桜上水ガーデンズってどうですか？　Part6

http://www.minkou.jp/primary/school/review/30321/rd_32196/

これって本当なんですか？
事実を知りたいんですが。

公立小学校に期待してもしょうがないかと。
交通の便が悪い学校が世田谷区内に多い為、世田谷に異動希望出す教員が少ないと聞きましたよ。

世田谷区では小学校から私学が普通ですよ。お金がかかる区なんですよ。なので一般人には子育てに向かないです。

共用施設のフィットネスルームは、無料で利用できるのですか（管理費に含まれている）？
それとも、受益者負担ということで、毎回利用料を払うとか月会費が引き落とされるようになっているのでしょうか。

>>553
マンションに住んでる人は違います。

>>555
違うというのは何がでしょう？

>>557
戸建の富裕層のご家庭に私立小中行く方が多いと意味じゃないでしょうか？

>>558
ん？マンションでは私学じゃないってことですか？

桜上水団地の建て替えについては、地元の町会からも近隣住民の意見とし
て、団地側と交渉をした経緯がありますので、元入居者でもなく、購入者
でもありませんがよけいな書き込みをしました。その結果波紋を呼び込み
まして申し訳ありません。

さて、話しはかわりますが、桜上水団地は入居当初は若かった人が多くて
も、しだいに高齢化が進み建て替えについてはなかなか意見がまとまらず、
それについては読売新聞の記事にもなっています。しかし、結果として建
て替えとなったわけですが、元の入居者なのでしょうか、早朝に散歩しな
がら見に来る人や、日曜日にカメラで写真を撮りに来る人をよく見ます。
それらの人達は、60から70代ぐらいの人が多く、当然その人達の中にも
パソコンを使いネットを見て、今どのような評判なのか、どんな年代の人、
どんな考えの人とこれからいっしょに生活する事になるのかなど見ている
人は多いと思います。今後は元住民と、新しく入居される人、そして既存
の近隣住民とが同じ町内で暮らす事になるわけで、その中には若い人から
高齢者までいろいろな年齢の人がいて、違った考えの人もいる事をお互い
に認め、うまく共存するのが慣用かと思いますけど。

>>561
ん？いきなりなんの話でしょう。文脈がわかりません。貴方様は何番の発言された方でしょう？

金持ちは普通マンションに住むよ。

人によるよ。好みの問題でもあるし。

このマンションの掲示板は熱く意見交換されてますね。
モデルルームに行ってきましたが、室内のクオリティは他の物件より高い印象でした。４〜５件見て回りましたが、ダントツという印象。その代わり、サラリーマンには手が出しにくい価格。。。広さによりますが、７０００万代で安い部類。１億円近い部屋もありました。山手線の内側並みの値段と印象。免震、共用施設、室内の設備、地下駐車場など豪華設備がついていますから仕方ないですね。でも高い。。。
環境、都心からのアクセス、コストとクオリティのバランスの３つから見て、この物件は買うべきかどうか。
このあたり、皆さんのご意見お聞かせください。よろしくお願いします。

>>565
広い敷地と余裕あるグランドデザイン、建物の設備や施設に関しては文句は無い感じでよく出来ている
と思います。低い階数のわりに免震とかはちょっとオーバースペックな気がしますけど。
駅近でこれだけの広さの物件は今後もでないという意味では希少性もありますね。
ただ、その希少性やゆとりあるグランドデザインが買う人によっての価値になるかどうか
人を選ぶとは思います。

かりにここが（建て替え事業とかじゃなく）いわゆる普通の大手マンションだと過程した場合は
ただ駅近のマンションってだけになるとおもいますが、そうするとここの環境とかが
冷静に見れますね。
桜上水。確かに駅近で急行は止まりますがここ以降は各停追い越す事も無くさして急行のメリットもなく、
駅周辺は寂れていて楽しい気分になる感じではありません。都心へのアクセスはHP等に書いてある通りでしょう。
程よい感じの郊外物件だとおもいます。

コスパは悪いとおもいますがクオリティはいいのではないでしょうか？
さすが、地権者達と色々がんばって作ったのでしょうね。彼らの要望を可能な限り取り入れた
いわゆる全部入りでとても良いと思いますよ。
ただ、その反面、そのコストが全部分譲戸にのしかかったおかげでご存知の通りの価格です。
それでも、この物件に価値を見いだす人は沢山居ると思うのであとは各自の判断ではないでしょうかね。
不動産は一点ものなので、似た物件はあれど同じものはありません。

コストカットの影響で、いわゆるその「全部入り」仕様の物件や広い間取りの物件の供給数自体が減ってきている中で、ここは再開発だからこそできたランドプランや名前負けしない植栽の多さ等、他物件にはない点が多々あるのが魅力ですね。

確かに安くはないと思いますが、都心に程近い世田谷区内で同じような物件が今後なかなか出ないことを考えると、購入検討に値する物件かと思います。

建ちあがってきたので、ぜひ現地をご覧ください。
空間度合いは、見ると聞くのとはだいぶ違いますので、そのうえでご判断を。

ですね！ただ、見てうぁーーーステキ！って思うのもまたMRと同じで最初はね、いいですけど飽きちゃうからね。

皆様
コメントありがとうございます。
＞コストが全部分譲戸にのしかかったおかげでご存知の通りの価格

確かに地権者の意見を取り入れたから設備が充実している分、住戸に値段がのしかかってますね。

参考になりました。

ローンのない地権者と借金有転入組とで生活水準や感覚に差はでないでしょうか？

>>566
各駅停車は、桜上水駅で後から来る急行の待ち合わせで桜上水に停車し、結果、その急行に抜かれる。
で、桜上水までは、新宿から特急以外ならどの電車に乗っても、その電車が一番早く桜上水に到着します。だから、急行停車駅のメリットありだと思ますよ。

実際苦労してるみたいね。営業の鬼、野村ですらこの進捗率だと竣工前完売は難しいんだろうな、やはり。
訴求ポイント自体は沢山あるんだけどオーバースペック気味の設備費と地権者分のコストが分譲戸に集約
されたのが泣き所かな。

すごく基本的なことをお聞きしますが、本当に分譲住戸に地権者の住戸代金が乗っかっているのでしょうか？
デベは地権者に住戸を与える代わりに土地をただで仕入れたわけですから、地権者住戸の価格が土地代を
上回った分については、分譲住戸に乗っているということなのではないですか？

モデルルームでもらった価格表はほとんど埋まってましたけど、進捗はイマイチなんでしょうか。

営業の野村が苦労しているようには思えなかったですが。。。実際はちがうんですね。

地権者 ｳﾏｰ (°Д°)
購入後の住民同士での管理組合で地権者の集団票で様々な事が決まりそうな悪寒

>>574
等価交換ですけど、実際はそんな厳密綺麗に割れるものじゃないですからね〜
上乗せされているとは思いますよ。まぁそんな事実はいくら検証しても売主のみぞ知るってことでしょうけどね。

８７８戸のうち非分譲住戸３５９戸
新規購入者様のおかげで、無料で新品のマンションに更新されるのです。地権者は感謝していますよ。

これだけの規模と設備が整った物件なんだから、地権者がいようがいまいが、このくらいの価格で売り出されますよ。
進捗状況は堅調という言葉がふさわしいですね。飛ぶようにというわけではありませんが、各期ごとにほぼ想定通りの
ペースで着実に売れているようです。他の物件といろいろと比較していますが、確かに全てにおいて頭一つ以上抜きに
出ています。というか、これだけの大規模の圧倒的な物件を見た後だと、他の小規模・中規模マンションが全てしょぼく
見えてしまって、正常な判断が出来なくなりますね。スケールメリットの恩恵を享受したいという気持ちにさせられます。

>>578
だろうね。売主は確かに等価交換を条件に現金移動なくして土地所有権を手に入れたけどただそれだけでは売主もメリットがないですから
戸数増やして売る。まぁそこまでは当たり前の話であって特段驚く話ではありませんが、ここの地権者はバブル時には1億とも言われた
資産価値が頭から離れなかったんでしょうね。敷地余剰は絶対死守！広さも絶対！免震は当然譲れない！団地階段コミュニティなくなるぐらいなら
ちゃんとした集団コミュ場所！時間かけた計画だったし売主もいまさら、じゃあやめるわ！ってわけにもいかないですからね。
落としどころを見つけてようやく出来たのが今の仕様。地権者べやの内装が多少調整してようが骨格フレームから共用施設までは削れないからね。
359戸分の本来の負担分は分譲住戸で山分けですね。

分譲購入検討者の立場としては、地権者が納得しなかったら今回の再開発はなかったわけで、逆に感謝してるよ。
だって、これだけの敷地を有する駅近のマンションって、もう出ないかもだから。お金じゃ買えないものも世の中にはある、買えるものはマスターカードで、いや住宅ローンで。

>>581
いやいや、目黒駅前の再開発エリアならともかく桜上水のような郊外ならいくらでも（笑）
それに、希少性と住環境は関係ないですから。

>>579
>これだけの規模と設備が整った物件なんだから、地権者がいようがいまいが、このくらいの価格で売り出されますよ。
ごめん、それはない。

以前も敷地内は誰でも使用可能で、深夜に中高生が溜まったりとありました。
今回は静寂になってほしいですね。

>>582

いやいや、目黒駅前再開発の住環境とここじゃ全然比較対象にならないでしょ。あっちはタワマンで、坪単価も跳ね上がること請け合いなわけで。
桜上水は確かに山手線外側の都心近郊エリアだけど、新宿渋谷へのアクセスも便利だから、ONとOFFをしっかり分けてのんびり暮らしたい派にはピッタリかと思う。

>>582
「桜上水のような郊外ならいくらでも…」
是非、具体的に物件名教えて下さい。
検討対象にしたいので。

>>584

夕方以降はセキュリティ管理になるので、
住民以外は立ち入り不可になりますよ。

>>584
それはさすがに大丈夫だとおもいますけどね。
団地時代のように古くて暗くて汚いとどうしてもそういう人も心地よくてよってきやすくなりますが
建て替えた後はそんな雰囲気にはなり得ないので大丈夫だと思います。

ただ、きっと起こるであろうは、団地時代のようにその辺の野良猫とかに餌付けして（間接的に）買う、
人が年寄りの地権者には出てくるであろうと思いますよ。地権者も年齢は様々でしょうが定年後当たりの
年齢になると人によっては頑固だし、規約とかルールが、っていう一言では聞いてもらえない人もいるで
しょうから。こういう方っておもしろくて決して自分では飼わないんですよね。ここも団地時代は禁止でたが
地権者の強い要望でペット可です。飼おうと思えばかえます。（届け出だしたりペット所有者同士での組合みたいな
ものに強制加入ですけど。）でもこういう人は自分では飼わない。ただ自分の気分で餌付けし、それ以外は放置。
やっかいです。発生しない事を祈ります。

>>585
ちょっと趣旨がよくわかりませんでした。希少性の話でしたので別にタワマンとか坪単価の話は関係ないですし、比較しているのは希少性の話であって環境や物件の比較はしておりませんよ。
それとも、ここは郊外じゃなくて都心だという話をしたいだけですか？でも、世間的にここは郊外だという認識ですが、まぁそのあたりは人によっても色々と思うところがあると思いますし良いと思います。

>>589
「駅近の環境に希少性がある」
という流れだと思いましたが。

第３期は即日完売したようですね。

>>591
してないでしょ。ホームページにも出てないし。

第３期２次が１０月下旬にあるようなので、第３期１次は完売したのかもしれませんね！？
第３期２次で残ったら第３期３次があるのかもしれませんが、、、？

>>593
そういうのは完売と言わない。
繰り越しただけでしょ。

>>588
猫餌付け問題は世田谷でもよくあって過去にそれで事件もありましたね。
ここもそこそこ大規模だから一人や二人はそういう事をする人はいると思います。
そこで組合なり住民でうまく管理できるかがポイントになりそうです。

契約完売したってメールが来ました。
どうでもいいんですけどね。
F棟は売れるよね。

どのような方にメールで完売の報告があるのですか？
資料請求をされたとか、ＭＲに行かれたとかですかね？？
Ｆ棟も良いですが、ここはどの棟を選んでもそれぞれ良さがあると思います。

私は検討者で資料もMRも行ってるんですがメール来てないですね。

普通は契約完売という連絡が来ないと思いますが。
要望書出して、結局申し込みしなかった方でしょうか？

596さんはご自身もどうでもよいけどと仰っているので、冷やかしでＭＲをご覧になってる方でしょうか？
お時間がたっぷりある悠々自適なお暮らしなのですね。
このスレは暇つぶしでご覧になっているのでしょうか？

桜上水ガーデンズは２０年に一度の物件ですよ。値段でしか物の価値が測れない人には、ここの良さは分かりません。

一部の購入者だけでしょうけど、攻撃的な方が住まわれているようですね。
住民総会や決議など集合住宅では必須。ひとつ屋根の下で協調性など心配です。

>>601
そうですかね。希少性は住むのに関係ありませんし何十年に一度とかもまた関係のない話ですからね。

>>602
ここの契約者はネガに対して攻撃的ですから。怖いですよ。でもきっと住めば仲間になってくれるはずかとおもいます。
ただ、地権者にほとんどの票はとられていますから管理組合の議決は出来レースだと思います。

地権者の方々の団結力は強いでしょう。左右されますね。

>>604
分譲販売戸数のほうが地権者戸数よりはるかに多いのに「地権者がほとんどを占めて、管理組合が出来レース」
地権者は分譲者の倍の票数が与えられる等の特典があるものなんですか？

票数が多いから厄介ですよね。さっさと従前費値上げしないとだめなのにね。修繕費の上昇計曲線がね。どうみても、配慮されてますよね。あれ。

MRに行くと「これだけの規模はそうそう出ない」というPRを受けますけど、自分の住む面積は７０〜１００平米そこそこ。居住者にとってどんなメリットがあるのでしょう？？共用施設？周りからの賞賛？よくわかりません。ここもたくさんの棟がありますけど、一住民としてメリットがあるのか。。。

>>608
601に聞くといいよ。冷静にみたらなにもない郊外の寂れた桜上水の駅近物件だからね。広大な敷地！っていうけど、そこに所狭しと並んだマンションがあるだけで公園もなければ犬の散歩もできないようなガーデンなど
歩く人などいないわな。買って後悔する今期No.1じゃないかな。

>>609
公園は有ります。
だが、犬の散歩は出来ない。

でしょ？

>>610
公園はどこにある？まさかなにもないセントラルガーデンを公園とはいわんわな。

買う気もないのに常駐して自作自演のネガの繰り返し。
買わせたくないなら口汚く罵るよりもう少し賢いやり方もあるでしょうに。
どんな方なのか興味深いです。

＞６０９
新宿から１０分、徒歩数分の立地、建物の仕様は豪華（？）。でも、高い。桜上水で８０００万クラスって。。。
人それぞれ考え方が違いますが、僕はないですね。同じ値段出したら、文京区、港区などの高級住宅街も視野に入るレベル。

公園がどこにあろうがなかろうが、どうでもいいのですが、真裏が大学なのも気になります。学生が敷地内に入って食べ散らかしたりする可能性もありますし、何より人の声がうるさそう。あと部活の音。夜は静かでしょうけど。

いずれにせよ、高級マンションとしての条件はクリアしているんですけど、立地、周辺環境と価格がそれに見合っていないと思いました。あくまで私見です。

資金がなくて買えまてん。
だから羨ましくてネガりたくなる気持ち、
皆理解してあげようよ。
そしてスルーしてあげようよ。

>>612
また契約者さんでしょうか？
ネガ、ネガとお疲れさまですがここでは事実をいうとネガになるのでしょうか？

品性が感じられないネガは正直参考にしたくないですね。

ネガが多いのは人気物件の証拠です。近年で言えば富久クロスやブリリアタワー池袋のスレなどひどいものです。
不人気物件はネガも張り合いがないのか相手にもしてくれません。いいじゃないですか。いろんな人がいて、
ここを本当に気に入る人が買うわけですから。ネガさんたちは買いたくても買えないんでしょう。
ここを買うなら文京区とか言っていますが、ちょっと調べればわかることですが、文京区では８０００万
払っても、ここと同等の設備や仕様を持ったマンションは買えませんよ。似たコンセプトの物件がないので
難しいところですが、軽く１億は超えますよ。

>>616
買えないのにネガられてショックウケてるですか？それとも間違った事があるなら堂々と何が間違っているのかを指摘し、正しい事はなにかを説明してみてください。

あなたのような人はどうもここに沢山出没するようですが、すべからく、ただ人の発言を一方的に否定するだけで、論拠も実際正しいとされることも、何一つ語らない。

それで十分お察しですよ、みなさん。
感情的になっている＝図星なんだとｗ
事実を晒されちゃってるからそうやっていうのでしょ？

>>617
ここの設備がご自慢のようですがどこがでしょうか？
べつにこの物件そのものが文京区なり港区なりに移動してくる必要がありません。ここの物件はたんに地権者の言いなりによって作られた代物で世間ウケなどしませんし使い勝手も悪いですから。よかったのは地権者のみです。

世田谷区でも最弱路線、最弱アドレスの桜上水。桜新町でこの作りでその価格なら納得でしょうが(笑)
都内最大のディスカウントマンション、グローリオ芦花公園と同じ臭いがする。
そんな気がしませんか。

っていうか地権者のために支援する物件なんで。まぁ既に地権者はここが売れようが売れまいがどうでも良い話ですけね。お布施のために購入者が必要なので頑張りましょう！

夜中なのにハッスルしていますね。何か嫌なことでもあったのかな？連投お疲れ様です。

そんな顔真っ赤にしてネガらないでよ〜。ちょっとは同意は出来ますからぁ。かえって逆効果になっているような。。。

＞６１９

設備面では全てにおいて文句のつけようがありません。
本気で分からないと言うのなら不動産なんて考えるべきじゃないですね。
一生賃貸暮らしがお薦めです。

>>613
文京区在住者です。
駅近で、かつ隣接する建物との距離も保たれるマンションがそもそも少ないです。
中古でもこちらより高いかと。。。

駅近かでも大手町, .丸の内に遠すぎるw、それに世田谷の東上線といられる京王線だろ桜上水は。
エリート層が好んで選ぶとこじゃないよ。いじけたポジもそのせいかな。

人を見下すようなレスは、参考にならない。

>>625
ほっておきな。文京区は都心で環境も兼ね揃えた所。ここは寂れた桜上水。全然違う。

世田谷区在住で好んで桜上水に住みたいと思う人は皆無だろう。そういった意味では桜上水という欠点を相殺する程良い物件なのかもしれない。
住むのは別として京王線でも烏山はあの施設はあるが楽しい町で好きだが。

>>629
桜上水に住みたい人なんていませんよ。
駅乗降客数も年々減ってるし。
残念ながら街が息をしてないです。
そんなこのエリアを子育てに向いてるだの過ごしやすいっていうポジには流石に呆れますよ（笑）

ネガが増えると、レス数も一気にふえますね。

人生満たされていない人達のはけ口ですかね。

まぁ、新築物件の感動って一瞬だからね。自分のベースになる街が楽しくないと悲しいよ

自分の住む町は静寂で少し寂れているくらいがいいよ。にぎやかな人気エリアに住んでしまったら
毎日、外から人が流れ込んできて道路も店も混んでしまって、嫌になるよ。そういうところはたまに行くから
楽しいのであって、居を構えるような場所ではない。

＞630

京王線乗降客推移表

http://www.keio.co.jp/group/traffic/railroading/passengers/

>>634
完全に勘違いしてる。
まず、ここは少し寂れている、というレベルではない。
世田谷区に住んでる人ならここに住みたいとは思わない。

第二に、静寂と寂れているのは全く違う。生き生きしている街でも静寂と落ち着きがあるところはいくらでもある。誰も繁華街のことをいってるわけではない。

>そういうところはたまに行くから 楽しいのであって、居を構えるような場所ではない。

あなたがそうなのは否定しないけど、かといって毎日住む場所が虚しいのもどうかとおもう。
落ち着く、というより寂しいです。悲しみです。

桜上水は第三期一次は完売のようですね。気にはなっていたのですが・・・
第三期二次の登録・抽選・契約の具体的な日時と場所をご存知の方、教えていただけますか？
契約は、何処になりますか？桜上水ですか？
見学、購入検討中です。

>>638
検討中ならMRいって自分の営業に聞けば良いです。もうすでに第X期Y次といいますが、本来はXごとに販売戸数をきめて売ってるのにそれすらも完売しないからYが増えていきます。なので、１次は完売、とか概念がそもそもおかしいです。
一期に100戸と決めて販売してみたら10戸しか売れませんでした。だから仕切り直したい。でも既に100戸は一期と決め価格も出してある。そのまま二期としては売れないのです。だから、一期１次終了！二次開始として残りの90戸を売る。

最初から、一期N時（1-8）とか決めてるわけじゃないのでね。

>>634さん
同感です。

私も今は駅近タワーですが、静かなところに住みたいと思いますね。
世田谷、渋谷、目黒あたりの低層の住宅街の物件を中心に検討しています。

買った人は今時点だとどの程度の値引きとかおまけしてもらったんでしょうね。

>>641
-300万程度が限界でしょう。

>>642さん
新築のマンションは値引きしてもらえるのですか？
全く知らなかったです。いつどのように言えば値引きしてもらえるのでしょうか？
お勉強したいのでぜひ教えてください。

>>643
はい。普通に値引きしてもらえます。ただし需要が旺盛で引く手あまたの場合は除きます。
また売主が住友不動産の場合も除きます。売り手が三井、野村（特にこちら）の場合は普通に値引きが
期待できます。どちらも早期完売が方針ですから。タイミングはいつでもかまいません。自分が買いたい
タイミングにおいて、いくらなら即決すると言えば良いだけです。あとは相手側が判断します。駄目なら
諦めれば良いだけです。
昨今は竣工前完売は本当に珍しくなりました。基本的には竣工前でも5%は値引きされるのが普通です。
もちろん、「値引きできますかぁ？」みたいな軽い感じでは当然スルーされて終わります。
要はあなたの覚悟です。この金額なら買う、ってことです。

>>644さん
早速お返事をありがとうございました。
でも購入したい部屋が抽選だったりすると値引きは難しくありませんか？
例えばこのくらいの値段なら買いたいと値引き交渉しても抽選日を待ってからと言われますよね？
そうなると値引きのタイミングがなくなりませんか？
難しいですね。そういう事に強い友人と一緒に契約に行きたいです。

644さんは、「売れ残り住戸」の値引き販売の話しをしていたわけですか。
売れ残り住戸は売れ残りの理由があるのだから・・・どの新築マンションでも、当然ある話しですね。
住友は違うらしいですが。

641、642さんは、つまりはこの物件の値引きを期待してるんだぁ～
私は、理由のある売れ残り住戸を値引き販売されるより、倍率のついた人気住戸が良いです。

値引きは上が決めるもの。特に大手は絶対に無理。
値引きなんてよほど売れ残り期間が長引かない限りしてくれないよ。営業に何の権限はないからね。
相手にしてもらえませんよ。それで結局は気まずくなって本当はほしかった物件が買えなくなったら
後悔するだけです。ここに限らず一般論です。

値引きしなくても需要はあるからね。
第3期1次の抽選会見の様子見ればわかるよ。
E棟の販売を控えて、竣工まであとまだ8ヶ月ある。
完売は難しくない思うが。

ノムノムは早期販売のためには妥当な値下げ幅であればあっさり応じるのが特徴ですよ。たとえ抽選でもね。

自分も今買ってるマンションはノムノムさんで、一期の抽選で権利獲得した後の価格交渉で値下げしてもらいましたよ。

ちなみに、値引きしてもらったのはどちらの物件でしょうか？23区内の竣工前物件じゃないですよね？私もプラウドに住んでいますが、即日完売物件で、確かキャンセル住戸で多少値引きがあったと聞きましたが。