イニシア西日暮里ってどうですか？

70平米で4000万しないって、激安価格だよね。びっくりした。

物件東側の東電社宅とその北側の立ち入り禁止になっている元駐車場。
今後、そちらも何か建設予定とかあるのでしょうか
どなたか教えてください

周辺をウロウロとしたり、買い物に行くには自転車が良いのだけど
１戸分に１台くらいの台数しか置けない感じが気になります。
駅までの距離があるから２台は所有したい人多いかなと思いますがねぇ。

自転車の人、物件概要をじっくり読んだ方がいいよ。問題無いから。
それより1期1次の売出し4戸って、人気ないのか売り惜しみかどっちなんだろ。

シロカネーゼ
キャナリーゼ
ニシニッポリーナ

>>24
この４戸は必ず売るということで
あとはどの区画か決まってないけど、お客さんが付いた区画を売りますよということだと思いますよ。
他の物件でもいきなり販売戸数が増えたので。

４戸は１期の目玉というだけで４戸しか販売しないというわけではないという話だったかと思います。

それよりユニットバスの狭さが個人的にはネックです。

見に行きましたが、3100万の目玉以外いきなり高い！

日当たりも良くないし。。。

ちゃんと考えよう・・。

もうモデルルーム見れるんですか？

平日にモデルルーム見に行きたくて問い合わせをしたら、今は先行ご案内させていただいている方だけで土日のみしか見られないみたいですねー。グランドオープンまで待ってくださいと言われました。主人が現地を見に行ったらやっぱり暗いみたいですね。
購入に、意欲的だったのに考え始めていましたー。
お手頃価格でよさそうなのにやっぱり見に行かないとわからないものですねー。

モデルルームに行ってきました。

西側の棟は暗い感じがしますね。
低価格帯は、やはり西側の方が多いですね。

東側は比較的明るい印象ですが、
値段が高く設定されている印象があります。

山手線まだ徒歩圏内っていうのはいいですね。
ちょっと早歩きで１２分くらいでした。

この辺りは建物が密集しているような地域ですものね　日当たり的にはあまり期待しすぎないように、という感じでしょうか　西側の方が日照条件的に安くなっているという事なのですね

一応このくらいの距離なら、西日暮里の駅までも歩いて行ける範囲かな、という印象はあります　新三河島も使えるようですが、あまり使う機会はないかな

地震の際、揺れや火災は大丈夫か、心配だ。

斬新な間取りってPRしてますがどこが斬新なんでしょ？
根拠なし 誇大広告ですね しょせんそんなレベルの会社です。

連窓サッシは、ここのマンションぐらいしかないみたい。
社宅跡地は資産価値高いね。

建築費が上がって日暮里駅近くの３Ｌが７０００万円台の時代ですから
コストパフォーマンスはかなり良いのでは？

ただ、今買わずに数年様子をみる手はあると思いますが。

日当たりはあまり期待できないんですね。
周りは中低層住宅や公園なので、
西でも東でも開放感があり、
明るいんだろうなと思っていたので、意外でした。
日当たりは間取りでも違ってくると思うので、
実際の部屋の感じがわかるといいのになぁと思いますね。

>38さん

でも東の方が開放感ある感じがしました。
西はあまり日が当たっていない感じですよね。
特に低層階に関しては、暗い感じでした。

この物件の唯一悪いところは南側目の前が産廃工場だってこと。

営業の人はそんなこと言わなかったけれど、よくよく調べてみたらわかりました。

お値段には理由あり、ですね。

質問すればきちんと答えていただけるのではないでしょうか。
聞かれなければそのまま言わなくても…ってことも考えられますが、
質問されて、嘘とかいい加減なこととか言えないはずです、きっと。
後々問題があっては大変なことになりますし。

確かにレスされている「産廃工場」と「仕分け工場」ではかなり違いますね。
もし産廃工場だと、ゴミ焼却場のような巨大プラントになっているような…

近所の廃品や事務所の古い備品などを仮置きして仕分けしてるだけなら実害がないようにも思います。
いずれにしても質問してきちんと確認するのが一番でしょう

東側の電線は5階位までくるのでは・・・
目の前に電線はかなり気になるところです。

山手線徒歩圏は魅力で、この前、夜歩いてみましたが
ことのほか暗い。靴の音がこだましてました。
やっぱり歩くのはしんどいので舎人ライナー使いに
なるのを考えると、熊野前のタカラレーベンのほうが
駅近で安くて良いかも・・・

>>46
このマンションで舎人ライナー使う人はいないでしょう。
山手線徒歩圏のマンションと舎人ライナーしか使えないマンションでは
数年後の資産価値が全く違うと思いますよ。
価格も同じ４０００万円台が中心のようですし。

舎人ライナーもそうですが、京成線も使わないですよね。
各停しか止まらないですし。

結局、山の手線で西日暮里になるでしょうね。
田端から交差点わたるのに２回信号待ちあるので、ちょっと不便ですね。

そうですか。舎人の駅までも中途半端な距離だし
結局歩くしかないようですね。

資産価値はマンション全体で見れば明らかに
イニシアのほうがタカラレーベンより高い
でしょう。

ただ、マンション1棟丸ごと買うわけではないので、
5000万円以上買える人は良いのですが
4000万円台の同価格帯で比較するとどうしても
日当たりが悪そうなので・・・
タカラレーベンだと見晴らしの良い南向きの
上階が買えるので悩ましいところです。

>>49さん

イニシアは日当たりは期待できそうにありませんが、タカラレーベンは南向きの上の階が同価格なんですね。

資産価値が自分の生活したいマンション生活と必ず合致する訳ではないので悩みますよね。

舎人ライナーっていつ乗っても混雑していると聞きますが、
未だにそうなんでしょうか。
車両を増やしたり本数を増やしたりと言う話は聞きましたが
少しは改善されていますか？

東電の前は沼地だったそうです。昭和初期産まれの方が小さい頃よく遊んだとおっしゃってました。

>>52
「夜暗い」、「産廃工場」、「沼地」、「西日暮里まで歩けない」と否定的なご意見を挙げていらっしゃるのは、同一の方ですか？そんな劣悪物件でも購入検討中ですか？かなり違和感を覚えます。昭和初期の一定期間、変電所の貯水池だった頃をご存知の方とお知り合いなんて、ご近所にお住まいの方ですか？何も目的でカキコミしているのやら。

>>53
確かにじっくり読むと、かなり違和感がある投稿が多いですね。

「電線が５階まで」…そんな電線ないでしょ！
「靴の音がこだましてました」…すごく悪い印象を感じますが、それって靴のせいでは？
「産廃工場」…ネットで見ると近くにパソコンの解体・部品どりをしている町工場がありましたが…

一転してレーベンは「駅近で安くて良い」「見晴らしの良い南向きの上階が買える」と
ずいぶんほめてもらってるような

もし間違えてたらごめんなさい

ここ近くに変電所あるんですね、、、そして間取りが変なのが多い

>>55
間取りが斬新と広告していましたけど、、、変なんですか？

どう「斬新」なのですか？

根拠がないと、誇大広告のような気がします。

斬新ってほどではないけれど、工夫はしていると思います。良心的な方ではないかな。

>>59
54です
何か気を使っていただく形になって申し訳ないです。
もし良かったらまた書き込んで頂けたらと思います。

ちなみに沼地は問題ないと思いますよ。
マンションは地盤を調べて、支持層まで杭を打つなり基礎を掘るなりしますから。

ここ、周辺にくらべて割安感がある物件だと思います。
常識的な価格で山手線徒歩圏で探している人には、かなり良いマンションではないでしょうか。
もっと駅に近くて日当たりが良くて環境も良ければ、倍近くの価格でもおかしくないと思います。
マンションの相場が今後下がると考えている人は、今の時期、無理して買う必要はないと思いますが…

こんにちは。
みなさん悩んでらっしゃいますね。だいぶ前に、徒歩で西日暮里駅まで何分かかるか投稿した近所の者です＾＾
まず、「産廃工場」について。
産廃工場ではなく、産廃保管用の倉庫です。
処分予定の家電など産廃を保管してるとの事です。
前に我が家に書類が投函されてましたので、間違いないです。
次に、夜暗く靴の音がこだまする件について。
夜は本当に静かです。車もあまり通らないので、私はむしろこの静かなところが気に入りました。
明治通り沿いの物件だとうるさいのですが、イニシア西日暮里あたりまで入ると本当に静かです。
確かに夜は暗めですが、そこまで人通りが少なすぎるわけでもなく、キケンというほどかどうかは個人の判断が必要ですね。
私なら、明るかろうが暗かろうが、小さなわが子を夜に一人歩きさせませんけどね。
靴の音がこだまするかどうかは、知りません(笑)金具付きのハイヒールなら響くでしょう(笑)
「沼池」について。
確かに貯水池は存在してました。ですがイニシア西日暮里の真下ではないはずです。
Goo地図に昭和の古地図と現代の地図を重ねて見れます。
私も物件購入前にかなり調べました。
自分の家の真下が貯水池だったのか、それとも貯水池の横だったのか。
まさに産廃倉庫とそこから西、北西側が貯水池だったはずですが、ぜひご自分でご確認ください。
ここからはどうでもいい話ですが、
舎人ライナーは引っ越してきて1度も乗ったことがありません。基本は西日暮里駅まで徒歩ですが、遅刻しそうな時は駅前の自転車置き場を利用してます。
知ってますか？週２回ほどの利用なら、駅前(駅から徒歩３分ほど離れてますが)自転車置き場に無料スペースがあるんですよ。一度自転車に乗っちゃうと、ついつい歩くのが面倒になってしまい困ってます（汗）
京成線は上野に買い物に行く時と上野公園、動物園に子どもと行く時に利用してます。JRよりも断然近いですから！
買い物は魚ならたじま、お肉は荒川１丁目の生鮮市場スーパーバリューを利用します。
たじまは鮭などの魚がおいしいですし、生鮮市場はとにかくお肉類が安いです！
自転車でだいたい１０分ぐらいですが、生鮮市場は無料駐車場もついてますので、まとめ買いの際には車でどーぞ＾＾
徒歩５分ほどの新三河島駅側には100円均一キャンドゥとまいばすけっと、スーパーNマート、あと24時間スポーツジムがありますよ。
車を利用すれば、約7分でOKストア、島忠がありますし、約15分～20分でショッピングモール、映画館が入ったアリオ西新井もあります。
以上、長くなりましたが、結論はなかなか住みやすいですよ！
洗練されたセレブな街や横浜エリアなどの再開発されたキレイな街並みを期待している方には絶対にお勧めしませんけどね（笑）
The下町です。

ニッポリーナという言葉を御存知無い様なので、以下に解説させて頂きます。

61さん
詳しくありがとうございます。
近所の方でないとわからない情報だったりするのでとても参考になります。
「産廃工場」の事も「夜暗く靴の音がこだまする」事も
それだけ聞くとマイナスなイメージになってしまいますが
そうでもないんだなと感じました。
スーパー情報もありがとうございます。
車があるとより便利だろうなと思いました。

今日・明日で２次26戸。
合計すると52戸を一気に売り出したみたいです。
急にお客さんが付いたのでしょうか？

現地見ました。
この場所でこの価格帯だと早めに完売ですかね。
個人的には最寄りの新三河島駅は結構利便性感じます。

山手線徒歩圏で4000前半のマンションはほとんどないですからね
特にネックになる要素もないので完売は早そう

同感ですね。

新三河島駅が一番近いので使うことが多くなるのかな。
西日暮里までも歩けることは歩けるけれども、
真夏や風雨の激しい時などは、あっさり新三河島で京成に乗って、
日暮里まで出てしまった方が早いでしょうし。

価格的に手が届くところですが、どのくらい販売が進んでるのでしょう？ 東向きのマンションに住んでますが、午前中しか日が入らず、南より少し安いであろう西向きで検討してますが、レスみるとここの西向きは日が入らないのでしょうか？

68さん

これまで第1期1次で26戸、第1期2次で26戸、第2期1次で3戸が登録受け付け済み。
第2期2次で3戸、登録受付中のようです。

公式HPによると、先着順受付中の住戸が7戸なので、第2期1次までの55戸中48戸が契約済みと思われます。
全64戸なので、なかなかいいペースの売れ行きかと。

モデルルームにも一度行きましたが、
価格は、同じ階で比較すると、概ね、東向き東南角≧南向き＞西向き＞東向き（東南角除く）だったと思います。

陽当たりもモデルルームでシミュレーションがありましたが、
一部の低層階で隣家と接している住戸以外は、東向きと遜色ないような感じでした。

レスにあるように、西向き全て陽当たりが悪ければ、価格が上記のように西向き＞東向きにはならないと思います。

69さん、有り難うございます。西向きは尾久橋通り向きでモノレールありますが、音など何か情報ありますか？

69さん、有り難うございます。西向きは尾久橋通り向きでモノレールありますが、音など何か情報ありますか？

購入検討中のものです。

近所にお住まいの61さんによると、とても静かとありますね。
舎人ライナーはタイヤなので、あまり音はしないのでは？

見に行きましたが舎人の音は全く気になりませんでしたよ。
一次二期で解放してますが、これは先着なんですかね？

えー、もうそんなに売れちゃってるんですか？後、どれくらい残っているんですかね？

最新のホームページの日付は４月１３日現在。
４月４日が１期１次の締切だったかと思いますが、１０日ほどで４８戸が決まったということですね。

残った戸数は、今日現在の状況が木曜日のホームページ更新で分かるはず

>>75
情報ありがとうございます。HP確認してみます。確かにこの場所と価格なら完売早そうですね。

>>73 さん
MRで見せてもらった価格表に先着住戸と記載されてましたよ。
イースト、ウエストとも、各階残り1~2戸といった感じでした。

>>74さん
4000万台前半の部屋はほとんど売れていました。予算が5000万くらいであれば、次期も含めてまだ大丈夫だと思います。次期販売はルーバル付きなど人気が高そうな部屋もありました。

>>78
三期？も魅力ある部屋があるんですね。抽選必須でしょうけど興味大です。情報ありがとうございました。

まだまだ人気が出そうな物件は取っておいてあるのですね…
ルーバル付だとさすがに人気はありますし、競合しちゃいそうですよね
駅までの距離的には、西日暮里まで行こうと思うと若干微妙ですが、
歩けなくはない距離だと考えると
この価格はかなり良心的に感じられるし。

ご近所さんです。
山手線には少しありますが何ら不満なしです。電車、バスと交通網は充実、買い物も近くにあるし。確かにこれで4000万円はお買い得

管理費、修繕積立の部分がどうなのでしょうか。特に共用設備もないみたいなので少し割高に感じます。

>>82
64戸という戸数の割りに2基のエレベーター、16台分の機械式駐車場と将来的にメンテナンス費用がかかる共用設備がありますよ。

そう考えれば、妥当な金額かなと思います。

>>83
パーティールーム、ディスポーザー等がない割にはと思いましたが、たしかにエレベーター二機と機械式の駐車場がありました。機械式の駐車場は個人的には微妙ですが(車を持たないため)、この戸数で二機のエレベーターは余裕がありそうでいいですね。

ディスポーザーってマンションの大元の処理施設ですごくランニングコストがかかるって言いますし、
無い方が良いんじゃないの？という話もあるらしいんので、これはこれで良かったのかもと思いました。
機械式駐車場、将来的な交換のコストはかかるのですよね。
でも限られた敷地内に停めるとなると、致し方がない部分もあるのかな。
ＥＶ２基はかなりいいですよね。

まあ、二棟構成だからEV2基は当たり前だけど、
そもそもどうして二棟デザインになったんでしょ。
不要なコストも出てくるような。

>>86
敷地に接している道が狭いため、高い建物が建てられませんからね。
単純な「1棟建」かつ「オール南向き田の字プラン」の物件であったら、
せいぜい全30~40戸のマンションとなり、とてもこの価格では販売できないと思われます。
2棟構成にして総戸数を増やすことにより価格を抑えめにして、
ワイドスパン、角住戸率の高いプランにしたことが、
このイニシア西日暮里の最大な売りであり、それを斬新な間取りと称しているのかと推測しています。

一棟構成にして平置駐車場にしたほうが、管理費、修繕積立て費は格段に安かったろう。

戸数を多くしたいというのは、結局はデベが最大利益を目指すため。
将来、住人に発生する余分な費用については関係ないという考え。
デベとしては、当たり前といえば当たり前だけどね。

一棟構成にして平置駐車場にしたら管理費、修繕積立費は安くなっても、
平均価格が6000万円くらいになってしまうのでは？

手が届かなくなっちゃうし、山手線徒歩圏とはいえ、駅前ではないので、
そもそも売れないんじゃないかな？

一棟建てでも、この立地で6000万はないでしょ。
デベだって、売れない値付けするわけない。

戸数を多くした分は、デベの利益と考えるほうが自然。

戸数を増やして単価下げてますは、常套営業トークですよ。

販売価格も管理費も明らかになってますから、
それをじっくり考えて、買いたい人は買えばいいんじゃないでしょうか。

購入後に初めて管理費が分かるといったことなら問題ですけど、そんなことはないですから。

しばらく見ないうちに、スレがだいぶ香ばしい感じになっておりますな。
91さんのおっしゃる通り、物件内容と価格・維持費を勘案して、買いと思えば買えばいいだけの話で、
仮定の話であれこれ議論しても何の参考にもなりません。

ところで、昨日現地を見に行ったら、建設現場見学会が開催されていました。
西向きの棟は足場も解体されて、外観はほぼ完成のようでした。

香ばしいを使いたかったんだけじゃないかと。使い方、変だと思う。

山手線駅徒歩圏でこの価格は、
たしかに魅力的ですね。
借地権物件かと思ったくらい。

最近の高騰でどこも高くなってますが、
ここは4年くらい前の相場同様でお得感ありますね。

駐車場が必要ない世帯にとっては、二棟建てで平置き駐車場のみ(台数はかなり少ない)がよかったです。実際この立地であれば車なし世帯も多そうなので。車使わない世帯にも管理費がかかるのがちょっと。機械式駐車場よりディスポーザーにお金を払いたいです。
ただ、二棟建てに関しては仮にデベにメリットがあったとしても、私は二棟建てでよかったですね。win-winでしょう。売れ行きもかなり好調なようですし、総合的に見ていいマンションだと思います。
竣工も近く販売期間が短いですか、自信があってのことじゃないかと推測します。竣工の一年以上前から青田売を初めてその費用がマンション価格に跳ねている物件よりも好感が持てます。

4年前の相場と一緒？？
3.4年前に分譲されたリストレジデンス西日暮里とライオンズ西日暮里よりもだいぶ坪単価上がってますよ。

必要に迫られてマンションを購入しようと思い立ったのがつい最近なので、3、4年前の相場がわからないのですが、
当時より金利は更に下がっているので、ローンで購入する場合は、総支払額はそれほど上がっていないと考えていいのでしょうか？
オリンピックが終われば、価格は下がるのかもしれませんが、今でなければ購入する意味がないので。

大通りから内側に入った、窓を開けても静かな住環境が期待できる立地に魅力を感じて、近日中に申し込む予定です。価格もこのご時世では抑えめでありがたいです。
このポジションは珍しいですし、明治通りや尾久橋通り沿いのよく見られる14~15階建物件は、その点で購入対象から外していました。
もう少し駅近なら便利なのかもしれませんが、田舎者なのでざわついているのも苦手で…なお歩くのは苦にならないです。

今、リストとライオンズが売ってたらそっちにしてたけど売ってないし...
確かに山手線駅から徒歩10分以内はリセール時も強いよな

マンション真向かいに東尾久一丁目児童遊園があるようですが、
ブランコや滑り台など子供向けの遊具がたくさん設置して
あるようですね。
小さなお子さんがいる家庭であれば遊ばせやすいよい環境、
そうでなければ公園で遊ぶ子供の声が気になってしまう環境
なのかもしれませんね。

リストは70平米で3.900万～4.900万
50平米で2.800万～3.600万

変動金利0.875

3～4年前の相場です。

現在はマンション価格高騰したなと感じています。

リストは賃貸も良好です。

ご参考までに

>>99
何度か現地に行っていますが、公園はうるさい感じではないですよ。

ここは立地が微妙ですね。将来的に売却することを考えないといけないんですが、将来的なリセールは大丈夫ですかね？
静かな環境である点は気に入っていますが、西日暮里までの駅距離が10分以上である点はマイナスです。
新三河島か赤土小学校を使おうかと思っています。
でも、この二つの駅近の中古物件と競合するとなると、リセールは期待できないかなと思って現在躊躇しています。
ちょっと価格が高いんですよね。

リセールは期待できないでしょうね。
いくら山手線徒歩圏でも駅徒歩10分以内でないと厳しいと思います。
皆さん、静かな環境が良いと言われますが駅から徒歩13分も歩くのにこの坪単価なら静かな環境であるのは最低限の条件かと。
本当に資産価値が高いのは駅徒歩10分以内で静かな住みよい環境かと。
まぁそんなマンションは中々ありませんが、その分資産価値は高いのです。

今の相場は数年前より1000万高いですね。

個人的にはこの物件は良いと思いますよ。販売開始後の売れ行きも好調のようですし。確かに数年前と比較をしたら高いのはどの物件もおなじなのでは？その分、金利は低いし。

金利は数年前と変わらないですね。
永住するならいいと思います。
リセールには向きませんね
販売な好調なのは西日暮里周辺に他に競合物件がないからです。
クレアポルテは競合にならないでしょうし、プラウド日暮里に手が届かない人がここに決めてる様です。

西日暮里の再開発は野村と三菱か。
あと5年くらいで西日暮里駅前もキレイになるかな

プラウドは6000～7000万なんで、こちらの物件検討者とは異なるでしょう。西日暮里も日暮里のように整備されるといいな。

>>106
金利って数年前と変わらないってどういうことですか？

数年前と変わらないというのは判らないですが、
最近は金利すごく低い傾向にあるので、買うとしたらいいんじゃないかとは言われていますよね。
消費税の増税時期も決定してしまったし、
買うタイミング的には今は良い方なんじゃないかと思われます。

いまどうしても買わなければならない人にはいいかもしれません。ただ数年で1000万近く落ちることは覚悟して。地盤もいいとは言えませんので、首都直下型地震には気を付けて。高台が買えればいいのだけれど。

金利は低いけど変動金利で買ったら意味無いよね。
今後30年金利が上がらないと思っている人は変動金利でもメリットがあると思うけど。

ちなみに変動は5年以上前から優遇で0.775とか0.675%というのはありました。
フラットの金利は今が一番安いくらいですね。

どちらにするか悩みどころですね。
都心のマンションでは、銀行や金融関係の人は固定の人が多いとの説明をしていましたよ。
本当かどうかは分かりませんが。

二次三期のいい感じの部屋&価格帯がでたので色んな意見がでますね。それぞれの視点で判断するのがいいですね。個人的には当たりの物件だと思いますよ。

固定金利の方が安心感はあります
変動だとけっこう見通せない部分が出てくるんじゃないかと
変動の方が安いですけれどね
本当にそれぞれの観点でっていう感じになってくるのではないかと思います
繰り上げ償還を早い時期にしまくる予定だったら変動とかアリだと思うし

変動金利だと、上がる可能性があります。リスクを取りたくないのなら固定金利でしょう。
あとは繰り上げ返済時に手数料がいくらかかるのか。

生活を圧迫しないように無理のない負担で月々返済していくのがいいですが、余裕ができたら繰り上げもできたらいいなと考えています。

その時に、できるだけ手数料がかからないところだと返しやすいです。

変動にするか固定にするかっていうのはいろいろとむずかしいですよね
今は金利がものすごく低いですから、今のうちはとにかく変動でと思っても一気に上がった時に怖いし。
固定は固定で、もっと安く変動の人は払っているのになーともやもやするでしょうし。
本当に考え方次第。
変動で、繰り上げ償還をドカンとするのが一番いいのかな。

増税しても、ローン控除の増額をするのでは？
年がら年中、税金持ち出し買い時だと言われる人がいます。

不動産購入は結婚と同じで、出会いとタイミングが重要だとか？

ここ検討しようと思い、周辺環境を見てきました。中層から上層階をと思ってます。西側は尾久橋通り、南は明治通りがあります。上層階は音を拾いやすいと思いますが、窓の遮音性能はどうなんでしょう？

HPにその辺のこと書いてないので。説明受けたことある方教えてください。

窓については特に書いていないですね＞公式ＨＰ
例えば複層ガラスになっていたり、二重サッシになっているときは記載されていることが多いと思うので
敢えてそうされていないという事は、可能性としてはそこまでの対策はされていないのかも…という予測は建つかも
でも実際に行ってみないと何とも言えません