売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5 階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
【タイトルを正式物件名称に変更しました 2014.12.25 管理担当】
[スレ作成日時]2014-09-25 07:22:27
販売価格がこの値段で86戸さばけるのでしょうか。
立地的に閑静でオシャレ感があるエリアのは分かりますけど。
管理費も高めですね。
このクラスのマンションを購入される人は、気にならない金額かもしれませんけど。
管理費は1㎡あたり200円前後ですから、かなり安いと思いますけど。
外廊下なので管理費が安いのは当然、住友なので第1期より高いのは当たり前。
住友ですよ？
嫌なら他にしろって考えです（笑）
当たり前のように第2期、第3期は値上げしすます、それが嫌なら他をかえって事ですよ。、
すみふの販売方法はいやらしいけど、需要と供給に沿ったやり方ですね。
このやり方が嫌なら買わなければいいのです。
私は買いません。
でも 相場が下がれば 値段も下がります。
待てる人は待ちましょう。
値段が下がることはないんじゃないですかね。
だから、値下げ期待しないで、欲しい部屋があったら買ったほうが良いという話は聞いたことがあります。
デベロッパーによって随分対応がちがうんだなぁと思いました。
販売期が変わると若干下げてくる可能性があるのかな？
下げないですよ。
ところで1億8千万の90㎡売れたのかな？？
HPに間取りのっているのでまだ残っているのでは？
今どのくらい売れたのかな？場所がいいから値下げはしないでしょうね
未だあると思います。
プラス恐らく3期に出す分を今は公式サイトに掲載しているのではないのかしらと。
じゃないと参考にならないですから。
値下げは住友不動産はしないデベであるという話はよく耳にします。
値上げは状況によってはするようですが。
値下げを待つのは得策ではないかと。
3期の事前案内会が始まりました。
月末に正式販売するようです。
入居は来年の4月ですよね。
それまでに何割くらい売れるでしょうか。
こちらの場合はどれ位売れたのかっていうのは
客側から客観的に見ることが出来ないので（詳しく教えてもらえない？）
状況を見ながら判断するのは難しいように思います。
シティハウスって判を押したように設備・仕様が同じですよね。
他デベもそうなのでしょうか？（他からの購入経験がないので分かりません）
今は数年前に竣工した都内の某シティハウスに住んでますが、
近隣に遅れて売りだされた別のシティハウスの公式サイトでは
モデルルームの写真を流用してました。中身はほぼ同じだからでしょう。
ここも設備・仕様や間取りの感じが今住んでいる所とほぼ同じです。
諸々の規格を統一することで効率化が得られるのは分かりますが、
仮に住み替えたとしても少なくとも部屋の中の印象は今とほぼ変わらないでしょうし、
高額なローンを払っていくモチベーションが維持できなそうです。
もうちょっと変化をつけてほしいなぁ
ネガティブな御意見が多いようですので、契約した者の印象も書き込ませて頂きますね。
ここの外装はシティハウス世田谷代田が参考になると説明され、実際に見に行きました。確かに現在建築中の北参道に通じるものがあり、代田は優雅で北参道は堅実なイメージでしょうか。施工元は同じ淺沼組です。
さすがに部屋の中は見学できませんが、北参道の公式サイトでは小石川のインペリアルガーデンの内装を転載していますので、そちらも見に行きました。天気が良かったこともあり、意外にも外廊下が素敵だったのですが、モデルルームより内装が豪華に見えました。施工元は淺沼組ではない建築会社で、そこが少し気になりました。
かなり迷ったのですが場所が良く、地歴も安全で風紀も健全だったことと、デベロッパーが住友ということもあり、契約することとしました。
ここは土地の形状が横長ではないので、100m2クラスの部屋をメインにすると角部屋が多くなり、室内廊下に比べ居室が狭めになります。このような価格ではありますが、少しでも割高感を抑えることを念頭にそれなりに設計には注力したのではないでしょうか。
入居者説明会と内覧会案内きましたね。
そのような方がいらっしゃるのかドキドキしています。
>>482
480です。立地、建物共に総じて良い物件とは思いますよ！
外廊下というのがちょっとイマイチとも思いますが
間取りは柱のアウトフレーム化もよく出来ているし
概ねソツ無く抑えるところは抑えてる感じがします。
契約できるだけの経済力があって羨ましいです。
広めの3L以上を探していたので、うちは総額的に無理でした。
>北参道の公式サイトでは小石川のインペリアルガーデンの内装を転載
ただ住友はこういうのがちょっとねぇ…。
ほぼ同一の仕様にするでこういう方法がコスト的にも
効率が良いのは分かりますが、2Lの間取り図なんかを
見ると今住んでる某シティハウスと完全にデジャヴなんですよ。
なんというか実利・効率重視で心躍るものが感じられないんですよね。
でも効率を求めたコスト削減が必ずしも価格に反映されてなさそうという…笑
482です。宜しくお願いします。
>>483
説明会には出席しますが、平日限定だったので驚きました。土日も対応して欲しかったですね。引き渡しスケジュールも概ね予定通りみたいで楽しみです。委任状可なので出席者全員が日本人でも、実際は外国人オーナーだらけなんて事態だけが不安です。
>>484
確かに仰る通りなんですが、個性的だったり斬新なマンションは賃貸では人気がありますが、自分で住むには不向きだったりもします。ブラックの内装とかは若い人の賃貸には良くても、万人には受けないかもしれませんよね。もう少し若かったら心躍る間取りやマンションにチャレンジできたかもしれませんが、年齢的に失敗できませんので、見慣れた間取りに安心感を覚えてしまいました。
デザインに関しては４８５さんが書かれているとおりだと思います。
長くその場所に暮らそうと思っている場合、
年月によって印象が変わってしまうような個性的なデザインだと難しいのかなぁと。
２０年前に最先端だったものが今では逆に古びて見えてしまうように、
この先のことを考えてみると無難なデザインであるというのは分譲のマンションの場合大切になってくるのではと思いました。
どれくらい売れたのでしょうか・・・
説明会に行きましたが、出席者はそれほど多くなかったですね。契約者全員が出席してたとも思いません。正直、説明会の内容もそれほど重要ではなく、住友の担当者に伺えば把握できる事ばかりでした。むしろ新聞やプロバイダの勧誘はやめて欲しかったですね。説明会後の個別ブースでも、誰も業者に質問なんかしてませんでしたし、浄水器フィルタ定期交換の案内も、下請けが群がってくる感じで不快でした。
住友は竣工前に完売させませんし、私個人は売れ行きは全く気にしません。それよりも、最近はマンションに関する事件が多くて不安です。
小石川のルサンク、もめてますね…。代官山のコノエも少しトラブルがあみたいですね。そういう不安を避けたくて住友不動産を選択しているので、設計・法律も含め、無事に引き渡し当日を迎えたい気持ちで一杯です。現時点で契約・スケジュールに基づき全て計画通りに進んでいますので、残り2ヶ月、住友不動産を信じるありません。内覧会当日も、どうかトラブルがないよう、祈るばかりです。
ですよね。
相場よりだいぶ高い金額で手に入れたんですから、その辺しっかりしてもらわないと困りますよね。
説明会いきませんでしたが人少なかったのですね。どのくらい売れたのかは営業に聞けば教えてくれますよ。
ここのスレは静かだし値上げもしているしで不安でしたが、順調に売れていそうです。
コノエの件があったので建築中のマンションを見にいってきましたがトラブルは勘弁してほしいですね
いまHPみたら新たに売り出された部屋は坪@490なので値下げされてますね
色々探したのですが見つからないのですが、坪@490は何処のHPにでていますか？ 現在契約検討中です。
物件概要の一番下です。
いまから購入羨ましい
物件概要の一番下は先着順の情報なので新たに売り出された部屋ではなくて売れ残りです。
なぜ売れ残ってるのかは、つまりそういうことです。
1期3次は1部屋だけ先着順販売してますよ。売れ残りではなく、スミフ側の諸事情でしょうね。三菱のグラン南青山みたいに、公式サイトができる前に完売しちゃうこともありますし。
次期販売でも同じくらいの坪単価なら値下げでしょうが、恐らく違うと予想します。
三菱なんて売ることしか考えてないですよ。
パークハウス新宿御苑なんて、中国語の公式
サイトが2つもあります。
積極的に中国人に売るなら、日本人の顧客に
説明すべきでしょうに。
住友には頑張ってもらいたいですね。
498さん値下げしないという話を聞きますよね。
だから、安くなったら買おうというのは出来ないんじゃないかと思います。
長い販売時期になっていても、焦らずに売り続けているということですもの。
今出ている分は売れ残りとかじゃないのですか。
先着順がある事自体珍しいかなぁ。
内覧会～
アメリカの大統領選では、同性婚が大きなテーマの一つになっています。
日本は遅れてますよね。
ここ、良いマンションだと思いますけどね。
駐車場の抽選ってハズレる事あるんですかね。
ハズレたらどこで借りたらいいんだろう？
車手放そうかなー
そういうのも手だと思いますし、地元の不動産屋さんに行ってみて、
どこか月極でマンション近くでないかを探すのも良いかもしれないです。
この辺りの月極どれくらいなんだろう。
敷地内の料金と比べてみて判断していく形になるのではないでしょうか。
…でもぱっとみ、この辺りって月極は多くはないのかなぁ。
気がつかないだけかもしれませんので、やはり不動産屋で聞いてみるのが一番かも。
月4万円くらいです。
それほど売れてなかったら駐車場なども希望通り取れるのではないかと。
南側、西側は隣のビルが迫っていて、囲まれ感が強いですね。しかも隣のビルの方が背が高く、日照は期待できません。静かなのは良いと思います。
実にそうかも。
環境を買う、という感じになるのだと思います。
駅に近い割には穏やかで静かな地域なので、そこがメリット。
日照や眺望などはあまり優先順位に置いていない方向けなのかもしれません。
それは東側ですね。眺望と言っても住宅ばかりが見えます。この界隈のマンションの宣伝文句によくあるパークビューではありません。
現在住んでいる家の日照条件が大変良く、日焼け、紫外線に悩まされていたので逆に好都合でした。
隣のビルが迫っていると、人の目が気になって、バルコニーでのんびりとか、窓を開けてくつろぐとか、開放的な生活はしにくいでしょうね。
開放的に住みたいなら、郊外か地方に住むしかないのでは・・・？
何を優先して何を見限るか、人によって違う以上、デメリットや欠点のないマンションは存在しません。
都心で低層で開放的なマンションは、周りも低層で、建物と建物との間隔が広いか、目の前が公園ということなので、限られてきます。
この辺りだと難しい条件になってくるでしょうね＞低層で開放的
郊外でも相当限られてくるような気がします。
バルコニーでのんびりくつろげたら本当に素敵なんですが、
でも地域的には難しいし、仕方がないでしょう。
その代わり、家の中が圧迫感もなく、
広々と過ごせるほうが重要になってくるんじゃないかしらと感じました。
周囲のマンションの多くは建築制限が厳しくない時代のものです。南側のバーム千駄ヶ谷も北側のメゾンドール北参道も、同規模では建て直せません。
今思うとパームス新宿御苑やリビオは安かったな。低層だし、北側とはいえ御苑隣接
ほかだとシャリエも前面が国立競技場という稀有な立地だった。
建築の基準が変わったからといって建物の規模を小さくすると今の住民が困るので、敢えて建て替えないのです。
マンション前は何が建つのでしょう？公園にならないかな（笑）
現行の基準を満たす新築マンションそのものが、この辺りでは貴重ということは分かった。
7980万円の部屋ってどこでしょう？
55平米？
ここ、雰囲気いいねぇ
526さん、そうかもしれないですね…
価格スレに掲載されている料金のことから考えても
そうなんじゃないかなーという推測が立つんじゃないかなと。
立地的には恵まれていると思います。
だから値段もこういう感じになってきてるんでしょうね
>>527
外廊下は外階段と接合することで床面積から除けるので、敢えて内廊下にしてないのでしょう。
外廊下でも安っぽく見せないようスリット状の資材を使ったり、外装を御影石で覆うなど頑張ってるなと思いました。
4期販売になるという事は既に半分以上売れてしまっているという意味ですか？
内廊下だと行灯部屋が増えるから。廊下に面していても窓がある方が良い、という客も多い。
マンションの前は昔アパートだったけど、同条件で
再建築できないから売りに出たんだと思う。でも、
建蔽率60%容積率196%の40坪だと集合住宅は厳しいし、
二世帯の戸建用地としては高額だから札が入りにくい。
ここら辺に多いけど、駐車場になっちゃうパターン？
外廊下なら、ヨーロッパの古い建築のようにコの字、ロの字型の配棟にして、真ん中を庭園にするのも高級マンションの定番です。
低層や中層のマンションだと外廊下の方が多い印象。なんでだろう？
内廊下なら高級かというと、そうでもない。安普請の内廊下物件も多い。
共用通路はかなり凝った作りをしていますよね。
スリットというか木製ルーバーで、ということで…
外廊下だと床面積から外せるっていうのは知りませんでした
内廊下もすごく良いとは思いますが
長い目で維持していくことを考えるとコスト面では外廊下のほうがいいのかな
今更だけど、一気に販売するデベロッパー物件にすればよかった。
これからマンション内１室にモデルルームを作って、不特定多数の人が入ってこられるのは嫌だな。
それほど大きなマンションでもないからすごく気になる。
自分の隣の部屋とかだったら騒がしいかな。
自分は逆にマンション内に営業の事務所を作って欲しいくらい。渋谷館からタクシーで連れてくるのでしょうけれど。
完売までよく清掃と巡回してくれる警備員がいるみたいでいいじゃないですか（笑）
この賃貸物件、隣家との距離が近すぎて落ち着きませんね。窓を開けての生活は厳しそう。
上の写真を見ると、外廊下側からの採光は弱いようですね。東側の棟と西側の棟との距離が近いと、その間の空間にあまり光が入らなくなるため、外廊下が暗くなってしまう。
もう一部屋でていましたね。
こちらは3階だからまだマシなのでしょうか。
このマンションで眺望が開ける部屋があれば最高ですね。
http://www.stepon.co.jp/chintai/detail/1513A691/
このふたつで３万円の差なら３LDK東向きの方ががいいな。
外廊下側はあまり採光は求めないような感じがします、マンションって。
風が通れば…という感じの所が多くありませんか？
家全体に風を回すことができるのならばBEST。
共用通路に面しているので、
長時間開けておくのははばかられてしまいますが…。
外廊下側からもそれなりに光が入るのが良いマンションの条件です。そうでなければわざわざ外廊下にする意味がありません。
わざわざ外廊下にするわけではなく、コストがかかるから仕方なく外廊下にしてるだけ。
>>549
都心だと外廊下は珍しい。逆に静穏な立地だからこそ外廊下なのかもしれない、そんな感じで見れないの？
キミは外廊下に過剰に反応するね。
確かに維持費対策もあるけど、立地を鑑みた肯定的な意見がそんなに許せんか？マンションって廊下が全てじゃないでしょうが。
討論したいなら、内廊下vs外廊下のスレに行きなさい。
外廊下は通気が良いので衛生的というのは確かだと思う。冬はドアを開けた瞬間から寒いのが欠点。
廊下の木のルーバーって何年くらい持つのかな
住友の物件は内廊下風の外廊下をオーダーするのが上手いと思う。
内廊下、特定の料理が好きな隣人がいたら、かなり臭いますよ。
内廊下風の外廊下っていいとこ取り的な感じということなのでしょうか。
外気温は玄関出たらすぐに感じてしまうだろうけれど、
外から丸見えって言うわけではないという点では良いのだろうな。
内廊下はそんなににおいますかね？
キッチンのダクトは共用通路側に無ければだいじょうぶそうじゃないですか？
>554さん
そうなんですか！？
内廊下はホテルライクでVIP感溢れる仕様だと感じますが、臭いが篭って
しまうのでしょうか。
恐らく空調はあるでしょうが外に比べたら臭いや熱が篭りやすい造り
なのでしょうか。
内廊下物件に住んでいますが食べ物の匂いはあまり感じたことはありません。
しかし定期的に掃除をしてくれるのですが、絨毯？が乾くまで水っぽい雑巾を絞ったような臭いは充満しています。あと玄関をあけて換気されるのか？タバコの臭いがたまに。
外廊下だと20年もするとドアやドアノブの塗装が剥がれたり劣化が内廊下より早くてみすぼらしくなるんだよなあ。共有部だから勝手に直せないし。それ以外は別にいいんだけど。
西側は明治通りのゴーッという騒音が聞こえますね。明治通りよりも奥まっているのに意外でした。
劣化は毎日清掃しているかどうかにもよります。管理費が安いマンションは清掃もそれなりです。
高級感や心地よさを重視するなら内廊下に軍配が上がる。これは否定しがたい事実でしょ。
ここの外廊下は床が天然石？ですが石は劣化したらどうなるんですか？
ドアの塗装剥がれは、最近のドアも劣化で剥がれ錆びて土台の銀色っぽいのがでてくるのでしょうか？なんか嫌ですね
古都の石畳みたいに劣化してこそ味があると思えるかどうか。
隣地境界線から5メートル以内だと網入りガラスになると思うのですが、その点はどうなのでしょうか？ 近隣の建物に網入りガラスが多いので、ちょっと気になりました。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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57.12m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
