ザ・ガーデンズ西葛西ってどうですか？ その3

>>99
大きくは違わないでしょ。
マンションの建設に関連して起こったことには違いない。
じゃあ、マンションからの転落事故で、マンションの敷地内に落ちるのと、マンション前の歩道に落ちるのとで何か変わるか？
マンションで自殺が起こったという点で買い手の印象は同じだと思うが？
今回も建設事故が起こったという点でガーデンズも人形町も同じ。
敷地内か外かなんて関係ない。
それでも魅力的な物件であれば、両方売れると思うが。
何度も言うが、建設事故は重要な価格形成要因ではない。
重要な価格形成要因というのなら、その根拠を述べるべき。
今まで誰もそこは述べられていない。

資産価値の重要度が高い人はそもそもこんな割高物件買わないでしょ。

憶測で物件を中傷するのは良くないです。
中傷を意図した書き込みは検討版スレで必要ない情報ではないですか。
この物件が特別気に入らないか、面白半分で書いてるか、そこまでして、この物件けなしたいのは、なぜ？隣の営業の方？葛西の物件の方？
もう十分ですので、これ以上結構です。

102です。
分かりやすく言いますと、建設中事故があったということと、価格は今後どうなるかわからない、ということは十分わかりましたのつで、これ以上検討版スレで同じ様な情報は要りませんという意味です。

>>103
同感

事故があってもなくても相場は変わらない。西葛西で築10年の中古マンションの価格調べて見なよ。西葛西の相場観が分かるから。高値掴みしてまで欲しい物件なのか。

>>105
周辺住民さんまた出て来たね。君もしつこい人だな。
相場観分かってないのはあんただな。
西葛西に限らずどこも上がってるよ。
しかもしばらくは日銀のヘッジ付きだ。
昔の相場と比べるのも結構だが、横と比べるのも大事。
昔と比べるんだったら、今はバブル期より安いが、そこと比較してもしょうがない。西葛西の相場からすると、あんたが言ってるのは、1998年～2004年とリーマン後の2010年～2012年のことを言ってるのかもしれんが、そんな特殊な時期と比べられてもな～。
それに実需なんだから高値掴みも何も、欲しい物件を買うのにローン含めて払えればいいだけ。払えないのに買うのはどうかしてるかもしれんが。
だから、周辺住民さんが何を言いたいのかよく分からんが、あんたには関係ないことだよ。

>105
過去にとらわれる典型だな
経済音痴かよ

しかしここも隣接住人で自物件の景観や日照で影響を受け資産価値が下がると思っている人や
買えなくて妬んでいた人が事故をきっかけに反撃チャンスとばかりに湧いてきたんでしょうな。

鏡で自分の顔見てみな
ウットリするか？

契約者さんですかね、死亡事故のことをこれ以上話題にするとマンションの資産価値が下がるのでわないかと思われているようです。
ネガ情報もオープンにしないと。

>>108
それで、あなたは何が目的なんですか？

>>108
資産価値がどであれこのマンションを買いたい思う人は買んだからこの類のネガ情報はもういいんじゃない。

皆さん色々な意見があるんですね。

私は西葛西が地元で、かれこれ30年以上住んでいます。
私がこのマンションを契約した一番大きな理由は、西葛西周辺でこれまでなかなか出てこなかったグレードのマンションだったことと、大規模マンションという2点でした。

この事を踏まえ、ここ5年間の西葛西の新築相場と比べると25%程度高かったですが、納得して契約しました。

リセールの際の下落幅も気にはなりましたが、この地区の一番マンションになるだろうと予想し、下落幅もあまりないだろうと考えています。ま、永住を考えているので、リセールはあくまでもリスク管理の一環ですが。

皆さんはどこを評価し、どこを評価してないんですかね？もちろん、今回の事故の事も考慮する必要があるとおもいます。
あまり感情的にならず、この辺の議論がされる有意義な掲示板になるといいなぁ、と思ってます。

>>112
全く同感です。
西葛西では一番グレードの高いマンションだと思います。
建築費の高騰の影響により、大規模マンション建設は縮小している状況もあり、今後同クラスのマンションは西葛西でなかなか出てこないでしょう。
私は、グレードに関しては、キッチンのバックカウンター付きで御影石、トランクルーム、パントリー、さらにパークマンションでも採用されたワンランク上の水で流すタイプのディスポーザー、各階ダストステーション、大きな庭付き、キッズルームやコミュニティールームも洗練されたもので、これだけ揃ってるのはなかなかないと思いました。
直床ですが、そこは天井高2.6mと相殺。
何より他と比べて江戸川区内では学校区がいいところもポイント高いです。

>113さん

>112です。

コメントありがとうございます。
記載頂いた通りで、このグレードのマンションは今まで西葛西では無かったですよね。
西葛西どころか、東京の東側ではなかなか出てこないグレードだと思います。

今後、本当に立つか分かりませんが、南口の旧マルエツ跡地(今は駐車場)は大京が所有しているようで、そこにタワー型のマンションを作るとの噂が過去にありました。

そちらが立つと、地域一番マンションの件は難しいかもしれません。

>>114さん
113です。
こちらこそ流れを変えて頂いてありがとうございます。
南口でタワーの噂があるんですね。
マルエツがあった場所はどの辺りですか？
森山病院とレンブラントインの間の空地ですか？
マルエツはクリーンタウンに移転したということでしょうか？
地元ではないので教えて頂ければ幸いです。

>115さん
>114です。

場所は、「森山リハビリテーション病院」と「ベストウェスタン東京西葛西」というホテルの間の「タイムズ西葛西第8」という駐車場です。115さんが書かれた場所と同じかな？

タワーマンションの話は、2010年頃の話で、下記の板で聞きかじった程度の話です。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62025/22

ただ、土地は大京が持っていそうなので、今後何かしらのマンションが立つ可能性は十分にあると思います。
西葛西ではかなり良い立地なので、お値段もそれなりになると思いますが。

ここにあったマルエツはどこにも移転せず無くなったと記憶しております。
清新町のマルエツは、このマルエツが無くなる前からありましたしね。

>117さん
>116です。

そうでしたか、私も本当に聞きかじった程度の話だったので。
それでも、いつかはマンションが立ちそうな土地ではありますよね。

>72

不動産取引の場合、引渡時点の消費税率が適用。ただ、８％のときのように経過処置はあるでしょ。

>>116さん
115です。
情報ありがとうございます。
立地は大京の方が良さそうですけど、大規模マンションは難しいかもしれませんね。
学校区も清新第一ではなさそうですね。
やはりガーデンズは地域一番ですよ。

>>118
確かに「評価」としては記憶の新しいうちは多少下がるかもしれません。
それが時の経過とともに薄れていくイメージです。
中古での購入検討者にとって、10年前に起こった事故と去年起こった事故とでは印象が違うでしょう。
ただあくまでも評価の話であって、現実に売却するときには、そのときの不動産マーケット、金融市場の状態、売り主の売り急ぎ事情、買い主の買い急ぎ事情等の要素も加わるので、時間に余裕のある人は自分の売り希望価格で買ってくれる人が現れるのを待てばいいだけ。
転勤等の売り急ぐ事情のある人は、買い手の交渉材料に使われるリスクはあります。
また、下落幅が争点となりますが、ここの契約者は物件価格の5～10％の手付を払っているので、キャンセル続出でなければ、10％も下がらないと判断している人が多いのではないでしょうか。
5％の人もキャンセルしていないようであれば、5％も下がらないと言えるでしょう。
気持ち的にはそれほど下がらないと思っているからキャンセルしない訳で、20％も30％も下がると思っている人が多ければキャンセル続出しているでしょう。
いずれにせよ、今後のキャンセル度合いと残りの売れ行きでだいたいの目安は判明するでしょう。
長文失礼。

>>123
そのご認識で結構だと思います。
私も契約者です。
事故のことは完全に記憶から消すのは難しいと思いますが、嫌な気持ちは薄れつつあります。
それも三井さんの戦略なのでしょうが(笑)

>>122
122さん、質問させてください。
このマンションは、上の方はびっくりするような値段の部屋もありましが、そこについては、リセールはどうなると予想されますか？西葛西の相場からすると元々2割位高かったと思うのですが。

今回の事故の件、私も皆さんと同様に非常に嫌な気持ちにさせられました。
その気持ちは今でも変わりません。

ただ、その後の三井と大成の説明を聞き、非常に品質の良いマンションが出来上がりそう、との期待も持ち合わせるようになりました。こんな事書くと亡くなられた方やそのご家族には大変失礼なのですが。。。

三井、大成から受けた今回の事故後の対策のうち、私が評価しているポイントは下記の通りです。

・安全専任者を常駐で追加配置。この追加要員は15年以上建築現場の所長経験あり。
・月2回、第三者による安全監査。この結果は、モデルルームに行けば確認できる。
・2ヶ月に1回程度の割合で三井から契約者に対して、工事の進捗状況と品質状況がレポートされる。

また、今後のスケジュールの妥当性も自分なりに細かく確認し、十分妥当であると判断出来ました。
通常のマンションの場合、ここまで状況が可視化されることなく工事が進むと思いますので、自分にとっては安心して竣工を待つことが出来るようになりました。見た目はちゃんとしているんだけど、中身に問題がある欠陥住宅にはならないかなと。

やっぱり西葛西で一番のマンションになるね。

>>125
このマンションの価格を全て把握している訳ではないので、上の方のビックリする値段は分かりませんが、総論的なところで申し上げておきます。
葛西エリア（西葛西も含みます）の過去10年の平均新築坪単価は206万円です。ガーデンズの平均坪単価220万円ぐらいだとすると、7%程度割高の可能性があります。但し、東京都内はどのエリアも上昇基調なので、許容範囲内だと思います。
同エリアにおける平均経年22年程度の中古マンション相場は新築時の65%程度（35%の下落）です。
仮に今の相場が7%ぐらい割高だとして、約20年後の経済状況が平常だすると、40%ぐらい下落して60%程度のリセールになると予想されます。
一方で、このグレード・規模のマンションは同エリアではあまり見当たらないので、現時点では競争力は高いと思います。その点どれだけ加点されるか、逆に、今後同程度かそれ以上の競争力の高いマンションが建設されることによる脅威としてどれだけ減点されるかは別途考慮する必要があります。
ざっくりしたイメージですが、5,000万円で購入したとすると、10年後に4,000万円＋α、20年後に3,000万円＋αという感じではないかなと思います。
この辺りはあまり詳しくなく、データも葛西エリアとざっくりしたものですので、あくまで私個人の私見です。
別のお考えの方もいらっしゃるかと思いますので、その点はご考慮ください。
なお、西葛西に絞ったデータはこちらが参考になるかと思います。
http://hyougikai.com/mansion/%E8%A5%BF%E8%91%9B%E8%A5%BF

とても勉強になりました。
ありがとうございました。

>126さん
確認ですが、「・」の3つの内容は契約者に郵送された報告より＋αになっていると思うのですが、MRの担当の方から口頭で説明があったのでしょうか?

>130さん
>126です。

そうです。
私はMRでの説明を受けるに当たって、事前にかなり細かい質問表を作り、事前にメールで三井に送付した上で説明を受けました。また、後日何かあった場合、言った言わないの話になるのが嫌だったので、当日の話も議事録を取るようにお願いしました。

こんな事書くとまたこの板が荒れそうで嫌なのですが、「契約者ごとに説明の内容が違うのか？」と三井を責めないで欲しいです。
+αの部分は私が納得したくて聞いた話で、三井が事前に準備していた内容だけでも過不足が無い内容だったと思います。

今回ここに記載した理由は、こんな事故を起こした物件だけど、その後の対応を含めると、検討に値する物件ということを検討者の皆さんに伝えたくて記載しました。

こちらは24時間有人管理ですか？

>>131
当初より、手紙で説明したあと、更に質問があれば大成建設さんがMRに控えてるから、聞きに規定だだけれは、と言う事でしたから、行かれたと言うことですね。騒ぎたてるような問題はないですね、


132さん
ここは、管理人は常駐でなく、通いです。

やはり常駐ではないのですね。

管理人さんがいれば安心ですし、朝刊を玄関先まで持ってきてくれたら楽なのにと思ったのですが残念ですね。

>>134
朝刊配達サービスは付いてますよ。

朝刊を配達してもらえるサービスがあるんですね。
教えて頂きありがとうございます。

朝の一番嫌な仕事が減ります♪

デベではなく大成が説明するのは変な話ですね。大成はこういう汚れ役をよく引き受ける。そして担当の質は低い。

>>137
建設に関することは大成建設にしか説明できないです。三井が説明しなかったわけでなく、詳しい事は大成建設がいるから聞けますよ、だったから至極まっとうだとおもいます。

>131さん
130です。
貴重な情報どうもありがとうございました。

>137さん
>131です。

質問が2点あります。

質問1
建築業界の常識はよく分からないのですが、施工主の原因で今回の事故が発生したとなると、施工主としての説明義務は売主だけでなく、買主にも発生するのではないでしょうか。
少なくとも、買主の私としては直接施工主から説明が聞けて良かったです。

質問2
大成建設の担当の質は低い、と断定的に記載されてますが、それは何を持って判断されたのでしょうか。
少なくとも、私に説明をしてくれた担当の方は問題ありませんでしたよ。

>>140さん
荒らし目的で何かにつけケチをつける輩はいるので、あまり真剣に相手しない方がよろしいかと思います。

>141さん
>140です。

そうですね、スルーが基本ですね。
以後気をつけます。

契約検討してたけど、事件が契約前で助かりました。
契約してたら手付金破棄してでも絶対住まなかったと思う・・。
新築のマンションなんて一生で一番大きい買い物なのに、
住む前から大島てるの様なサイトに載ってる物件なんて私は嫌です。
やっぱり完璧に納得して気持ち良く住んでいけるような物件を探します。

>>143
そんな完璧なマンションでもあなたが住んでからそのマンションのどこかの部屋で必ず誰かが亡くなるんですよ。
あなたが購入する部屋の隣で殺人や焼死が起こるかもしれません。
そんなことを言ってたらキリがない。
それよりは自分の気に入ったマンションを購入する。ただそれだけの話です。
あなたが気にしても、そんなこと気にせず入居する住人さんもたくさんいらっしゃいます。
あなたがそう思うのは否定しません。
が、世の中自分の感性が全てとは限らないことはご認識ください。あなたが心の狭い可哀想な人だと言うことを掲示板で伝えたかったのですね。

契約の当事者は売主で一切の責任は売主が追うもの。施工会社は第三者。

なので売主が、施工会社からきっちり説明を受けて理解したうえで、買主に説明するってのが筋。施工会社は買主への説明のときに立ち会って、質疑とかのときの補足説明とかの対応するくらいが本来の役割。

三井は施工会社に丸投げで分かりませんってのを露呈しちゃってる。施工会社の管理も売主の仕事な訳なんだけど。

>135

管理人が日勤で、新聞宅配って配達の人が中に入って配るってだけじゃない。むしろセキュリティ的にはマイナスかも。

新聞配る時間帯に管理人はいないんでしょ。

143は自分が買ったマンションで自殺とか起こったらどうするんだろう？
居たたまれない気持ちで毎日生活するのかな。
竣工前は良くても竣工後に自分でコントロールできることでもないのに。
そこに絶対的なこだわりを持って生まれたこと自体が不運としか言いようがない。

>>143
とっととお引き取り下さい。

>>143
レジデントプレイスの営業さん、頑張ってるね。
ここぞとばかりに攻勢をかけたおかげでようやく売れ行きが順調になってきたね。
その調子で頑張りたまえ。

住宅の購入は結婚と似てるって言うしね。する前としてからでは諦め度が違う。

する前から諦めてたほうが長く続くって意味かな。。。

>145

今回件、三井はしっかり説明してると思うんだけど、何を持って下記を判断したの？
少なくとも私は三井から説明受けましたよ。

三井は施工会社に丸投げで分かりませんってのを露呈しちゃってる。施工会社の管理も売主の仕事な訳なんだけど。

皆さん意図的に悪意のある書き込みには付き合わない方がいいですよ。本当に検討している人には不要な情報です。付き合うのやめましょう。

>>146
そーだよ。
でもオートロックのセキュリティーカードは登録するから、どこの配達員が何時何分に入退室したか分かるし、
防犯カメラもあるし、素性がはっきりしてる状態で何をできる？

>>150
2つ質問です。

①何を諦めるの？
②住む前と後で諦め度がどのぐらい違うの？

これに答えられなければ、例えがいまいち過ぎて説得力がなさ過ぎる。

>>157
気にしないなら、周りに勧めてください。
①悩んだことに対する納得感。
②契約前なら他の物件にあたる。契約後なら手付け放棄で他の物件を探す人もいる。住んでからは、ローン返済まで住み続ける。

>>157
しょうがないですよ、150は購入検討者なのに、諦め度なんて言ってるんですから。
147は、そういう諦める気持ちを持って生まれたこと自体が不運と言ってるのに、諦める前提でそれが住む前後によって違うと返してるようなばか丸出しの人ですから、相手にしない方がいいですよ。
ま、157さんがおっしゃるように、住む前と後で諦め度がなぜ違うのか、なぜ後の方がマシなのか、どの程度違うのかが明確にされてませんし、住む前の建設事故より住んだ後の隣の部屋でおきた殺人事件とかの方がよっぽど嫌だと思いますが、そういう質的な内容も触れられてませんし、150は考え方が短絡的な人であるのは間違いありません。

>>158
157です。
ご回答ありがとうございます。
再質問です。

①「悩んだことに対する納得感を諦める」とは、具体的にどういう意味？
②購入検討者が契約前ならば、他の物件にあたるということが前提であれば、今後この物件は売れないということになりますが果たしてそうなの？契約後手付放棄してキャンセルした人は今のところ聞かれないが、今後キャンセルが続出するということ？最後よく分からないのが、ローン返済まで住み続けるということは、諦めたのに住み続けるということ？じゃあ、147のコメントの内容に同調してるってことでしょ。今いちコメントの趣旨がつかめないけど。

>>155
同感です。
悪意のある煽り目的の書き込みに付き合うのは時間の無駄です。
みなさん、釣られないで冷静に。

>>161

500万ポイ出来る人は最初からこんな物件見向きもしないでしょうに。

>156

新聞配達ってバイトが多いし、人の出入りも多い。持ち出しされて、防犯カメラも顔隠してたらアウト。そういう意味ではリスク要因。

契約してしまうと、施工トラブルに関しては契約者の立場って弱い。

売主が契約解除を認めずに引渡を主張したら、受け取らざるを得ない。拒否したら手付金没収、タイミングによっては違約金も発生する。逆に施工トラブルで、売主が事業中止を決めたらそれも受け入れるしかない。時間をかけて検討したにもかかわらずに一方的にやられちゃう。まあ、このときは手付け倍返しがあるけど。

過去の実績をちゃんと調べないとね。三井は大手財閥系では多いよ。

竣工して引渡までに売れ残って、未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。

事故のことを自分は気にしなくても、気にする人はいるわけだから、そういうことも考えないとね。

事故ではなく施工ミスだけど、市川のケースでは当初、契約解除は認めず、解約する場合は手付金没収って説明してたけど、総すかんを食って契約の白紙撤回を認めた。

契約者は交渉の余地はあるかもね。

地所は西麻布でも今年事故を起してる。管理体制なってないのかな。普通は事故起した後は対策するはずなんだけど。

>>164
人の出入りが多いならなおさら何もできないでしょ。
ま、顔隠したところで体型や服装で分かるけどね。
そして，何をどうやって持ち出しされるの？
だいたいどこの販売会社のセキュリティーカード使ったかは判明するからその時間帯に何社か配達してても、誰がどこに配達に行ったかは販売会社も把握してるからほとんど特定できるでしょ。
そこまでリスクを追ってまで意図的に犯行に及ぶアルバイト君なら、エントランスに管理人やコンシェルジュがいたところで防げない。
人件費のムダ。
マンション管理経営としては、これで正解。

>>168
アレンジャーは三井だから地所は基本35％のプロジェクトリスクを追うのみです。

JV物件ってそれぞれの会社のメリットが合わさって、デメリットを補ってくれたら最高なんだけど、三井と三菱って施工に関してはダメダメ連合。結果でちゃってるし。

このマンションも外国人、特に中国人が買ってると聞いてるけどどれくらいの比率なんだろうか？
http://hosyusokuhou.jp/archives/40203527.html

知ってる人いますか?

>>160
手付放棄を聞かないって、そりゃそうだ。なんでわざわざサイトに書き込みするんだよ。営業が色々教えてくれるのか？それはそれで問題ありだろ。
それに現時点で放棄した人間は、『はい。さよなら～』、ってできる金に余力のある人だよ。
金のない一般人は、諦めさ……

>>176
先着順が5戸で変わってないからある程度想像つくでしょ。
マンション販売のルールぐらい知っといたら。
そもそも話の論点がズレた重箱の隅の議論。

キャンセル発生＝先着順が増える
ではないらしいよ。

>>174
なぜ売り側の論理となる？
入居者にとっても管理費削減につながってるよな。
そんなにセキュリティーが気になるなら、自分で管理組合へ24時間管理体制とする議案か、
新聞の一括配達方式への変更議案を提出すればいい。
自分と同じ考えの人が多ければ決議されるだろうし、支持を得られなければ否決される。
ただ、そんな何の説得力もない発言ばかりしてても決議されるとは思えない。
358戸の大規模マンションに24時間有人管理で管理人か警備員が1人いるだけで防犯力がそんなに向上するのか疑問だが。

>>179
そんなの当たり前の話。
ただ、キャンセル住戸を後回しにする方が売主にとってデメリットになる。
さすがにキャンセルが大量発生してそれらを全部後回しにしてたら販売が後から大変なことになる。
先着順が5戸で変わってないということは、今のところそれほどキャンセルは多くないということ。

中国人の問題は売る側としてはネガかもしれないけど住民にとっては重大な問題ですよ。
すべての人がそうでは無いけどそういった人の割合が多いのは事実。自分の都合で決められたルールを無視したり、廊下や階段で排泄したりっていう。実際に「廊下で○○しないでください」っていう張り紙を見て衝撃を受けたことがあります。ルール破るのは日本人でも居るしまぁレベルしだいでは諦められるだろうけど、後者はキレイ好きの日本人とは決定的に合わないだろうな。

まあ、中国人や韓国人は今のマンションにもいるが品はいいよ。
そんなのほんの一部の人だけでしょ。

>>183
中国人がどれだけ買っているかも分からない時点で意図的な悪意を感じるコメントですね。
取り敢えずお気遣いありがとうございます

今時どこのマンションでも外国人はいますよ。西葛西に限らず。

>>184
インド人も多い

>185

あなたのマンションにいるような日本で長い間、
暮らしている外国人は日本のルールを守る人もいるでしょう。
しかし最近の中国人の投資は本土で儲けた人たちの五輪を見越しての投資。
別荘代わりに親類で住み回したり、同胞に貸したりするんですよ。
日本のルールを守ろうなんてちっとも思っていない別人種だよ。
あと半島人とインド人はバブルがなかったので投資は出来ないんじゃない。

ここも豊洲のタワマンも中国人が現金払いで買う人もいるって言ってました。
特にタワマンは複数戸まとめ買いもあるらしい。
三井物産レジにしても無視できない上客何でしょう。
マンションの乗り換えのような面倒な日本人より楽だしね。
投資目的の短期旅行なのでサッサと決めるので楽なんですよ。
都心でも皇居が見えるマンションも人気らしい。
彼らは管理組合の決めるルールなんて無視は当たり前になってくる。
値上がりをじっと待ってて空き家のままにし、管理費を払わなかったらどうなるのでしょう。
何かしらの手を打つ必要がありそう。
いやはや住みにくくなりそうですね。

日本一インド人が多いエリアなんだよね。

自分が契約しておいてなんだけど、このマンションを投資用に買うかね？
もっと都心や豊洲などの沿岸部なら分かるけど。

>>190
一般論として、未払いの管理費等は、契約時に説明の必要があるので、その時点で精算されるのが普通。
買い手はその分の債務を受け継がないとダメだからね。
転売狙いならあまり心配はいらない。

どんな人種だろうが、少数派のルールを守れない輩は排斥するのみ。

ホームページの物件概要見ると、10月販売予定の最多販売価格帯は5200万円台になってるね。
むしろ事故前より上がってるような気がするが。
強気の価格設定で行くつもりなのかね。

ここの南西向き4階以上を買いたいけれど、キャンセルしたい人っていないのかな、

MRに行きました。
事故前と同じ値段設定で、キャンセルも絶対ありえないんだって。

今週のSUUMOにも復活しましたね。