ルフォン宮前平ってどうですか？

神奈川通勤なら東横の方が良かですばい

中央林間なので・・・。

通勤先が中央林間だったら、自分なら藤沢あたりに住むな。

178さんあなたは素人の方ですか？（違うような気がしますがこれ限りの投稿ですので答えます）
業者は業法45条で守秘義務を求められております。医者や弁護士ほど厳格なものではありませんが、自分自身が取引で知り得た個人の秘密は伏せなければいけません。（しかし不動産業は情報産業ですので、調べれば分かる事や一般に知られている事、聞けば分かる事など以外もグレーな部分は多いです）ですのでこの場で話せることは限られますが、あくまで購入者がありもしないマンション計画で判断を誤ったり、西側の眺望が気に入って買い１年後に落胆する結果にならないように一つの判断材料として情報を提供したのです。投稿を信じる信じないは購入希望者が他の事も調べて総合的に判断すればいいと思います。自分の財産は自分で守る義務があるのですから納得がいくまで自分で調べて最後は自分で決断するものでしょう？
>なぜ、野村が1000坪で地主と売買契約した土地を、サンケイは485坪だけ所得したのか。
この部分の抵当権をＡ社に騙し取られ（解釈は色々在りますが）抵当権の実行をされたので売却せざるを得なかった。あなたが読んだ（私も読みましたが）何とか新聞の連載に書いてあります。あの内容は正しいと思います。（私は敬〇新聞の関係者ではありません）
>残りの600坪ほどの土地は、すべて元地主の所有ではないと思うが（特に西側）、この認識が違うか。
元地主の所有が600余坪で親族の所有を合わせると750坪弱あります。（新百合ヶ丘の法務局で調べれば分かります）
>上記、西側が他の地主のものであれば（母屋が現存してる）、そのイビツな土地区画にマンションが建つとは考えにくいが、この認識は違うのか。
上の答えから推察してください。元々は大地主（区画整理前は道路を除けば駅まで土地が繋がっていたと聞きます）ですし親族の方も近くにお住みです。
なぜ、野村は売買契約をした土地をサンケイに転売しなければならなかったのか。
野村とは裁判の末和解して契約解除しています。野村からサンケイに転売したのではありません。（法務局の2-7-2の謄本を見れば分かります）
>なぜ、サンケイはズルいのか？ネット上のなんとか新聞も読んだが理解できない。
サンケイについては色々な事を知っている私の個人的な意見です。
>安藤園は、今後3年を経過したら開発される可能性がありうるという認識で正しいか。
物を持っている人で、それが不用品でない限りお金に困らなければ売ったりしないのではないでしょうか？
地主が古くからの土地を売却すると取得原価が売却金額の５％で計算され95％が課税対象になりそれに長期譲渡の税率で計算された税金が掛かります。
農園は順調のようでお金に困る事も無さそうですので相続まで売却はないと思います(個人的な意見)。
>北側の土地は、あまりにも小さいと思う。相続税云々だけが理由で、こんな小さな土地を残す必要があったのか。
北側のルフォンの横の細長い土地が約100坪でその奥に農地が広がります。大卒のサラリーマンの生涯賃金よりも大きなお金（延滞税を含む）が免除されるか否かは大きな問題です。
>サンケイが騙し買いをした土地であっても、ルフォンを購入する居住者には所有権や法的に何ら影響がないと考えるが、この認識は正しいか。
認識は正しい。但し、現在境界関係で紛争中（元地主の怒りが爆発したよう）なので経緯を見るべきだと思う。
>私としては、おおよそ書かれたことは理解しますし不合理ではないと思っています。
しかしながら、私の認識と違う西側のリスクを大きく書かれることが、どうしても”それも妨害工作”と思えてしまうのです。
地元の不動産業者の情報力を甘く見ないほうがいいと思います。例えば同じ小台地区でマンション計画が進行しています。善意の解釈をすれば127さんが不確かな情報でここと間違えたのかも知れません。
スケジュールは合致します。この程度の情報力を元に西側のリスクを警告したのです。
信じる信じないは購入者の自己責任の範囲です。
最後に面白い話をしましょう。普通は現場よりモデルハウスの方が駅に近く幹線から目立つところにありますね。
ところがルフォンはその逆ですが理由が分かりますか？古くからの地主の家をだまし買いしたサンケイビルに反発して地元の不動産業者の多くがモデルハウス用地の提供をボイコットしたからです。
これが地元業者のサンケイビルに対する対応です。これで投稿を終了し、如何なる問い掛けにも応じません。

178です。

まずは187の地元不動産業者さんへ。
いろいろと教えていただき、ありがとうございました。
当初に書かれた内容よりも、さらに深く知ることができました。
私は、不動産に関しては素人で、ここ数ヶ月前から自己の終の棲家としてマンションを探している過程において、その見極め方を自分なりに勉強してきただけです。
実際の私の職業は、まったく不動産には関係のない上場しております某製造業に勤務していますが、中越地震の際にリスクマネジメントに関する仕事に就いたため、将来リスクに対する考え方には十分な知識と判断力を持ち合わせていると自負しております。
ルフォン宮前平に関しては、駅近という魅力からモデルルームや現地に足を運んでおります。
私は近隣の駅に住んでいますことから、今日も妻と一緒に散歩がてら現地まで行き、デジカメで周辺を含めた写真を撮ってきました。もちろん、西に隣接するお宅や北側の境界も撮影してきました。

これ以上のご返答はないとのことですが、西側の開発リスクは十分に理解しました。今後は、自分の責任において情報を収集したいと思います。

179さんへ。

ブリリア宮前平が2重窓と書きましたが、私としてもモデルルームで直接確認したものではなく、他の不動産業者さんから教えてもらったことを書きました。
よって、もしかしたら誤りかもしれませんので、念のためご自身でご確認ください。
なお、私としてはブリリアの背面（山側）が巨大な壁＝崖になっていることから、天災時のリスクが不安でならないこともあり、購入検討から除外しています。

防災でしたら
国土交通省のハザードマップのリンクを張っておきます。
一度目を通しておいた方が良いでしょう。

http://www1.gsi.go.jp/geowww/disapotal/NEW/eqhm.html#%E9%96%A2%E6%9D%B...

189さん、そりゃ違うって、をい！（笑）
ハザードマップなんて、とっくに確認していますよ。

178より。

188さん、もう投稿しないとしましたが、返答の中で不十分なものがありましたので補足します。
>安藤園は、今後3年を経過したら開発される可能性がありうるという認識で正しいか。
相続まで売却はないと思うとの個人的な意見は変わりませんが、あなたの質問は「開発される可能性」でしたので補足しますと、農地の相続税の猶予処置では、20年の農地の維持の場合は宅地並み課税になり税金の負担が大きいのです。（生産緑地を選択すれば生涯の農地の維持管理になります）だから、3年経って相続税が免除されれば４条申請の農地転用で賃貸マンションが建築される可能性は高いと思います。ここで書くのは迷いますが住めば分かる事なので書くと、この方の所有地はルフォンの東南方向で東側は数軒を除いて尻手黒川線まで至りいなげやまで続きます。
固定資産税も膨大なもののはずですが賃貸収入もかなりあると思いますのでバランスはわかりません。しかし、開発される可能性としての質問に対して、免税後の将来は農園の維持より賃貸マンションになる可能性が断然高いのではないかと思い訂正を兼ねて再投稿しました。

188さん、あなたの質問は知的なもので業者ではなさそうでしたのでどんな方かと思っていました。
高いお金を出して住まいを決めるのですから十分に調べて納得がいく選択をすればよいと思います。
サンケイビルは嫌いですが、ルフォンの立地はブリリアより数段上です。あなたはブリリアの問題点に要壁を挙げましたが私は地盤に弱点があると思っています。ブリリアの基礎工事のときは水が大量に出て排水ポンプをフル稼働で工事をしていました。（神社の階段からよく見えた）昔の話を地主さんに聞きますと、虎ノ門病院から奥はすべて陸軍の演習地で尻手黒川線が軍用道路だったそうです。その両脇が水田で、実際に鷺沼もあり駅の辺りは川が流れていたそうです（名残の細い水路がある)。ですから川のそばの水田跡地に建つブリリアが要壁に損傷が出るくらいの地震に遭えば本体が倒壊しないでも傾くのではないかと思います。あくまでも個人的な意見ですが、これ以上書くと余計なことまで書きそうなので本当にこれで終了します。

188です。

地元不動産業者さん、詳細に教えてくださり感謝申し上げます。
宮崎台の、セレサ（農協）から虎ノ門病院に続く「長坂」は、陸軍演習用の道路であったことが長坂の途中に記されているのを思い出しました。

私は、ルフォン東南の安藤園は遠からず開発されるものと考えるのが無難だと思っています。
また、お書きになったことに納得で、私が地主の立場でしたら土地売却せずに賃貸マンションとするほうが得策と考えます。

可能であれば、ぜひ一度お会いさせていただき、じっくりと素人である私の相談に乗っていただきたいと思っております。
終の棲家を見誤らずに決めるにあたり、まだまだ学ぶことが多くあります。
なにか名案はありませんでしょうか。お会いできるヒントを頂戴できますと幸いです。

「地元不動産業者」さんとやらの信憑性を確認したいんでしょ。
本当に地元の不動産業者さんなら実際にコンタクトするのに何の障害もないでしょうからね。

私も敬天とやらの記事みたけど、まあ第三者からみれば、不動産取引において一方を「善」、一方を「悪」と決め付けるのはナンセンス、という感想でしかない。契約書に記載されていない取り決め事項なんて実にナンセンス。

ただの「地元不動産業者」さんがこれほどサンケイビルを敵視して非難するのはなんか不自然だなあ・・・と思うのは無理のないことではないかと思いますねえ。

宮前平の駅周辺のお店を良く観察した方がいいですよ。
マックではなくウェンディズ。東急ではなくいなげや。デニーズ(撤退）・ジョナサンではなくココス。
この意味わかりますか？上位グループの企業が出店しないで、下位グル－プの企業しか出店しないエリア。
駅力が低いエリアなんですよ。＝資産価値も低いエリアです。

へ〜、マックがあると駅力が上なんてはじめて聞いた。じゃあ夢庵でなく藍屋があるのは何故。

マックに限らず全部シヨボイ。ムアンは、駅前じやなくてロードサイドタイプ。

>>196
大手の外食チェーンが出店したがらないエリア＝駅力が低い。ってのは普通の考え方ですよ。
ある意味、外食チェーンの方が、その辺りは厳しく査定しています。逆に、聞きますが、なぜ大手の出店がないのでしょうか？？？

宮前平駅前のタリーズは静かで好きなんだけどなぁ。

188です。

まず194さんへ。
地元不動産業者さんには、信憑性を確認したくてコンタクトを取ろうとしているのではありませんし、私にとってルフォン購入のプライオリティは高くありません。この掲示板が荒れる元になる可能性がありますので理由は割愛させていただきます。
私も、地元不動産業者さんがサンケイビルに不信感をお持ちの真意はわかりかねますが、他の話題に関しては非常に信頼できる書き込みをなさっていると評価しています。
地元不動産業者さんが、「高いお金を出して住まいを決めるのですから十分に調べて納得がいく選択をすればよいと思います。」と書かれているとおり、私も余計な情報は流しませんし各々の自己判断で購入すればよいことと思います。
このようなことから、私にとって、たぶん人生で最大の買い物をする過程において、この不動産業者さんに様々な教えを請いたいと考えただけで、他意はありません。

次に195さんへ。
あなたのご意見は、ある意味で正論だと思います。
ただ、人それぞれ好みの棲家があるわけで、駅力云々だけでは判断できないと思います。
また、資産価値が低いということは、たまプラーザや鷺沼に比較して割安で購入できるというメリットもあり、普通のサラリーマンにとっては有り難いことと考えます。

194さんは、サンケイビル（売主）か東急リバブル（販売代理）の人かもしれないな。
売れないと困るし、素人が契約書のことで細かく言わないし。
やめたほうがいいですよ、浅い考えで物事を書くのは。

タリーズはケンタッキーが撤収したあと。

先日見学に行ってきました。
色々と検討しなくてはならない部分もありそうですが、この掲示板に書き込まれているほどひどくはなかった気がしました。

ちなみに、わたしはルフォン宮前平とブリリア宮前平はすでに見に行きました。
ライオンズクオーレ宮前平も見学に行こうと思っていますが、もっと良さそうなものがあれば、それも週末に見に行ってみようと思っています。
あまり高い金額だと手が出せませんが、田園都市線沿線でお勧めのマンションがあれば情報提供していただけると助かります。

ひどくはないって、そりゃ外観や仕様は満足のいくものですよ。
誰が見ても満足するはずです。
その程度の判断なら、どんな物件であれ営業マンにコロッと騙されちゃいますよ。

地元不動産業者さんの意見に対して、掲示板を見ている皆さんへ
上記不動産業者の立場を説明しますと、彼らは地主さんに対して、反対する意見を言う事はありません。
　なぜなら、地主とは、地域内いる他の地主と繋がりがあり、それを組織しているのが農協です。
農協等に対して、反論することは彼らにとって、死活問題だからです。。。。
彼らの収益の中心は、地主の所有している賃貸マンション・駐車場の賃貸斡旋及び、管理だからです。
掲示場の彼は、元地主の話を聞いて、サンケイビルを敵視しているようですが、両者の見解を客観的に
聞いて、今回の書き込みが出来たのかどうか。。。疑問です。

> 204
じゃあ、玄人はどこを見て判断するの？
マジで知りたい。
外見や仕様も立派な判断基準ですよね？

地盤の許容支持力、基礎方式、居室の構造、配筋方法、コンクリートの強度、かぶり厚、配管の遮音性対策、メンテナンス性などなど。

28日からいよいよ受付開始ですね。
どの辺りの部屋を希望されている方が多いのでしょうか。
うちは東側で検討しています。

私は宮前平の駅近のマンションに住んでいましたが、車さえあれば宮前平は結構良いですよ。特に仕事中心の人にはお勧めです。但しお店等々は鷺沼やたまプラの方が断然多いし便利です。(飲食店、クリーニング屋、マッサージ/エステ、花屋、保育園など)

209さん

私も、20年近く鷺沼・たまプラ・宮崎台と転居しながら住んでいますが、お書きのとおり宮前平は商業店舗が少ないですね。
ただ、ルフォンに住んだならば駅近ということもあり、通勤＆買い物は電車を使い便利だと思っています。
悩ましいのは、ルフォンすべての間取りタイプに下り天井190cmの部分があることで、それが5畳の狭い部屋に奥行き1mほどありますから（モデルルームのAタイプ）、部屋の狭さに驚くのに加え、下り天井の低さが更に圧迫感を与えています。
モデルルームは、ベッド程度しか置いてないですから”まあまあ許せる広さ”に見えるのですが、実際に生活をするとなると机のほかに多くの荷物を収納するのが当たり前で、しかもクローゼットは小さいため、もう少し余裕のある部屋が欲しいと思わざるをえません。
駅近の物件ですから仕方ないのでしょうが、物件選びをするにあたり交通至便か間取りの余裕か、または仕事中心か家族とのゆとりかの優先順位を決めないといけないと痛感しています。

穴吹が倒れてから、なぜかここも書き込み少ないですね。
新しい情報お持ちの方いらっしゃいませんか？

東側の電柱に、でっかいトランスが乗っていますね。
ドレッセ美しの森シルフィーノの板で盛り上がっていますが、電磁波の影響ってどうなんでしょうね。
あの板のリンクに貼ってあるサイトの内容を信じると、電柱との距離は近くて2m遠くても10mぐらいですから、東に部屋がある間取り全体に影響が出るってことになりますね。

以下の電磁波のリンクですね。
可能なら避けるべきでしょう。目に見えないものほど怖いものはないです。

http://www.denjiha-navi.com/faq/index.html

うぅ～・・・・・。悩ましい。

あと8戸みたいですね。ブリリアの方が売れたのは意外でした。うちは高くてあきらめたけど駅近うらやましいです。

ブリリアは第１期で販売したのは、十数戸ですよ。まだ第２期以降に３０戸弱残っているはず。

ブリリア宮前平って掲示板無いですよね？あまり人気ないのでしょうか。

217

自分で作れば？

田園都市線は東急によって整備された線路の北側と地主が未だに権利を持っており開発が進んでいない線路の南側で資産価値が異なります。ルフォンとブリリアを比較するのは、ブリリアに失礼だと思います。また、ブリリアの立地は素晴らしく、徒歩１分と２分の間には決して超えることができない壁があります。残念ながら私には手が届かない価格でありましたが…。

失礼とか超えられない壁とか、完全に業者目線の言い方ですね。
購入者はそんなことに関係なく自分たちにとっていい方を選ぶもんです。
駅近がよくても、線路が見えるところまでのぞんでいない人も多いと思いますよ。
ルフォンはルフォンで南向き以外の部屋は交通量が多すぎたり、戸建てが目前だったり難も多いですが。

通勤はルフォンもブリリアは変わらないけど、通学は（ブリリアから富士見台小に比べて）ルフォンから土橋小って意外に大変だと思う。

宮前区の小学校の評判は良いですが、
全国学力調査の結果はどれくらいでしょうか？

あの、立看板どうにかならないですかね。ていうか、立看板が立っているあの狭い土地は今後どのようになるのでしょうか。

久々にスレを見ましたが
こちらの物件、あと８戸になったのですね。

結構人気あったということでしょうか？

219
その後の、ブリリアの実際の売れ行きはいかがですか？
従前どおり売れていないとしたら、誰も資産価値を見出していないということになりますね。
この点、いかがお考えでしょうか。

220
たしかに、東面の道路は抜け道のため交通量がありますね。
しかも、電柱にトランスが載っていることが健康上の心配です。

223
過去レスを読んで、ご自身で現地を確認してから書き込みしましょう。

>>225

ブリリアあたりを購入できる層というのは、都内、たまプラーザや鷺沼、青葉台等の急行停車駅、あるいは武蔵小杉や新百合ヶ丘辺りも十分購入可能でしょう。それでも、宮前平を選ぶというのは駅に近接地区であることに加え、評判の良い学区内でかつ学校まで至近であるとプラス要素を評価していることであり、ターゲットは子供のいるファミリー層が中心になるかと思います。一般的なサラリーマン家庭の世帯収入ではルフォンやそれよりも高いブリリアはまして手が届かないということなのでしょう。（ただ、ブリリアは高いですが、ヴィークコートのような無理な値付けではないと思われます…）ブリリアに資産価値を見出していないということではなく、単純に手が出ないということだと思います。ちなみに、私も手をだせず傍観している一人です。

学区の小学校の評判が良いのは良く聞く。
全国学力調査の結果を公表しているのか？
公表しているなら結果がどうかが知りたい。

都内は公表している学校は多い。

イメージとか評判とか曖昧な根拠を信じれる？

確かにルフォンで売れ残っているのは６千万前後の物件で、ブリリアでいえば中心価格帯の物件かもしれないですね。資産価値を認める認めないというよりも、単純に高くて買えないだけなのでは？

あの学校、学校の評判は良いけど、教員間の人間関係は過去10年近く、最悪です。外部評価に惑わされないように。嘘だと思うなら、学校人事を開示請求してみなさいな。みんな速攻異動しているから。

あ、それは「不死〇台」のことだね。よく知っているね。

富士見台小をネットで調べると
帰国子女の受け入れ、外国人の子供やハーフの子供も多いみたいですね。
いろんな個性が溢れている小学校の様ですね。

周辺小学校の情報。
富士見台小学校の1/8は海外在住経験ありと書かれているHPもありました。

http://www.miyamae-kun.com/gakou.html
http://itot2.jp/b-dento/51
http://www.miyamae-portal.net/shop/00000037117/
http://www.mext.go.jp/a_menu/shotou/clarinet/003/001/006/012.pdf