マンション管理士等への何でも相談

大規模修繕工事にについては、専門委員会が設置され、規約や細則も整備されて
いると思いますが、それ以外の大型工事、例えばインターホンの更新工事や
エレベーターの更新工事については、理事任せが殆どだと思いますが、これに
ついても、よりシビアな取り組みが必要とは思いませんか。

おもいません

>2さん
ということは、理事長と管理会社で相見積をとり、それを
理事会で検討するというか決議を取るやり方なんですね。
理事長一人の判断に偏りが出ることはありませんか。
だれが理事長になっても基本は同じというシステムづくりは必要と思いませんか。

>>4
理事長がかわると、何が変わるか、何が変わらないか、そこをまずはっきりさせないと

>4さん
マンションの管理は、継続性が大切なのです。
理事（特に理事長）によって、基本が大きく変わっては困るのです。
理事長になったからといって、何か特別なことをやらないと何もして
いないと思われるのではとかいう心配は必要ないのです。
毎日の管理をしっかりしていくことが大事ですよ。

管理に問題ないので　なにも

マンションの管理は、日常の苦情やゴミ処理、管理会社との対応、
清掃や各種点検のチェック、工事や点検については、相見積を取り
業者との交渉をするのも役割の一つ。
又、規約や細則に不備があれば、改正案を検討していく。
滞納者がいれば、督促基準に則り催促をしていく。
管理員からの事情聴取、理事会開催の準備とかも必要かな。
まだまだいろいろあるからね。

>>5
どういったことを「基本」と考えていますか？

人の書き込んだレスをただ追求するだけではねえ。

>>9
業者との交渉一つを取っても、いろいろなレベルが考えられるわけですよ。
ただ単に、言い値から値引きさせればいいのか、（管理組合側の考える）適正価格をいくらくらいとするのか、細部の条件交渉の際、どういった条件まで認めるか、などさまざまな側面があるわけで。
どこまで一定にすることを目標にするかによって、取る手段も変わってくるし、そもそも実現性があるのかって問題もあるしね。

なんか　ためにはなりそうもないスレだね　御無礼

>マンションの管理は、継続性が大切なのです。 理事（特に理事長）によって、基本が大きく変わっては困るのです。

何を根拠に継続性が大切なの？全く意味が無い。
理事長は個人ですよ、前任者よりより良い管理を追求するのが当然で、理事会で多いに議論し改善する必要があります。

＞理事長になったからといって、何か特別なことをやらないと何もして いないと思われるのではとかいう心配は必要ないのです。
毎日の管理をしっかりしていくことが大事ですよ。

マンション管理は毎年経年劣化にさらされているのです。長期修繕計画も立てられているし、又新たに追加すべきことがあるかも知れません。

>12さん
例えば大規模修繕工事以外の工事については、事業計画で予算は承認を
もらっているので、それを実行するのはいいけど、ただ、知り合いの業者に
見積もりを取ってそこに発注してしまうのはだめですよね。
そこで、例えば２００万円以上の工事については、管理会社の推薦業者以外
にも見積もりをとらなければならないとかの決まりごとを決めておくと、誰が
理事長になってもそのようにやらなければならなくなるでしょう。
決まりごとがなければ、理事長によって相見積の取り方が違ってきますからね。
２社しか取らない理事長もいるし、５社の相見積をとる理事長もいますから。
管理会社に全て任せている理事長もいるかもしれません。
だから、そういったことを決めておけば、誰が理事長になっても基本は変わらなく
なるのです。

一人で遊んでる

そうなると、今度はどこから見積を取ればいいのか、何社取るのかも決めておく必要がある。
1円でも安いところにするのか、他の要素を考慮するのか、共通仕様書はどこが作るのか、などなど

どこまでが基本で、どこからがそうで無いないか、線を引くのは簡単じゃないよ。

>15さん
大規模修繕工事ではないんだから、共通仕様書とかは必要ないでしょう。
例えば、インターホンの更新工事なら、アイホンの品番を指定して、
工事費がいくらになるかの見積もりをとればいいでしょう。
勿論、オプションも含めて。
後は業者説明会の中で、工事日数や工事の経験、保証期間等を聞いて
どこにするかを決めればいいでしょう。
その他の工事も同じようにすればいいのですよ。
基本をつくるのは簡単ですよ。

一人で遊んでるんですか

>17
だれが一人で遊んでるんですか？
まさか自作自演とでも？

大規模修繕工事以外の大型工事は、殆どが理事長が管理会社に見積もり依頼をさせて
その何社かの相見積の中で理事会でどこにするかを決めてるとこが殆どでしょう。
理事長の影響力は大なるものがあるのではないですか。
このシステムを変えて、委員会等を設置して取り組んでいる管理組合ってありますか。

>>19 さん

＞大規模修繕工事以外の大型工事は、殆どが理事長が管理会社に見積もり依頼をさせて
＞その何社かの相見積の中で理事会でどこにするかを決めてるとこが殆どでしょう。

私の住んでいるマンションは、管理会社とは別の会社で見積もりを取っていますよ。
管理会社の息のかかった修繕会社の見積もりは何社からとってもおんなじですからね。

管理会社からの見積もり、管理組合からの見積もりで比較検討すればシステムを
変えなくても、委員会等を設置なくても良いのでは？
大規模修繕については、修繕委員会を設置していますけどね。

>20さん
相見積だから、管理会社からも取った方がいいですよね。
それ以外の見積もりはだれがどうやってとるのですか。
例えば、５～６社の相見積を取る場合、理事長だけに任せて
おいてはまずいんじゃないですか。
工事もいろいろありますし、各種保守点検もいろいろありますからね。
それをどうやってそれぞれの業者を捜すんですか？

自分でやれば？
みんな暇じゃないから勝手にルール作られるのは鬱陶しいよ

相見積ばっかり取ってたらその内に適当にしか出されなくなる　あっちもこっちもそう
仕事上わかってる人ややりたい人で集まって情報交換した方がいい

>22さん
お宅のマンションでは、だれが相見積を取ってるんですか？
多分理事長におんぶにだっこではないんでしょうか。
工事業者に依頼するのは、一般の理事は普通やらないですからね。
理事長が管理会社に依頼するか、自分の知り合いの業者に電話
するというやり方じゃないですか。
やりたい人や工事等に詳しい者も、相見積を取ることはできませんよ。
理事長が指示すれば別ですが。

相見積もりの現状
大規模改修工事を巡って管理会社も理事長も
居住者も、みんな血眼になって自分と拘わっている業者を推薦する。
そして、そのお零れの恩恵にあずかろうとする。
これも相見積もりの現状で、なおかつ実態でもある。
３０世帯でも、２０世帯でも同じ構図であり、それが
３００とか５００世帯を超える管理組合では、
工事が終わると転居する人が居るから凄い。
管理会社でもベテランの担当者になれば、
その臭いを嗅ぎ分けて上手に居住者と談合をしてしまう。
これも困った事だ。
中立を標榜するＭ管理士もその参加者である場合が多く、組合から手数料をとり、
立場も弁えずに紹介料を稼ぐことに血道を上げている姿を見ると、
居住者が哀れになってくる。

>24さん
大規模修繕工事に関しては、修繕専門委員会が設置され、理事会の
諮問機関として、設計・監理会社、元請会社等の選定や、修繕時期、
修繕個所、経費の設定等シビアな取り組みがされるのはどこのマンション
もやっておられるでしょう。
私のいいたいのは、それ以外のインターホンの更新工事や消防設備の工事、
電灯設備の工事とかいった、ある程度大きな金額の工事の選定をどうされている
のかと思ったのです。
普通は、事業計画を総会で予算の承認は取りますが、それ以降のことについては、
理事長が殆ど主導権を握っており、管理会社等から相見積を取り、それを理事会に
諮るというのが一般論ではないでしょうか。
だから、よりシビアにするために、ある程度以上の金額については、実行委員会を
設置（理事と一般住民で構成）する必要があるのではとおもっているのです。
これをやったから完璧とはいいませんが、やらないよりやった方がずっと
いいのではと思っています。

>>23
公募してツテがある人が取りますよ
1発目取ってから使用決定しながら業者を競り落としていきます
理事長に仕事をさせるのはバカな組合です
自分たちのマンションなおす見積もり取るのに理事長の許可や指示なんて考えてること自体アホ
みんながやって良い雰囲気を作れない理事会が無能です

あなたは考え方改めたほうがいいですよ

>26さん
公募する金額はいくら以上の工事にしているんですか？
例えば、５０万円の補修工事でも、理事全員が相見積業者を
紹介するか公募を行うんですか？
自分たちのマンションを直すのに、理事長の指示や提起がなければ
誰がその工事の提案とかをするんですか。

>26さん
当然一般組合員は、相見積の事前情報や工事の詳細はしらされませんからね。
理事会では、理事はわかるでしょうが。
全員の理事が、そんなに真剣に相見積業者を捜しますかね。

２６は理事経験がないんだろうな。

どこかのマンションで、大規模修繕委員会とは別に、単発の大型工事については
理事会と一緒に検討委員会等を設けてやっているマンションはありませんか。
そういう事例があれば、是非教えてください。

>>25
貴方が言うとおり
手間を掛ければ、それなりの成果は現れます。
もちろん、実行委員会のメンバーがその職責を果たすことが条件となりますが。
困るのは、実行委員会のメンバーが理事であり
修繕委員会の構成員である場合です。
１００％重複しないまでも、この構図による弊害を見掛けることがあります。
管理組合の役員構成それぞれが機能すれば問題は少なくなるのですが、
輪番制やそれを希望する役員が居れば弊害が幅を効かせます。
組合員が関心を持つことがもっとも重要なポイントなのですが。
中々理想通りには行かないものです。

検討委員会を作るのであれば、検討委員を理事に選任すべきであろう。

理事でえらそうなのがいると、理事じゃない検討委員が馬鹿にされてうまくいかないであろう。

>32さん
大規模修繕工事以外の大型工事は、マンションが存続する限り続いて
いきますので、理事を委員と同じにしていると、特に１年とか２年の
輪番制の役員改選をしているマンションでは、理事以外の役割までは
時間が取れない者もでてきますし、能力のない方もおられる可能性も
ありますので、半数半数（理事と一般組合員）の方がいいと思っています。

専有部分の給排水管の枝管部分を、共用部分の本管の工事と
一緒に計画をされているマンションはありませんか。
当然修繕積立金の値上げが必要となる訳ですが、このハードルは
高いですからね。

他所のスレでマンション管理士の活用について触れられていますが、
現在士業として活躍されている方は増えていることは事実です。
しかし、絶対数が少ないのが現実です。
有資格者で資格を生かしている方は、都道府県開催のセミナーに講師
で参加されている方は多いようです。
又、ＮＰＯマンション管理組合とかのセミナーでの講師や、その組合の
相談とかで活躍されておられる方はいます。
有資格者で一番多いのは、管理会社勤務者です。管理会社に勤務される
のであれば、取っておいた方がプラスにはなると思います。
管業は必須資格でしょうが、マンション管理士の有資格者であれば、殆どが
管業の資格はもっているでしょうから。

資産価値の高いマンションとはということについて、①築年数②立地③管理状況がいい
とありますが、④物件規模が大きいというのも、重要な要素といわれていますが、
やはり大規模マンションの方が資産価値は高いのでしょうか。

マンションは大きいより小さい方がいいよ。
高級マンションで大規模はないから。

>>34
専有部分に関しては、給水管（給湯管も）と排水管は別物と思っておいたほうがいいですよ。
給水管は勾配の制限がないので、自由なルートを通せるので、既存の分を埋め殺しにして新たに露出配管にするという方法も取れます。その場合・内装の解体・復旧は不要か、最小限で済みます。（露出配管がどうしても嫌だ、という場合は、その方が差額を払って内装の撤去・復旧をすれば、隠蔽配管にもできます）

排水管は勾配の関係でルート変更が困難なのでほぼ間違いなく床（スラブ下配管なら下階の天井）を解体しないと交換できないと思います。
その場合、もし管理組合で一斉に実施するとなると、問題になってくるのが、内装のグレードなんですよね。ある住戸だけ特別に高い材料を使ってて、そこだけ復旧費用が高くなる場合、管理組合がその分を負担するのか、住戸の所有者が負担するのか、簡単に結論が出せないと思います。

>38さん
専門的な書き込みありがとうございます。
給水管は、確かに勾配制限はありませんね。
露出配管は、やはり難しいでしょうね。資産価値が落ちると思いますので。
内装のグレードに関しては、一律同じ仕様にする訳にはいかないんですね。
その場合は、一定の仕様で工事費の額を算出して、その分だけは管理組合で
負担するが、それ以上については各戸負担とすることが必要ですね。
今年からこの問題について取り組んでいこうと思っていますので、貴重な
書き込みに感謝します。ありがとうございました。

＞専有部分の給排水管の枝管部分を、共用部分の本管の工事と一緒に計画をされているマンションはありませんか。

せこい考えは止めましょうね。

素人判断ほど怖いものはない。
有資格者へ相談して裏を取りましょう。

>40さん
せこいですかね。
しかし、ほっておけば、いずれ劣化してきますし、水漏れ等が
発生してきますよ。
下の階から水漏れがしてきたといってたきたらどうします？
共用部分と一緒に工事をすれば、３０万円程度で済みますが、
各戸でやれば、５０万円はかかりますよ。
その金額を、各戸全てが負担できますかね。
中には管理費等も滞り滞納があるのに。
全員がやらなければ意味ないですからね。

＞下の階から水漏れがしてきたといってたきたらどうします？

自己責任の不履行で当然に貴方の責任です。
当然に保険は付保しているでしょうね。

管理規約により、枝管部分の帰属が共用部分と専有部分に規定されているから、
先ず、その確認をしてからの話ではないか。

>43
保険は水にぬれた損害を補償してくれるだけですよ。
大切な物、大事にしている物についての補償はしてくれません。
だから住民間のトラブルが発生しているのです。
築年数が30年以上とかになれば、頻繁に水漏れが発生してきます。
保険は、水が漏れたところの応急措置をするだけです。
交換まではしてくれませんよ。
だから早めの積立金の値上げが必要なのです。
早く値上げをすれば、値上げ額も少なくてすみますからね。

>44さん
その部分については、判例が出てますので問題はありません。
管理組合が、枝管部分まで工事をすることは可能です。

少ない例から普遍的な結論を導く、これ”早まった一般化”という詭弁です。定番の詭弁です。

>だから早めの積立金の値上げが必要なのです。

修繕積立金は長期修繕計画用が殆どで、専有部分の配管の維持は区分所有者の自己責任です。

>48
各戸に任せていたら、スラム化してしまうよ。

専有部分の枝管部分は各区分所有者の責任と負担で管理するのが普通だよね。
自分の家の枝管が古くなって、さび付いてきて、そこからみずもれがして下階の
部屋が水浸しになったら、当然あやまりにいかなければならないよね。
濡れた壁紙や天井は当然補修、それにぬれた物については弁償、保険でね。
しかし、保険でカバーできないものもあるけど、その弁償での対立が生じてくる。
そして、保険は枝管の交換まではしてくれないので、又、みずもれがする。
そしたら又下階にいってお詫びをする。
この繰り返しだよね。
どっちみち交換しなければならないんなら、修繕積立金の値上げをして、管理組合が
一斉にやった方がいいかもね。
積立金でやるにしても、各戸がやるにしても、同じ区分所有者の負担であるのには違いないんだから。