ザ・パークハウス塚口町一丁目ってどうですか？

>>203
廊下に物を置くのは規約違反、
タバコのポイ捨ては軽犯罪法違反、
マンション住民に迷惑掛けるか、
公衆や行政に迷惑をかけるか 、
ハンコ押したからとかの問題じゃ無く、
どちらもマナーの問題。

>>201
共用廊下が物だらけって貧乏臭くて嫌だな。
インド象の置物ｗｗｗｗｗｗワロタ。
民度の低いマンションは買わない方がいいな。

>>202
常識人にとっては住みにくい嫌な町って事だな。大いに参考になった。

>>204
禁止と明文化されてはないし、ハンコ押した訳じゃないけど、しない方がいい迷惑な事をやるのがマナー違反。
共用廊下に私物置いたり煙草ポイ捨て（喫煙も）なんてマナー違反じゃなくて、管理規約違反。ハンコ押したとかの問題やん。

>>205
204だが、文面をよく読み直してください。
公衆や行政、すなわちマンションの敷地内じゃなく公共での喫煙。
そして私が言いたかったのは203で書かれてる
>>大人がハンコついて署名したなら守れ
いえいえ、ハンコ押しても押さなくてもマナーは守るべきだと
言いたかっただけ。

修正。×公共での喫煙⚪︎公共でのポイ捨て

要するに公共では禁止区域以外の喫煙はゆるさているし人に迷惑を掛けなければマナーに反する行為にもならないが、ポイ捨ては軽犯罪法違反でありマナーにも反した行為。

ポイ捨てするようなヤツが未だに存在するんだ！？余程、社会とうまく交われてない非常識人だよね。
マナーっ人によって程度の差こそあれ、最低限のマナーを知らん輩はもっと世間から厳しい視線を浴びせ、強制力のある指導が必要。法に触れなければやっても良いなんて考えは子供と同じ。。。むしろ以下かも！！

バルコニー等での喫煙とかって管理規約上は禁止されてるわけではないんですよね。であれば、喫煙者サイドからすると「普通の行動」と捉えられても仕方がないですよね。
こういう事って「マナー」の一言で収めがちだけど、考え方、見方で意見は割れるだろうから、駄目な事はハッキリと禁止事項としてルール化した方が良いのではないかと思います。

ここのマンションは管理規約にバルコニーでの喫煙禁止は明記されていますよ。
喫煙してる人も見かけたことないですね。
管理組合がここの掲示板見てるのか、共用部分への私物の放置を注意する貼り紙が最近になって掲示板に掲示されてます。今はほとんど私物置いてないですね。戸建から越してきた高齢者が多そうだから、その感覚抜けずに物置いちゃうんでしょうね。

知らずに置かれる方っていると思うので、おっしゃるように管理組合側を通して周知徹底させる事が大事かと。物件からしてそれほど物事がわからない人はコチラには住まわれていないような気がします。皆さん常識のある方だと推察されます。

駅徒歩4分の抜群の利便性なのに、何故売れない？　見た感じ西北の小規模物件より良い感じだし、価格も西北価格ほどぶっ飛んでいるとは思えない。しかも、パークハウスブランドなのに。

>>213
公式ホームページの7戸が本当の意味で在庫の最後なのでしょうか？

『三菱ブランド』を重視する方は土地柄を重視しそうですから、その辺りが『尼崎市』と相反するのかも知れませんね
『阪急塚口、阪急武庫之荘ブランド』は、尼崎市では別格とか尼崎市であって尼でないという話をされる地元の55才以上の方もたくさんおられますが、昔からの住人はそういう意識の壁があっても他の市から転居してくるのに方には尼崎市の壁はベルリンの壁のように高いかも知れません

かくいう私も『尼崎市育ち・伊丹市育ち』の庶民ですが、東大阪市、堺市、門真市、岸和田市等の中で良い土地柄の場所がお買い得だからといって引っ越すのは抵抗がありますからね

同じ『三菱ブランド』で、新快速停車駅のJR尼崎駅が最寄り駅の
2012年のザ・パークハウス尼崎潮江、2014年のザ・パークハウス尼崎潮江ガーデンも80平米台の部屋が4,000万円を切ってた
ことを考えるとアベノミクスや円安や五輪特需復興特需の人件費高騰の影響があるにしても高く感じてしまいますよね

どちらにしても『阪急塚口ブランド』が通用しない市外からの転居者や若い家族はプラウドシティ塚口へ流れるでしょうし
新築で完成後の売れ残りがあるマンションは資産価値維持率の面でも10年後、20年後は厳しいかもしれませんね

ただ三菱はお金に困っている訳でもないので大幅値下げしてまで直ぐ処分する気はなく気長に売れればいいかなくらいの立場ではないでしょうか
実際に現地で販売代理で請け負っている会社とその会社の営業マンは歩合制でしょうから必死だとは思いますが



http://www.mecsumai.com/tph-tukaguchi1/outline/index.html

物件概要

2016年06月28日現在

ザ・パークハウス 塚口町一丁目

所在地 兵庫県尼崎市塚口町１丁目9番7(地番)
交通 阪急電鉄神戸線「塚口」駅(北改札口)より徒歩4分

総戸数 48戸
販売戸数 7戸
駐車場 （総戸数48戸に対して）24台(平置8台・機械式16台)※［月額使用料：14,000円～20,000円］
販売価格 4,388万円～5,948万円
最多価格帯 ―
間取り 3LDK
専有面積 68.46m2～75.04m2
バルコニー面積 11.70m2・11.84m2

販売予定 先着順申込受付中　※先着順受付の為、販売済みの場合がございます。予めご了承ください。
モデルルーム 建物内モデルルーム公開中！
完成日または予定日 平成28年1月28日（完成済）
入居(予定)日 即入居可

敷地面積 1826.25m2(売買対象面積）
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造　地上10階地下1階建
用途地域 用途地域：第一種住居地域・準住居地域
高度地区：第3種高度地区
建ぺい率／容積率 建ぺい率：60% 、容積率：200%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
管理費(月額) 13,970円～15,310円(月額)
修繕積立金(月額) 5,480円～6,010円(月額)
修繕積立基金 616,140円～675,360円(引渡時一括)
施設費用・償却費 駐車場/総戸数に対して24台(平置8台、機械式16台)(月額使用料:14,000円～20,000円)自転車置場／総戸数に対して96台（平面12台、2段ラック式84台）（月額使用料：100円～400円）バイク置場/総戸数に対して2台(月額使用料:2,000円)ミニバイク置場／総戸数に対して4台（月額使用料：1,000円）インターネット利用料／1,674円（月額）管理準備金：13,970円～15,310円(引渡時一括)　テラス面積／14.47m2・15.35m2（月額使用料：100円・110円）

備考 ※1　◎C2タイプ（206号室）：リビング（ソファとテーブル）、ダイニング（テーブルとチェア）※不動産業における景品規約により100万円が上限となります。◎モデルルーム使用期間/平成28年5月13日～お引渡しまで。※現状有姿でのお引渡しとなります。※他のキャンペーン等との併用はできません。

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社(売主)、有限会社プレイス・ワン( 販売提携（代理））
施工会社 名工建設株式会社
建築確認番号 第ERI14029982号(平成26年8月18日)
問い合わせ先 「ザ・パークハウス 塚口町一丁目」　現地販売センター
10：00～18：00(水曜日・木曜日定休　※祝日を除く）
0120-048-898
tph-tukaguchi1@mec-r.com
次回更新予定日：2016/07/0

＞＞新築で完成後の売れ残りがあるマンションは資産価値維持率の面でも10年後、20年後は厳しいかもしれませんね

そうかな？確かに販売価格は高い気がするけど、それなりの人が住むような雰囲気のマンションだし、逆に管理組合がしっかり機能して他の大型マンションより資産を維持したマンションになるんじゃないかな。
駅からもプラウドシティ塚口ほどではないにしろ、十分近いし。それこそ10分程度のマンションの方が下落率は高いような気がする。

つい先月は東京五輪まではマンション価格が上がり続けるから早いうち買う方がお得とかマスコミや不動産専門家が煽ってたのにね

ＥＵ危機でこれからどうなるか解りませんがもしリーマンショック級の経済危機になればあちこちの新築分譲マンションで売れ残り在庫が続いて大幅値引きがあるかもしれない

プラウドシティ塚口の真横のイニシア塚口なんてリーマンショックの後にいっきに1,000万とか値引き販売を大々的に宣伝して完売させましたものね

チラシ入ってた部屋だけどもう1ヶ月以上経ちますよね
新築の売れ残りがあるから中古は厳しいだろうな
本体価格とは別に買主も仲介手数料３％もかかるし売主だって３％かかるし、少しの価格差なら新築選ぶだろうし
転勤、離婚、介護とか個人の色んな事情があるにせよ引っ越して半年で転売は大変だな


http://www.athome.co.jp/mansion/8711657102/?DOWN=1&RECOMMFLG=1&...

中古マンション ザ・パークハウス塚口町１丁目 2階 ３ＬＤＫ

価格 4,390万円 階建/階 10階建 / 2階
交通 阪急神戸線 / 塚口駅 徒歩4分
所在地 兵庫県尼崎市塚口町１丁目
築年月 2016年1月(築1年未満) 専有面積 70.40m² 間取り ３ＬＤＫ

>>215
＞管理組合がしっかり機能　　＞それなりの人が住む雰囲気

その管理組合がしっかり機能してないから、共用廊下がラックに自転車、ベビーカー、傘立て、謎置物、インド象の置物、網とか物だらけになってるんでしょ。
とてもそれなりの人が住むような雰囲気には見えないよ。

2階の中古の部屋値下げしてますね
マンション購入ハウツー本とか読むと完成時点で完売してないマンションは資産価値の下落率が高くなるとか書いてるよね
新築と競合しないことが前提だろうけど大阪市の北区とか中央区の駅から5分以内とかだと新築価格くらいで売れたのかも？


https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_amagasaki/nc_86506701/

物件名 ザ・パークハウス塚口町１丁目
価格　3980万円
間取り　3LDK　
販売戸数　1戸
総戸数　48戸
専有面積　70.4m2（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：11.84m2
所在階/構造・階建　2階/RC10階建
完成時期（築年月）　2016年1月
住所　兵庫県尼崎市塚口町１
交通　阪急神戸線「塚口」歩4分

4,390万円から3,980万円に値下げですか。410万円のプライスダウンですね。
ここまで下がればすぐに売れるような気もしますが、逆に大きく値を下げなければ
買い手がつかない（建物や立地に魅力がない？）のだろうか？と
感じてしまいます。
完成時に完売しているマンションはよほどの駅近好立地かブランド力のある
マンションでしょうから、それほど気にする必要もないかと…

>>219
元々の新築価格が解らないから中古で値下げと言われても相場が解らないのでピンときません
新築の売れ残りの方をSUUMOの価格で見たら階数不明だけど価格そこそこ高いですね
そうすると中古の部屋も仲介手数料3％かかったとしてもお得感はありますよね
ただ、2階だし新築好きの日本人からしたら抵抗持つ方もいるでしょうね
間取り的には夫婦だけ、夫婦と子供1人、夫婦と高齢者1人くらいの感じでしょうね


http://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_amagasaki/nc_67710701/rooms/?rnm...

ザ・パークハウス 塚口町一丁目（間取り・価格）

Ag
間取り：3LDK
専有面積：68.46m2
価格：4638万円

D
間取り：3LDK
専有面積：72.08m2
価格：5228万円

F
間取り：3LDK
専有面積：75.04m2
価格：5298万円

>>220
このマンションは48戸数中7戸数の15％もの部屋が完成後半年でも売れ残ってるってことですね
しかも三菱＋阪急塚口＋駅近なのにね

理由は明らかで部屋の広さだと思います
ここを買うような層は85～100㎡を求めていただろうと思います
今売れ残ってる部屋も全部70㎡前後の部屋ばかりです
85㎡だと6,500万円でも余裕で完売できたと思います

JR塚口のプラウドシティ塚口を買う層とは明らかに違うのにね

駅に近い立地のマンションは都市型と呼ばれる比較的コンパクトなタイプ、
駅から離れ静かな環境のマンションはファミリー向けの広いタイプだと
認識しておりましたが、ここの需要は広い部屋を求める層だったという
訳でしょうか。
こちらを買う層が求めるのは価格の安さではないとすれば、今出ている
家具付きのモデルルーム使用住戸も残ってしまう恐れがあります？

70平米後半の広さで6000万円台の部屋が、第一期に全て売れてしまったことからも、三菱地所がターゲットとしているリタイア組では無く、お金持ってるファミリー層の需要の方が多かったのかも。

塚口病院跡地のパークハウスはどんなマンションが出きるんだろう？
駅南側の住宅街は道路が広くてゴチャゴチャしてなくていいよね

イオンはダイエーを子会社にしたんだし塚口ダイエーをぶっ壊してイオンが出きれば大人気駅になるのにね


http://www.constnews.com/?p=19850
【民間】三菱地所レジデンスが１５年６月末に閉院した県立塚口病院の解体工事に着手（会員）[2016年03月25日]

２０１５年６月末に閉院した「県立塚口病院」（兵庫県尼崎市）の解体工事が始まった。現在は内装の撤去や外部建屋の解体を進めている。解体工事は三菱地所レジデンス（東京都千代田区）が発注している。兵庫県は病院跡地利用事業者を公募し、三菱地所レジデンスを代表事業者、医療法人社団兼誠会（尼崎市）をグループ事業者とするグループに１４年８月に決めた。病院棟や在宅総合支援センター、分譲マンションを整備する予定だ。
【解体工事が始まった県立塚口病院】

阪急塚口駅で開発中のマンションでこれから販売されるのってこの3つくらいですかね？
病院跡地以外は割りと駅から近いです

ザ・パークハウス　三菱地所　県立塚口病院跡地　徒歩10分
ブランズ　東急不動産　三菱UFJ銀行の斜め前の山城小児科医院の横の土地　　徒歩3分　2017年12月完成
ワコーレ　和田興産　ふぐ料理ふく万の横の土地　徒歩2分

野村HDの中期計画に、阪急塚口駅前建替え 338戸　竣工　2021/3　とあるけどこれはさんさんたうんの建替に関係しているのかしら？

>>227
野村不動産の阪急塚口建替えプロジェクトはさんさんタウンの三番館だけを建替えるそうですね

どうせならさんさんタウン全体の22,000㎡を丸ごと再開発して半分を高層マンションを建てて、
残り半分を西宮ガーデンズとかイオンモール伊丹みたいな再開発して欲しかったです

http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/investor/pdf/kojin_20151211-12.pdf

中古で売りに出てるC2タイプの2階の3,980万円の部屋は新築で4,590万円だった部屋ですよね？

駅近のほぼ新築で財閥ブランドなのに資産価値ってこんなに急に落ちるもんなんですか？

昔から新築買った途端３割下がるって言われてるよ。そんなものじゃ？

２番館だっけ？も飲食店たくさん入ってるし、全部いっぺんには難しいんじゃないかな
３番館新しく綺麗になるのっていいね。あの辺明るくなる。１番館や２番館もその後に期待。

>>225 匿名さん
この物件といい病院跡地のマンションといい何でファミリー物件として売らなかったの？
阪急塚口なら駅遠くても普通にファミリー物件として売れるでしょ。どっちもジジババかオジンオバンの物件ぽいし。

>>231
県立塚口病院跡地はまだ計画も詳細に発表されてないからどんなマンションになるか不明

このマンションは80㎡以上だけにすれば良かったんだろうけど
そうすると価格が6,500万以上になって購入者が限定されるし、この価格帯になると西宮と競合して尼崎の土地柄忌避問題もあって二の足を踏んだのかも

あと戸数が30戸とかの小規模になるからそれはそれでどうだろうね

エントランスはこじんまりとしている印象
48戸という総戸数ですから、エントランスはもう少し広めでソファーがあるとよかったかな
子どもをちょっと待たせたりする場合、座れる椅子があるといいですね。
外廊下になっていますが、セキュリティ面は安全なのでしょうか
塀が少し低い様に見受けられました。
ちなみに管理人さんは常時いらっしゃるのかも気になりました。

>>230
>>219の中古の部屋、売れたっぽいですね
新築から半年で500万DOWNでも処分したい理由があったのでしょうね

完成在庫だからしょうがないけど新築の方も個別交渉で値引き始めたっぽいので興味持たれた方は話聞かれてみてはどうでしょう？

>>233
椅子なんていらない。しつけの悪い糞ガキのたまり場になって迷惑なだけ。
ちょっと待つ間位立たせとけ。

>>236
>>237
何が書いてあったのか気になる

今更、家具付きのモデルルームの部屋をオープンさせるくらいなら
家具代金300万円付けますとかの方が販売促進につながりそうなんだけどね


http://www.mecsumai.com/tph-tukaguchi1/

2016.08.08
建物内　新モデルルーム　公開！！

９階に新しいモデルルームを設置致しました。
南向き・３LDKのお部屋です。


2016.07.22
「モデルルーム使用住戸家具付分譲」のお知らせ

モデルルーム使用住戸家具付分譲中！
実際のお部屋に実物の家具がございます。
ご契約頂くと、リビングセット（ソファ・テーブル）・
ダイニングセット（テーブル・チェア）をもれなくプレゼント！
（詳細は※「家具付分譲」についてをご参照下さい。）

>>181の4月下旬で完成在庫8戸なので3戸売れたみたいです
中古の2階も売れたようだしもう少しですね


http://www.mecsumai.com/tph-tukaguchi1/outline/index.html

2016年08月01日現在

ザ・パークハウス 塚口町一丁目

所在地 兵庫県尼崎市塚口町１丁目9番7(地番)
交通 阪急電鉄神戸線「塚口」駅(北改札口)より徒歩4分

総戸数 48戸
販売戸数 5戸
駐車場 （総戸数48戸に対して）24台(平置8台・機械式16台)※［月額使用料：14,000円～20,000円］
販売価格 4,838万円～5,948万円
最多価格帯 ―
間取り 3LDK
専有面積 70.40m2～75.04m2
バルコニー面積 11.70m2・11.84m2

残りあと４邸になったようです。
でも、価格帯はそのままって感じでしょうか。
塚口駅に近いのは便利だと思うのですが、
この価格帯はもう少し下がらないと・・・と思いました。
駐車場はまだ残っているのでしょうか。

9月20日の更新で、販売戸数が5戸となり1戸増えています！？
キャンセルが出てしまったのでしょうか。
家具つき分譲の部屋はDタイプ(203号室)だそうですが、
モデルルームギャラリーで家具が確認できる訳ではないのですねぇ。
（モデルルームの写真はFタイプ）

>>229
>>230
中古の部屋まだ売れ残ってました
さらに140万円値下げしていました


https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_amagasaki/nc_86838697/
ザ・パークハウス塚口町１丁目 3850万円（3LDK）
物件名 ザ・パークハウス塚口町１丁目
価格　3850万円
間取り　3LDK
販売戸数　1戸
総戸数　48戸
専有面積　70.4m2（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：11.84m2
所在階/構造・階建　2階/RC10階建
完成時期（築年月）　2016年1月
住所　兵庫県尼崎市塚口町１
交通　阪急神戸線「塚口」歩4分


>>241
モデルルームに行けば値引きしてるそうですよ
阪急塚口、阪急武庫之荘、JR尼崎北側は尼崎市内の一等地三羽烏ですけど、それでも70㎡台で4,500万超えると厳しいですね
そこまで行くと子供の教育環境とかを考えて西宮市阪神沿線、JR沿線や豊中市や吹田市の北摂方面に流れるんでしょうね


>>242
キャンセルなのかどうか知らないです
でも、そもそも論でいうと完成物件だからといって全部の部屋を売り出してる訳ではありませんよね
Yahoo不動産の広告では販売戸数7戸になっています


http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/06/dtl/00102822/
販売概要
価格　専有面積　間取り　販売戸数
4,898万円～5,998万円　70.40m2～75.04m2　3LDK　7戸
http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/06/dtl/00102822/

>>243
いくら位値引きしてるんですか？

全部まだ出しているわけではないのですか。結局販売状況はどうなっているのかっていうのがわからないなぁ。
でも出していただいている数字を見ていって、
ある程度の推測そしていく、という感じになってくるのでしょうね。
買おうかなと思っているマンションが、あまり人気がないと心配な部分はあるし、
逆に売れていると気分は良いし…！！！

ＨＰでは残り６戸と記載されてるので、残りは６戸ですかね。
竣工から半年以上たっているので、なかなか厳しい状況ですね
もうすぐ山城小児科近くのブランズの販売も始まるんですかね。ワコーレはもうしばらくしてからかな。

いずれにせよ、それらの販売が始まるまでに売り切りたいとこですね

坪243のぼったくり売れ残り物件。
買った瞬間、含み損が待ってます。
損切りすると20%以上の損失確定。

>>247
まだ売ってるのに……。

買った瞬間から値下がりするのはよくある話と思っています。だからこそ、永住したい物件と出会いたい！
高望みかもしれませんが、入居者もいい人ばかりだと「金持ちケンカせず」なのでいいかと思うのですが、成金だとのしあがってきた分、負けん気も強くてケンカしちゃうんですよね。いい人ばかりが住んでいるといいなぁ。

現状どれくらいの値引きが行われているか。
それがこのエリアの実情の坪単価といえるので
次の塚口のブランズ、ワコーレ、プラウドシティの坪単価の指標になりますね。
リアルなとこだと坪170～180くらいかな.

ブランズ、ワコーレ、プラウドシティの３つを比べると、
駅からの距離はどれも1～３分くらいなので同条件として
ブランズとプラウドシティはクオリティも立地条件もほぼ同じレベル。
ワコーレは踏切近くの沿線沿いなのとブランドが全国レベルじゃないから
やや落ちるかな。
完全なイメージやけど

>>247 匿名さん

築浅のワコーレで200、
築10年少々の塚口一丁目物件で150
で中古が売れています。

243なんてありえないですね。
早速20%落ちも仕方ないでしょう。

次の駅前は坪200ぐらいかな。

>>243 口コミ知りたいさん

その中古、坪180でも売れないのですね。
極めて普通の田の字間取りなのに、何があるんでしょうか？
これだとツボ240などで買った人はいきなり1000万の損は覚悟がいりそう。

ただ、塚口は西北に続き今後価値アップしそうなので、もっていればもう少しはましかも。

>>251
＞塚口は西北に続き今後価値アップしそうなので
何故そう思われるのですか？
地価は西北以外の人気地区にもますます引き離されているし、
地価上昇期の現在でも駅近は少し上がったものの少し離れると現在でも下落中です。
私の目には今後状況が急変するよには見えないのですが、
価格が上昇すると思われる根拠を教えてください。

中古マンションの暴落率も尼崎市は他市と比べて高い（△11%）が、今後のマクロ環境がどうなるかはあくまで予測でしかないですね
確かな事象としては、阪急塚口の駅近マンションは今後建設ラッシュとなりますね。この事象をプラスと捉えるかマイナスと捉えるかによって見方が変わりますけどわたしはマイナスかなぁ

プラス
阪急神戸線の急行停車駅の駅近物件は土地そのものがなくなってきているため希少価値が高く坪単価上昇？
さんさんタウン等の駅前開発が進み、駅価値が上がり坪単価上昇？

マイナス
建設ラッシュで過剰供給となり坪単価下落？