プラウド府中パサージュってどうですか？

ここは２駅３路線利用可能だから、電車運行状況や勤務地変更に柔軟に対応できるのもいいよね。

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でたでた下町論！
野村さん（代行業者さん）、もう少しパターン変えたら？

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下町論てなに？
下町が庶民的な町でありながら
都心に出やすいのは誰もが周知の事実でしょ？

アクセスのよさって生活する上で大事だし、
地盤とか歴史とかそう気にしない人なら
町の雰囲気とかになじめれば
下町だってアリだって話じゃない？

論てほどのこと？

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SUMOで3ＬDＫが、5300万位から7000万位まで出てるのを見ました。結構広さもあるし駅にもちかくて興味があります！

そこで質問なのですが、

１.5千万前半の部屋はどの位ある(残ってる)か
正直4千万後半位までと考えていたので、きついですが、5千万なかばは確実に無理なので、せめて前半で紹介してもらえる部屋がいくつかあるなら、考えたいです。

2.低階のひあたりなどはどうか
金額的に1階から3階位にしか住めないと思いますが、ここは駅に近いのでひあたりは望めないでしょうか。低いと、排気ガスや音は直撃しますか。住み心地が気になります。

3.スーパーは本当か
近くにスーパーができると、書き込みありましたが、それは噂ですか。それとも、プラウドの人が言ってたことなんですか。

以上、宜しくお願いします。

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全てモデルルームに行けば解決する話ではないでしょうか。

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この物件に一階住戸はありません。

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1階部分が空いている建物は、耐震性が良くないとテレビで言っていましたが、ここは大丈夫でしょうか。

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マークスを買い逃したので少し駅から離れたこちらを検討しようと思いましたが小規模マンションなんですね
西向きで線路沿い、共用施設も特になくエレベーターも１つで坪単価も管理費もマークスより高いようですが？
売れ行きはどうなんでしょう、小規模でなかなか完売しないとなるとやはり苦戦しているのでしょうか
あまり魅力的とは思えませんがこの時期駅近物件が他にないだけに考えてしまうマンションではありますね

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敷地1,407.52平米に15階建84戸って
結構ペンシル形状なのでしょうか？
マンションの外観資料取り寄せないと
わからないかな。

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複合ビルの７〜１５Ｆなるほど納得。
便利といえば便利ですね。

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複合ビル故なのでしょうか、プラウド
らしからぬ価格設定ですね。

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>>410、411
間違えていませんか？？
ここは府中駅前の再開発のマンションではないですよ。
住居専用のマンションです。

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再開発エリアの画像集のイメージを
それと勘違いしました。ではやはり
ペンシル気味かな。

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ペンシルというほどでもないと思いますが、
まわりのマンション群に埋もれた土地に建設されています。

線路・大通りに挟まれていますが、バルコニーは住宅地方面に向いているため（西ですが）
暮らし心地の良し悪しは竣工後住んでみないとなんともいえない物件ですね。
共用は特になく華美ではないですが、仕様はなかなか良さそうです。
場所柄もあってか、建物の作りもしっかりしているようですよ。

立地ゆえ、高いと感じるか安いと感じるかは本当に人それぞれといったところでしょうか。
再開発のマンションがこの価格（平均で坪250位？）で買えるなら、とっくに完売でしょうね。

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建物外観をあまり表に出さない理由が
わかりました。
プラウドにしては安めな理由は周囲と
形状かなと思います。逆に言えばプラ
ウドでなければもう一声安めになった
のでは。
個人的には敷地と高さのバランス気に
なって仕方ありませんが、駅近再開発
地区立地という魅力もありサクッと売
れそうですね。

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>>415
勘違いされているようですが、
場所も再開発地区の立地ではありませんよ…

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プラウドにしては安い？
ここは5000万以上しかないけど、
緑町とか府中町のプラウドは4000万台からあったよね。

たしかにここのが駅からは近いけど…

そもそもプラウドは値付けがうまい、
竣工前にほとんど必ず完売できるのは
立地や建物、価格すべてのバランスが
購入者の納得いくものだから。

プラウドが高い、という感覚は違うかな。

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最近は竣工前完売できなくなってきてるよ。

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とはいっても大体の物件が売り切れてるはずでは？

中古になった時点で1割下がるのがふつう、売れ残りとなればそれ以上ですから、野村さんだってなんとしてもはやいうちに売り切りたいと思いますよ。

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プラウドシティ仙川は一年以上経っても売り切れないようです。
中野テラスももうすぐ竣工だと思いますが、まだ2割ほど残っているようです。
山王は発売前に公式サイトが消えてしまいました。
板橋志村三丁目は竣工売りですが、一期で半分以下売り出して完売していないようです。
同じ板橋の加賀学園通りも1期2期とも供給御礼にとどまり、完売しなかったようです。

何が起きているのでしょうか。

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場所と価格がみあってないんでしょ。
中野や杉並、板橋あたりはもともと庶民的な町だし、整備されてるイメージもない。

それでその価格出すなら、同じ価格でもっと広い物件の買える閑静な西にずれるか、同じ汚くて狭いでももっと安い物件の豊富な東にずれるんじゃない？

中野なんていくら使用がいいとはいえ、デベや駅距離にこだわらなければ都心や高級住宅地にも手が届くような価格設定だから売りきれないんだよ。
よほど土地や相場感のない田舎者を待つか、値下げするしかないだろうね。

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供給過剰気味の中、価格は下方硬直と
いうか背伸び状態が続きましたが、
潮目は変わりつつあるのでしょうか。

好条件の物件は兎も角、そこに至ら
ないものは深刻かも。需給と価格の
アンマッチングの健在化でしょうか。
プラウドの神通力最早これまで。
供給トップの住友不動産や如何に。

このような状況でも、やはり妥協せず
良いものを粘り強く探し、良縁に巡り
会いたいものです。

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オリンピックの準備が終わるまで､建設業界は人手不足の様｡
まだまだ今後もマンション価格は高騰するのではないでしょうか｡
より駅近のアトラスタワーやマークスは､４０００万円台から有った｡
必要な時期であればすぐに買わないともっと高くなるかな｡
ため息が出ますね｡

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個人的にはタワー系は極一部を除き、
資産的劣化リスクが高いと思ってい
ます。
駅近等好立地且つ好環境で将来性の
ある物件であれば多少高くても手に
入れたいと思います。
マンションと戸建を各１回売却しま
したが、何れも購入価格を上回る
価格で売却出来ました。
今買い替えで売却予定のマンションも
何とか当初購入価格辺りでは売れそう
です。相応の希少性を確保しているか
どうかはとても大切だと思います。
妥協せずじっくり取り組みたいです。

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>>424

購入価格より高い金額って…

湾岸や元工業地帯などのエリアのように土地もあまっていて
イメージを一新するような大規模開発をはかる地区ならともかく、
少なくとも府中あたりじゃ無理だと思いますけど…

大体、新築ってのは新しいものであることに価値があるので
一度でも誰かが住んだ時点でガクッと価値が下がるものです。

中古物件として売りに出す場合、
指値が入るのを見越して高めの設定価格で出すのが常ですが、
儲けようと考えているということははじめに相当な金額に設定することになりますよね？
それだとそもそも冷やかし以外、誰も飛び付かないでは？

たとえば府中で5000万で買った築浅物件を、
指値見越して5300万で出したって買手がつくと思いません。
みんな相場感ありますし、だったら綺麗で仕様も当時より良い
税制面でも優遇される新築物件を買いますよね。

売れずに後から下げてもイメージが悪くなるだけ。
だったら最初から5000でだして、
さっさと4800くらいで売ってしまった方がいいと思います。
大体中古は、住んだ時点で1割価値が落ちます。
5000万の物件なら、例え購入後１年で売っても、
いや、１年という近隣の物件相場に著しい変化のない期間だからこそ余計に、4500万程度でしか買い手はつかないものです。

デベだってそんなバカではないですから、
築浅中古のほうが高く売れるような価格設定にはしませんよ。

とにかく、マンションで儲けたいならこのあたりではまず無理ということです。

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>>425 同意。
府中はもう成熟した街だから。
と、プラウドの他物件の営業に言われた。

>>421
中野や杉並の価値を知らないのか。板橋をこれらと一緒にするのも変。

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>>426
中野や杉並って、少なくとも東京で生まれそだった人間にとっては、都心に近いわりに田舎っぽいだけじゃなく品のない町というイメージだけど。
知らないなら中央線で東中野～荻窪あたりまで一度駅におりたって散策してみたらわかると思うよ。

だからってあのあたりの庶民的で雑多な雰囲気が好きな人は多いだろうし町自体を否定するわけではないけど。自分もあの辺の飲み屋とか好きだしね。
ただ山の手線の内側買える金額でそういう郊外を買う層って、よくわかってないんだなと思う。

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マークスの中古が出ていますよ。
中古になると、どれくらい価値が下がるか参考になりますね。買い手がつくかどうかですが。

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>>427
山手線の内側にこだわる東京出身の人、はじめてだわ。そういう飲み屋の価値とか、家族の暮らしやすさとか、考えずに山手線の内側にこだわる層って、よく分かってないんだなと思う。
中野杉並も地域によるけど。

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>>429
東京の歴史を知っているからこそ、あの辺りは高いお金で取引されて仕方ないよねという話ですよ。

杉並や中野はひらけた場所はごちゃごちゃしていて面白いですし、少し離れればファミリーにも暮らしやすいでしょうけど、
それと高いお金を払うかは別ですよね？

極端な例でいうと、高級食材を使用し有名シェフが手掛けた料理に数万払う人がいても、旨い居酒屋のオヤジがつくったモツ煮に数万払うのは、よほど知らない人間だなという話ですよ。

最近は東京の人間にはずっと嫌われてきた低地や埋立て地に、高額をだして住む田舎者がいますから、中野あたりのそれなりに地盤の良い元農工地帯がそうなるのはまだマシだとは思いますけどね。

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＞＞No.428

みました。築浅とはいえ、かなり強気な価格設定ですね。
現在居住中、引渡し時期も相談となっていましたし、売り急いでいないのでしょう。

しかしあの価格では、ほぼ新築時と同額程度では？
中古だと仲介手数料がかかるため初期費用など新築購入時を上回りますし、
瑕疵担保責任についても不安があります。

中古になっておいて（多少の汚れもあるでしょうし）1年前の新築時と
同じ金額を払う方がいらっしゃるとは思えませんね・・・

何倍も何十倍もの抽選になった人気の部屋というなら別でしょうが、
すくなくともマークスでそんなことはなかったはずですから、
高く見積もっておいて売れたらラッキーという感じでしょうか。

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>>431
マークスの価格表のスレがあるので、見ると参考になると思います。おそらく該当の部屋は5600万円台で発売されたものかと推測できます。マンション購入時の諸経費もあるので、あの価格設定かと。

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諸経費って、かかって当たり前でしょ（＾＾；

あくまで物件にお金払うんですよ、
気持ちはわかるけど買う方もボランティアじゃないんだし、
諸経費は中古で購入するときにだってかかるんですから。

別途費用とか売らなきゃいけない事情とか
正直買う側からすれば知ったことじゃないし、
中古に新築価格プラス諸経費分のせるとか、
普通に考えてないですよ（＾＾；

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家って、誰かが住んで中古になった時が一番大幅に価値が落ちるんですよ。
洋服や家電だってそうでしょ、誰かが1度でも使って、
しかも少しでもキズや汚れがついたら、
その時点で新品と同じ値で買う人なんていないですよね（＾＾；

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431さんの言うように売主さんが
いそいで売却したいわけでないというなら
ありなのかもしれませんが、
多分そのまま売れずに3ヵ月後くらいには
300万くらい値を下げてるでしょうね～

しかも売れ残り物件みたいになっちゃって
さらに交渉で下げられちゃうかも？

その頃にはパサージュは完売してるかな～

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2年前の価格表と比べて意味ありますか？
いまマークスを販売したとしたら中古に出ている物件は6,000万以上かもしれない。14階の南向きでリビング側の前は抜けている。
パサージュよりは遥かに好条件なのにパサージュの5階と同じ価格で今だったら野村も売らないでしょう。
そして府中で人気のある物件で適切価格の中古は少ないですよ。
買えないけど、パサージュ新築とマークス築1年っていい勝負だと思いますね。

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中古の場合、現在販売している新築の価格と比べるのではなく当時の販売価格と比べるのが正しいと思いますよ。中古はあくまで中古ですから。
中古になった時点での価格下げがある上で、当時よりも大幅に資産価値が上がっているのであれば分かりますが、1年前より資産価値が上がっているとは思えないので強気の価格設定だなということです。

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特別パサージュを買おうとも思えませんが、築1年と言え中古と比べたらさすが勝負にならないと思いますね。
床の色も選べない、キッチンの高さも、扉の色も。
いくら綺麗に使っているとはいえ傷も気になるし。
それに中古物件は消費税がかからないから住宅ローン減税もきっと最大200万ですよね？
それにこの価格に仲介手数料が乗ってくるし、中古の諸経費って新築の諸経費より高いのが一般的だし、その価格まで出せるなら私なら正直パサージュの新築か駅前を買いますね。まぁそんな金持ちじゃないので買えませんが、、、
それと5700の金額で比べると遥かにをつける程、マークス方が好条件とは思えませんね。

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>>437
おっしゃるとおりですね。
周辺相場が急激にあがったわけでもないのに。

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>>433
諸経費を上乗せでの価格設定なのかは売主に聞かない限りわからないですよ。あくまで、私の推論です。
ここで、いくら反論したところで、売れるかどうかは別として、価格は売り手の好きに設定できますから。売主の事情は知ったことでないかもしれませんが、売主からしても買い手が1人つけばいいだけで、多数に高すぎると思われようが知った事ではないでしょう。

>>436
2年前の価格表と比べて意味があるかないかは、各々の判断でしょう。価格表の話を出したのは、431さんのレスに中古で出ている価格が新築価格と変わらないのでは？との書き込みがあったので、新築時の価格は価格表のスレが参考になると言いたかっただけです。

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賃貸なら家賃月20万くらい？１年住んだら240万。
新築プレミア価値は100～200万と仮定。

340～440万を、新築時の分譲価格5600万から引いて5160～5260万くらいが妥当かな？

で、売主は損したくないから諸経費分300万プラス、
さらに儲けを200万くらい考慮して5700万で売りたいんでしょう。


それにしても、パサージュのスレッドでパサージュ否定して、同じ野村のマークスの中古を強くおしてくる人って…

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>>436
パサージュの5階はそんなに高くないですが。

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>>441
スレ違いでどうでもいいかもしれませんが、計算の仕方がおかしい気がします。1年で240万円も減価償却しないでしょう。マンションの耐用年数から考えても、賃貸価格をそのまま差し引くのは乱暴かと。そもそもまだ竣工して1年も経ってないのでは…

パサージュとマークスは同じプラウドではす向かいにあるから比較されますよね。
好み、考え方はそれぞれかと思いますが。

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443

そうはいっても、家賃で考えるのが分かりやすいと思いますよ。
マンションの営業だって「ローンだと今の家賃より少しお安く～」とか比較しますしね。
それに家賃相場と比較しなくても、マンションは中古になった時点で1～2割価値が落ちると言われてますし、
新築の安心感考えても、やはり中古がその程度の価値になってしまうのは仕方ないことだと思います。


中古物件の宣伝はこのあたりで終わりにして、
そろそろ本題に戻りませんか？

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>>444
住宅ローンを家賃で例えるのは全く別の話ですので、一緒にして例えるのは無理があるかと。
また、新築に住んだ時点で価値が1〜2割落ちるというのと減価償却はまた別の話ですし。
ま、論点がズレてきているので、やめておきましょう。失礼致しました。

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先週末にMRに行ってきました。部屋の間取り、設備も良さげで気に入ったのですが、価格を見て躊躇してます。
担当者からは「パサージュは質にこだわっていて、マークス以上に質が良い。なので、マークスよりも若干利便性は
落ちるが、同程度の坪単価」という説明をしきりにしてました。

そこで質問なのですが、本当にそうなんですか？パンフ、HPを見るとそんなに大差ない気がして、、、。
パサージュ、マークスで設備等が大きく違う点(共用施設ではなく、個別の部屋の仕様において)をご存知の方は
教えて頂けますでしょうか。

単なる担当者の売り文句に過ぎないのか知りたいです。

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売り文句です。

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>>446
気になるなら営業さんに直接聞いてみてはいかがでしょうか？
きちんと説明してくれるはずですよ！

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>>447
>>448

ご返信ありがとうございます。やはり売り文句なんですかね、、。
説明を受けた担当者がイマイチではっきりと言ってくれなかったもので、、。今度行く事があれば聞いてみます！

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府中はなんで野村ばっかりなんだ？
三井にきてほしい。

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