ワコーレシティ神戸三宮ってどうですか？3

第3期23戸、これで完売ですか？

はい

それでは、始まったばかりのパート３はまもなく閉鎖か。早かったですね。発売開始から8か月程で完売は記録的な速さですね。

>あくまで自主規制。絶対に守る義務ない。ＣＭによくでてくる「‘イメージです’」みたいなもんよ。

こんな考えを持っている人や実行する企業が業界をマイナスな方向へと足を引っ張るんですよね。
あと、掲示板で自作自演をしたりする業者。

和田興産の欺瞞的なマンションの名付け方は、北野界隈でよくみてとれる。
土地勘がない人のために、この辺りの地名は山側から海側にかけて、
北野町→山本通→中山手通となって、東から西に丁目が変わっていき東西に長い。
いわゆる異人館街は北野町１～3丁目と山本通一部で、異人館街の海側に山本通1・2丁目さらに海側に中山手通1・2丁目がある。中山手通の中に山幹道路通っているので、北野のイメージは全くないところ。
はじめ和田興産は山本通りに
ワコーレ山本通アヴァンツィオ 、ワコーレ山本通グランツィオ、ワコーレ山本 通ヴェルツィオ
と次々に分譲マンションを建て、次に
ワコーレ神戸中山手通
を中山手通2丁目に建てた。
ここまではちゃんと地名を名乗っていたのに、今年に入って
ザ神戸北野レジデンス
を中山手通1丁目の山幹沿いに、つまりワコーレ神戸中山手通よりも海側、北野界隈よりも遠い側に建てしまった。
なので、ここを「三宮」と名乗ることなんて当然のことで、恥ずかしくとも何とも思ってない。

完売した以上、これからはポジティブな書き込みをしましょうね。

別に名前はなんでもいい気がします。
ここら近辺が三ノ宮と言われても
別に不思議にも思わないです。

和田興産さーん。

これからは適正なネーミングをお願いします。

別にワコーレシティ神戸三宮でいいでしょ。

別に名前なんかどうでもいい。
美子でもブスがいる。

垂水区にマンション御影って名前の
建物あるけど…

名前なんてなんでもいいでしょ。

Ｄ’グラやアパタワーが神戸三宮を名乗っているから、その延長上でここも相乗りしたというところでしょう。
三宮が付くか付か無いで、イメージ上、大きな違いがあるので自主規制云々は、大目に見てあげましょう。

三宮駅から10分の表記なので、私は許容範囲だと思います。
第3期23戸で完売なんですね。以前も話題に出たような気がしますが、各期の販売戸数を足してもこの物件の総戸数にならないのはなぜなんでしょうか？

完売ってことは、第4期以降の分譲はないってことですか？
もう買えるチャンスないんですか？

現地の看板にも『最終章』と出ているので、これで終わりでしょう。

キャンセル待ちですかね。
後は…。

>>13
各期の 販売戸数を足してもこの物件の総戸数にならないのはなぜなんでしょうか？

それはまだ完売しないからでしょう。

安い部屋は抽選になっていたので、流石に各期の販売戸数の累計が総戸数にならないと公平性に疑義を持たれてしまいますからね。
それに販売初月が過去最高と『記録作り』にこだわってたので、関係者割り当ては初月に入れているでしょうし。

完売間近や最終章などの文言を使って販促するのはごく当然ですからね。
冷静になって判断されたほうが良いかと。まずは現地に訪れ現物をご覧になることをお勧めします。

アドバイスありがとうございます。
しかし現地に行くと、
騒音、排ガス、すし詰め立地、日当たりの悪さばかりが目について
正直手が出せません。

このような現状から
ここが安いということだけは唯一納得できました。

わかってない人達！
関係者で完売してます。
残りをいま販売しています。

買う気のない人は
買うな！
別にかまわないよ。

マイナスな書き込み多いとこですね。
いいとこないの？

>19
関係者で完売してますとはどういう意味ですか？
関係者で完売してるのに、なぜ販売する残りがあるのですか？完売していないということ？

>22
一般の人は買わなくなったので、
関係者（業者）が賃貸や転売用に買って完売になること。
言い換えると、
和田興産が売れ残りを業者に押売りして完売にもっていっている段階ってこと。

入居まで1年半あるのに早過ぎませんか？

ここ終わらして次行きたいんでしょう

それ本当なら、最初に言われていた様に、賃貸や社宅がかなり多そうですね。
次行くって、大型物件がまた出てくるんでしょうか。

つぎはNHK付近
まあまあ大規模です。

JT跡ね、ロケーションは悪くないですが、あそこは南側は全く抜けがなく東西に長い土地、また長谷工ですかね

和田興産がするなら長谷工の特命ですかね。
敷地の西端にタワマンなら南側の眺望は結構望めると思いますが、ワコーレシティ見ていると、住環境よりコスト優先でかまぼこになるんでしょうね。

ＪＴ跡地は苦戦するでしょうね。
まず、トアロードスイートが完売しないと、発表出来ないでしょうが、
スイートが大苦戦。休日には現地の前でビラ配りもしていますが、完売まで相当かかるでしょう。

そして、先の人も仰っていましたが立地は悪くないが、住居にするには四方が塞がっている。
南側はトア山手のタワーとハーティネスで完全に視界が遮られ、北側は山幹沿いのマンションに遮られ
東西は山幹で開けているが、建物の角度的に視界は開けないし、何もない。

方法は、敷地の東側にタワーを建て、15・6階までは礎になってもらい上層階の眺望を売りにする。
西側は低層のスーパーと駐車場などの商業建屋にすれば、ワコーレでも近隣住民には歓迎されるかも。

19さんの書き方だと、
・関係者で完売
・残りを一般に販売

となっていて、結局完売してるのかまだ残ってるのかが分からない。

23さんの書き方だと、
・一般に販売して途中から売れ行きが落ちた
・残りを関係者に販売

となっている。

19さんと23さんは全然違うことを書いているように思えますが、私の読解力不足？

結局、完売間近なのかまだ残ってるのかも分からないですが・・・

３１さん
ここで使ってる『完売』とは『完売することができる』と言う意味で読むと理解しやすいのでは？

例えば、本当に契約されていない部屋が20戸残っているとしましょう。
和田興産は発注している優位的立場を利用して、施工会社等に一定数の部屋を買うように約束させている。その戸数合計が25戸だとしましょう。
この仮定ではこの物件は最終的に必ず完売します。しかも、和田興産の好きなタイミングで。
完売させたい時までは一般に対する販売を続ける、それが今の状態ではないでしょうか。

チラシの販売数は一般の人が購入者。
それ以外の数字は販売済み。
手付金も入金済み。

>それ以外の数字

総戸数－1期販売数-2期販売数-3期販売数＝471-326-19-23＝103

103戸は一般に販売されず、和田興産が別のルートで売ったってことですね。
そうなると、103戸の内の相当数が投資目的に買われているってことですね。
入居後の規約遵守の徹底や組合運営が大変そうですね。

＞34さん
　326戸は事前優先分と1期の合計と違いますか。優先分が推定で186戸。１期から３期の合計が182戸。　
33さんの理論では一般販売が、182戸+優先分の一部という事だと思います。
仮に一般分が半分だったら、合計270戸。残りの200戸が投資、社宅などという事でしょう。

別に管理運営は大変とは思わない。
私のマンションも地権者が30%以上いますが
順調です。
結局管理費節約は誰しも同じ考えです。

>>32
いつでも完売させることができるなら、すぐに完売させるのではないでしょうか？
モデルルーム維持費もただではないし、キャッシュフロー考えて手付金を少しでも早く回収した方が良いかと。
それとも、すぐに完売させないメリットがあるのですか？

モデルルームも当面はそのままですよ。

オプションの説明会も年内はありますので。
話題性も必要では？

なんせ戸田様をつかってますからねえっ。
あとは和田興産のさじ加減でしょうか？

残戸数あわないとか、投資とかどうでも
いいですよ。

結局なんだかんだここで書き込みしてるひとは
買わないですからね

書き込み専門ですね

話題性も必要だと思いますが、完売させないことが話題性に繋がるんですか？

広告契約やCMなども期間契約もあるからでしょうかね？

ほぼ完売みたいなので、急ぎます

広告契約やCMの期間契約があるから完売させない、というのは違和感があります。
モデルルームを開いていたら広告以外にも様々な経費がかかるわけで、関係者(?)が買ってくれる約束があるなら、即座に完売させるのが普通ではないでしょうか？長く販売していても広告費の総額が減るわけではないですよね？

関係者が買う分とかは非分譲分○戸として公示しなければいけないのではないですか

結局のところここで議論していても
予測でしかないので、直接きいてみては？

もう完売のようですし、最後に悩まれてる方は
お急ぎください。

販売営業担当者は年明けぐらいはモデルルーム
あいてますといってたので、完売しようがどうが
あそこはそのままみたいですよ

販売戸数と残戸数の整合がとれない理由の推測として、関係者への販売が挙げられてますが、そもそも関係者に販売する住戸は「第○期○○戸」の数字に入って来ないものなんですかね？

購入検討者が気にするような話題じゃないような。

＞42　非分譲は地権者と等価交換などした部屋。関係者に売るのは、売買契約を交わしているので分譲にカウントするのでは？
もう残りもないようですから、後は内覧会や入居するまで話題は無さそうですね。

ここのマンションは低所得者が多いんですかね？

貴方ほど金持ちじゃない。

未だに広告やらメール、電話がきますが
完売するなら必要ないのに…

＞47
ワーキング～ミドル層が住居用、アッパー層が投資用、と思われます。アッパーミドル層は少ないと思います。

そうやね

>>50
ありがとうございますm(__)m
売れる理由が分かったような気がします。
大手と比べるとワコーレは販売の仕方上手ですよね。

＞52
大手だと社内基準が厳しいので、今のワコーレシティでは満たせない（設備を除く）と思う。満たそうとすると販売価格が上昇する。そこで基準が少し甘いワコーレなどの出番となる訳です。でも価格だけでなく販売もうまかったですね。
しかし、あの○○がこんなところに！と驚く物件も出てきましたから、今後はメジャーとの棲み分けがどうなるか楽しみです。

基準が少し甘いワコーレとは？

安いからだと思います。

確かにパークフロントはサッシT3でも相応の覚悟がいりますが、それ以外は都心部では許容範囲と考えます。

>>55
400以上ではなく300以上ということは、まだ71戸以上残ってるのかな？第3期で完売になるのかどうか気になりますね

駅からの徒歩10分
他の物件でこの値段でこの広さは×

環境面とか駅近くで探されてるのでは
三宮では無理ですよ

現地みるまでもないです

核家族化がすすんでいるのに広めのタイプを多く配分することで坪単価を安く見せかけている物件ですよ
間取りも間口が狭く、安い物件なりのものです

戸建に比べたらマンションはただでさえ狭いのに
安かろうが広いのは僕には魅力的です


75㎡内で４０００万以上の物件買える人は
ここにはこないでしょうね。

ペアガラスじゃないと聞いてますが、騒音が心配ですね、、、

ほとんどのマンションで採用されているペアガラスは断熱に効果がありますが､防音効果は思ったほど期待できません。
遮音効果が期待できるのはサッシそのものの遮音等級なので､このマンションの南側のサッシ遮音等級Ｔ３
は2重サッシに次いで高い性能です。

ペアガラスは周波数によっては2枚のガラスが共振すると聞いたことがあります。

騒音を気になさるなら共用部のサッシの内側(専有部分)にもう一枚防音サッシをつけるのが効果的です。
(内側に窓枠がふけてくる事になりますが）

一部のサッシだけ性能をあげても防音効果は期待できません。
音は発生源方向からだけでなく周りこんできます。また、
各部屋の吸気口やレンジフードが防音タイプになってないとそこから音は入ってきます。

三宮では音を気にすらならここには
すまないはずではないですか？


私は静かすぎる方が苦手です。
独り暮らしみたくベランダ、バルコニー側
で寝るのではないので。

それよら、近隣住民の生活音のほうが
きになります。
こればっかりはなんともできないですが。
布団叩きおばちゃんがいないことを祈りますよね

モデルルームを見に行ってきました。確かにこの価格でこの広さは魅力的です。ただ、子供の学校区と小学校までの距離が気になります。近隣に済んでいますが、中央小学校まで子供の足で45分くらいかかると思います。私学に通われる予定の方が多いのでしょうか？契約済ファミリー世帯の皆さんはどのようにお考えですか？

T3サッシなら充分許容範囲じゃないですか
今も分譲賃貸で似たような環境で
しかもT3サッシと同じということは
個人的にはありですね
今は国道＋高速が目の前なので
このマンションの方が少しましかな
更に前のマンションの窓ガラスだと
遮音性能が皆無なので
外からの生活音 若者の騒ぐ声や自転車のキーキー音 普通の町中の片側一車線道路ですが今より遥かに車の走る音もうるさいし 布団叩く音 近隣のスーパートラックの荷物の積み降ろしや滑車の騒音 挙げればきりがなかったけど
T3サッシのお陰で
今の高速＋国道のほうが静かで快適です
ただ窓の開けっぱなしは出来ませんけどね

うん、T3はいいと思うよ。
でも、一部にしか使われてなければ
効果は期待できません。

窓開けるなら粉塵対策もしないと。
防塵網戸は効果高そうだけど風通しが犠牲になるから意味なさそう？

＞66さん
中学校までそんなに遠いんですか！
マンション公式では徒歩36分（約2,840m）だそうですが、
それでもかなり遠く感じます。
自転車通学は許可されているのでしょうか。

布引中学ならシャトルバスで新神戸、そこから徒歩になると思います。

ここ、駐車場は毎月いくらですか？

400以上成約済のようですね！

ここの書き込みもそろそろ終わりですね。
いろんなネガレス見てきましたが、終わるとなると
寂しいですが近所なので物件が出来上がってくるとこ
みるのは楽しいです！

400戸成約ですが実際の所有者は100人くらい？

100人だったら笑えますね！
別に無理して書き込まなくてもいいですよ。

俺もですけど。

オプション説明会とかいってますけど、結構
いるのでご安心を。

＞75
　　ネガするにも100はありえないでしょ。250位と推測。

私の知る限りでは二軒が購入者の最高なので
わりと持ち主は380人ぐらいです。

空気が悪い？
尼崎や垂水や梅田よりまし！

みなともり公園の隣に面していた駐車場がなくなりアシックスのトレーニングセンターで整備中です。また葺合南54号の道路（2車線→1車線）への整備も今後の楽しみです。

垂水は空気いいですよ。

三ノ宮の一画と、
市や区、駅周辺もろもろ全体を比較する方もすごい！

私の家は黒くもなってませんし、入居者も喘息にもなって
ないのでご安心ください。

何か言わないと気がすまないのかしら

私の知る限り10戸以上いますよ

神戸三ノ宮は大概どこの物件も騒音、空気の悪さ、
周りの環境等言われるもんです。

それでも住みたいからここに人が集まるだけです
400成約とはすごい早かったですね。

空気の良いとこに住みたい人は、西区北区あたりの
戸建てをおすすめしますよ。

営業ですが10戸以上はいません。

法人は買っていますよ

確かに法人は三会社30軒程度

法人の買い上げが多いならある意味安心だ

一社20戸以上知っている

法人買いなんてあるんですね。

法人買いの意味がよく分からないのですが、マンションの部屋を
社宅として買い上げるという事ですか？
もしそうだとすれば、入居者に管理組合に加入する義務は生じますか？
賃貸入居ですと管理組合には入れないと聞いた事があります。

法人買いのリスクは景気が悪くなったときまとめて投げ売られる可能性があるということですよ

法人とは住友商事や伊藤忠が利益の為に
不動産を購入し売却すること
オーナーは管理組合に入り
管理費を支払う義務がある
賃貸人は管理組合には入れないが
オーナーとの契約条件がある

Part3のスレが立つ前から、完売完売と一部の人が書き込みしていますが、

もう１ヶ月が経ちますがその後どうなっていますか？

紳士服屋の閉店セール商法みたいなものなのですか？

第三期低層階の抽選が終われば程なく完売というシナリオですかな

のわりによくDM来ますよ

Rタイプの間取りでは洋室１の窓側がバルコニーになっています。
ここって、共用廊下とはまた違うということなのでしょうか？
こういう場所って、他の物件をみてみると、共用廊下と書いてあることが多いと思うのですが。
仕切りがあるだけなのかな？とちょっと疑問です。