パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

アジアの投資家は買わないとおもうよ。江東区だしね。売主も外国人投資家を見込んでいないから、40平米台を作らず50平米台からにしている。実需、ファミリー狙いだよ。

>>628
そういう想定なら300越えは厳しいかな。ここが280ー290位で出てくると近隣の販売にも影響与えそうだね。

少し別の話題を。

・周囲は閑静な場所です。ぜひ訪れてみてください。
あえて挙げるなら、（平日昼間だけの話ですが）
建設中の豊洲西小の児童の喚声がどの程度か、やや懸念されます。

・周囲には全て建物があります。距離が十分あるため、
圧迫感はありませんが、開放的でもないように思います。
なお、SIA 豊洲プライムスクエアとの間の緑地はなかなか良いです。
そちら向きの低層階住戸はお買い得かもしれません。

・２階の平面図を見ると、エスカレーターがあるようです。
機械式駐車場と合わせ、管理費・修繕積立金に注意が必要です。

・１階の店舗を推理すると、「調剤薬局」でしょうか。

もう子供は、こりごりw　小学の隣りとかww

やっと、人口が減って、内陸は通常に近づくのにw
また子供のところにw

>>624
駅徒歩何分？
タワマン？

>>631
通常というか高齢化というか。

今までの議論から考えると、坪300万円以下は難しいのかなと。
坪300万円から坪350万円なのは確かだろうけど、限りなく350に近いのだと思います。

待てば待つほど値上がりする相場で安値を期待しても無駄だと思うんですよね。
特に徒歩5分物件は強気の価格が付けられるはずです。

坪300万しか出せない人は、近隣タワーマンションを中古で買ってリフォームするか、長谷工マンションで我慢するしか無いんじゃないかな。

どちらも、震災直撃物件だけど。

駅徒歩5分じゃなくて長谷工だったら300万以下もあったかもね。

ちょっと駅チカすぎるよね。
350万は仕方ないと思うけど、無駄な共有施設ないから管理費で取り戻せると思うよ。

最上階は坪400超え？

のらえもんさんのブログは勉強になりました。

4丁目大規模物件は長谷工仕様、築10年で坪単価250万円
パークタワー豊洲の2年前の新築時の平均坪単価は坪265万円

ここの平均坪単価は？

ということだが、
パークタワーより、仕様良いので、プラス20万円
パークタワーより、立地が圧倒的に良いので、プラス30万円
2年で相場上昇したのでプラス50万円

結果的に坪単価365万円と予想します。

>>638

のらえもんさんは290とか300とかじゃなかった？

駅距離が違うSKYZ、BAYZより、駅距離が同じ４丁目物件と比較した方がわかりやすいと思います。

新築時のパークタワー豊洲（大成建設施工）－同時期の４丁目大規模物件（長谷工施工）＝＋50～60万円／坪でした。

現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は50万円／坪上昇して、250万円／坪くらいでしょうか。
立地・仕様はパークタワー豊洲より圧倒的に良いので、＋30万/坪とします。

そこから類推して考えると、330〜340万円／坪となります。

これ以上高いと、４丁目の中古を購入してフルリフォームしようとか、
豊洲は止めて別の街の新築を買おうとか、そういう判断が働くと思います。

どっちにせよ、300以下は有り得ないという結論です。


※のら予想は３００より少し上って言ってましたね。

どっちにせよ、300以下は有り得ないという結論です。


※のら予想は３００より少し上って言ってましたね。

販売価格は、その金額を出せる意向者がどれだけいるかによって決まります。BAYZも「坪300以上は確実」という外野がそこそこいたけど、結局は坪270万程度でした。一方、立川のプラウドは地元の富裕層の支持を集め郊外なのに坪340で即完でした。
外野の予想合戦ではななく、このマンションの標準的な部屋を坪350（例えば75平米で7954万円）で自分は買う！という当事者って、そんなにいるかねぇ。

平日は駅近、休みは歩いて市場前や新豊洲近辺、前からあるららぽーと
それで、そのうち地下鉄8号線

将来的にもう少し豊洲の価値もあがらないかね？

9／17時点ののらえもんさんは、坪290から300ギリギリと予想しています。
抜粋
「Twitterでいくらと予想？と聞かれたので、坪290、そのちょい上と答えました。300行くか行かないかギリギリ切ってくる感じです。」

築地の例を考えれば市場は無意味だな

>>646
どういうこと？

行政区も駅距離も物件の階数も異なりますが、
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの価格表です。

http://wangantower.com/?p=7142

22階建ての本物件がこの価格を超えるのは難しいと思うのですが。

>>640さん

他人の文章からコピペのし過ぎです。


>現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は50万円／坪上昇して、250万円／坪くらいでしょうか。

そんなにしますか？

>立地・仕様はパークタワー豊洲より圧倒的に良いので、＋30万/坪とします。

「少し良い」くらいだと思います。

>>642
おいおい。
645に書かれているのらえもんさんのコメントをどう要約したら「坪300より少し上」になるのさ。ご自分が豊洲の物件に住んでいて価値を上げたい気持ちはわかりますが。

４丁目分譲マンションの住民ですが、
５丁目の新築マンションは坪300万円程度で十分だと思います。
それ以上高かったら周辺から浮いてしまい、奇異な感じがします。

>>651

その辺り、中古価格どう？
元が安いから結構いいんじゃないの

>>648
湾岸マンションの価格帯が上がり購入者層が変化したことで、湾岸物件でも駅近であることが重視されています。実際、ティアロは1年経って半分も売れていないです。
ティアロとPTR（パークホームズ豊洲ザレジデンス）の比較では、豊洲かつ駅近のPTRの方が高額になると思います。

PTRって略しかない？ちょっとわかりにくい
普段、パークホームズなんとかってどう略してるの？
PHなんとか？それともPなんとか？

>>652さん

多くの住戸は、新築で買ったときより高く売れています。
５％増しから30％増しくらいの範囲です。

値上げ率が高いのはシエルタワー、東京フロントコート。
シエルタワーは駅直結が、東京フロントコートは広い中庭が評価されていると思われます。
次いでプライヴブルー東京、スターコート豊洲。
パークタワー豊洲は戸数が200戸弱で、まだ築一年なので、中古の実績はほとんどありません。

周辺相場より頭一つ、二つ抜けた価格になるには、
希少性とかランドマーク性が必要だと考えます。

プラウドタワー立川は、駅直結で「二度と出ない」と思わせたのでしょう。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00089284/

豊洲、月島、勝どきでも駅直結タワーは人気が高いです。
また、豊洲のランドマークということでは、やはりららぽーとに隣接する
パークシティ豊洲でしょう。
パークシティ豊洲は規模が大きく、周囲のタワーマンションと比べても
存在感があります。

これらのマンションは年月が経ってもその地域での地位が揺るがないと思います。

唐突にどうしたの？パークシティ豊洲を自慢したいの？

>>653
晴海のティアロは東京オリンピック招致決定後に値上げしたことが影響していませんか。
もし値上げしなかったら…？

>>657

豊洲住民ですが、パークシティではありません。

>>656
総論として書かれている内容は正しいのですが、でこのスレで何が言いたかったのだろうというのが謎ですねえ。PCT住人の方の自己顕示かな。
1つだけ、勝どきの駅直結が人気が高いというのは誤りだと思います。未入居物件をまだ販売していますし、中古は新築価格を大幅に下回っています。

>>660

勝どきはゴクレが勘違いした価格にしたせいだな

>>660

ですから、ＰＣＴの住民ではありません。別マンションです。

勝どき駅物件の訂正はありがとうございます。

言いたいことは、豊洲地域内における「パークホームズ豊洲ザ・レジデンス」の
価値はどの程度だろう、ということです。

過去スレみてくれ、坪２５０前後でしょ。

「パークホームズ豊洲ザ・レジデンス」は坪単価250なの？激安で抽選だね。

>>663

250なんてないだろ。。

いざ、豊洲でマンション買います、予算は6500万位まで、となると、2丁目3丁目の中古も選り好みしなければ買えますよね。
中古と新築の違いあれど、5丁目が2丁目3丁目を上回ることあるかなぁ。

>>666
パークタワー豊洲分譲の時は中古に比して新築が安い時期でしたが、パークタワーの新築の方が高かったですよ。高くても新築を選ぶ人は多いです。

百年後のヴィンテージマンション

http://sanoji1416.jugem.jp/?cid=30

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>>666
家買うのに普通選り好みするだろ!?笑

>>669
自分の物件ラブだから周りが見えないんだよ。

某マンションの営業にここは300という噂と聞いたぞ

まあ、頼りない営業だったから、わからないけど
この掲示板の情報だったりして

300で買える部屋は条件悪いと思うけどね。
まともな部屋だと350超えるでしょう。

平均350かもしれないよ。

MRどこにできんのかな？
あの辰巳のマンションのヤツのあと？

豊洲はビンテージできてもおかしくないと思うよ。
そもそも、銀座だって埋立地なんだし、気にすること無いかと。

>>674
まあ、素人のブログでしょ

だいぶ前のダイヤモンドか何かにそんな特集あったな

350位だと思っておけば、価格が発表されてもショック受けなくて済むと思うよ。

わざわざ安めの価格を期待して連呼してても、ショック受けるだけなのに。