プラウドタワー東雲キャナルコート【契約者専用】 Part７

>>2616 住民板ユーザーさん1さん

利益相反取引の防止って、君らのマンション入居後に標準管理規約に追加された条文だからそういう活動意識的にしてないとそりゃ載ってないの普通だと思いますよ。

ぶーさんの所みたいなハイレベル理事会ならまだしも、紛糾してるレベルの管理組合なら驚きなし

>>2621 傍観者さん

なるほど。
管理会社は規約改訂をキャッチアップしてなかったんですかね。。
そういうもんなんですか

所有者頑張れよ。
本当にダメだと思うなら落ち合う場所を決めてみんな団結して立候補したらいいじゃん。票集めて総会招集して解任したら？

>>2620 住民板ユーザーさん3さん

まだまだ出てきそうなので、もう少し後でまとめましょうか。
今議案を熟読してますが、下記の点が気になります。

?AIカメラ導入　2013万→2200万
既に開発完了後、パッケージで販売している企業があるのですが、ネットみた感じもっと安そうですね。
また、導入後の実証実験時は無料とありますが、導入後の維持費用の記載がありません。
そもそも開発完了してる会社に頼めばいいのになぜ、実験に付き合う必要があるのかわからない。

?顔認証システム
個人情報預けるとあるが、どこの企業に預けるの？

顔認証システム第四条
取得した利用者の個人情報は、管理組合等が本システムを利用する個人情報をサービスの使用状況の分析及びサービスの品質改善に利用するとあるけど、業者じゃなくて管理組合が何を利用するの？
コレ怖いです。

また顔認証の維持費は8期の予算に月額11万で計上されてるけど、3カ所しかおかないのに高すぎないか？
そもそも実験に付き合ってあげててストックで支払必要ある？永遠に導入してあげた企業に支払うんですもんね？

パーティールーム
パーティールームの階の人嫌がってるのにかわいそう。

>>2622 住民板ユーザーさん1さん

金にもならない作業自ら言い出して自分の仕事増やすようなことを管理会社はしません

>>2623 匿名さん
皆さん本気でどこかで作戦会議できませんか？

>>2624 住民板ユーザーさん1さん

AIカメラですが、本マンション管理組合が開発費を負担することになっていますね。

開発後の製品販売をする際にはきちんと開発会社と利益を分け合うことができるようになっていないとおかしいですが、その辺契約はどうなってるんでしょうか？

ここを押さえておかないと、開発費だけ負担させられて利益は得られないということになりますので、非常に重要な問題です。

それともっと重要なのは、これはこのAI開発会社の製品開発に投資しているということになります。この投資の回収可能性を理事会はどう見ているんでしょうか？

>>2627 住民板ユーザーさん3さん

確かに、うちが開発費負担させられるのはおかしな話だな。うちはベンチャーキャピタルじゃないんだから。

都合よくお金出してくれるいいお客さんになっちゃってるんじゃないか。うちが。

管理組合はあの方がやりたいことにお金を出す便利なお財布、スポンサー扱いされてるってことです？

詳細は理事会一任は、総会で突っ込まれそうな詳細は極力書かず、嫌疑のある箇所は理事会で好きに決めるための狡猾なテクニックですよね。

それを許してきた無関心な住民なら、仮に理事会がタワマン協会の傀儡政権になっていたとしても気づかないでしょうね。そうなる前に何とかしないと。

>>2601 マンション住民さん

規約違反です。　
うちのマンションの規約では、保険契約は総会決議が必要としか
読みようがありませんが、この切替え、臨時総会でも通常総会でも
決議がとられていません。

新旧両方の契約書をつけるのは少し奇異な感じがしましたが、
総会で決議をとりわすれたので追認を狙っているものだと思いば
納得できます。
第１号議案が可決承認されれば、総会承認をとばしているという
規約違反は、それが追認されたことである程度消せますから。

>>2631 マンション住民さん

損害保険の解約と新契約の総会議案がないです。
こちらも勝手に進めてますかね

保険契約の更新は総会に掛けなくても、一般的には問題ないとされています(理事会の業務だからです)。更に言うと、従来通りの契約内容の更新であれば、総会決議は不要でしょう。保険料が上がったのは築年数が5年を超えてベース保険料がアップしたからです。マンション総合保険は築年数が経過すると水漏れ等のリスクが増すので保険料アップします。10月から保険料アップが決まっていた9月末に駆け込み更新なので、この点について攻めても無駄(先方の思う壷)だと思います。

>>2633 中立的立場さん
保険の更新は総会決議が必要ですよ。
区分所有法18条です。

>>2631 マンション住民さん

では監事さんの監査報告書はどうなるの？
管理規約に違反する事実は認められないに署名捺印されているけど。

次々と明るみに出る真実。
これは区分所有法に照らして違法行為なんじゃないの？勝手に保険更新できるという規約でもあるの？弁護士に確認すべき。

残念ながら、単純更新であっても、単純同額であっても、総会事項なはずです。

そもそも、5年間で700万円も増額されるのに、敢えて満期の2年近く前に中途解約すべきか、また保険内容を見直さず同内容で更新すべきかは、区分所有法第18条第1項により、総会で承認を受けなければいけません。

逮捕案件？

>>2633 中立的立場さん

理事長さん？
区分所有法第18条だそうですが？

>>2629 住民板ユーザーさん7さん

住民がよく意味もわからず、無関心だから承認されてしまった感じですね…

よくよく見ると、開発会社の単なる資金調達先になっちゃってます。彼らが今回開発しているシステムは、このマンションのためだけに開発するのではなく、当然自分たちの今後のビジネス展開のために開発しているものです。そのためのお金をウチが出してあげちゃってることになります。

ウチだけのための開発だとしても、そんなことはいちマンションがやることではなく、パッケージ製品が世の中に出てから安価に導入すれば良いこと。

ウチはお金をかけすぎましたね。今回の総会のタイミングでもいいから止めるべきです。今後も何かあるたびに開発会社からお金を搾り取られていくだけです。

>>2640 住民板ユーザーさん9さん

還元については、開発資金を調達したマンションではなく、タワマン協会と何らかの取り決めしてるのでは？
だってタワマン協会との提携、共同開発、販売委託っぽく見えるけど。

理事長ではありませんよ。

区分所有法第１８条第４項において共用部分への付保は管理者（理事会）の固有の業務とされておりますから、従前と同じ内容での更新だったら総会決議は要りません。もし、予算変更となる場合には予算案に付記説明をしておくべき（期中の理事会判断での変更では事後報告）で、保険更新の件は私であれば、このように説明すると思いますよ。

>>2636 住民板ユーザーさん7さん

はるぶーさん、ハルミズムさん、がりべんさんなど詳しそうな人が議案書を入手して研究し始めたっぽいね。あの人や理事会が隠したいことがツイッターで嬉々として暴露されていくのはこのマンションには痛し痒しだよなあ。

>>2641 住民板ユーザーさん1さん
質問は当日みんなでしましょう。お互いに加勢しながら。まとめてくださってありがとうございます

昨日の締め切りまでに提出されなかった質問は、当日の質問回答表に記載されません。それに質問表に載ると「貴重なご意見ありがとうございました。理事会で検討させていただきます」という返事のみ。さらに、質問表にある質問はしないでくださいと言われるw
それなら当日質問した方がいいかと

今回は「会場の関係で質問打ち切り」などないだろうし。前回は質問をさせまいと時間めいっぱい酸素ボックスの説明してたもんなw

>>2642 匿名さん

開発費投資を回収できる額が還元される可能性はどのぐらいあるんですかね？やってみなきゃわからないとか？笑
また、還元されることが契約でどう担保されてるのでしょうか？

私も参加することにしました。
恥ずかしながら初参加です。
これ以上の暴走は止めないとね。

>>2643 中立的立場さん

第18条第4項の理解が違います。
コンメンタールを確認してはどうですか。

そもそもこれは総会云々ではなくて無効確認訴訟レベルの話ですが。

>>2643 中立的立場さん
区分所有法18条4項の解釈が真逆です。
当該条項により総会決議が必要となります。
なお、理事会は管理者ではありませんよ。

これは、週刊誌もざわつく大事件ですね

>>2646 住民板ユーザーさん9さん

あがりは管理組合ではなくタワマン協会に入るのでは？という意味です。

>>2647 住民板ユーザーさん3さん
恥ずかしながら私も初参加です。目が覚めました。
自覚して自分の意見もぶつけないとと思いました

>>2650 住民板ユーザーさん3さん

本当にヤバい状況なら、猛毒だけど最終手段は週刊誌へのリークだよね。ほんと最終手段だけど。
https://friday.kodansha.co.jp/tips

総会で何言おうがギリギリ賛成で通過すればそこで終了ですからね。

ご意見ありがとうは、はるぶーさんも提唱してるテクニックで、議案で理事会に一任もそう。あの方がはるぶーさんの主宰団体にいた頃に反対住民をスルーするテクニックを学習して使いまくってるだろうから手強いよね。

>>2653 匿名さん

はるぶーさんのスムログ記事はこれ。
https://www.sumu-log.com/archives/2168/

本来は総会屋対策に使うらしいけど、ここの理事会はおかしな議案を総会で邪魔されず通すための手段で使ってるから、まっとうな意見で反対するまともな住民もまとめて排除できますね。何言っても強引に打ち切られると思いますよ。

「ご意見ありがとうございます。」は、意見や自説を述べる発言者に対して、用いる手法です。
質問に対しては回答義務がありますので、発言者は「質問」か「意見」を明確にして臨む必要があります。理事長・理事会の考えを問いただすときは、必ず質問形式になるようにして発言しましょう。
ちなみに、質問に対しては、いいかげんな回答でも「以上、ご回答申し上げました。」で切り上げるというテクニックがありますが…。

レストラン（カフェ）の改修については、普通決議か特別決議か、可決要件を確認すべき。は誰も何も言わないと「総会でもそのような指摘はなかった」ことになってしまう。
手続上の瑕疵がある議決は、総会決議無効確認請求訴訟もあり得る。

>>2651 2640さん

開発費を払わされ、利益も還元されないとなれば、ホンットいいお客さんですねぇ、プラウドタワー東雲は笑

議決の賛否が決まっている人の質問はスルーします。

議長の指示に従わず、円滑な進行を妨げる場合、不本意ながら退場を命じざるを得ないかもしれません。

イチローも使っていたと言うストレッチマシンの導入検討が進んでいるとかいないとか…
各戸1万円/年×600戸×5年償却＝3,000万円。

うーむ、私のマンションでは上程できない。
スケールメリットのさせる技か。

誰か招待して下さい。

>>2653 匿名さん

総会をYouTubeに投稿しても注目浴びますね

>>2635 住民板ユーザーさん3さん

そこを責めるのはちょっとかわいそうだと思います。
監事さんだって、全部把握できるわけじゃないしさ

>>2659 住民板ユーザーさんTOPさん

あなた理事会のだれかだよね？
頑なに利益相反取引について回答しないのはなぜ？

>>2659 住民板ユーザーさんTOPさん

それはそうですね。皆さん気を付けましょう。
結局は、理事会はいかに自分たちの議案を通すかしか考えていないので、無関心な組合員が多い方がいいし、文句を言う組合員は追い出すことができます。

まさに、小池百合子の「排除します」ですね笑

ここのURLを全戸投函すれば、大多数の無関心層も興味持ってくれるかも。
誰かも書いてたけど、投資案件は今回だけじゃないはず。

・タワーマンション協会の広告塔になっている
・広告塔として使用する事について当マンションの許可の有無
・タワーマンション協会と本マンションの管理組合運との利益相反取引
-協会商品となっているAIカメラの開発費を当マンションが負担する形になっている
-協会商品の顔認証システムの月額11万の維持費用
・総会前にも関わらず議案リストを外部公開
・議決前の議案を協会の宣伝に使っている
・カフェ改修2000万円の説明不足。なぜ安い？
・カフェ維持費月額110万の説明不足
・相見積の有無。無い場合にはその理由。
・ナンバープレート読み取り負担関係
・ナンバープレート読み取り維持費不明
・規約に利益相反取引の規定が欠如している
・理事に利益相反取引を明示して決議してるか
・保険契約の値段が他より高い上、本来区分所有法では総会決議が必要なところ、理事会の独断で契約を進める違法行為。さらに、保険代理店は当マンションが発注先のコンサルティング会社である。
・顔認証システムの個人情報利用
・パーティールームの使用時間延長

特に、違法行為が疑われる保険契約の更新に関する質問は必須です。
また、AIシステム開発費を当マンションが負担していることになっている件と、カフェ・レストランの方向性については重要度高いですね。

最新のテクノロジーをマンションに適用するという心意気はいいんだけど、ただの一つのマンションが開発費から投資して整備する必要性は全くない。負担額が大きすぎる。理事会は完全にネジ外れてる。
将来的にパッケージ商品が出てからそれを導入することで十分。

議決前にカフェの改修工事が始まっている模様（昨日のコラボ参照）

>>2669 入居済みさん

可決見込みで工事を見切り実施してるの？
それが本当なら何でも自分の思い通りになると勘違いも甚だしいですよ。

ビラ作って全戸投函位しないと、総会で可決追認されてはいおしまいじゃない？
もし否決されたら理事会メンバ個人が責任持って払うんですよね？

そもそもカフェの大幅改装は普通決議ではなく特別決議の可能性もあるのに。

厨房機器の運び出しってことは、業者決まって解体工事が始まってるってことだよね？
しかも油こぼすお粗末業者。

>>2671 住民板ユーザーさん1さん
これまでの業者が設備撤去しただけですよ…

業者撤去の件とか、誰かの「もう既に次の業者は決まっていて、、、」みたいな憶測でしかない投稿が一人歩きして断定的に勝手に非難されてる訳ですよ。そんなんもうやめましょうよ。

一切合切説明が足りないからこういうことになる気も。

>>2674 住民板ユーザーさん1さん

説明が足りないというより、やってることが違法だったり採算無視だっりするのが問題になっている。

>>2649 住民板ユーザーさん1さん
規約25条があるから区分所有法持ち出してもあまり関係ないと思いますよ…

>>2676 住民板ユーザーさん6さん
法律の方が上位ですよね？

>>2676 住民板ユーザーさん6さん

規約読める人なら主語が管理組合主体であるので理事会に権限は移譲されていないこと、第2項は保険金請求の話で保険契約締結の話ではないことは分かると思いますが。

まあ、後は法廷でやる話ですね。
アウトなので。

>>2677 住民板ユーザーさん1さん
区分所有法18条2項に規約で別段の定めができると書いてありますよ。

>>2679 住民板ユーザーさん6さん

今回は規約に保険「契約締結」に関して何ら別段の定めはされていないので、区分所有法が適用されるという話です。

ここの管理規約第25条は、標準管理規約第24条と同じ規定ですが、
標準管理規約を採用しているマンションでは保険の契約、更新は総会事項です。

>>2680 匿名さん
そう読むんですかね。それだと区分所有法と同じことを2度定めているだけのように思うので、わざわざ規約で定める意味があるのかと思うんですが、まぁ、そのあたりは有志の方が動いてくれればはっきりしますね。

>>2682 住民板ユーザーさん6さん
区分所有法が上位にあって、例外を規約に定められるよ、としてます。
規約にその例外の規定が無いので、区分所有法がそのまま適用されます。

>>2682 住民板ユーザーさん6さん

区分所有法の強行規定を守るべく足並みを揃えているのが、標準管理規約なので区分所有法と同じ条文も当然に出てきます。

区分所有法に書いてあるからと、管理規約から単に削ると管理規約だけ通しで見た時に訳わからなくなるのを避けるためです。

>>2683 住民板ユーザーさん1さん

そういうことです

議論するときは明記して話した方が明確ですよ！
初めて読みましたが、私の解釈は以下ですね。

区分所有法18条においては保険契約は共用部の管理に該当するため、管理事項として集会の決議が必要と定められている。ただし、規約に別段の定めが可能。

→別段の定めが規約になされているか否かが問題となる

規約25条に管理組合が保険契約を締結する事を承認するとあるので、別段の定めと言えますね多分。

（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

規約

(損害保険)
第25条 団地建物所有者は、住宅共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。
2 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、団地建物所有者を代理する。

>>2678 匿名さん

違法なのは明確なので、どう落とし前つけてくれるのか楽しみです。

>>2686 住民板ユーザーさん1さん

何度も書いてすみません。

"管理組合が締結する"のと"管理者が締結する"
のは別物です。

第25条は、共有者である各区分所有者ではなく、管理組合が共用部に関する保険を締結することを承認するという規定です。

管理組合の行動は総会で決まりますので、総会決議事項です。

この第25条は標準管理規約第24条と内容は一緒です。
どこのマンションでも基本的に同じ規定を入れていますが、どこのマンションでも保険締結は総会決議を取った後で行っています。

添付は標準管理規約のコピーです。

>>2678 匿名さん


2686 住民板ユーザーさん1 7分前
議論するときは明記して話した方が明確ですよ！
初めて読みましたが、私の解釈は以下ですね。

区分所有法18条においては保険契約は共用部の管理に該当するため、管理事項として集会の決議が必要と定められている。ただし、規約に別段の定めが可能。

→別段の定めが規約になされているか否かが問題となる

規約25条に管理組合が保険契約を締結する事を承認するとあるので、別段の定めと言えるかと思いましたが、これは管理組合が保険に入ることは了承するだけの条文なんですね！

総会の議決で決定する事項には、この保険契約の定めがない。

よって別段の定めがないことから、総会の決議が必要となる。

それでは、権限がないにも関わらず締結した契約の効果についてはどのように解釈されるのか

→これやばいやつやんってことですね！

（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

規約

(損害保険)
第25条 団地建物所有者は、住宅共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。
2 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、団地建物所有者を代理する。

>>2688 匿名さん

よく理解できました！
管理組合はという主語なので、理事会がやっていい事にはならないということですね。
よく気がつきましたね笑

すっかり騙されました

やはり自分達で手を動かして頭で考えることが重要だとということですね。
はるぶーさんに頼らなくてもできた！

まとめ・結論:
　保険契約の切替を総会を経ずに実施したのは、管理規約違反。

区分所有法１８条４項には規約留保がないので保険の締結は、「狭義の管理」つまり区分法第１８条１項の適用で通常は総会が必要。
保険の代理に関わる規定、標準管理規約２４条（相当の条文）はそのままプラウドタワー東雲にもあります（２６条は標準管理規約と全く同文です）。

ただし区分所有法第１８条１項には規約留保があり、２項で”規約に別段の定め”をすることは可能。逆にいえば「規約に別段の定めがある場合にのみ」、総会決議の省略が可能になる可能性がある。

ここでマンションの規約をみてみると、保険関係は標準管理規約２４条相当部分そのままの文面で、保険契約の締結に総会を不要とする”別段の定め”は細則も含めどこにもないから、総会は必須。
結果として、もともと認められている予算枠を超過しているから、これは規約６３条２項違反。臨時総会は必須であった。

保険金などは同じでも、肝心の保険料が大きく変わって上がっている。明らかに住民に不利になる変更だから、同一（あるいは有利な）契約とみなすことはできない。

住民が理事会で決議した内容の違法性について調べてくれている。

いいマンションだなぁ。

>>2696 住民板ユーザーさん1さん

またあなたですか笑
面と向かって言うことより、正しいのか正しくないのか判断する方が重要ですよ
判断できないと面と向かってちゃんと言えませんよ笑

理事会側は対策してくるだろうな。どうなるんだろ。

>>2699 住民板ユーザーさん4さん

全く不要。

>>2700 民板ユーザーさんTOPさん

強気なのはわかったけどさ、何で利益相反取引いらないのかちゃんと説明して。総会当日は逃さねーからさ

>>2699 住民板ユーザーさん4さん

説明できたら大したもんです笑

>>2701 住民板ユーザーさん1さん

そのような立場には無いので、謹んでお断りいたします

>>2703 住民板ユーザーさんTOPさん

だから逃さないからね

理事の誰かが顔認証システムの会社の役員とか、関係者ってことはないですよね？

>>2710 マンション住民さん

間違いなく言えるのは、タワマン協会の実績として使われているということ。そしてそのタワマン協会のトップはこのマンションの理事長です。ここまではファクト。

結局はこういうこと。
今、グチグチ言っても遅いから（笑）
今まで無関心だった組合員の皆様が悪い。理事会の好きにやられても、今となっては既定路線だよ♪

質問や意見より、未提出の組合員から委任状集めた方がいいかもよ。

会話の間に失礼します。
昨年引っ越してきました。
妻が最近同じマンション内のまつ毛サロンに行ったらしいのですが、マンション的には営業可なんですか？
不特定多数を入れるのはどうかと思うのですが、皆さん暗黙のルールでやってる感じなのでしょうか？

反理事長派の皆さま、残念でしたね！
悔しかったら、票を集めるしかないですけど、今からじゃ無理でしょうね、うんうん。

>>2715 住民板ユーザーさん4さん

この状況で通っちゃったらもっと大きな問題になるでしょうね。でるとこでたりどっかにリークが起こったりとか。
酸素カプセルで止まれたならここでも立ち止まらないと、収集つかないでしょうね。

>>2716 住民板ユーザーさん1さん

とは言っても、保険の件以外は違法でも何でもないからねぇ。

プラウドタワー東雲には利益相反規定が無いんだから、利益相反してもいいんだよ！分かった！？

今回の議案はすべて適法！
反対するならしてください。それは自由なので。まぁ、通ると思いますけどね（笑）

>>2705 住民板ユーザーさん1さん

他の方やTwitterの方が書かれている通りです。
変えたいなら、変える側に入ろう！以上