シティタワー武蔵小杉ってどうですか？パート６

こここそ転売するときは損失覚悟でしょ。相場から乖離してるわけだから。

その相場も小杉はバブル状態。いずれはじける。

コスギタワーの購入者はそういう意味では成功者かな。

ただ、あの頃はまわりは工場だったし、新駅もアナウンスされてなかった。

>>551
その時には金利どうなってるんだろ？
金利で総支払額1000万上乗せだったりして…こわっ

むつかしい局面だわね

http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-413.html?sp

今の時代を生きる

http://wangantower.com/?p=8182

コスギタワーのときは、新駅アナウンスなかったんだ。よく決断したね。

そういえばここ工場跡地だよね。土壌汚染ってどうなんだろう。

>>557
モデルルームいけば懇切丁寧に教えてもらえますよ。

不親切だね。問題ないのなら一言のコメントなのに。何かあるのかな。

ここは2つの駅が近いし、グランツリーも目の前。改めて立地いいね。懸念はガソリンスタンドぐらいか。

>>559
問題ない以外の回答があると思ってる？

コスタ契約時期に新駅確定のアナウンスはありましたよ。今の小杉は想像できるアナウンスはありました。

コスタ住民ですが、新駅や東京機械の跡地にマンションと
商業施設のアナウンス、正式に営業さんから教えて頂きましたよ。

>552さんはタワマン住民ではないですね。
コスタとパークフォレストが販売時重なった時も
あったし。

現にうちは、フォレストに抽選落ちしコスタに当選しコスタ住民と
なった次第。

>560

一番の懸念事項はすみふの売り方でしょ。

先住民にとってはここは脅威かも。大量に売れ残って、小杉も終わったという印象を与えかねない。

潮が引き始めるとあっという間にバブルがはじけちゃうかも。

565さんは、どんな立場なの？

検討者じゃなさそうだし、
先住民でもない。
早く売れて欲しい業者さん？

地元の仲介業者のコメントがあったので拾ってみました。参考になります。。
【マンションバブルだった武蔵小杉】みずほ信不動産販売 溝の口センター所長 原慎吾http://realestateinvestment.reuters.co.jp/vol35/index.html
＞このような要因から武蔵小杉は、2000年代に起きた首都圏のマンションバブルにおいて、価格の上昇を経験した街のひとつといえます。お客様の中には、当初、坪単価200万円で購入したタワーマンションが、2年後の完成時には240万円、280万円に上昇したケースもあったようです。もっとも現在は落ち着いてきて坪単価220万円～230万円で推移していると思われます。どんなに利便性が高いといっても総額が5000万円を超えるとなかなか買い手はつかないようです。

坪200がで買って、完成時は坪280って、そんな事例あるの？コスギタワーだと思うけど、本当かなあ？

マンションバブルだったと過去形だが、いつ弾けたの？
信頼出来るレポートか疑問です。

いまさら　2009年のレポートを引用してどうするの。
この所長の予想ははずれたってことを言いたいのかな？

相場について知りたかったら自分で近隣の仲介業者にあたって話しを聞くぐらいしないと。あと、ここの評価についても。

複数かつ、すみふの系列を外すってのがポイントかな。

2006年頃にミニバブルがあって、１~２割くらいは上がってた。小杉は、みなとみらい線とか新駅もあったから、その当時、もっと上がってたよ。ミニバブルはリーマンショックではじけたんだけど、そのときは販売不振で中小デベがばたばた倒れて、大手の寡占化が進んで、新築物件価格は高止まり。

5000万って数字は怪しいけど、小杉は坪単価上がりすぎたからここは７０平米ってファミリータイプとしてはやや狭い間取りにしてグロスの価格を抑えてるでしょ。あながち間違いではないと思うけど。

その所長に、「武蔵小杉はマンションバブルではなかった。私のレポートは間違いだった」と謝罪してほしい。だって、一般的な2006年のミニバブルではなく、武蔵小杉マンションバブルで弾けたといっているが、武蔵小杉はバブル弾けるどころか、上がり続けているよね。

小杉は副都心線直結とかミニバブル後もバブルを維持するエリア固有の要因があったからね。弾けるとしたらこれからでしょ。バブルはいつか弾ける。

ここが引渡の頃には含み損なんてことも考えておかないと。

武蔵小杉はバブルではなかった。
シティタワーはバブルだと思う。

地元の業者所長もこんなレベル低いレポートだから、今がバブルかどうかもわからない。

>>567
2010年の記事ですね。

バブルなら価格が上がっても買い手がついてくるものだけど、この売れ行きじゃね。

バブルではなく、単にすみふの言い値でしょ。

>>576
576です。
訂正します。
2009年9月の記事でした。

崩れるといいね！
5年後かな？10年かな？

その時自分のマンションも崩れてるかな…

マンション、株価も下がる前に、利益確定で買うか。
崩れたとしても、アベノミクスの恩恵でプラマイゼロやね。

完売まであと6年。
先は長いよ。

5000万超えると、買い手がつないって
コスタを買った当時でも、77平米5000万を超えてましたよ。

今の小杉の坪単価、220から230ではないし。

酷いレポート。池袋に異動になってた。

>>567
これ、違う話だ。当時みずほ投信はダ・ヴィンチからリエトイーストを買って住友不動産に転売しようとしていた。また、東京機械製作所跡地のブリリアタワーとマイカルサティみたいなSC計画がつぶれたのもこの時期。
このレポートのおかげで武蔵小杉再開発は一時期迷走し結果的に三井住友村になったわけだね。

単にスミフがボロ儲けしただけの話であって我々とは関係ない。

何が違う話なんだか。このレポートのおかげとのことだが、このレポート間違っているんだよ。大丈夫？理解出来てる？

まあ、その後もファンドやらデベやら入り乱れて紆余曲折ですね、武蔵小杉は。。
結局、シティタワーの土地が160億ですみふ、グランツリーの土地が178億でヨーカドーに売却されたというわけで。
最近ではTKSビル(三井住友銀行がある所)が90億(その後本体に120億で転売)、パークシティ武蔵小杉プラザ(フーディアムがある所)を108億で買ったところも先週あったし。。

>>587
業者さん？（笑）

すみふのここは成功してるでしょ。
少なくとも競争原理の中で値付けしてるところからは需要と供給のバランスを考慮した成功物件ですね。
原価方式や事例比較方式に偏った値付で失敗してる業者と対比すると有効利用っていう価格鑑定の原則をしっかり守った物件ですね。
少なくとも小杉ならタワーの中古の事例が少なすぎて事例比較方式のような値付は向かないエリアですし。
中古になったときの値下がりもほとんど期待できないので、買うなら今のうちでしょう。
あっ、ちなみにバブルの定義からすると、小杉はバブルではないです。
単純に市場価値が上がり続けてるだけですし、むしろ供給は足りていません。
三井のツインと地所のツインの販売が始まるくらいが値段のアッパーに近くなるときでしょうね。
小杉は他エリアからの流入の方が多いので。
他物件だと同じエリアからの住み替えばかりですからバブルかどうかはわかりやすいんですが、小杉はまだまだ伸びます。
他エリアの客を取られた業者がここを羨むのもわかります。
ただ、他エリアの見向きもされなかったようなとこでも供給は減ってきてるので業者の方も売るなら今が売りやすいと思いますよ！
こんなところにネガ書き込んでおこぼれに期待してる時間を有効に使って下さい。

すみふさんでも希に見る大成功物件でしょうね。
この土地を買わなかった（買えなかった）業者が間抜けなだけです。
買う人もあと１年後待つより今のうちでしょう。まだまだ買い時ですから。
すみふも含めてほとんどの業者のマンション供給は減ってますねー。スーモも半年前の三分の一くらいの厚さになってるし。
供給増やすのに業者も必死になってるでしょうね。
まぁ、今後は大した土地はないでしょうけど。
良い立地はこれからもっと競争が激化していきそうです。中古もしかり。

最初の入居開始後5年くらい売れ残るように価格をコントロールするだけだと思うんだけど。
すみふのタワーを買えば間違いなく相場より高く買えるでしょう。

この土地を買えなかった業者が間抜け？一番間抜けなのは、お宝のこの土地を手放した東京建物だよ。

第3期の販売開始が11月下旬に延びてる。
グランツリー開業にぶつける、ってことか。

三井、小杉バブル売り抜け大成功ｗｗ


パークシティ武蔵小杉プラザ売っちゃいました〜
信託受益権ですが、108億円と良い売り物でした♡
*\(^o^)/*ｳﾏｳﾏ
http://www.jowa-hd.co.jp/news/pdf/2014/20141002.pdf

>>594
まるで三井さんが書いてるようだ（笑）
売らなきゃいけなくなるほどきついんですかねー。
まだ売り時じゃないって誰でもわかることなのに。
用地確保が相当困難になってきてるか、それとも他の物件のツケが相当まわってきてるのか。
いずれにしても、あんまひ良い状況じゃなさそうですね。
ここで議論してもしょうがないことですけど。

>>593
要望書は既に受け付け中
販売開始イコール、売買契約締結式だから、

さすがに今の価格により不調か、無いとは思うが、あまりにも好調で販売戸数増やしたか。

>>594
えっ、三井うっちゃったの。そろそろ頭打ちですかねー。

>>596
販売戸数が少なくて格好つかないから販売戸数を増やすために先伸ばししたんでしょ。
先伸ばしとはそういうことです。

武蔵小杉プラザ解体してマンション建てるなんてことあれの？

はあ、

598とか600とか頭悪そうだけど、きっとここ検討出来ない人なんだろうな。

売り出し期間が長ければそれだけ問い合わせ客の増加が見込まれる。この物件を買わないor買えなくともマンション購入の意思のある顧客情報が蓄積される。他所にも販売中もしくは販売予定のあるデベロッパーとしてはこの情報は価値が高い。早々に完売しても実入りは頭金のみであまりうま味はなく、ＭＲが閉鎖できるか言えば諸々の手続きの拠点としてなんらかの事務所の存続が求められるのでそうもいかない。ということでＭＲの運営を持続できるリソースがあるなら、すこしづつ売り出すという手法も販売戦略として成立する。と思った次第。

603 現にスミフは、MRがここのように敷地内だったり、総合マンションギャラリーだったりで賃料が発生しない。MRの賃料を気にせずにだらだら売れるようになっている。賢いやり方。

一番の売り時に大量に供給したり、売りずらい所を途中でチョイチョイ出したり。企業としては当然かな。
買う方も賢くならないととは思う。買い時は、ここだったら１期だったんだけど・・・。だんだん買いずらくなるような気が。
ある程度までに買わないと、オプション使えないし・・・

>>604
MRが敷地内って本当？
引き渡し後は管理組合に賃料でも払ってくれるんかい？

MR撤去するまで無料ですみふに貸さないといけないの？
撤去後場所はちゃんと整備してくれるの？

マンションの区分所有者が共用の敷地に自分の家を建てて不法占拠してるようなものだと思うけど、それって賢いの？

敷地内MRは竣工前のどこかで撤去して、そのあとは棟内MRだろ普通に。

６０９　そう考えるのが、普通。

今日の日経ではタワマン節税および贈与税対策の記事が掲載されてるね。
触発されるかな？

多くのデベは、MRにかなりの賃料を払ってる。（だから早く売りたがる。）
スミフは賃料なし、スミフはゆっくり売っても損なし。

609、610さん が言われること私も当然だと思います！
リエトでも建物内のMRを見せてくれるので、外の景色や近くのビルの抜け感など、より現実味がわきました。
きっとここも完成に近づけばマンション内にMRを移して、エントランスも含めてどんな感じか現実に見てもらって決めてもらう形になるのだと思います。
606、607、608さんは一度MRに足を運んでみてはいかがでしょうか？
いつでも移動出来そうな隅にMRを建ててますよ*\(^o^)/*

考えてみればＭＲを敷地内に仮設できるほどの大規模マンションなんですね（明らかに借地のＭＲはできたかと思うとあっという間になくなったという例をいくつか見かけました）。平間のＭＲまで兼ねているところをみると自敷地内ＭＲは経費面で大きな効果を持っていることがうかがえます。販売経費は最終的には購入者へ転嫁されることになると思われるので、仮設ＭＲの経費を平間と折半（比率は不明）してくれるということを期待します。

何言ってるんですか！
販売経費に限界まで利益が乗った価格が提示されているじゃないですか！
CASBEEの話題で明らかになったように、見えない部分も削ってますよ。

私は企業が利益を追及することに異を唱えるつもりはありません。高く売れるのなら事業体として高く売るのは必然でしょう（そうしなければ株式企業であれば出資者から責任を追及されることになります）。ただ実際に金を払う購入者としては、削減できたであろう無駄な経費を負わされるのは許容できないという思いです。

隣に建ててる10階ぐらいのマンションの名前は何ですか?賃貸かな？

FJネクストの投資用、これかな？
http://suumo.jp/journal/2013/10/15/53855/
あっという間に完売だったか。
儲かりそうなイメージで手を出すんだろうな。投資用なら中古を狙うべき。

>>618
それじゃないです。それは既に竣工済み、入居中ですが、知りたいのは、その隣の今建設中のやつです。ガソリンスタンドよりのやつ。

>>619
確か、何処かの会社の本社ビルって言ってたような…

>>620
ありがとうございます。今度現地で建設計画を見てみます。

ヤフー不動産の物件概要が本日更新されました。
先着順戸数は9戸。
2週間前と同じです。

622 これは意味ないだろう。

はいはい。
値上げ値上げ。

この物件検討するんだったら都内のタワーの方がいいんじゃないですか？
さすがに価格高すぎるよね

確かに、、、
都内の湾岸の方が資産価値高そうだし

湾岸のタワーってどうなんでしょうね

都内の湾岸でもここの物件よりは安い物件多いですよ

ここ坪単価どれくらい？３００万くらい？

いやいや、３８０万はするんじゃないですか？
７０㎡で換算するとどれくらい？８０００万円くらい？

スミフは割高って聞きますよね。

>>625
さすがにもう少し良い条件のタワーはありますよね。

同じくらいって言ったら勝ちどきくらい？
地縁全くないしなぁ…

横浜三沢の件、住友建て直しおよび解約を認める方向って。
日経記事から
住友不動産が2003年に分譲した横浜市内のマンション「パークスクエア三ツ沢公園」の基礎杭が支持地盤に到達していない問題で、同社は傾斜しているB南棟を建て替える方針を明らかにした。
〜中略〜
またB南棟とB東棟に加えて、A棟住民の希望者にも買い取り（契約解除）に応じることを決定した。支払い内容は現在、管理組合理事会と協議中だが、住友不動産は購入価格の返還や登記費用などの損害賠償、100万円の慰謝料などを提案している。

発覚するまでは何だかなぁって感じのすみふだったけど、その後は男前だな。

>>633
シティタワー品川並みの賠償
て事だ！
それって
やべえ
買っておけばよかった
スミフの三ツ沢公園

賠償額
とんでもない値段なるので
住民もホクホクですね>>633

>>634
金の亡者か？（笑）

湾岸はないわ。
生活利便性なさすぎ。
メトロは改札遠すぎる。タワーはただでさえ玄関が遠いのに。

すみふのマンションいいですねー。
安いのでいいから買いたい。
スーモがすみふのマンションばっかり！
他はよっぽど土地が買えないんでしょうね。

今からでも買えないかな
三ツ沢公園

ムサコと湾岸のタワーどちらがいいのでしょうか？
利便性はムサコだと思いますが、湾岸の方が聞こえがいいかな。
シティタワー武蔵小杉のMRにも行きましたがいいですね。
湾岸よりも見晴らしが良さそうだ。

毎日
配ってるティッシュ

住民は違う
坪350万の代償として
コースター

このコースターだけど
1枚数百万の価値があるよ

＞＞640
気になるんだけど
案内されて出された菓子とか飲み物
缶コーヒー？

菓子は出なかったな。
飲み物は缶やペットボトルでした。
タイムスの駐車券は必要な分もらいました。

>>640
見張らしは良いが、見るものがないともいう。

>>638
土地が買えないというより、建築費が高くて買った土地にマンションを建てるのを延期している状況。
また、すみふは販売期間が長く、宣伝にお金をかけているから広告もよく見る。

>>633
>発覚するまでは何だかなぁって感じのすみふだったけど、その後は男前だな。

発覚してからじゃなくて、世間に公表されてからでしょ？
住人の主張はこうです。

>「私たちが手すりのずれを指摘してから11年たって、ようやく建設ミスがあったことを認めました。それまで、彼らは私たちが何度訴えても、『問題ない、マンションは安全だ』と突っぱねてきた。住友不動産と熊谷組に対しては、不信感しかありませんよ」

>>550

武蔵小杉にこだわらなければ、年収500万でも素晴らしい物件はたくさんありますよ。

640 空と雲が山並みとともに見えるのがいいところ。夕暮れ時の西の空とか毎日違う景色だから・・・
都心は飽きてしまうんだよねえ。来客に見せるには良いけど。

素晴らし所、どこですか？

確かに、人工的なものは、毎日観ているとすぐに飽きる。