シティテラス戸田公園ってどうですか？Part6

>>521
質問の意図としては519読めばわかると思うけど、他にリセール見込める物件があるかってことみたいだよ。
そして戸田公園だったら、どこもどんぐりの背比べということで落ち着いた感じ

>>520
合わせて6分の1くらい値引きしてったぽいね。

>>505
第４期遅らせる理由。
私の予想ですが、西棟の販売戦略が定まってないからだと思います。
全戸安くするのは比較的簡単なので、先に今の3棟をできるだけ売ってしまおうという考えもあるのでは？

ただ、西棟もできるだけ今の価格レンジで売りたいという望みも捨てきれずにいる。
もしくは西の全てを社員寮にするとかも検討してるのではないでしょうか。

私個人の感想ですが、社員寮でも構わないと思います。
そうすれば、シャトルバスの存続が可能性が高まるので。
ここはバスが無いと陸の孤島になりますからね。
通勤、急な天候の変化を考えると、バスあってラッキーとなるんで。15分も歩きたくないですからね。

住友不動産の寮になるとしても、あと２年くらいは販売するんじゃない。いくら住友不動産でも結論出すの早すぎでしょう。

>>526
ですね。
まだまだ売るでしょう。

525です。
最終的に売れない場合と付け足すべきでした。
どうしたらここを選択肢の一つに入れてもらえますかね？
結構悩んでここを決めたので。
良くはないけど、悪くもない物件だと思います。

全てにおいて、528さん立地が影響してるんでしょうね。
戸田駅１分のファインレジデンスは値段高かったけど、完売になったし（戸数も少なかった）。
住友不動産も７年前にここの土地購入した時は、土地代相当安かったんだから、ビックリする様な価格設定してもよかったのにと、近隣住人ですけど思いますよ。
参考に戸田ボートコースの奥の方に、早瀬１丁目近辺の新築マンションが2000万円を切った販売価格を見て、衝撃を受けた記憶があります。

そうなんですよ！ここは立地のわりに価格にインパクトがありませんよね。もっと値下げしないと選択肢に入れてもらえない。

改正です。2000万円切った新築販売広告を見たのは、メイプルタウンウィズ戸田公園だった様な気がします。
住友不動産さん７年前に坪70万円行かないくらいで土地購入してると思いますので、利益乗せ過ぎですよ。

>>531
ちなみに今って坪いくら位なのでしょうか？
マンションはデュオと値段ほとんど変わらないから、ぜひ参考に教えてください。

新曽南って倉庫等大きい敷地ばかりだから、あまり土地取引事例少ないんじゃない。７年前の坪単価からしたら２割以上３割近くは坪単価高くなってると思います。（現在85万円以上95万円以下）が妥当なんじゃない。
戸田公園駅近辺は４割５割は高くなっていますが。

528です。
読ませていただきました。
ありがとうございます！
私が思ったのは、本当は2600〜が妥当かなと。
そうしますと坪単価が130〜になるかと思います。
他物件との差は300がシャトルバスを運営するので、資産の目減りが防げる、後の300は殿様住友ブランドと思います。
残り200が消費税による、資材、人件費の高騰ではないかな。後80は4月以降の上乗せかな。4月以前に関しては正直シティがいくらで出していたかわかりません。
そこはすんません。
600についても振り分けは大体です。
他物件の価格が似ているのは、シティが基準になっているのかも知れませんね。
長々と申し訳ありません。

え、え、え、528(534)さん。新曽南の土地坪いくらくらいと言う事ですよ。マンションは土地価格＋建物価格＋広告費人件費＋利益でマンション坪単価が出されているんですけど、何か間違えてませんか？。
私が書いたのは土地の１坪いくらくらいと思って書いたのですけど、誤解したんじゃないですか？。

そうすると前にも書いてあったように300戸も売れれば
採算取れるので余裕だし,住民にとってもほど良いかもね
ウィズ戸田公園シリーズは3つくらいあったように思うけど
さすがに立地が問題以前の問題ですよね
デュオと同じデベだったような気がしますが

>>535
そうなんですね。利益を乗せ過ぎている、というところに関して考えてしまいました。
噛み合っていなくてすいません。
新曽南の坪単価ですが、7年前の平成19年としますと、公示地価で70万ですね。これは宅地ですので、準工業地域ですと減りますよね。
平成26年ですと69万でした。

７年前は公示地価でも売れないと言う時代でした。
現在は倉庫等の用地がマンションに代わり、住居としての用地としても考えられる様になってきました。７年前とほぼ同じ金額ですが土地の用途が増えたので、実際の土地坪単価は７年前よりも上がっています。

私もリビオ浮間舟渡（借地権マンション）等を見ましたが、ここシティテラス戸田公園の設備よりもグレード下でしたが、近隣相場よりも安いので100戸ちょっとのうち半分は売れていました。
住友不動産も土地の仕入れが安かった時に土地を買ったので、もう300万円各住戸安かったら全然売れいき違ったのになと思います。

連投すいません。
この価格から考えると、確かに住友は利益を乗せ過ぎと考えてもおかしくはないのではと思います。
ただこの金額に追随していく他社も同様に利益をかなりのせているのかもしれませんね。

>>538
ありがとうございます。
確かに300安ければかなり人気にはなっていたと思いますね。

人気なんかでて即日完売なんてしたら、スミフの担当のクビが飛びますよ。

>>541
確かにw
そういえばシティ契約したんた！
早く住みたいなー。

>>542
歓迎します！！

あえて人気なんか出ないような価格設定にしてるんですね。道理で…

安すぎて、変な人が入居してくるのも嫌ですが、売れなくて廃墟、もしくは社員寮になるのも、いかがなものかな。

南、東は売れてるから、あとは西を何とかオプションでもサービスして頑張ってほしいですね！

そうそう、安すぎるとどっかの外環近くのマンションみたいになるよね。
あのマンションいろんなとこで大荒れを指摘されたもんだから
今必死にストレスをためこんでいるところで痛痛しい状況だね。

ここは定常的にに他をディスりますよね。
そうしていないと不安なんですか？
駅遠バス物件と言われたストレスはそんなそんなに辛かったですか？

まぁまぁ、そういうのが余計、火に油になると思うので、もうやめましょうよ。建設的な情報交換の場所ですから。

>>548
そうですね！
顔はみえないけど、温かい気持ちで情報交換しましょう。

私の予想が外れたみたいですね…。

シティテラスとデュオヒルズどちらにするか迷い中。
あの距離だとバスは恐らく７年で廃止される気がします。

シティテラス
長所-大手、大規模、バス、実物が見れる

デュオヒルズ
長所-二重天井、学区中学が近い、平置駐車場、収納が多い

皆さんの決め手は何ですか？参考にさせてください。

・シャトルが最悪なくなっても、自分にとっては徒歩圏内(自転車でもいいし)。
・大手、大規模
・実物を見て嫁が気に入ってしまった。
・即入居可
・周りが静か

かな。

>>551
シャトルバスが廃止されると予想される理由は何でしょうか？教えていただけると幸いです。

中古はどうですか？
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_141E3029/

賃貸
http://www.stepon.co.jp/chintai/detail/1442A121/

http://www.stepon.co.jp/chintai/detail/1442A116/

>>554
いいですね、最上階、未入居なんでしょうね。

>>553
ずっとシャトルバスあってこそのあのマンションだと思っていたのですか、 この前駅からマンションまで何回か歩いていたら、雨が降らない日は15分に全然遠さを感じなかった事。時間でなく感覚的なものです。


我が家は毎日家族全員利用するため、シャトルバス廃止の可能性が少しでもあれば絶対買わないと思っていた私でさえも、廃止ならそれでしょうがないかなと思える体感距離でした。

そういう人が増えていくと、修繕が上がる時期になれば相当反対の家族が増えるかなと。

>>551
私は500世帯との近所付き合い(シャトルバス乗車中のコミュニケーション含む)に不安があったのと、車を頻繁に使う理由でデュオにしました。

収納もかなり大きなポイントでした。

>>556
中古なので未入居ではないですね。
（エアコン付き）

駅徒歩15分のマンションだと、敷地入口から玄関まででプラス５分でしょうね。

>>551
我が家は、車を持たないので反対にディオに傾いてます。
シティだと、タワーパーキングのメンテナンス費用も、管理費から出しますよね。
シャトルバスがあるのは魅力的ですが、タワーパーキングの見えないお金を考えると迷います。

>>551
私がシティに決めたのは、おっしゃる通りの長所でした。
また、同じ面積では収納の差を感じませんでした。
後、入居者の交流会があるのが、ちょっと…と思いました。
あ、シティも二重天上ですよ。
同じ長谷工ですので、基本的には似ていますからね確かに迷いますよね。

>>561
え、、
車持たない人も払うのですか？
駐車場代で乗ってる人だけで負担するのかと思ってました。

もし本当なら車持たない家庭は大損もいいところですね。あんな高価な駐車場のメンテナンス、ましてや故障なんかしたらシャトルバス代どころの額じゃないのでは？

>>560
そんなかからないよ。
家の玄関出てから、10分後には電車のっているという事実。これ本当。

バス使ったら徒歩10分のマンションと同じくらいになるということですね。

>>565
door2doorで言ってるんじゃない？w
バスで5分って書いてあるよ

>>563
タワーパーキングの維持費は、後々問題になると思います。
マンションマニアさんも、ここがタワーパーキングでなければ、特定の部屋で価格によっては検討してたと言っていました。

>>566
そうです。シャトルは5分乗ります。

機械式駐車場は金食い虫。

西棟なんて作らずに、自走式の駐車場棟作ればよかったのに。

タワーパーキングの維持費等は基本、駐車場代から賄われます。しかし、空き状況や急な経済状況の変化、天災で駐車場代で賄うことが出来ないと全世帯で負担となるようです。
この物件のマイナス面ですね。

自走式にしてしまうと戸数稼げないから、わざとタワーパーキングにしてますね。
あと、隣り合った棟やタワーパーキングとの距離が近すぎて、共用廊下や共用廊下側の部屋がまったく日が当たりませんね。冬場は凍ったりして。

>>572
詰め込み感はありますね。
共有廊下の日当たりって気にしてるの少数派では？
自走式が謳われてる風潮あるけど、都内大規模だと普通にタワー駐車場ですね。
デメリットは金、メリットはセキュリティと分かりやすい感はあります。
戸田公園にタワー必要かと言われると微妙ですけど

>>573
郊外でも自走式は稀。機械式が大半。

>>574
そうなると、デュオの平置き駐車場は資産価値が高いですね。

車を使わなければシャトルバスのあるシティも良いけど、子供が出来たり、ララガーデンやイオンやグリーンパークへ頻繁に行くことを考えると、結局車買うことになりそうなので、悩みますなぁ。

>>575
車通勤の方は平置き便利でしょうね。うちは週末利用メインだから機械式でもかまわないと思ってます。この規模だと修繕費も抑えられるし。

1歳児がいる三人家族ですが、まだ施設内保育園は空いていますか？戸田とはいえ待機児童がいると聞きましたので。

西棟の販売はいつからですか？
眺望と日当たりは期待できないけど、価格は期待できそうです。
社員寮になってしまうの？

>>577
多分空きはあると思いますが、ちびっこランドすみれ保育園に確認してみたらどうでしょうか。

>>576
そうなんだよね。
うちも週末しかのらないんだよね～。

>>575
資産性まではいかないと思いますよ。

ここって駐輪場2台までなんですか？売れてないし早く入居すれば3台目借りられますか？

>>582
今であれば借りられます。
今後入居者が増えて、駐輪場の使用者が増えれば、空けてもらいますとのことでした。
私も3台で借りる予定です。

子どもがいると、自転車は3台4台と必要になってきますよね。営業さんの話だとここの駐輪場が一杯になることは無いって言ってたけど。

これくらいの価格帯にこの大規模だったら、廊下に子どもの自転車置かないでトラブルとか出てきそう…トラブルにはならなくてももう黙認かな。まぁここに限った話ではないですかね…

>>585
？意味が分からない。廊下に子どもの自転車置かないでトラブル？廊下に自転車置いたらダメですよ。

>>586
「廊下に自転車置かないで。」ってトラブルなのでは？

>>586
句読点抜けて意味不明でしたね、、大変失礼いたしました。
586さんご理解ありがとうございます。

廊下に自転車置かないで！という声が出て掲示板にも注意が出るものの、なかなか直さない、といったトラブルをよく聞きますから…。

↑重ねて恐縮です。。
ご理解いただいているのは587さんですね。
ありがとうございます。

>>584
今は３台借りられるそうですが、入居者が増えれば２台までになると説明を受けました。
ファミリー世帯が多いので、余ることは無さそうですね。
うちも四台使ってるので、ここに引っ越しても利用したいとこですが。
西棟なくして、駐輪場を広げてほしかったです。

>>590
３台目借りていて２台になっても、置き場所もないし困りますね。処分するのもね。。
結局、自分の玄関まで持っていってトラブルのもとになりますね！

>>584
いやいや営業さん、どれだけここが売れないと思っているんですかね。
営業さんがそうだと、こちらは残念です。

やっぱり西棟は売らないつもりなのかな。

>>591
説明を受けて納得した上で3台借りる訳ですから、そこは割り切るしかないのでは。
どう思われますか？

>>593
駐輪場、駐車場、バスいずれにしてもすでに決まってる事は聞けば教えてくれますね。

ただ、将来の事についての意見はとにかく適当です。都合のいいことしか言いませんよ。
自分で見極めるしかないですね。
「と思う」をつければ何でも許されるのも正直どうかと思いますが、それが現実です。

果たして、約1000台の駐輪場って埋まるのかな？
たぶん、子どもいる世帯は駐輪場3台以上欲しいだろうけど、夫婦だけ、リタイアされた夫婦も自転車使うんですかね。よく分かりませんが何か事例ご存知の方いますか？

>>592
社宅になれば、スミフの社宅管理担当にに文句言い放題ですね(笑)
おたくの営業が絶対大丈夫って言ってたとか訴えれば自転車置き場も譲ってくれるのでは？

>>596
いいかも、それ。さすが財閥系、安心だ。

>>597
大手財閥だから、正当な意見なら変な対応はしないでしょうね

契約する人はレコーダーで営業の会話全部録音しておけは？

リスクをチャンスにするそのポジティブな考え、本気で有りかも。他の住民には迷惑かけないし困るのスミフだけでしょ。

>>598
大きい買い物ですもんね。うちは、バスは絶対なくならない。と言い切られました。
正直そこまで言うとはビックリしました。
録音しとけばよかった。

なかなか売れなくて営業さんも必死みたいなので、契約される方は必ず録音。

ここは住民スレがまったく更新されませんねぇ。何か理由があるのでしょうか？

なんだかんだで、着実に販売してますよね。スローペースだけど。。。住友って営業力って凄いですね。

>>600
いいアイデアですね
近いうち行くのでこっそり録音しておきます。
普通は契約までの付き合いなのて
そこまではしませんが、社宅の話が現実的ですし住友とは長い付き合いになりそうですね。

社宅にするのは予定通りなのかな？
でもいいアイディアですね。駅遠でも安く借りれるなら社員さんは文句言えないだろう。

>>601
ここのスレに魅力を感じないからでしょうね。

社宅にスルワケないでしょ…！

社宅になることはないと思います。
分譲マンションが売れなくて社宅になった事例はあるんですか？
そもそも「ウルオスの国」は順調な売れ行きです！

「ウレナイっスの国」にならないようにがんばりましょう!

>>608
ははは^_^センス無いね。

そのまま「ウレナスの国」の方が語呂が良いね。
しょこたんみたい。

違うよ。
住友を潤すの国だよ^_^
なので売り切ります‼︎

いよいよ、西棟も売り出すみたい、動きがあったみたいですね。

>>607
逆に築半年経過して1/3しか売れてないけど完売した事例を教えてください。
あと築半年経過して西棟のようにビル丸々販売してないけど完売した事例教えてください。
嫌みではなく誰かこういうマンションご存知の方いませんか？
今の売れ行きで完売した例があれば少しは安心します。


購入検討してますが、自分の部屋の前後左右が社宅になるなんて絶対嫌です。そんなマンション誰も買いませんよ。

面白いと思いますよ。613さん、うちのマンションの前後右左が住友不動産の寮なんだってなったら、笑い取れて面白いと思いますけど。
確実に6年目から修繕積立金が上がっても、7年目以降のバス運行契約も住友不動産の寮だと続く可能性があるじゃないですか？。
見積もり書に書いてある様に6年目以降の修繕積立金の支払いは、初年度の倍弱の支払いになるのですから。

614の追加です。
悪い事ばかりではありません。住友不動産の寮になる事は、バス運行契約が続くと思われるので。（個人的感想ですが重要事項説明で住友不動産の社宅になるってあるの？と思いますけど）

>>612
ホントですか？価格気になりますね。2800〜3100くらいかな。

しかしマイペースによく売ってますね。毎週末は引越しのトラック止まってるし、入居時は分散されてスムーズでしょうね。

住友の寮になるんですか。
きちんとした人が多そうだから、外環脇のマンションみたいなトラブルはないから良さそうですが。

>>618
他のマンションを揶揄してもしょうがないよ、確かにあそこのスレはずっと荒れてるけど。

定期的に他マンションをディスるのが、この掲示板の特長ですね。