
建物・お店が変化するのは中津駅周辺、2つのタワーマンションや中型マンション、ウメキタ第2区、阪急高架下、
あとは今再開発が決まっている梅田駅周辺(JR新駅、阪神新ビル、郵便局新ビル、ヨドバシ新ビルなど)だと思っています。

それで良いじゃないですか、梅田・茶屋町に徒歩で行ける場所にありながら、静かな住宅街である事が中津の良い所なので。
パークホームズの周りは今のまま静かであって欲しいです。

話は長くなりましたが、中津が変わらないと仰っている方の持論について、ぜひお伺いしたいです。
私の見落としているポイントが見つかる事を願って。

>>527
浪漫ですか…いいですね！私はもうすぐ入居予定の者です。他県からの引っ越しで現地には数回訪れただけなので、雰囲気もたいしてわからないしどういう土地なのかも正確には把握しきれてなくて。どうしても大阪市内へ引っ越さなければならなったのでここへの引っ越しを決めましたが、不安のほうが多かったのに527さんの意見を読んで住むのが楽しみになりました。
少し歩けば都会、でも静かな住宅地。素敵ですね。
ですが527さんのおっしゃるように他の方の意見も是非聞かせていただきたいです。これから長く住む土地ですからいい意見も悪い意見も聞いておきたいです。

この界隈は、遮っている線路が地中化されるだけで、相当変わると思いますけどね。
城北通りから新駅を通り福島、梅田の方へ抜ける道が出来るでしょうね。

私も線路が地下化され阪急高架下が整備されるだけで、遮断された中津から解放されるので住みやすくなると思います！
マンション周辺は静かなままがいいので将来に期待です。

資産価値維持のポイントはデザイン、仕様、環境の良し悪し（騒音、振動、大気汚染）地域のブランド、周辺の賃金水準が高い、メンテナンスコストがどのくらいかかるか、住民の管理意識、階数や方角、最寄り駅からの距離、利便性・・・などですね。
ここは竣工したばかりなので、まずは管理をしっかりされることが先決だと思います。住民の管理意識が低いとどんなに環境が良くても別の物件に移ってしまう可能性大ですので。

あ、「賃金水準」ではなく正しくは「賃料水準」です。大変な間違いで申し訳ありません。

>>527
月10万と考えたら10年で1200万。
仮に諸費用含めて4000万で買ったとして、差し引くと2800万で売却。
それで中津は変わった、資産価値上がってると言えるの？？

>>533
意味がわからないです。

>>533さん
私は、中津が変わらないと考える理由・根拠をお聞きしたかったのですが・・・。
そんな穿った返しをされるとは正直思いませんでしたが・・・聞かれたのでお答えします。

「値上がるかどうか」が「買値+諸費用-月10万円程度(家賃相当)より売値が高くなれば、中津は変わったと考える」と矛盾しているので、理論を整理しますと、

まず、私としては買値+諸費用-月10万円程度(家賃相当)より高く売れれば合格だと思っています。
損な買い物はしなかった　と言う事です。

中津だけでもマンションが続々でき、周りを見渡してもブランズシティ天六やリバーズ木漏れ日など比較的低価格帯のマンションが建設されています。人口減の中でこれは供給過剰だと危惧しています。

ましてや結局竣工前に売れ残るくらい周りの期待が低いこのマンションですので、
トントンで売れるなら御の字、儲けが出たらラッキーと考えています。

それでは533さんのお考えをお聞きしたいのですが、
諸費用込み4000万の当該マンションが
いくら値上がれば中津は変わったと言えると思いますか？

そして、そこまでは値上がらず、
中津は変わらないと考える理由も教えて下さい。

>>536
なぜなんでしょう？周りは静かなのに梅田まで徒歩圏内、しかも安い。
中津という場所がだめなんでしょうか？もしそうならなぜだめなんでしようか…何か理由があるんですよね、人気がないのには。

>>519
私もそう思います

>>535
あなたの書き方がわるいよね。
533さんの計算はなんら間違ってないと思うけど…。

中津3丁目に、プレサンス新築分譲マンションの看板が立っているが、そこはどうでしょうか？

ここは建材の質が低い影響で音の響きが酷いみたいですね。まあ、長谷工仕様の中でも価格が安い部類なので仕方ないかも知れませんが、それが売れない理由の一つだと思います。

>536
今はやはり杭打ち問題があったので避けられている気がしますね。イメージ回復には時間がかかりそうなので、売り切るには年明けになりそうですね。

>542
音の響きは住んでみて初めてわかることではないでしょうか？
契約前に何回か見にいきましたけど、その際に音の響きなんてわからないと思うのですか・・・

もちろん、阪急の電車音ぐらいは確認しましたけどその音はそこまで酷いものではありませんし、生活音は住んでみないとわからないですよ

>>543
住民板で騒音が問題にあがってますよ。

なんだかんだ あと5戸になりましたね！

中津にしては高いけど周りの新築に比べたら安いからね。その層には人気かと。

騒音問題はマンションの階層にもよりそうですが、
たまたま運が悪く足音のうるさい部屋の下に
住んでしまったとか？ですかね。
それよりもゴミ出し問題が気になっています。

中古の方は価格設定が微妙だからか売れてないみたいですね。

あと4戸になりましたね！
11月は6戸売れたので、 来年早い段階で完売しそうですね 。
完売御礼を拝むのを楽しみにしています。

更に1戸売れましたね。

また1戸売れました。残り2戸です。
さすが三井さん、お休みも手厚いようで、21日(月)から冬休みです。
ですので、今日・明日が今年最後の営業でしょうね。引き続き頑張ってほしいです。

※「建物内販売センター」冬季休業期間は、平成27年12月21日より平成28年1月6日まで

もうすっかりお正月気分が抜けてしまっていますが、まだお休みなのですか。
入居されている方たちへの配慮もあるのかなと思いました。
年末年始の気ぜわしい時に、部外者の出入りが頻繁にあるのは気になりますものね。
だからゆっくり目ということなのだろうなと思いました。

事務所部屋が売れて
あと4戸になり完売目前ですね。
最近の物件は4,000万円台が普通になってきてるのでしょうか…
こちらの物件がお安く感じ迷ってます。
買い時が分からずなかなか決断できません。

>>554
4戸って出てますが、また増えるんじゃない？？
安いのは安いなりの理由がありますよ。

>>554さん

どのような点について、迷っていらっしゃるのでしょうか？
お答えできることがあれば、良い悪い包み隠さずにお伝えしますよー。

更に１部屋売れて、残り3戸ですね。
12月も１月も、毎月コンスタントに売れているので、あとちょっとで完売しそうですね。

今日みたいなものすごい寒い日でも、南向きはポカポカで暖房要らず。
光熱費が浮くだけでなく、広い窓から暖かい日光を浴びられるのは精神的にとても気持ちが良いです。
もれなくグランフロントのカッコいい眺望も付きます。

以上ポジショントークでした　笑

>>554さん
買い時は本当に難しいですね。
オリンピック建設需要や最近の杭打ち問題から建設費用が上がり続けるかもしれませんし、
世界経済停滞で、リーマンショック後のように価格が下がるかもしれませんし。

やはり、買いたい時が買い時ではないでしょうかね？
結局住めば都ですし、新生活は希望にあふれていますよ。
4000万円の買い物というと気が重いですが、途中で売却すればまるまる損する訳ではないですから。
過ぎた事はしょうがないですし、長期間　悩み続ける事の方が大変だと思います。

住み心地とか気になる事があれば何でも聞いて下さいね。

>>555さん
その理由はなんでしょう？

>>555さん
こういう方は相手にしない方が良いですよ。
ただ暇なのか、僻んでいるのか、業者の妨害なのかは分かりませんが、
しっかりした自分の意見も持たず、ただヤジを飛ばしてくる輩が、この掲示板には住んでいます。

根拠があるのなら聞いてみたいものです。

みなさんありがとうございます。
待ってても先は分からないですもんね。
今は駅周辺の再開発で商業施設が揃う塚口のマンションか、こちらの梅北開発の将来が期待できるマンションかで迷ってます。
子供が生まれたのでぜひ子育て世代の方の住み心地を伺いたいです！

住み「心地」の話をすると、
新築でピカピカ、南向きでポカポカ、広い部屋でウキウキなどの理由で
心地の良さを大いに感じていますが、それはどこにマイホームを買っても同様に感じると思うので、割愛します。

中津のマンションに限った話で行くと、
家の周りの道が広く、車の往来も少なく、街も比較的静かな所が気に入っています。
家のすぐ前が大きな道路だったり、駅チカで店舗が多くて騒がしいといった
ゴチャゴチャ・ガヤガヤが嫌いな人には、安息の場です。

道が広い・河川敷が近いので犬の散歩も快適です。

グランフロントにあるボーネルンド「あそびのせかい」というお店に近いのは見逃せません。
https://kidokid.bornelund.co.jp/grandfront-osaka/

写真を見ての通り、豊富なおもちゃや遊び場がいっぱいの夢の国です笑
通常1日券が1,700円なのですが、1か月パスだと4,400円です。
なんと3回行けば元が取れちゃうんです！笑
ベビーカーでもたった15分程度で行けるので、私には魅力に感じます。

あと旦那の勤務地によるのですが、北新地や梅田で飲む事が多い人だと、
徒歩で帰れるし、タクシー乗っても1500円もしないので、年間に直すとタクシー代がかなり浮きます

あとプラザモータープール、スカイビル下のウィラーバス停、阪急に近いので、
観光バス・深夜バスも乗りやすいです。
東京やディズニーランドへのアクセス良いです。

便利に思わない所も当然あって、
・駅からマンションの導線上にスーパーと大型ドラッグストアが無い

・最寄りの小児科も区役所も3㎞先 (中津済生会病院は近いが、選定療養費として3,240円かかります)

・自転車修理のお店も遠い

・川に近いので虫が発生する事がある？(うちでは見た事ないのですが)
などですかね。

スーパーは徒歩5分ほどの業務スーパーか、自転車で10分のライフ、または宅配のコープを使います。
ドラッグストアは駅近くのローソン店内にあります。Amazonの定期購入便も便利です。

住めば都と言いますが、不便と感じたらどうすれば良いだろう？と考えるのが人間ですから、大概の事はなんとか解決できますよ。

中津は、今後セントラルマークタワー、パークホームズを皮切りに
更にタワーマンション2棟、200戸超えの大型マンション1つ、100戸前後のマンションが複数、次から次に完成して行きます。
人の流れ・消費パワーが変わって行くのは明らかです。

以上、私の思う所をつらつらと書かせて頂きました。
ご参考になれば幸いです。

>>562さん
丁寧なご説明ありがとうございます！
グランフロント内のあそびのせかい気になってました！徒歩15分で行けるのは魅力的ですね♪

周辺もどんどんマンションが建ち人口が増えるのならスーパーも出来る可能性高いですね。
中津は今後に期待出来そうですね〜。
大変参考になりました！

ただ一つ気になるのは阪急の中津と地下鉄もホームまで直通のエレベーターがないらしいのですがベビーカーは皆さんどうしてるのでしょうか？
ちなみに阪急中津駅は梅北開発に伴い建て直しの計画はあるのでしょうか？

>>563さん
地下鉄ホームへの直通エレベーターはありますよ。
しかし、阪急はエレベーターもありませんしホームも狭すぎます。

御堂筋線の中津駅は、新大阪方面にエレベーターあります。
http://www.kotsu.city.osaka.lg.jp/station-guide/M/m15/
ホーム⇒コンコース、コンコース⇒地上の2台。

阪急は仰るように無いんです、エスカレーターですら。
中津駅周辺の路面を補強工事していますが、立て替えの話は出ていません。
老朽化しているので、手が入るのは時間の問題だと思いますが、
10年先なのか20年先なのかは分かりません。
利用者が増え、利用者の大きな声を阪急電鉄に届けて動かすしかないですね。

ウメキタ第2期もあるので、中津駅を駅ビル・商店街化すれば周辺不動産価値向上と地域活性化に繋がるので
ちゃんと取り組んで頂きたいですね。

ただ、結局人間は不便を避け、便利に流れます。
なので、ご自身にとって快適な道路・交通を使うようになりますよ。

スカイビルも開放的で、緑もお店も多いですし
お出かけなら・友達と会うなら徒歩で行けるグランフロントという形になって来るかも？
また車を買えば、ガラリと変わります。

中津は空き店舗、古い建物、駐車場がいっぱいあります。
逆に言えば、変化する余裕が大いにある街です。
長い目でお付き合いください。

少し調べてみましたが、
阪急中津駅の利用者(乗る人＋降りる人)は1日11,000人くらいですね。(ここ10年くらいコンスタントに)
御堂筋線中津駅の半分以下です。
阪急電鉄の全83駅の中でも64番目の数です。
必然的に、優先順位も後ろになって来ますよね。。。

頑張れ、阪急中津！


阪急電鉄各駅一日平均乗降人数 （2014年度)
http://www.geocities.jp/l00az/21.htm

阪急中津駅　利用状況
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%AD%E6%B4%A5%E9%A7%85_(%E9%98%AA%E6%80%A5)

一つ売れて あと2戸となりましたー。
いよいよ完売目前ですね。

あと1戸となりました

あと1戸ですか。
本当に完売目前。トントンと来ているなと思いました。
最後の1戸だったら何かしらサービスが有ったりしますか？
なんてもうここまで来るとないのかな。
勢いがあるだけにね。

>>569
竣工前に完売してない時点で勢いはないと思うけどなぁ。
最後の一戸がモデルルームとして利用してたりするなら、家具付きとかサービスあるんじゃないですか？

年末みたいにまた戸数が増えなければ、ようやく完売ですね。

マンションまでの道、夜、寂しくないですか？
価格は安いと思いますが。

JR線路が将来道路となり、梅北開発などにより将来は値上がるでしょうか？

>571さん
具体的にどこからどこまでが寂しいですか？

仕事終わって家に帰る道に ウジャウジャ人が居て欲しいという事ですか？

それとももっと居酒屋が欲しいという事ですか？

御堂筋線中津駅からだと1週間 毎日違うお店に行っても大丈夫なくらい店舗あると思います。街灯明るいし 変な人いないし。

阪急からだと 無人の公園を通過するか
スポーツセンター横の住宅街を通るかで
多少寂しさはありますが、駅下にサンクスあって十分ですし、帰路に 賑やかさを求める気持ちが分かりません。

>572さん
購入時より値上がるかは保証できませんが、利便性が増すため値崩れするとは思えません。
このエリアに人気がある証拠に？ このマンション周辺にはいくつも新築マンションが建設されます。人口が減って行き 不便になる街とは真逆なので、資産価値の維持は安心しています。
人口増⇨お店の進出⇨利便性向上としか考えられません。
御堂筋線が地味に 中津駅止まりなのも、 優越感？を感じられる利便性の一つですし。
おそらく大阪市内で ここまでポンポンとマンションが完成する地区は無いと思います。 ただ新築マンションの供給過多によっては値上がり幅が抑えられる可能性はありますが。
うちのマンションも 理事会がしっかりして、資産価値向上に真剣に取り組む必要があると思います。

豊崎は高額予想のタワマンが2棟建つが、中津はどちらかといえば単身者向けの賃貸マンションの供給が圧倒的に多い。
数年後のスタンスで購入を考えるならば、大淀など西側のエリアは比較的安く仕様もこの物件よりは良くなる可能性があるので検討する価値はあると思う。
今、欲しくて価格重視の方はこの物件が最適だと思います。

商店街まわりには市の区画整理計画がありますかな？

阪急京都線は中津に止まってほしい

ホームページ開けないってことは完売ですかね⁈

もう完売した。

あとはバカ高い中古だけが残ってますね

誰がわざわざ買うんだろ!?

ゴミ出しが毎日出来ないのが不便。

新築なのに、賃貸で3LDKで11万7000円からって、随分安いんですね。
http://suumo.jp/library/tf_27/sc_27127/to_0002547923/

そういう立地ということ。

今時ゴミ出しか自由にできないマンションがあるのかと驚きました。
臭いの出ない（少ない）プラゴミやカンビンペットボトルくらいは、常時出してもいい（一般ゴミの日に同時に出したい。）という、その程度の柔軟性はあってもいいのではと思いますが。
なんとかならないものでしょうかねえ。

最近はどこも24時可能で驚きます。
数年前まで他のパークホームズに住んでいましたが、前日5時から翌朝9時まで出せたました。でも収集車が来るのが午後なのでこっそり出している人もいました。もっぱら夜片付け後に出していましたね。
こちらはどうですか？
あと管理組合で業者に頼むのもできるのでは？お金はいりますが。
管理組合で管理人さんとご相談されてはいかがでしょう。ゴミドラムがなくても24時間出せるところも多いので。

>>583さん
一見安く見えますけれど、管理費を加えると14万円です。
2階の部屋ですので、これくらいでも元が取れるのかも知れませんね。

みなさんは阪急中津駅を利用されているでしょうか？本数はすくないでしょうか？

分譲完売していますが、賃貸もほぼ完売(入居)しています。
この間 不動産屋に問い合わせたら、2軒しか残ってませんでした。

そして、先週末に当マンションでオープンハウスをやっていたようで、西側の中層階が4000万強でした。

このようにマンションの資産価値が順調に上がっていってくれる事を願います。

安いなんておっしゃる方がいらっしゃいましたけど、賃貸情報見ましたら
一番安くて3LDK、13.3万円で、高い方だと2LDK、19万円なんていうお部屋もありましたよ。
中古も一戸出ていて、3LDK、3850万円とのことです。
陽当たりが良さそうですけど、向きはどの方向になるのでしょう？

こんにちは。
入居前に、フロリングにワックスしたいですが、調べたら、ノ－ワックスのフロリングは最近の新築マンションをよく使われているらしい。このマンションのフロリングの状況は把握できていませんので、ワックスをするかどうか迷っています。
フロリンにワ－クスをされた方がいっらしゃいますか？ワ－クスのメ－カ-、ワックス名を教えていただきますか？
よろしくお願いいたします。

>>>591さん
まず、当マンションのフローリングは既にワックスがしてあります。

既にあるワックスの上からワックスを塗っても剥がれやすいと聞きました。
ですので強力なワックス？を自分でやりたい場合には、一度　既存のワックスを落とす（剥離する）方がベターです。

当然、業者に10-20万円払えば全てやって貰えますが
ご自身で塗る場合は、コーナンやカインズホームなどお近くのホームセンターに行かれて、そこで店員さんと相談する事をお勧めします。
そしてワックスをかけても半年〜１年で剥げてきますので、気になるようなら再度かけることになります。

質問に直接答えていませんが、ご参考になればと思います。

>>>592さん
誠にありがとうございました。

うるさいですよ、このマンション
上階で子供が走りまわる、飛び回る、それが響く。
友人の住まいにお邪魔しましたが、新築でこれはちょっと。
まあ、最上階でない限り、運ですがね。

>>594
15階建だからかな～

ここマンションようやく最上階の15階が、共益費込み19万で最近賃貸でていました。
ここ現状も未入居の部屋だったのですかね。
このマンションの住居者ですが、お金に余裕があれば、是非最上階へ移りたいですが今は無理です。

最上階でも西向きの住居だから、梅田の高層ビル郡は部屋から見えないにしても淀川の花火は綺麗に良く見えるでしょうね。羨ましい〜

私はこのマンションの東側の低層階の住居者なのでテラスからの景色はほぼ無しに等しいです。

8月の淀川花火は、屋上テラスの花火観覧の抽選を申し込みしました。

それでもこのマンションは、実際に住んでみて快適ですし本当に便利な場所なので満足しています。

日本で1、2の大都会梅田の近隣にしては夜も閑静ですし、自然も多く淀川沿いでランニングを愛犬と一緒にいつでも手軽に出来ます。

徒歩圏に大型スーパーやドラッグストアの数が少ないことを除けば、コンビニはたくさんあるし、喫茶店や美味しい料理屋も数多く困らない場所です。

特にこの場所は自家用車の必要もないほど、大阪駅はもちろん、天王寺・難波・心斎橋・本町・新大阪などの大阪の主要都市に乗り換え無しの1本でいける御堂筋線の中津駅が気にいっています。

週末に京都や神戸、宝塚には阪急電車の中津駅も徒歩3分で近くて便利。

自転車なら梅田グランフロントや梅田茶屋町も5分と掛からず、意外と梅田は駐輪場も充実で1時間無料が多い

将来的に金銭的に余裕がでれば、もし次に引越するなら、またこのマンションの景色のいい部屋、特に南側上層階が理想です。

ここの8階の71平米の部屋が4500万で売りにでてたね。
買値3千チョイくらいのマンションを2年もしない間に4500でうるってすごいなー

このマンション工場と銭湯の跡地にキュウキュウに詰め込んで建ててる上に4方を囲む道は狭い。
マンション相場も頭打らしいが、売れるといいですねー

>>597さん
売りに出ているのを知っていますが、私はマンション住人なのでその値段で売れて欲しいですね、むしろ応援しています。
マンション相場が頭打ちと言う人もいますが、下がるような要素もないと思います。
だって597さんも北区の新築タワーマンションが70㎡4500万円で売ってたら飛びつきますよね？
そういう相場観なんです、供給側も買う側も。

比較すると、中津駅から北に徒歩8分くらいのプラネスーペリアで売り出してる部屋が約60平米　2LDK　4700万円です。
これを考えたらパークホームズの71平米　3LDK　4400万円ってのは変な数字ではありません。(たしか買値は3700万前後のはず)
場所的に坪単価200万以上は妥当じゃないでしょうかね、70㎡で4250万円。

「4方を囲む道は狭い」というコメントが面白かったのですが、
広くて交通量の多い幹線道路の横に住みたいと言う意味ですか？

それとも歩道が狭いと言う事ですかね？　確かに歩道は自転車が２台並んで通れない広さですが、
４方の道路が広い割に車の通行量がほとんどないので、みな車道を広々と使って歩いています。
道が広くてとても気持ち良いですよ、ぜひ住んで実感して下さい　笑

中津で長谷工クオリティーの田の字間取りに4000万超えか。金ないやつか物好き、もしくは民泊用に買うって感じかな。
1000万以上も高値で売り付けるなんて余程いい部屋なんだろうね。

プラネは高いから全然売れてないですやん。

71㎡4500万だとやっぱり高いかな。
ここに坪200万を出す気はないですね。
竣工前に売れ残っていたのを知っていますんで。
相場は4000万くらいかな～。

ココで仕様の低い4500万の中古買うくらいならグラメゾ新梅田タワー買うわ。

みなさんいろいろご意見有ると思いますが、相場がその時の答えです。
このマンションの部屋が坪210万で売れたら、それが正解なんですよ。

プラネスーペリアも残り一戸です。
どうぞ投資家目線で大阪の不動産動向を暖かく見守って下さい。

相場とかけはなれてるから指摘してるんけど。

プラネは高いと思っていたけど、残り一つなんですね。

南海トラフが起きればこの辺りは液状化する可能性が高いうえに淀川がすぐそばだから津波ヤバいよね。

>>598 マンション住人さん

タワーと板状を一緒にされてもね。
そもそも建築費用がまったく違うんですけど…。

場所からいうと坪200万は難しいでしょうね。
今は北区、中央区やらが上がってるので今は200近くいってますが。

ただ、元値が安かったので、これから損は少ないと思いますよ。
新築時に買われた方は良かったんじゃないかと思います。

津波は来ないと思いますよ。
今まで来た記録が無いのですから。
淀川を逆流した上に決壊するなんて、あり得ないと思います。
港区に津波が来た記録はありますが中津に津波が来た記録はありません。
今まで何回か南海トラフ地震が起きているのに。

>>608 近所の人さん

海抜0メートル地帯に住んでるんだからハザードマップは見ておいた方がいいですよ。
3丁目は運河があった頃、大雨降っただけでよく洪水になってましたから。
地震と水害はなめていたら命を落とします。

災害はなめてません。
自宅には常時飲水１００リットルは確保していますし。
ただ過剰に神経質になるのもどうかと。
淀川は毛馬の水門が出来てから氾濫していなと聞いています。

液状化現象も２号線より西が阪神大震災の時に酷かったと聞いています。

南海トラフは必ず起こるんだから最悪の想定はしておかないとね。川の側はリスクが高い。

私の知っている相場を乗せます。
http://satei.com/man/m000002080/

http://www.mansion-review.jp/mansion/603657.html


近くの比較対象として、阪急中津駅徒歩11分　ファインクオーターシティは坪単価180万なので、確実にこれより高いです。
http://satei.com/man/m000001977/

このレベルのマンションに4000万も出して中古買う人がいるってのが驚きやわ。
あと2年もしたら変わってくるやろうね。

梅田近いから、歩いていけるから、梅北できてからもっと便利になりますが、または周辺には15階新築マンションがなかなかでないですね。ファインクオーターシティは駅から遠いから、比較対象はならない。

阪急中津・御堂筋中津ともに近く利便性は抜群である。敷地や周辺道路がとても広いので、車での横付けなどしやすく大変便利である。駅に近い割には、ちょうど閑静な立地にあり、落ち着いて生活できると思う。中津は隠れ家的なオシャレで美味しいお店が多く、さらに梅田やグランフロントも徒歩圏内なので外食に事欠かない。

販売戸数増やしたいがために１５階建てにして階高低くしてるところからして価値ないわ。
同じ価格帯なら少なくとも１４階建てのマンションの方が良心的な設計だと思うね。

買いたくなければ買わなければいいと思います。
価値があるか無いかはあなたが決めることじゃなくてマーケットが決める事ですから。
中古市場で数千万で取引されている物件を価値が無いというのはどうかと思いますよ。

価値を感じるかどうかは人それぞれ。マーケットはあくまで参考です。上がることもあれば下がることもある。
物件なんてココ以外にもたくさんあるんですから。

梅田まで10分歩ける所は本当に便利です。
中津周辺にタワーマンションが多いですが、しかしタワーマンションの管理費修繕費固定資産税は高すぎ、現実に不可能です。ここのマンションの管理費修繕費固定資産税はタワーマンションよりかなり安い。

これはあくまで私の推測ですが、
掲示板で批判的なコメントを書いている人は、持ち家がない人が多いと思う。

2013年以前に大阪市で家を買った人であればほぼ全員が相場上昇の恩恵を受けており、13年以降の購入でも多くの人でキャピタルゲイン(含み益)が発生している。
売れば利益が出て、貸しても安定収入が入り、しかも資産の目減りも少ない状態であれば、人の家を侮蔑するなど心の狭い事をするとは思えません。

30年先は分かりませんが、向こう10年で天変地異以外で資産価値の減りが早くなる要因が見当たりません。 本当に左うちわです。
このマンションで言うと、2025年に築10年 70平米 3LDK 3500万円で確実に売れます。相場によってはもっと高くても売れると思います。

2025年に築10年 70平米 3LDK 3500万円で確実に売れます。
↑
そりゃ売れるでしょう。

>>620 マンション住民さん

思い込みが激しいねって言われません？

どちらにしても今はどこのマンションも高いね。。ここまで上がると、損得を考え出すとなかなか買えないね。
必要性を重視して高値でも買うか、貯めておいてオリンピック終わって価格も落ち着いてから買うかやね。

新築も中古も高いよね。
今後は空き家がどんどん増えるし、売り手市場も今がピークだろうから高値で売るなら今のうちだね。
買うならなにわ筋線の恩恵を受けれる場所が良いかも。

なにわ筋線かぁ。
でも結局御堂筋線が近ければそれでいい気がする。
それよりJRの地下化で出来る道路はどうなるの？
今の線路のままなら高低差すごいんだが。
全部削ってフラットにするのかなあ。

なにわ筋線が出来たら御堂筋線より断然便利になるよ。
乗り換えの手間がなくなるんだから。

>>597
8階71平米の部屋、あっさりと大幅値引きしてますね。今で4180万。あまりに手応えがなかったのかな。
最終的に価格交渉が入ることを考えると、成約価格は4000万程度でしょうか。

>>612
なぜファインクォーターシティを比較に出したか分かりませんが、あそこは分譲価格が安かったので、値上がり率はすごいですよ。
ここも値上がってはいますが、当時にしては多少割高でしたね〜

ちなみにソースです
http://www.mansion-review.jp/ranking/touraku/train/34001/3400102/

>>627
個人的には３千万後半が相応の部屋だと思います。
４千万超えるなら新築買う方がいい。

8階の中古、価格表を見ると新築時の坪単価は166万なんだね。リセール価格高いな。

ここの新築価格くらいなら買って損は無かったでしょうね。

とは言っても、竣工前に完売はしなかったんですけどね。

今なら瞬間蒸発でしょうね。

物件レベルによるけどね

8階の中古、ずっと売れ残ってるね。
当初の価格からだいぶ下げてるけど他の新築も売り鈍ってきてるし、目新しい間取りでもなく設備も目立って良い部分がないからこの部屋の新築価格から考えると3000万前半まで下げないと売れないだろうね。

このマンションの売り時は今じゃない。

>>632

8階と6階、両方とも65㎡の狭い部屋なんだよね
新築分譲から1,200万くらい値上げしてないか？


https://www.athome.co.jp/mansion/8739760602/?BKLISTID=030PPC
中古マンション パークホームズノースゲートスクエア 8階 ２ＬＤＫ
価格 3,830万円 階建/階 15階建 / 8階
交通 阪急宝塚線 / 中津駅 徒歩4分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市北区中津３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年7月(築2年4ヶ月) 専有面積 65.95m² 間取り ２ＬＤＫ


https://www.athome.co.jp/mansion/8739874602/?BKLISTID=030PPC
中古マンション パークホームズノースゲートスクエア 6階 ３ＬＤＫ
価格 3,780万円 階建/階 15階建 / 6階
交通 阪急宝塚線 / 中津駅 徒歩4分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市北区中津３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年7月(築2年4ヶ月) 専有面積 65.95m² 間取り ３ＬＤＫ

えっ？
そんな安かったか？笑

8階は71㎡の部屋も売りに出てたんだな
この部屋は新築で3200万円くらいだったかな？


https://smp.suumo.jp/chukomansion/osaka/sc_127/pj_88834741/
【SUUMO】パークホームズノースゲートスクエア | 中古マンション物件情報
価格　3980万円
間取り　3LDK
専有面積　71.01m²（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：11.79m²
所在階/構造・階建　8階/RC15階建

2階も売りに出てた


https://www.homes.co.jp/mansion/b-1314580000097/
【LIFULL HOME'S】パークホームズノースゲートスクエア 2階部分
価格　3,650万円
管理費等　8,440円
修繕積立金　7,070円
間取り　3LDK （洋室 5帖 洋室 6帖 洋室 3.5帖 リビングダイニングキッチン 16.4帖）
専有面積　70.68m² （壁心）
バルコニー面積　11.78m²

9階も売りに出てた
Yahoo不動産に一つも掲載されてなかったのに探せばたくさん出てくるんだな


https://sp.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHE83980
パークホームズ　ノースゲートスクエア
価格　4,380万円
専有面積　71.01m2
間取り　2LDK+S(納戸)
築年月　2015年7月
管理費　月額8,480円
修繕積立金　月額7,100円
バルコニー面積　11.97m2
専用使用部分面積　アルコーブ4.79㎡
構造　鉄筋コンクリート造
階数　9階 / 15階

>>636 匿名さん
南の8階は新築で3800くらいしてたよ。
西の2階で3200くらいやで。

超高層マンションが嫌い方はここのマンションへいくでしょう？中津周りに超高層マンションが乱立、金額もそこそこ・・。パークホームズ　ノースゲートスクエアはわりと静か、梅田駅まで歩ける距離。梅北開発に伴う値上げが確実。

今でも中津はイメージが良くない中、このマンションを販売していた時はもっと微妙だったので販売時は安かった。
ウメキタに近く御堂筋線も阪急線も近いのに過小評価されていたのが、適正価格に近付いて来ただけでは？
このマンションが出来てから、行き交う若い家族も増えたし、近くにお洒落なお店も増えた。

住むと分かるけれど、4面が道路なので開放感あるし、公開空地の木々も心癒される。
年1回だけれど、淀川花火大会の時は特等席で友達も呼べる。

元々評価低い街なので、駅前のマンション開発と周辺への波及効果、ウメキタ2区開発があり
これ以上評価を下げる要素が見当たらないです。むしろ上げ要素ばかり？
賃貸で回しても、18万x12か月÷4000万で表面利回り5.4%。

表面利回り5．4％は大したことないと思う。
悪くはないけど良くはない。
経費を引くと年間１００万位残るかな。
価値が上がると思えば買いだけど、下がるとすぐに消し飛んじゃうね。
利回り重視で買うのはちょっとあれかな〜

8階の71㎡、今年も残り3カ月切ってんのにまだ売れ残ってんのか。準工業地域で設備もイマイチなのに未だ強気の価格設定が仇になってる。
そうこうしてるうちに他の部屋も売りに出始め余計に売れ残る。負のスパイラルやな。