クラッシィハウス目黒洗足（目黒区洗足1丁目マンション）

クラッシィハウス目黒洗足とかつけるのですかね…

なにはともあれ、高そうですね

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西小山というのが非常に微妙だと思いますが
目黒って、この住所ってだけで価格が上ぶれしちゃいますからね。。

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西小山の何が微妙なのよ。
住みよい町よ。目黒までも３駅よ。

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住みよい町については肯定も否定もしませんんが、
急行が停まらないのは明らかに事実。
さらに徒歩７～８分は非常に微妙。

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急行が止まらなくても各駅で３駅だからね。
急行が止まる大岡山より明らかに早く目黒に着くよ。

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あの駅から商店街に続く、何というか昔ながらの落ち着いた雰囲気が大好きです。
住んでいる分には全く不便はありませんし、急行は止まらないとしても、
どうせ目黒まで目と鼻の先ですからあまり気になりません。

現地の近くは、交通量がそこそこあるわりには、歩道スペースが少なく信号が多くない
イメージがあって、小さなお子さん連れの方は、少し時間がかかりますが現地を
きちんと見られた方が良いんだろうと思います。

配棟計画にもよると思いますが、住宅側は車も来ませんし安全です。

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>5さん
武蔵小山で急行の待合せがあると大岡山より明らかに遅く目黒に着くよ。
急行に乗り換えれば同じだね。あとは時間帯による急行の本数次第かな。
ただ急行の通過待ちで待たされるとストレス溜まるよね。

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現地です

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建築確認の看板

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広い方の道路
片道一車線

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戸建て住宅が建ち並ぶ側
住宅エリアなので写真を少し切ってます

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洗足てブランドなのかね。
イマイチ中途半端な感じがするけど。

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雅子さまフィーバーが懐かしいね。

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洗足は、知る人ぞ知る庶民派プチブランド

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場所がよくわかりません。何の跡地でしょうか？

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住友商事ですか、するとクラッシーハウス西小山ってわけですね
高級仕様だと手が出なくなるので、あまりグレード上げないでいいから安くしてほしいですね
場所はいいからねえ。

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西小山ですか。
マンションよりも戸建てを建てたいエリアNo.１です。

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１５さんへ

洗足学園の跡地です。住所は洗足１－１５ですね。原町１－２０は全然違う場所です。

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地図を見ました。
洗足からも8-9分くらいで、環七も利用しやすいので、交通アクセスは良好みたいです。

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西小山の駅前随分かわったなぁ〜！クラッシィならお値段かなり（泣）

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駅前は、洗足より西小山の方がいい感じ。

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西小山は、随分かわったんですか？再開発して？

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丸吉と杉山亭。美味いよ。

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やっぱり“クラッシィハウス目黒洗足”という名前でした。
http://www.megurosenzoku.com/

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敷地は借地権の準共有（賃借権）とのことです。
それでも3LDK70平米で6000万円台くらいで出してきそうな気もします。

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立地見てきたのですが、洗足駅からの道が歩車分離できていないバス通りで、古びた商店や工務店などが道すがら散在し、ちょっと「洗足」という名前に期待していたものとは違いましたね・・・
計画内容と併せ、少し悩むことになりそうです。

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以前、西小山（品川区小山６丁目）に住んでました。そして友人がこのあたりに住んでました。
友人も西小山駅を利用してました。西小山から続く商店街を気に入っているようでした。
私は、もっぱら品川区側の商店街を利用していましたが、土日に目黒区側にくると商店街で流す曲が（演歌とかじゃなく）流行の曲で　買い物してても楽しかったです。

　洗足のこのあたりは、おっしゃるとおり古びた（？）ぱっとしない通りですが、渋谷までのバスも通っているので私は土日によく利用していました。渋谷までのバスルートがまたおもしろいんです（祐天寺のディープな商店街を通ったりします）。
洗足のお屋敷街は、小山６丁目の隣の小山７丁目あたりだと思います。（一部旗の台の住所あり）。クリスマスの時期は、お屋敷の品の良いイルミネーションを見ながら散歩するのが楽しかったですよ。

西小山は下町ですが、山の手の下町っていうか・・・、少ないけどカフェとかもできてきてたし、隣の武蔵小山の大規模さとは違った独自の開発が（ゆっくりと）されていくような気がします。
でも、目黒線は急行がないほうがよかったですね。私も急行ができて、違う路線に引越してしまいましたし、そういう人が周囲でも多かったです。

ついつい懐かしくて長文書き込んでしまい、ごめんなさい！

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そうすると、ここは、どちらかというと日常的には「洗足」よりも「西小山」を使うべき立地なんですかね？

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シティタワー品川（定期借地権７０年？）が最上階で７０㎡以上で３０００万円未満だったことを考えると、ここも７０㎡以上で高くても４０００万円未満でないと売れないのでは？東京都の土地でしたが。。。抽選はずれました。
定期借地権も４０年しかないし。管理費以外に借地料も解体費用も支払うわけですから。
場所はいいので４０００万円未満だったら、買うことも検討しようかと思います。所詮借地権ですから。

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借地だとローン組めん。

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ここは普通借地権ですから、定期借地物件と比較してもあまり意味はないのでは。
そもそもシティタワー品川の価格は東京都からの入札条件で縛られてましたし仕様も賃貸レベルでしたから参考にはならないと思います。２０年に１度の例外中の例外物件です。
もし参考にするのなら、まだシティタワー大崎とかブリリアタワー大崎の方でしょう。シティタワーは普通借地で坪単価３００万超、ブリリアは定期借地なのでもう少し安かったですがそれでも２６０万前後でした。
マンションは建物代が高いですから、期待するほどは安くならないです。普通借地だったら、所有権の９掛けがいいところですね。
クラッシイは仕様がいいでしょうから、坪２５０を切ってきたら検討します。
なお、商売の担保に入れるのでもない限り、普通借地権マンションだからといってローンを拒否する銀行は無いですから杞憂かと。中古になっても大手は大丈夫です。定期借地だと提携ローン以外少し厳しくなりますかね。

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普通借地権と定期借地権の違いはなんですか？

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坪２００なら検討しようかと思います。

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普通借地はずっと借り続けることができる権利ですから、建物を取り壊したり、追い立てられたりする心配はありません。借地権自体が売買の対象になります。
定期借地だと必ず返さなくてはいけないので、権利自体に担保価値は無いですね。

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雑駁に言えば、土地をいずれ返す必要があるかないかの違いですね。
普通借地権なら、それ自体取引の対象になる立派な強い権利です。

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雑駁に言えば、土地をいずれ返す必要があるかないかの違いかと。
普通借地権なら、それ自体で立派な担保価値がありますよ。

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雑駁に言えば、いずれ土地を返す必要があるかないかですね。
普通借地権であれば、立派に取引価値のある財産権ですよ。

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すみません。
ネットの接続が具合悪くて、№３５～３７間違って投稿してしまいました。

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残り４０年とはどういうことなのでしょうか？４０年で返却でしょうか？

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黙っていれば４０年で自動更新です。多少賃料の見直しとかはあるかもしれません。
あとは、気持ちばかりの更新料を払うだけで借り続けられます。当然、月々の積み立ての中で計算されているはずです。

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価格情報ありませんか？

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両駅から徒歩８分で１４３戸ですか。
価格次第ではあるが戸数と駅力考えると苦戦するだろうな。

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三井の浜田山があれだけ高くても結構売れてるんだから、中途半端なものじゃない方が良さそうだよね。
長いこと高品質の物件が出てない地域だから、期待してるんだけど。

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スケジュールの関係でこの土日のプロジェクト説明会に行けないのですが、土曜の説明会でに参加された人に伺いたいのですが、価格帯はどうでしたか？

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所有権分譲だったら坪＠３５０を前提に、その８掛けぐらいを想定しているように見受けられました。
要するに＠２８０ぐらい。
そんな値段じゃ買う気にならないとは言っておきましたが・・・

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営業さんは、値段の高さを正当化する説明に終始していた感じでしたね。

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西小山駅から徒歩７～８分の立地で坪２８０ですか。
それに見合う売りはなんですか？

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とにかく営業さんの知識の薄さと対応にがっかりでした。
仕様にはこだわってる感じでしたが、価格次第では苦戦しそうな物件ですよね。
価格があまり期待できないなら、魅力ないですね。

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希少性ってことですかね・・・

たしかに、学大の四季レジデンス以来の大型マンションだし、利便性的にも手ごろな、若い層の需要も見込めそうな穴場地域かもしれません。

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No.45さん

営業さんから所有権で坪350万という話がでたんですね。

洗足1丁目で本当に所有権坪＠350万なのでしょうか？あの地区でその価格は高い気がします。
（調べてみたのですが、サイトによって違うので）

その8掛けでは、到底、買う気になんてなりませんよね。


私もモデルルームに行きましたが、構造・仕様は普通・・・。

強気にもほどがあります。

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そもそもこの近くではそんなに新しいマンションはないのですから、相当地域を広げて、高級住宅街の八雲や洗足六丁目、大岡山あたりがみんな高いという薄弱な根拠でしょう。

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確かに営業いまいちでしたねー正直これといった売りがないんじゃないかな。

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地代はいくらくらいか、ご存知の方はいらっしゃいますか？
少し前に電話で問い合わせたら「未定」とのことでしたが。。。

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若い層は、@280～350なんて無理
ローンの審査が通らないよ

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地代２～３万円とか言ってましたよ。

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53です。地代情報ありがとうございます。月2-3万ですよね？これはローンを払い終わった後も
続くわけですよね。追加の管理費と思えばいいのか、、微妙ですね。

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２～３万円余計に払うということだと、実質７～８００万円高いのと一緒ですね。
やっぱり、せいぜい＠２５０ぐらいまででないと、メリット無いような気がしますね・・・

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まぁそういうことですよね。
これで@300とかなら、他を探した方がいいですよね。

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大苦戦間違いなし。
スミフと言えども値引き無しでは無理でしょう。

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ここ、スミフだっけ？

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クラッシィハウスは住友商事ですよ。
住商は意外と弱気です。

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構造説明会に行ってきました。
価格予定表なるものをもらいましたが、坪280－330（階と向きによる）
一番数の多い、70平米でも、6000万円台と予想をはるかに上回る値段で、私にはとても、手が届きそうにありません。
この物件って、借地権ですよね。
地代も払わなくちゃいけないんですよね。
周辺の他物件と比べても、メリットは全く無いように感じました。
142戸全部売り切ることができるのでしょうか？
どんな人が買うのでしょうか？
住商も強気ですね。
販売会社の人は、大変そうだと思いました。
余計なお世話ですが。。。

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私も構造説明会に行ってきました。

価格予定表を見て同じく驚きました。
本当に強気の価格です。
南側は72平米でも6000万～6600万を超えてきます。

地代はTOTALで月330万。
1世帯2万強～3万強です。

住友商事は一体どんなマーケティングをしたのでしょうか？
住商建物の営業さんはとても弱気でしたよ。

子育て世代はあの価格をだすなら一戸建てを買うと思うし
あの土地に何が何でも住みたいお年よりしか買わないんじゃないかな。

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随分高いですね。。
期待してたのに残念です。。
見送りします。

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所有権だったらまあ妥当ですが、ＫＹですね。

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いくら旧法とはいえ、借地権は借地権。
住み続ける以上、月々２～３万円の地代がかかる。
支払い続けても、老後や子、孫たちの将来にも所有権は手にできない。

従って購入サイドへのその見返りは、圧倒的なコストパフォーマンスのはず。
（土地の仕入代がかかってないのだから・・・）
納得できうるだけのコストパフォーマンスを提示できなければ、意味がない・・・

邸宅地として一級ではないが、路線の質と交通の便は良く、ランドプランも緑が多く、
四方道路に季節の小径も気持ちがよさそう。
スケール感の割りに過剰な共用施設が少ないのも好感が持てる。
（ただ名ばかりのコンシェルジュだけが余分。）
共用施設は、高級感のあるエントランスといつ見てもきれいな心落ち着ける
ガーデンラウンジがあれば、それでいいと思う。

設備、構造関連も特別問題も無かったが、間取りの平凡さと占有面積の画一さは、
購入サイドの選択肢を狭める・・・

デベの考える＠・・・円はライバルとの兼ね合いばかり、しかも自分に都合よく。。。
提案しているアドレスとグレードと間取り、ターゲットとした家族構成、その年収平均、
月々の必要生活費等々想定すれば、必然的に購入上限Capは分かるはず、
そのバランスが悪いから売れ残る。・・・よって誰も幸せにならない。。。
（言い換えれば、ターゲットと定めた相手が無理なくローンを組める価格帯で、プランを提案する事）

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推測すると、南側は平均＠２８０台、それ以外は＠２６０台ぐらいといった感じなんですかね？
間取りの平凡さ、周辺の町並み等々考えると、７～８％は高い印象ですね。
正式価格決定までに、反応を見てどこまで修正するか・・・

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南向きの駅数分の3ＬＤＫが６０００万円台だと、サラリーマンでもぎりぎり買える
価格だし、たしかに都内ではなかなか出ないから意外と売れちゃうのかな・・・

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>意外と売れちゃうのかな・・・
ムリムリ。

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どう考えても苦戦ですよね。

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本日モデルルームに行ってきました。
販売員がアピールする割には普通のグレード。
というか、若干低め？フローリングをウリにしてる割には、大して高級感ないし。

何よりもモデルルームは、なんとかデザイナーによる特別プランのようでしたが、
キッチン横の変な壁のおかげで、広々２４畳リビングがすっかり普通の広さになってました。
あんなプラン変更いらん。

まあ仕様が普通だけに、価格は低く抑えてくれることを望む。
所有権＠300万／坪で８がけの＠240万／坪希望。

あと、余分な共用設備そぎおとしてるので、管理費は安くすみそうなのがちょっと安心でした。
地代を月２−３万払うとしても、土地の固定資産税払わなくて済んで、かつ管理費安ければ
思ったより大きな負担ではないのかと。まあ、イニシャル高ければ買いませんけどね。

そうそう、販売員が、最終的には地代は戸平均で1.8万ぐらいになるかもと言ってました。
竣工後の土地評価（課税標準のことでしょう）で最終的にきまるとか。

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モデルルームがらがらなのに、この強気の価格設定には驚きました。

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俺が住んでる碑文谷の築10年未満のマンション、このまえ売りに出ていたのが坪250万以下だよ。当然土地は所有権で。これが相場。

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団塊世代の終の棲家と考えると、一戸建てを売って買っちゃう人が結構多いんでは？
そういう人達にとっては高くないと感じられるかもしれない。

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マンションなので、借地は八掛けとは
ならないのではないでしょうか。
（建物価格があるので）
坪250なら飛ぶように売れるきもしますが、
完成まで時間があるし、坪300弱で気長に
売り切る感じなんですかねー
目黒線はなかなか新築でないから、
その点では希少だと思いますが。

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９掛けだとしても高いと思いました。

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>>73さんが書いている例と駅距離やグレードを同様とすると、
１０年近い物件で所有権が坪２４０と仮定する。
新築なら３２０くらいとして、その９掛なら２８８。
微妙なところですね。

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行ってきました。立地も良くあれだけ広い敷地なのに間取りのバラエティもなく（60平米台が一つもない）仕様も特筆すべきところがなく、もったいない物件だと思いました。価格も借地権の割安感がないので、140戸も売り切れるんでしょうか、、。

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駅近でもないのにこの価格設定はないよなー。

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価格もさることながら、羊羹方の間取りの平凡さ、プライバシー確保が不十分なことが
大きなマイナス点でした。
角部屋ならいいのかもしれませんが、全体の評判で足を引っ張られそうな気がします。
見送ります。

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近所に住む者です。
所有権なら70平米台で7500万くらいで値付けできる場所です。なので旧法借地権なら6000万くらいかと予想してました。予想より少し高かったです。
円融寺の借地物件が一戸建てでもたまに出るのですが、そんなに安くないですよ。この辺は物件少ないから、いつもあっというまに売れてますよ。

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81です。別に住商の味方ではないです。この辺は都心へのアクセスも良くて、首都高も目黒線はいつもすいてるし、環境も良くて住みやすいんです。
それを知ってる人には、あと500万くらい安ければ、お値打ち感がでるんじゃないかな〜。

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近隣住民の贔屓目な心境は分かりますが客観的にはどう考えても割高。
結局は近隣住民限定のマンションと言う事でいいでしょうか。
住商もその辺につけこむしかないんだろうね。

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高い高いというのですが、実際いくらなのでしょうか？
簡単に見に行けない人のために、具体的情報をどなたかアップして！！

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南向きの中層階が6000万切るなら買いたいです。

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南向き７３平米は、３階で６，１００台、１階で５，９００台ですから、ぎりぎりアウトですかな？

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他のスレにあったので、参考に。
http://21fudousan.jp/manlist/4/

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1番狭い部屋で安い部屋はいくらくらいなんでしょうか？

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先日モデル見てきました。
雰囲気はかなり品が良かったです。
素敵だったので騙されない様にしないと…

仕様は割と高いと思いました。
最近よくみかけるシートのフローリング調のやつは好きではないので
私はフローリングと、キッチンの仕様は好印象。

ただ、現地も見ましたが目黒の高級住宅地イメージとは違い
庶民的な街の印象で、値付けに割高感は感じました。

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>>88さん
西向きの２ＬＤＫ５８．８３平米２階が、４，９００万円台で一番安いですな。
３ＬＤＫは、同じく西向き７２．１２平米５，４００万円台が一番安いですな。
２ＬＤＫは割高です。
西はバス通りなので、音や視線が気になるかと・・・

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このスレの伸びなさかげんを見る限り、ここの購入層は相当高齢と思われ。。。

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本当に高いですよね。買手のメリットがない。
しかも、借地でその価格をだすとは。。。
住商はここ西小山のリサーチとかしたのかなー？
借地権でのメリットなしであれば、所有権を求めに
買手が走るのは当たり前のことで、一番安い価格でさえ
５千万近く。うーん。うーん。と？マークが頭をわたります。
今では西小山でも５千万をだせば、戸建てがかえたりします。
住人のメリットをもう少し考えていただきたい。
しかも、私はこの洗足一丁目にすんでるのですが、子供が
少ないこの地域でファミリー層をターゲットとしたつくり
なのだから、そのあたりでもう少し価格をさげて売りに入っていただきたい
ものです。妹がそこを購入したかったみたいですが、あきらめモード。
スレの買いたいのに価格が見合わない皆さん、もう少し待つとしましょう。
ちなみに、妹は価格変更のちらしをまっています。

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高く売れる部屋は高く売って儲けて、
売れない部屋は時期を見計らって値下げ。

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豊洲や有明みたいなゴミ埋立地なんて人間の住む所じゃねえ〜

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西小山で5000万の一戸建てなんてありますー？
最近新築で出るのは土地20坪程度で7000万円台後半ばかりな気がしますが…

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よくではありませんが、電柱などに戸建てで
五千万前後の物件はみかけます。　
ちなみに、うちは五年前に戸建てを購入したのですが、
そのころよりも、価格はずいぶん下がっていると思います。それゆえに、くらっシーの価格には、疑問が。。。

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近隣住民です。リーマンショック直後は一時期安くなってたけど、また一戸建ては価格が上がってきてますよね。この界隈は庶民的な雰囲気ですが、やはり目黒区というだけで割高になっていると思います。駅の向こうは品川区なので少し安くなりますね。

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目黒区でもピンキリだからね。
ここはどっちなのかは推して知るべし。

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ピンでもキリでもない
その間のどこか

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