ザ・パークハウス塚口町一丁目ってどうですか？

見に行ったが確かに廊下に物放置多かった。アマって空気にがっくり。地震の時にあれらがぶつかってくると思ったら怖くて住めない。
大規模みたいな施設は少ないがみんなが規約を守って暮らすのが小規模の売りなのにな。
自転車やベビーカーや物入れ、その他家の中に入れればいい物を廊下に置く神経が理解できない。
デカいインド象の置物置いてる家まであって笑ったｗ
尼崎のセンスｗｗｗｗｗ悪趣味すぎｗ　常識もセンスもないんだな。

一般的に価格が安いより高額なマンションの方が住民マナーは良いと思うが、マナーの良い人は低価でも高価でもマンションの周辺マナーも気になる人が多いと思う。
その結果、尼崎のマンションを選ぶ人は、マナーをあまり気にしない人、すなわち価格に対しマナー意識の低い人のが多く集まる街に成ってしまうのだと思います。
まあ、マナーを息苦しく感じる人にとっては尼崎は気さくで住みやすく感じる街だとも思いますよ。

共用廊下に私物置くななんてマナーじゃなくて【管理規約】でしょ。
【管理規約に同意する】って重要書類にハンコ押して署名しただろ。大人がハンコついて署名したなら守れよ。
どうしても好きな物置きたけりゃ戸建てに住め。

>>203
廊下に物を置くのは規約違反、
タバコのポイ捨ては軽犯罪法違反、
マンション住民に迷惑掛けるか、
公衆や行政に迷惑をかけるか 、
ハンコ押したからとかの問題じゃ無く、
どちらもマナーの問題。

>>201
共用廊下が物だらけって貧乏臭くて嫌だな。
インド象の置物ｗｗｗｗｗｗワロタ。
民度の低いマンションは買わない方がいいな。

>>202
常識人にとっては住みにくい嫌な町って事だな。大いに参考になった。

>>204
禁止と明文化されてはないし、ハンコ押した訳じゃないけど、しない方がいい迷惑な事をやるのがマナー違反。
共用廊下に私物置いたり煙草ポイ捨て（喫煙も）なんてマナー違反じゃなくて、管理規約違反。ハンコ押したとかの問題やん。

>>205
204だが、文面をよく読み直してください。
公衆や行政、すなわちマンションの敷地内じゃなく公共での喫煙。
そして私が言いたかったのは203で書かれてる
>>大人がハンコついて署名したなら守れ
いえいえ、ハンコ押しても押さなくてもマナーは守るべきだと
言いたかっただけ。

修正。×公共での喫煙⚪︎公共でのポイ捨て

要するに公共では禁止区域以外の喫煙はゆるさているし人に迷惑を掛けなければマナーに反する行為にもならないが、ポイ捨ては軽犯罪法違反でありマナーにも反した行為。

ポイ捨てするようなヤツが未だに存在するんだ！？余程、社会とうまく交われてない非常識人だよね。
マナーっ人によって程度の差こそあれ、最低限のマナーを知らん輩はもっと世間から厳しい視線を浴びせ、強制力のある指導が必要。法に触れなければやっても良いなんて考えは子供と同じ。。。むしろ以下かも！！

バルコニー等での喫煙とかって管理規約上は禁止されてるわけではないんですよね。であれば、喫煙者サイドからすると「普通の行動」と捉えられても仕方がないですよね。
こういう事って「マナー」の一言で収めがちだけど、考え方、見方で意見は割れるだろうから、駄目な事はハッキリと禁止事項としてルール化した方が良いのではないかと思います。

ここのマンションは管理規約にバルコニーでの喫煙禁止は明記されていますよ。
喫煙してる人も見かけたことないですね。
管理組合がここの掲示板見てるのか、共用部分への私物の放置を注意する貼り紙が最近になって掲示板に掲示されてます。今はほとんど私物置いてないですね。戸建から越してきた高齢者が多そうだから、その感覚抜けずに物置いちゃうんでしょうね。

知らずに置かれる方っていると思うので、おっしゃるように管理組合側を通して周知徹底させる事が大事かと。物件からしてそれほど物事がわからない人はコチラには住まわれていないような気がします。皆さん常識のある方だと推察されます。

駅徒歩4分の抜群の利便性なのに、何故売れない？　見た感じ西北の小規模物件より良い感じだし、価格も西北価格ほどぶっ飛んでいるとは思えない。しかも、パークハウスブランドなのに。

>>213
公式ホームページの7戸が本当の意味で在庫の最後なのでしょうか？

『三菱ブランド』を重視する方は土地柄を重視しそうですから、その辺りが『尼崎市』と相反するのかも知れませんね
『阪急塚口、阪急武庫之荘ブランド』は、尼崎市では別格とか尼崎市であって尼でないという話をされる地元の55才以上の方もたくさんおられますが、昔からの住人はそういう意識の壁があっても他の市から転居してくるのに方には尼崎市の壁はベルリンの壁のように高いかも知れません

かくいう私も『尼崎市育ち・伊丹市育ち』の庶民ですが、東大阪市、堺市、門真市、岸和田市等の中で良い土地柄の場所がお買い得だからといって引っ越すのは抵抗がありますからね

同じ『三菱ブランド』で、新快速停車駅のJR尼崎駅が最寄り駅の
2012年のザ・パークハウス尼崎潮江、2014年のザ・パークハウス尼崎潮江ガーデンも80平米台の部屋が4,000万円を切ってた
ことを考えるとアベノミクスや円安や五輪特需復興特需の人件費高騰の影響があるにしても高く感じてしまいますよね

どちらにしても『阪急塚口ブランド』が通用しない市外からの転居者や若い家族はプラウドシティ塚口へ流れるでしょうし
新築で完成後の売れ残りがあるマンションは資産価値維持率の面でも10年後、20年後は厳しいかもしれませんね

ただ三菱はお金に困っている訳でもないので大幅値下げしてまで直ぐ処分する気はなく気長に売れればいいかなくらいの立場ではないでしょうか
実際に現地で販売代理で請け負っている会社とその会社の営業マンは歩合制でしょうから必死だとは思いますが



http://www.mecsumai.com/tph-tukaguchi1/outline/index.html

物件概要

2016年06月28日現在

ザ・パークハウス 塚口町一丁目

所在地 兵庫県尼崎市塚口町１丁目9番7(地番)
交通 阪急電鉄神戸線「塚口」駅(北改札口)より徒歩4分

総戸数 48戸
販売戸数 7戸
駐車場 （総戸数48戸に対して）24台(平置8台・機械式16台)※［月額使用料：14,000円～20,000円］
販売価格 4,388万円～5,948万円
最多価格帯 ―
間取り 3LDK
専有面積 68.46m2～75.04m2
バルコニー面積 11.70m2・11.84m2

販売予定 先着順申込受付中　※先着順受付の為、販売済みの場合がございます。予めご了承ください。
モデルルーム 建物内モデルルーム公開中！
完成日または予定日 平成28年1月28日（完成済）
入居(予定)日 即入居可

敷地面積 1826.25m2(売買対象面積）
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造　地上10階地下1階建
用途地域 用途地域：第一種住居地域・準住居地域
高度地区：第3種高度地区
建ぺい率／容積率 建ぺい率：60% 、容積率：200%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
管理費(月額) 13,970円～15,310円(月額)
修繕積立金(月額) 5,480円～6,010円(月額)
修繕積立基金 616,140円～675,360円(引渡時一括)
施設費用・償却費 駐車場/総戸数に対して24台(平置8台、機械式16台)(月額使用料:14,000円～20,000円)自転車置場／総戸数に対して96台（平面12台、2段ラック式84台）（月額使用料：100円～400円）バイク置場/総戸数に対して2台(月額使用料:2,000円)ミニバイク置場／総戸数に対して4台（月額使用料：1,000円）インターネット利用料／1,674円（月額）管理準備金：13,970円～15,310円(引渡時一括)　テラス面積／14.47m2・15.35m2（月額使用料：100円・110円）

備考 ※1　◎C2タイプ（206号室）：リビング（ソファとテーブル）、ダイニング（テーブルとチェア）※不動産業における景品規約により100万円が上限となります。◎モデルルーム使用期間/平成28年5月13日～お引渡しまで。※現状有姿でのお引渡しとなります。※他のキャンペーン等との併用はできません。

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社(売主)、有限会社プレイス・ワン( 販売提携（代理））
施工会社 名工建設株式会社
建築確認番号 第ERI14029982号(平成26年8月18日)
問い合わせ先 「ザ・パークハウス 塚口町一丁目」　現地販売センター
10：00～18：00(水曜日・木曜日定休　※祝日を除く）
0120-048-898
tph-tukaguchi1@mec-r.com
次回更新予定日：2016/07/0

＞＞新築で完成後の売れ残りがあるマンションは資産価値維持率の面でも10年後、20年後は厳しいかもしれませんね

そうかな？確かに販売価格は高い気がするけど、それなりの人が住むような雰囲気のマンションだし、逆に管理組合がしっかり機能して他の大型マンションより資産を維持したマンションになるんじゃないかな。
駅からもプラウドシティ塚口ほどではないにしろ、十分近いし。それこそ10分程度のマンションの方が下落率は高いような気がする。

つい先月は東京五輪まではマンション価格が上がり続けるから早いうち買う方がお得とかマスコミや不動産専門家が煽ってたのにね

ＥＵ危機でこれからどうなるか解りませんがもしリーマンショック級の経済危機になればあちこちの新築分譲マンションで売れ残り在庫が続いて大幅値引きがあるかもしれない

プラウドシティ塚口の真横のイニシア塚口なんてリーマンショックの後にいっきに1,000万とか値引き販売を大々的に宣伝して完売させましたものね

チラシ入ってた部屋だけどもう1ヶ月以上経ちますよね
新築の売れ残りがあるから中古は厳しいだろうな
本体価格とは別に買主も仲介手数料３％もかかるし売主だって３％かかるし、少しの価格差なら新築選ぶだろうし
転勤、離婚、介護とか個人の色んな事情があるにせよ引っ越して半年で転売は大変だな


http://www.athome.co.jp/mansion/8711657102/?DOWN=1&RECOMMFLG=1&...

中古マンション ザ・パークハウス塚口町１丁目 2階 ３ＬＤＫ

価格 4,390万円 階建/階 10階建 / 2階
交通 阪急神戸線 / 塚口駅 徒歩4分
所在地 兵庫県尼崎市塚口町１丁目
築年月 2016年1月(築1年未満) 専有面積 70.40m² 間取り ３ＬＤＫ

>>215
＞管理組合がしっかり機能　　＞それなりの人が住む雰囲気

その管理組合がしっかり機能してないから、共用廊下がラックに自転車、ベビーカー、傘立て、謎置物、インド象の置物、網とか物だらけになってるんでしょ。
とてもそれなりの人が住むような雰囲気には見えないよ。

2階の中古の部屋値下げしてますね
マンション購入ハウツー本とか読むと完成時点で完売してないマンションは資産価値の下落率が高くなるとか書いてるよね
新築と競合しないことが前提だろうけど大阪市の北区とか中央区の駅から5分以内とかだと新築価格くらいで売れたのかも？


https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_amagasaki/nc_86506701/

物件名 ザ・パークハウス塚口町１丁目
価格　3980万円
間取り　3LDK　
販売戸数　1戸
総戸数　48戸
専有面積　70.4m2（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：11.84m2
所在階/構造・階建　2階/RC10階建
完成時期（築年月）　2016年1月
住所　兵庫県尼崎市塚口町１
交通　阪急神戸線「塚口」歩4分

4,390万円から3,980万円に値下げですか。410万円のプライスダウンですね。
ここまで下がればすぐに売れるような気もしますが、逆に大きく値を下げなければ
買い手がつかない（建物や立地に魅力がない？）のだろうか？と
感じてしまいます。
完成時に完売しているマンションはよほどの駅近好立地かブランド力のある
マンションでしょうから、それほど気にする必要もないかと…

>>219
元々の新築価格が解らないから中古で値下げと言われても相場が解らないのでピンときません
新築の売れ残りの方をSUUMOの価格で見たら階数不明だけど価格そこそこ高いですね
そうすると中古の部屋も仲介手数料3％かかったとしてもお得感はありますよね
ただ、2階だし新築好きの日本人からしたら抵抗持つ方もいるでしょうね
間取り的には夫婦だけ、夫婦と子供1人、夫婦と高齢者1人くらいの感じでしょうね


http://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_amagasaki/nc_67710701/rooms/?rnm...

ザ・パークハウス 塚口町一丁目（間取り・価格）

Ag
間取り：3LDK
専有面積：68.46m2
価格：4638万円

D
間取り：3LDK
専有面積：72.08m2
価格：5228万円

F
間取り：3LDK
専有面積：75.04m2
価格：5298万円

>>220
このマンションは48戸数中7戸数の15％もの部屋が完成後半年でも売れ残ってるってことですね
しかも三菱＋阪急塚口＋駅近なのにね

理由は明らかで部屋の広さだと思います
ここを買うような層は85～100㎡を求めていただろうと思います
今売れ残ってる部屋も全部70㎡前後の部屋ばかりです
85㎡だと6,500万円でも余裕で完売できたと思います

JR塚口のプラウドシティ塚口を買う層とは明らかに違うのにね

駅に近い立地のマンションは都市型と呼ばれる比較的コンパクトなタイプ、
駅から離れ静かな環境のマンションはファミリー向けの広いタイプだと
認識しておりましたが、ここの需要は広い部屋を求める層だったという
訳でしょうか。
こちらを買う層が求めるのは価格の安さではないとすれば、今出ている
家具付きのモデルルーム使用住戸も残ってしまう恐れがあります？

70平米後半の広さで6000万円台の部屋が、第一期に全て売れてしまったことからも、三菱地所がターゲットとしているリタイア組では無く、お金持ってるファミリー層の需要の方が多かったのかも。

塚口病院跡地のパークハウスはどんなマンションが出きるんだろう？
駅南側の住宅街は道路が広くてゴチャゴチャしてなくていいよね

イオンはダイエーを子会社にしたんだし塚口ダイエーをぶっ壊してイオンが出きれば大人気駅になるのにね


http://www.constnews.com/?p=19850
【民間】三菱地所レジデンスが１５年６月末に閉院した県立塚口病院の解体工事に着手（会員）[2016年03月25日]

２０１５年６月末に閉院した「県立塚口病院」（兵庫県尼崎市）の解体工事が始まった。現在は内装の撤去や外部建屋の解体を進めている。解体工事は三菱地所レジデンス（東京都千代田区）が発注している。兵庫県は病院跡地利用事業者を公募し、三菱地所レジデンスを代表事業者、医療法人社団兼誠会（尼崎市）をグループ事業者とするグループに１４年８月に決めた。病院棟や在宅総合支援センター、分譲マンションを整備する予定だ。
【解体工事が始まった県立塚口病院】

阪急塚口駅で開発中のマンションでこれから販売されるのってこの3つくらいですかね？
病院跡地以外は割りと駅から近いです

ザ・パークハウス　三菱地所　県立塚口病院跡地　徒歩10分
ブランズ　東急不動産　三菱UFJ銀行の斜め前の山城小児科医院の横の土地　　徒歩3分　2017年12月完成
ワコーレ　和田興産　ふぐ料理ふく万の横の土地　徒歩2分

野村HDの中期計画に、阪急塚口駅前建替え 338戸　竣工　2021/3　とあるけどこれはさんさんたうんの建替に関係しているのかしら？

>>227
野村不動産の阪急塚口建替えプロジェクトはさんさんタウンの三番館だけを建替えるそうですね

どうせならさんさんタウン全体の22,000㎡を丸ごと再開発して半分を高層マンションを建てて、
残り半分を西宮ガーデンズとかイオンモール伊丹みたいな再開発して欲しかったです

http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/investor/pdf/kojin_20151211-12.pdf

中古で売りに出てるC2タイプの2階の3,980万円の部屋は新築で4,590万円だった部屋ですよね？

駅近のほぼ新築で財閥ブランドなのに資産価値ってこんなに急に落ちるもんなんですか？

昔から新築買った途端３割下がるって言われてるよ。そんなものじゃ？

２番館だっけ？も飲食店たくさん入ってるし、全部いっぺんには難しいんじゃないかな
３番館新しく綺麗になるのっていいね。あの辺明るくなる。１番館や２番館もその後に期待。

>>225 匿名さん
この物件といい病院跡地のマンションといい何でファミリー物件として売らなかったの？
阪急塚口なら駅遠くても普通にファミリー物件として売れるでしょ。どっちもジジババかオジンオバンの物件ぽいし。

>>231
県立塚口病院跡地はまだ計画も詳細に発表されてないからどんなマンションになるか不明

このマンションは80㎡以上だけにすれば良かったんだろうけど
そうすると価格が6,500万以上になって購入者が限定されるし、この価格帯になると西宮と競合して尼崎の土地柄忌避問題もあって二の足を踏んだのかも

あと戸数が30戸とかの小規模になるからそれはそれでどうだろうね

エントランスはこじんまりとしている印象
48戸という総戸数ですから、エントランスはもう少し広めでソファーがあるとよかったかな
子どもをちょっと待たせたりする場合、座れる椅子があるといいですね。
外廊下になっていますが、セキュリティ面は安全なのでしょうか
塀が少し低い様に見受けられました。
ちなみに管理人さんは常時いらっしゃるのかも気になりました。

>>230
>>219の中古の部屋、売れたっぽいですね
新築から半年で500万DOWNでも処分したい理由があったのでしょうね

完成在庫だからしょうがないけど新築の方も個別交渉で値引き始めたっぽいので興味持たれた方は話聞かれてみてはどうでしょう？

>>233
椅子なんていらない。しつけの悪い糞ガキのたまり場になって迷惑なだけ。
ちょっと待つ間位立たせとけ。

>>236
>>237
何が書いてあったのか気になる

今更、家具付きのモデルルームの部屋をオープンさせるくらいなら
家具代金300万円付けますとかの方が販売促進につながりそうなんだけどね


http://www.mecsumai.com/tph-tukaguchi1/

2016.08.08
建物内　新モデルルーム　公開！！

９階に新しいモデルルームを設置致しました。
南向き・３LDKのお部屋です。


2016.07.22
「モデルルーム使用住戸家具付分譲」のお知らせ

モデルルーム使用住戸家具付分譲中！
実際のお部屋に実物の家具がございます。
ご契約頂くと、リビングセット（ソファ・テーブル）・
ダイニングセット（テーブル・チェア）をもれなくプレゼント！
（詳細は※「家具付分譲」についてをご参照下さい。）

>>181の4月下旬で完成在庫8戸なので3戸売れたみたいです
中古の2階も売れたようだしもう少しですね


http://www.mecsumai.com/tph-tukaguchi1/outline/index.html

2016年08月01日現在

ザ・パークハウス 塚口町一丁目

所在地 兵庫県尼崎市塚口町１丁目9番7(地番)
交通 阪急電鉄神戸線「塚口」駅(北改札口)より徒歩4分

総戸数 48戸
販売戸数 5戸
駐車場 （総戸数48戸に対して）24台(平置8台・機械式16台)※［月額使用料：14,000円～20,000円］
販売価格 4,838万円～5,948万円
最多価格帯 ―
間取り 3LDK
専有面積 70.40m2～75.04m2
バルコニー面積 11.70m2・11.84m2

残りあと４邸になったようです。
でも、価格帯はそのままって感じでしょうか。
塚口駅に近いのは便利だと思うのですが、
この価格帯はもう少し下がらないと・・・と思いました。
駐車場はまだ残っているのでしょうか。

9月20日の更新で、販売戸数が5戸となり1戸増えています！？
キャンセルが出てしまったのでしょうか。
家具つき分譲の部屋はDタイプ(203号室)だそうですが、
モデルルームギャラリーで家具が確認できる訳ではないのですねぇ。
（モデルルームの写真はFタイプ）

>>229
>>230
中古の部屋まだ売れ残ってました
さらに140万円値下げしていました


https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_amagasaki/nc_86838697/
ザ・パークハウス塚口町１丁目 3850万円（3LDK）
物件名 ザ・パークハウス塚口町１丁目
価格　3850万円
間取り　3LDK
販売戸数　1戸
総戸数　48戸
専有面積　70.4m2（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：11.84m2
所在階/構造・階建　2階/RC10階建
完成時期（築年月）　2016年1月
住所　兵庫県尼崎市塚口町１
交通　阪急神戸線「塚口」歩4分


>>241
モデルルームに行けば値引きしてるそうですよ
阪急塚口、阪急武庫之荘、JR尼崎北側は尼崎市内の一等地三羽烏ですけど、それでも70㎡台で4,500万超えると厳しいですね
そこまで行くと子供の教育環境とかを考えて西宮市阪神沿線、JR沿線や豊中市や吹田市の北摂方面に流れるんでしょうね


>>242
キャンセルなのかどうか知らないです
でも、そもそも論でいうと完成物件だからといって全部の部屋を売り出してる訳ではありませんよね
Yahoo不動産の広告では販売戸数7戸になっています


http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/06/dtl/00102822/
販売概要
価格　専有面積　間取り　販売戸数
4,898万円～5,998万円　70.40m2～75.04m2　3LDK　7戸
http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/06/dtl/00102822/

>>243
いくら位値引きしてるんですか？

全部まだ出しているわけではないのですか。結局販売状況はどうなっているのかっていうのがわからないなぁ。
でも出していただいている数字を見ていって、
ある程度の推測そしていく、という感じになってくるのでしょうね。
買おうかなと思っているマンションが、あまり人気がないと心配な部分はあるし、
逆に売れていると気分は良いし…！！！

ＨＰでは残り６戸と記載されてるので、残りは６戸ですかね。
竣工から半年以上たっているので、なかなか厳しい状況ですね
もうすぐ山城小児科近くのブランズの販売も始まるんですかね。ワコーレはもうしばらくしてからかな。

いずれにせよ、それらの販売が始まるまでに売り切りたいとこですね

坪243のぼったくり売れ残り物件。
買った瞬間、含み損が待ってます。
損切りすると20%以上の損失確定。

>>247
まだ売ってるのに……。

買った瞬間から値下がりするのはよくある話と思っています。だからこそ、永住したい物件と出会いたい！
高望みかもしれませんが、入居者もいい人ばかりだと「金持ちケンカせず」なのでいいかと思うのですが、成金だとのしあがってきた分、負けん気も強くてケンカしちゃうんですよね。いい人ばかりが住んでいるといいなぁ。

現状どれくらいの値引きが行われているか。
それがこのエリアの実情の坪単価といえるので
次の塚口のブランズ、ワコーレ、プラウドシティの坪単価の指標になりますね。
リアルなとこだと坪170～180くらいかな.

ブランズ、ワコーレ、プラウドシティの３つを比べると、
駅からの距離はどれも1～３分くらいなので同条件として
ブランズとプラウドシティはクオリティも立地条件もほぼ同じレベル。
ワコーレは踏切近くの沿線沿いなのとブランドが全国レベルじゃないから
やや落ちるかな。
完全なイメージやけど

>>247 匿名さん

築浅のワコーレで200、
築10年少々の塚口一丁目物件で150
で中古が売れています。

243なんてありえないですね。
早速20%落ちも仕方ないでしょう。

次の駅前は坪200ぐらいかな。

>>243 口コミ知りたいさん

その中古、坪180でも売れないのですね。
極めて普通の田の字間取りなのに、何があるんでしょうか？
これだとツボ240などで買った人はいきなり1000万の損は覚悟がいりそう。

ただ、塚口は西北に続き今後価値アップしそうなので、もっていればもう少しはましかも。

>>251
＞塚口は西北に続き今後価値アップしそうなので
何故そう思われるのですか？
地価は西北以外の人気地区にもますます引き離されているし、
地価上昇期の現在でも駅近は少し上がったものの少し離れると現在でも下落中です。
私の目には今後状況が急変するよには見えないのですが、
価格が上昇すると思われる根拠を教えてください。

中古マンションの暴落率も尼崎市は他市と比べて高い（△11%）が、今後のマクロ環境がどうなるかはあくまで予測でしかないですね
確かな事象としては、阪急塚口の駅近マンションは今後建設ラッシュとなりますね。この事象をプラスと捉えるかマイナスと捉えるかによって見方が変わりますけどわたしはマイナスかなぁ

プラス
阪急神戸線の急行停車駅の駅近物件は土地そのものがなくなってきているため希少価値が高く坪単価上昇？
さんさんタウン等の駅前開発が進み、駅価値が上がり坪単価上昇？

マイナス
建設ラッシュで過剰供給となり坪単価下落？

>>252 匿名さん

都心回帰で尼崎は西宮より先の、デベにとっての らすとフロンティアの１つじゃない？特に塚口はターミナル駅、繁華街、住宅街の特性をもった西北的な数少ない街。武庫之荘は普通だけなので除外。十三は住む街じゃない。となると塚口が上がってくる。Ｊ尼も昔からは考えられない坪単価と人気が出ている。

ま、尼というハードルをどこまで超えられるかは未知数ではある。

実際にそれなりのお値段のマンションが乱立し、住人構成も変わりつつある。地価はここ5年は上がりつつも10年前と変わらないが、マンションの坪単価は20%あがっており、コストアップを考えても上昇傾向。今後の予定物件はもっと高いと聞いている。

駅前は再開発が進むし、悪くなることはない

あと、価値とは書いたけど価格とは書いてないよ。それはなんともいえないが、下がることはないだろう。

>254

伊丹線の乗り換え程度でターミナル駅なんて言ってたら、大笑いされちゃうよ。
西北みたいに空港バスの拠点になってるわけでもなし。。

塚口なんて、
高く売りたい不動産屋の都合で持ち上げてるだけ。

住居として考えるなら、
中途半端な塚口より、
駅前にパチンコ屋もない唯一無比に清廉な武庫之荘のほうが希少価値あるね。

>>255 匿名さん

塚口の価値が上がるとかいただけで、武庫之荘の希少価値の話はしていないんだが。パチンコ屋の有無で価値がきまるの？なんか必死だね、僕ちゃん。

>>253
尼崎の暴落率が他市より高いのならダメじゃん(笑)
援護のつもりで書いてるのだと思うけど逆だよ、
暴落率が高い、即ちそれだけ価格が下落してるって事だよ。
因みに阪神間のJRや私鉄の本線沿線中で尼崎の空室率は高いですからね、
空室率が高いのも暴落の大きな要因ですし。

なにここ？
尼全体の傾向みててなんの意味があるの？
応援組も抽象組も意味不明。笑

尼の人気なんて塚口、Ｊ尼、せいぜい武庫之荘だけ。
そもそもそこの話してるんだから、そこでみないと。スコープがおかしい。笑

塚口の徒歩圏内は地価はここ数年は地価は上がってるよ。今後も上がると予測の短観が出てるけど、知らないの？

武庫之荘は今後も再開発は何も予定ないけど。
単に尼嫌いなだけで、目利きはできなさそうだね。

阪急塚口駅周辺の地価は上昇中、今後も高く維持されているというのであれば
・この物件の中古坪180万でなぜ売れないのか。
・新築でもまあまあの値引きがあると予測される中でなぜ売れないのか。
五合橋沿線沿い等の細かいマイナスポイントはあるにせよ安心の大手ブランドの阪急塚口駅近物件にしては竣工後９カ月経過しての残戸６戸は多すぎでは？
・この物件の適正価格はいくらなの？
・この物件or後から出るブランズorプラウドどれを買えば一番いい？

といったところが知りたいんやー
くわしいひと誰か説明してー

>>258>>259
下記のHPは地図上で各ポイント事に色分けされ全体でも大きな流れもつかみやすく、気になるポイントはクリックすれば明細も出てくるので初心者でも判りやすいと思います。
地価マップhttp://www.db-map.com/ztika/a.html

この地図を見ると武庫川と淀川の間は何処もいまいち、尼崎も阪急沿線であっても厳しいのは一目瞭然で見てとれます。
塚口界隈も一連のアベノミクス効果で上昇はしたものの他の優良地区はその何倍上昇してるし、過去の流れも塚口界隈は少し上昇しても下落気にそれ以上値下がりししてるのが最近の傾向です。

259さん、
今後も高く維持されるって何処からの情報かな、もう上昇期も終盤で時間の問題で下落気に突入すると思ってる人の方が多いだろうな。
そうなれば塚口もまた上記に書いたような下落をするだろうし、そもそも塚口の地価上昇も少しだけだったのに地所さん強気に出すぎでしょう、だから結果として残ってる。
また質問の何処を買えば良いかだけど今は何処も厳しい、でもどうしても早く購入したいのならデマに流されず自分で調べて自分で決断してください。

〝塚口町1丁目”　を見るべきでは？　ここは別格。他は関係ない。

塚口駅近をさらに塚口一丁目に絞ったところで地価は2004年の底と同じ。
アベノミクスであがってそれだから、別格などと騒いでも同じ穴の狢。たいしたことはない。
他のレガシーな街や町はもっともっとあがってる。これは事実。

今後、大阪近郊の便利なそれなりの住宅街として期待は持てるが、この時点で坪200後半で売るなんて暴挙に近い。売れ残っているのがその証明。

>>261
阪急塚口徒歩10分圏の一年の上昇率見てみたけど1,2%前後が多く一丁目は 1%で一番悪いな、また大規模駅前開発で注目されたJR塚口や尼崎も1％前後が多く上昇期でこの数字は辛い。

ついでに書くが岡本や芦屋や夙川や西北はこの１年でも５％を超える地区も珍しくないし、尼崎よりも１〜２年早くから上昇しだしてるし、大阪や神戸の都心部も同じくこの数年は順調に上がりましたね。

駅に近いとはいえ、子供がいると自家用車は手放せません。
駐車場が全戸分ないのは、ちょっと困るかなと思います。
マンション内にあるのに、他で借りるのも何か違う気がします。
駐車場の希望者が多い場合は抽選とかになってしまうのでしょうか。
購入してからでは借りれないでは、困るなと思います。

>261

塚口程度に、別格って、
あんた笑われるよ。

>263
なるほど。上昇率を示すと論理的にその土地の現状がわかりますね。
現状を考えると、塚1辺りの新築マンションの適正価格は170-180で
このマンションはパークハウスブランド＋10で190くらいでしょうかね

>264
駅前マンションで駐車場を全戸用意したって無駄なだけ。
現に空きがあるのか、デベに聞けばいいだけでしょ。

また塚口に新しいマンション建ちます
しかも古き良き昔ながらのブランド地区の塚口一丁目です
ブランドは三菱よりは劣るけどメジャーセブンの一角を占める東急です

ただ、ここも部屋が狭いんですよね
やはり駅遠戸建に住む高齢者の住み替え客狙いでしょうか？
子育て世代はみんなJR塚口のプラウドシティに流れてますね

阪急塚口は土地がないから新築は建ち難い
だから二流の土地のJR塚口にばかりマンションが建つと言われていたのが嘘のようですね


公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/tsukaguchi/index.html
売主：東急不動産株式会社
物件名　ブランズ塚口町一丁目
所在地　兵庫県尼崎市塚口町1丁目10番4、同番5、同番6、同番30、同番35(地番)
交通　阪急電鉄神戸線 「塚口」駅 から徒歩 2分 ※徒歩分数は南側出入口までの所要時間です。
総戸数 42戸
間取り　2LDK～3LDK(予定)
専有面積　53.63m2～76.92m2(予定)
お引渡し　平成30年3月下旬予定

>>168
塚口一丁目がブランド地区?

JR塚口は2流?

あくまで尼崎市内限定での価値観ですよね?

>>269 匿名さん
川西伊丹西宮宝塚あたりの人からみたらまあまあブランドやろ阪急塚口は。
そもそも
阪急沿線で
神戸線で
急行止まる駅
の時点で最高やん

>>268 坪単価比較中さん

せまっ！最大で76って、子連れは無理やな。
ただでさえ高いの昨今なのに、角部屋プレミアムのりまくりで高そう。

>>270
それなら特急も止まる十三は塚口以上のブランド地区やな

今や西北のめぼしき好立地物件が無くなった以上、塚口が次第に注目されているのは周知の事実かと。今後は塚口のめぼしき立地もどんどん無くなっていくだろう。郊外の駅近好立地物件を買いたいのなら早くしないとっ！笑

>>268 坪単価比較中さん
こことどっちが高いんかなぁ、やっぱりパークハウスブランドやろなぁ

まだ6戸残ってますね、今年中に売れますかね、
値下げしたパークハウスと今度出るブランズ塚口が同じ坪単価くらいやったらどっちがいいか悩みますね。どっちが価値高いんでしょう、坪190くらい？

>>279
迷ったら駅近を買えとはいいますよね
駅2分と駅4分の差は老人にとっては大きいです

ザ・パークハウス塚口町一丁目は一番安い部屋で平米単価60万円台半ばでしたね
今は値下げしてるのでもう少し安いです

ブランズは住友のような値引きせず大量の完成在庫は持たない経営方針というか
完成在庫を大量に抱える資本がないので竣工前完売できる価格で出してくると思います

仮に売れ残った場合も最後の数戸は完成後直ぐに諸費用無料とか実質値引きして直ぐに在庫処分すると思います

>>280 買い替え検討中さん
ブランズは適正価格で出してくることが多いんですね。勉強になります。
徒歩2分と4分も差はありますが、ブランズとパークハウスの差もありますから同じような価格帯だったら甲乙つけがたいですね。

ブランズが竣工前完売って、関西のブランズでどこがそんなところあるの？阪神間売れ残りばっかりじゃん。竣工一年は我慢するでしょう。

適正価格が何を意味してるのか知らんけど、粗利をたっぷりのせてなくてとも、今の市況はコスト高なので買い手にとっては適正でなくても、売り手にとっては適正だよ。

J塚大規模と阪急塚口小規模では全く条件が違うわけだし、坪190はありえないなろうね。それで売れるならここを坪250で売ってる三菱、いくら儲けてるのよ。

>>282 匿名さん
250で売って10ヶ月たっても6戸売れ残ってる理由をあーだこーだゆうてるんですわ、
適正価格はいくらやねんと

>>283 口コミ知りたいさん

適正価格ってなんやねん？

おまえが買い求めやすい値段か？
即完売できる大安売りか？
買い手の都合だけで適正さは決まらんやろ。
おまえ専業主婦かw

ここがぼったくりで長期販売でも定価で買った人にとっては適正やがな。
彼らから利益回収できてたら三菱にとっても適正ええがな。

あんたなど多数にとっては適正やないいう事やろ。
ブランズ190なんかあるわけない。1200戸のスケールメリット生かしたプラウドが180近いのに、無理無理w

>>264
駐車場全戸分あるような、郊外の田舎の大規模マンションへ行けばいいよ。
単価高い落ち着いたマンションで、ギャーギャー子供騒がせられるとすぐ苦情でるよ。
田舎の大規模の方が、お仲間がいっぱいいていいよ。

>>280
パークハウス塚口一丁目ってもう値引き販売してるの？
東急のブランズ塚口は、墓場の前　なのが嫌だなあ。
それも南側が墓場だし。

ブランズ塚口は、ここと違って近隣商業地域なんだよなあ。
将来的に前に何が建っても何も言えない。
パレ塚口だっけ？（近隣商業地域）、南側のすぐ目の前にべったり１１階建て建つよね。
ああなったら、南から日も当たらないだろうし１日暗くなりそうだし、
はっきりいって、売ろうにも売れないよな。

賃貸みたいですね。

現地みにいったけど、まさかここじゃないだろうと思い、通り過ぎてしまいました。笑

大通りの隣だし、住宅密集地だし、地元民でない限りこの値段でここ買う人はいないでしょう。

野村は買わないですが、想像以上に質は良かったです。尼の安物大規模どころか、設備は普通、構造面はむしろしっかりしてました。

6月段階では7戸だったので1戸売れたようです
残り6戸です


http://www.mecsumai.com/tph-tukaguchi1/outline/index.html
ザ・パークハウス 塚口町一丁目

所在地 兵庫県尼崎市塚口町１丁目9番7(地番)
交通 阪急電鉄神戸線「塚口」駅(北改札口)より徒歩4分

総戸数 48戸
販売戸数 6戸
駐車場 （総戸数48戸に対して）24台(平置8台・機械式16台)※［月額使用料：14,000円～20,000円］
販売価格 4,898万円～5,998万円
最多価格帯 ー
間取り 3LDK
専有面積 70.40m2～75.04ｍ2
バルコニー面積 11.70ｍ2・11.84ｍ2

>>287
11階の何か建つの？
現地写真とか現地の工事看板撮影してUPして下さいな

パレ塚口町は2部屋売りに出てるけど成約しないだろうね
ローンの残債あるだろうからこの価格で処分したい気持ち解るけどね

実際は54㎡は1,200万、71㎡も1,700万がいいとこじゃないですかね


https://www.livable.co.jp/kounyu/m/library/mansion-208066/
パレ塚口町の物件概要
兵庫県 尼崎市 塚口町 １丁目
阪急神戸線 塚口駅 徒歩4分
総戸数 37 戸 建物構造 ＲＣ 階建 10階建て 築年数 1999年5月
施主 ハイ商事 施工

間取り 価格 間取り/専有面積 階建て
2,080万円　2LDKタイプ　54.20m2 5 階／地上 10 階
2,980万円　3LDKタイプ　71.43m2 3 階／地上 10 階

ほぼ新築の中古が買値の20パーセント落ちでしか売れなかったのはマジでヤバいと思う。買った瞬間に含み損やん。さすがにまだ高騰しまくってるから、そんなとこなかなかないで。高額商品を買うときの知識って大事だねー。

>>291
えっ？なんで成約した前提なん？
昨日の日付で広告が出てるよ


http://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_amagasaki/nc_86838697/bukkengaiyo/?f...

ザ・パークハウス塚口町１丁目 3850万円（3LDK） （物件概要）

情報提供日　2016年10月28日

>>290
パレ塚口は公開売り出し物件３件になるってるぞ。
他に非公開のもあるのかどうかはわからないが。

公式サイトのインフォメーションに新価格のお知らせが出ています。
モデルルームとして使用されていた住戸が4108万円になって
いるようですが、価格変更前はいくらだったのでしょう。
家具付分譲の部屋の家具は、不動産業における景品規約により
100万円が上限だそうなので値下げは100万円程度ですか？

>>294
公式サイトでモデルルームの部屋の階数は記載されてないけど70.40m2が4,108万円になってる

そして>>289の過去の公式物件情報で一番安い部屋が70.40m2、4,898万円のがあるからたぶんこの部屋がモデルルームやろうね

つまりモデルルームの部屋は790万円の値引きやないかな

>>292の中古マンションの部屋が同じ70.40m2の2階だからモデルルームは3階以上じゃないかな
1階の可能性はバルコニー面積から見てないと思う

>>229の情報が正しいならば4,590万円から3,850万円にしても中古ではずっと成約していないってことやし
モデルルーム使用とはいえ家具付きで新築で4,108万円で売りに出てるのに中古の3,850万円を買うかって話でもあるから中古の2階はさらに厳しくなるやろね

JR塚口を見下してきた関西No1の阪急沿線ブランド＋塚口ブランド＋三菱ブランドでもこうなるとはミニバブルのアベノミクスも大したことあれへん

昨日、公式HP更新されました


http://www.mecsumai.com/tph-tukaguchi1/modelroom/index.html

物件概要

2016年11月21日現在
ザ・パークハウス 塚口町一丁目

所在地 兵庫県尼崎市塚口町１丁目9番7(地番)
交通 阪急電鉄神戸線「塚口」駅(北改札口)より徒歩4分

総戸数 48戸
販売戸数 6戸
駐車場 （総戸数48戸に対して）24台(平置8台・機械式16台)※［月額使用料：14,000円～20,000円］
販売価格 4,108万円～5,998万円
最多価格帯 ー
間取り 3LDK
専有面積 70.40m2～75.04ｍ2
バルコニー面積 11.70ｍ2・11.84ｍ2

販売予定 先着順申込受付中　※先着順のため、ご希望の住戸が販売済の場合はご容赦ください。
モデルルーム 建物内モデルルーム公開中！
完成日または予定日 平成28年1月28日（建物完成済）
入居(予定)日 即入居可

敷地面積 1826.25m2(売買対象面積）
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造　地上10階地下1階建
用途地域 用途地域：第一種住居地域・準住居地域
高度地区：第3種高度地区
建ぺい率／容積率 建ぺい率：60% 、容積率：200%

管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
管理費(月額) 14,370円～15,310円(月額)
修繕積立金(月額) 5,640円～6,010円(月額)
修繕積立基金 修繕積立基金：633,600円～675,360円(引渡時一括)
施設費用・償却費 駐車場/総戸数に対して24戸（平置8台、機械式16台）（月額使用料14,000円～20,000円）　自転車置場/総戸数に対して96台（平面12台、2段ラック式84台）（月額使用料100円～400円）バイク置場/総戸数に対して2台（月額使用料2,000円）ミニバイク置場/総戸数に対して4台（月額使用料1,000円）インターネット利用料（月額）/1,674円　管理準備金：14,370円～15,310円（引渡時一括）

備考 ※1「家具付分譲」について◎対象住戸・家具内容／Dタイプ(203号室)リビングセット(ソファー・テーブル)、ダイニングセット(テーブル・チェア） ※不動産業における景品規約により100万円が上限となります。◎モデルルーム使用期間／平成28年5月20日～お引渡しまで。※現状有姿でのお引渡しとなります。※他のキャンペーン等との併用はできません。

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社(売主)、有限会社プレイス・ワン( 販売提携（代理））
施工会社 名工建設株式会社
建築確認番号 第ERI14029982号(平成26年8月18日)
問い合わせ先 「ザ・パークハウス 塚口町一丁目」　現地販売センター
10：00～18：00(水曜日・木曜日定休　※祝日を除く）
0120-048-898
tph-tukaguchi1@mec-r.com
次回更新予定日：2016/11/29

もう既に住んでいる人がいる状態だと、なかなか大々的にキャンペーンはしないだろうし
そうすると販売ペースはゆっくりになってきてしまうのですね。

今は先着順が5戸になっていますからそれでも10日くらい前よりは1戸うれているということで
動きはありつつあると考えて良いのかな。

この戸数だとまだまだ大幅な値下げというのはないかもしれないですが、
家具とか家電とか何かオマケってあるのかな？

なんやこのモデルルーム、、
どこの貴婦人が住むねん

エマニュエル夫人かよww

この仕様と場所とかけ離れとるがな

http://www.mecsumai.com/tph-tukaguchi1/modelroom/index.html

新価格になっているということですが、それって値下げがあったということですよね？
値下げしたならば、どれくらいお安くなっているのかなぁなんて思って。

モデルルーム確かにスゴイです
あまり現実味はない感じはするけれど、でもインテリアとして見るならば勉強になる部分はあるのかなぁ
ここまでするとすごくお金が掛かりそうだけれど…

安っすい建て具と設備と壁クロスをバックにどこの貴族ごっこやねん。アホか。ここにどんな奴がどんな顔と服装で座ったらマッチするんや？尼崎の大衆マンションやぞ？金持ち貧乏関係なくこんな恥ずかしいインテリアにしてる家、見たことあるんか？

そもそも置いてる家具も安モンも混ざっとるがな。使えるかこんなもん。

尼崎の庶民向けに気分があげたったら買うんちゃうかなちう上から目線が凄いわ。気分悪い。