ルフォン宮前平ってどうですか？

ひどくはないって、そりゃ外観や仕様は満足のいくものですよ。
誰が見ても満足するはずです。
その程度の判断なら、どんな物件であれ営業マンにコロッと騙されちゃいますよ。

地元不動産業者さんの意見に対して、掲示板を見ている皆さんへ
上記不動産業者の立場を説明しますと、彼らは地主さんに対して、反対する意見を言う事はありません。
　なぜなら、地主とは、地域内いる他の地主と繋がりがあり、それを組織しているのが農協です。
農協等に対して、反論することは彼らにとって、死活問題だからです。。。。
彼らの収益の中心は、地主の所有している賃貸マンション・駐車場の賃貸斡旋及び、管理だからです。
掲示場の彼は、元地主の話を聞いて、サンケイビルを敵視しているようですが、両者の見解を客観的に
聞いて、今回の書き込みが出来たのかどうか。。。疑問です。

> 204
じゃあ、玄人はどこを見て判断するの？
マジで知りたい。
外見や仕様も立派な判断基準ですよね？

地盤の許容支持力、基礎方式、居室の構造、配筋方法、コンクリートの強度、かぶり厚、配管の遮音性対策、メンテナンス性などなど。

28日からいよいよ受付開始ですね。
どの辺りの部屋を希望されている方が多いのでしょうか。
うちは東側で検討しています。

私は宮前平の駅近のマンションに住んでいましたが、車さえあれば宮前平は結構良いですよ。特に仕事中心の人にはお勧めです。但しお店等々は鷺沼やたまプラの方が断然多いし便利です。(飲食店、クリーニング屋、マッサージ/エステ、花屋、保育園など)

209さん

私も、20年近く鷺沼・たまプラ・宮崎台と転居しながら住んでいますが、お書きのとおり宮前平は商業店舗が少ないですね。
ただ、ルフォンに住んだならば駅近ということもあり、通勤＆買い物は電車を使い便利だと思っています。
悩ましいのは、ルフォンすべての間取りタイプに下り天井190cmの部分があることで、それが5畳の狭い部屋に奥行き1mほどありますから（モデルルームのAタイプ）、部屋の狭さに驚くのに加え、下り天井の低さが更に圧迫感を与えています。
モデルルームは、ベッド程度しか置いてないですから”まあまあ許せる広さ”に見えるのですが、実際に生活をするとなると机のほかに多くの荷物を収納するのが当たり前で、しかもクローゼットは小さいため、もう少し余裕のある部屋が欲しいと思わざるをえません。
駅近の物件ですから仕方ないのでしょうが、物件選びをするにあたり交通至便か間取りの余裕か、または仕事中心か家族とのゆとりかの優先順位を決めないといけないと痛感しています。

穴吹が倒れてから、なぜかここも書き込み少ないですね。
新しい情報お持ちの方いらっしゃいませんか？

東側の電柱に、でっかいトランスが乗っていますね。
ドレッセ美しの森シルフィーノの板で盛り上がっていますが、電磁波の影響ってどうなんでしょうね。
あの板のリンクに貼ってあるサイトの内容を信じると、電柱との距離は近くて2m遠くても10mぐらいですから、東に部屋がある間取り全体に影響が出るってことになりますね。

以下の電磁波のリンクですね。
可能なら避けるべきでしょう。目に見えないものほど怖いものはないです。

http://www.denjiha-navi.com/faq/index.html

うぅ～・・・・・。悩ましい。

あと8戸みたいですね。ブリリアの方が売れたのは意外でした。うちは高くてあきらめたけど駅近うらやましいです。

ブリリアは第１期で販売したのは、十数戸ですよ。まだ第２期以降に３０戸弱残っているはず。

ブリリア宮前平って掲示板無いですよね？あまり人気ないのでしょうか。

217

自分で作れば？

田園都市線は東急によって整備された線路の北側と地主が未だに権利を持っており開発が進んでいない線路の南側で資産価値が異なります。ルフォンとブリリアを比較するのは、ブリリアに失礼だと思います。また、ブリリアの立地は素晴らしく、徒歩１分と２分の間には決して超えることができない壁があります。残念ながら私には手が届かない価格でありましたが…。

失礼とか超えられない壁とか、完全に業者目線の言い方ですね。
購入者はそんなことに関係なく自分たちにとっていい方を選ぶもんです。
駅近がよくても、線路が見えるところまでのぞんでいない人も多いと思いますよ。
ルフォンはルフォンで南向き以外の部屋は交通量が多すぎたり、戸建てが目前だったり難も多いですが。

通勤はルフォンもブリリアは変わらないけど、通学は（ブリリアから富士見台小に比べて）ルフォンから土橋小って意外に大変だと思う。

宮前区の小学校の評判は良いですが、
全国学力調査の結果はどれくらいでしょうか？

あの、立看板どうにかならないですかね。ていうか、立看板が立っているあの狭い土地は今後どのようになるのでしょうか。

久々にスレを見ましたが
こちらの物件、あと８戸になったのですね。

結構人気あったということでしょうか？

219
その後の、ブリリアの実際の売れ行きはいかがですか？
従前どおり売れていないとしたら、誰も資産価値を見出していないということになりますね。
この点、いかがお考えでしょうか。

220
たしかに、東面の道路は抜け道のため交通量がありますね。
しかも、電柱にトランスが載っていることが健康上の心配です。

223
過去レスを読んで、ご自身で現地を確認してから書き込みしましょう。

>>225

ブリリアあたりを購入できる層というのは、都内、たまプラーザや鷺沼、青葉台等の急行停車駅、あるいは武蔵小杉や新百合ヶ丘辺りも十分購入可能でしょう。それでも、宮前平を選ぶというのは駅に近接地区であることに加え、評判の良い学区内でかつ学校まで至近であるとプラス要素を評価していることであり、ターゲットは子供のいるファミリー層が中心になるかと思います。一般的なサラリーマン家庭の世帯収入ではルフォンやそれよりも高いブリリアはまして手が届かないということなのでしょう。（ただ、ブリリアは高いですが、ヴィークコートのような無理な値付けではないと思われます…）ブリリアに資産価値を見出していないということではなく、単純に手が出ないということだと思います。ちなみに、私も手をだせず傍観している一人です。

学区の小学校の評判が良いのは良く聞く。
全国学力調査の結果を公表しているのか？
公表しているなら結果がどうかが知りたい。

都内は公表している学校は多い。

イメージとか評判とか曖昧な根拠を信じれる？

確かにルフォンで売れ残っているのは６千万前後の物件で、ブリリアでいえば中心価格帯の物件かもしれないですね。資産価値を認める認めないというよりも、単純に高くて買えないだけなのでは？

あの学校、学校の評判は良いけど、教員間の人間関係は過去10年近く、最悪です。外部評価に惑わされないように。嘘だと思うなら、学校人事を開示請求してみなさいな。みんな速攻異動しているから。

あ、それは「不死〇台」のことだね。よく知っているね。

富士見台小をネットで調べると
帰国子女の受け入れ、外国人の子供やハーフの子供も多いみたいですね。
いろんな個性が溢れている小学校の様ですね。

周辺小学校の情報。
富士見台小学校の1/8は海外在住経験ありと書かれているHPもありました。

http://www.miyamae-kun.com/gakou.html
http://itot2.jp/b-dento/51
http://www.miyamae-portal.net/shop/00000037117/
http://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/clarinet/003/001/006/012.pdf

私の二人の娘たちは、富士見台小学校を卒業しました。
帰国子女を積極的に受け入れる体制で、特に問題なく過ごしました。

ルフォンは土橋小学校の校区ですが、この学校も人気があると聞いています。

駅から徒歩2分。尻手黒川道路の信号待ちなく走れば1分以内で到達でしょう。
しかも、東の道路面を除けば確実に閑静。
収納率が低く、掃除機やゴルフバッグの収納スペースさえ
ない間取りがあるのが難点でしょうか。しかも3LDKで。
また、下り天井が190cmという部分もありますね。
個人的にシンプルな外観で好感をもてます。
スーパーいなげやまで、駅と同じような距離ですね。

残り8戸、順調な売れ行きといえるでしょう。
でも、私の支払能力が追いつきません・・・残念。

東向きもイマイチですが、西向きも隣の戸建てが迫っていて厳しいです。
全体として立地や仕様はいいマンションなので南側ならもちろんいいのですが、高いんですよね・・・。
残っている部屋は残るべくして残っているわけで、ここからは苦戦する気がしてます。

>収納率が低く、掃除機やゴルフバッグの収納スペースさえない間取りがあるのが難点でしょうか。しかも3LDKで。

3LDKということは、HやKタイプのことかなあ。
間取りはいいんですけど、たしかに掃除機を立てて収納する場所がありませんね。
そういうときは、玄関の土間に置きましょう（笑）。

236さん

駅近でありながら、他の物件と比較してリーズナブルな価格設定だと思っています。
これで高いと評価されるなら、物件比較の連続にしかならず、ご予算を下げるのが賢明かと思いますが。

＞238さん
236ですけど、予算を下げるってどうしてですか？
よくわからないです。

それは別にしても、何を高いと思うかは個人の価値観なので自由だと思うのですが。
私は宮前平という駅の魅力のなさからいうと駅近とはいえ購入を決定するには高いなと感じました。
個人的な感想なので他人に押しつけるつもりはありません。
ちなみに近所に10年以上住む者です。

236さんじゃないですけど、”高くて買えないなら他をどうぞ”ってことですよ。
もちろん、駅の魅力云々とか買う買わないは本人の自由ですがね。
とりあえず、誰に何を言われようが、自身の経済力と感性で決めるものです。

ここってHP見ると結構広めの部屋でもサービスルームとなっているのが気になります。
どうしてかご存知の方いたら教えてください。

241さん

私も気になりましたので現地で聞いてみましたところ、建築基準法？で定められる日照時間によってサービスルームと表記されるようになっているそうです。
なお、内装はまったく普通の個室ですから、使用にあたり一切の問題はありません。

また、もし仮に2LDK+S（サービスルーム）とある間取りを購入し、その後、売却または賃貸する際は3LDKと案内することができることを仲介物件業者さんに確認済みです。

私としては、角部屋のサービスルームがある間取りよりも、南北に部屋が位置する”田の字”間取りの北側の部屋について、すべて日照が悪いことからサービスルームになってしまうと疑問を持っています。

ご自身でルフォンの販売事務所に聞かれると、より納得できると思います。

242さん、ありがとうございました。

サービスルームはやっぱり日照時間なんですね。
以前に見学した別の物件でかなり暗めの部屋もサービスルーム表記にはなっていなかったので、そうなっているということはどのぐらいなんだろう、と少し不安な気がしていました。
どちみち北側の部屋はほとんどの時間電気をつけることになるのでしょうけど、現地が見れないだけに程度が気になります。

243さん

242です。私、ルフォンの営業マンじゃありません（笑）。
手元にプランガイドがあり、これを見ながらサービスルームがある部屋について私の意見を書きますね。

Csタイプ：東側の2つの部屋ともに暗いでしょう。（Cタイプも同じ暗さです）
Dsタイプ：これもCsおよびCと同じです。
Eタイプ：日照は悪くないはずです。2階は少し早めに日陰になるでしょうが、サービスルームという名が付く理由がわかりません。
Fsタイプ：北側の2つの部屋とも暗いでしょう。（Fタイプも同じ暗さと思います）
Gタイプ：FsおよびFと同じです。
I、J、Kタイプ：サービスルームはありませんが、奥の部屋は日照はありません。

以上、ご参考になれば。

241,243です。

244さん、詳しいご説明ありがとうございました。
いただいたコメントとHPを昨日の夜じっくり照らし合わせて見てみました。

今朝になってHPを見てみると住戸プランに置いてある部屋が変わっていてサービスルームのある部屋が激減していました。
売れちゃったのか、表記を変えたのかうろ覚えでわかりませんが。
じっくり見てるつもりで覚えてないもんですね・・。

やっぱり残っている部屋は厳しそうですが、MR行ったときの資料を引っ張り出してもう一度見比べてみようと思います。

241さん

お役に立ててよかったです。

売れ残りは、やはりどこか魅力が足りない部分があるのだと思います。
例えば、2階は実質1階であり、郊外のマンションでしたら1階には専用庭等の特典が付き購入意欲をそそるのですが、ルフォンにはありませんね。

ただ、ルフォンは駅から徒歩2分という利便性でありながら閑静で、これは大きな強みといえます。
もし今後、売却または賃貸をされる場合は、価値を大きく下落させることなくスムーズに完結できるでしょう。

狭くて居住性が悪くてもガマンして、将来の資産性のを維持を優先させるならルフォンはいい物件だと思いますよ。

No.243さんへ

サービスルームとは、「その部屋の床面積に対して窓の開口面がどれ位確保されているか計算され、
居室表示するには採光が不足している（基準を満たしていない）」場合の表現方法となります。
よって、日照時間では無く採光量に基づくものです。
北側居室で日照が無くても、窓が大きければ明るい部屋となりますが、サービスルーム表示になっている
ということは、一日を通して暗めの部屋になっているということです。
よく部屋の窓がナナメを向いた変形居室を目にしますが、あれは採光を確保し３LDK表示するための
苦肉の策と言えます。
中和室プランの場合、若しくはリビングの隣接した洋室の場合、窓が無くてもサービスルーム表示ではなく
キチンとした居室としてカウントされていますが、これはリビングとの仕切りを「引戸」にすることで、
採光を確保していると見なされ、サービスルーム表示を免れています。
仮に転売をお考えの場合、購入時のパンフレット・図面集を使用して営業するケースが多いと思われます。
その場合、表向き「３LDK」表示をしても、「なんだ、サービスルームじゃん！！うそつき～」となることも
ありますので注意が必要と思われます。

247さん
素晴らしいご回答です。

247さん

とても明確な解説ありがとうございます。
書かれた採光量の基準は十分に理解しましたが、ここルフォンのEタイプ7畳の部屋につき、西日といえども直接の採光がありながらサービスルームになる理由が納得できません。
一方で、例えばFやGタイプの北側の部屋は直接の採光は一切なく、窓を大きくしたとしても間接光のみ入るだけですし、特に冬場の直接光の入らない部屋の寒さは相当なものだと思います。
こういうことは考慮せずに基準が作られているのだろうと思った次第です。

私としては、”いい加減な”基準だなと思えてなりません。

１０何年後に、新百合ヶ丘と武蔵小杉を結ぶ地下鉄が計画されているようですが
具体的な進捗あるんですかね？（宮前平は急行停車駅の予定のようです）

そして、駅前のウェンディーズの後釜と、ブリリアの下に入る商業施設の情報
何かご存じのかたがいれば。

ルフォンは駅徒歩２分だし、完璧な物件なんてないんだから買う価値あると
思いますよ。

いい物件だと思いますね、ルフォン。
近隣マンションの板のように、ほとんど荒れていないことからも、この物件は優れているという裏付けになると思います。

私は抽選を逃してしましました。残念。

新百合丘と武蔵小杉を結んでも、あんまりメリットがなさそうですね。
まあ、新たな電車が通れば資産価値は上がるのでしょうが、すいません、計画そのものを知りません。

いずれにしても、私も買って損はないマンションだと思います。
外観デザインは大好きです。

ルフォンというブランドの中で、吉祥寺と宮前平の２つは秀逸なデザインだと思います。

でも、私には高い・・・。宮前平でさえ買えない・・・。