ステーションツインタワーズ糀谷［旧：「糀谷」駅前再開発プロジェクト］ってどうですか？

>>261
豊洲と一緒です。

自分は買う気です。
ヨメ親分一つ（高齢者二人）、自分家族分一つ（子供含め３人）。
ヨメ親持家処分し頭金に充てる予定。残りは自分のローン。
将来、ヨメ親が本格的に施設に入ったら、一つを家賃収入でローンに充てる。

ここの家賃相場ですと賃貸に出しても大して儲かりませんので、売ってしまう方が良いと思いますよ

>>264さん

自分は坪250超えはないと予測しています。
糀谷徒歩５分くらいで、60㎡程は家賃１３万円程。

ヨメ親分一括支払い、自分家族分頭金支払い後の残ローンは15年くらいで完済と理想どうりに進んだ場合、
賃貸にしていた物件を息子に継承できたらと考えています。
自分夫婦が本格的に高齢者施設に入るときには、売却して資金に充てる予定です。

坪単価が予測をはるかに超え、理想通りに進まない場合の人生設計も考えないといけないとは思いますが。

自分は坪３００超えを予測してます。

250は普通に超えますよ。
最近の不動産事情を勉強したほうが良いですよ。

柱の目立つ間取りだし、環八の音も気になる立地なので、270～280でお願いしますw

それにしても、１８階と２０階でツインタワーズですか。
京急蒲田駅前は２０階でもタワーとは名付けなかったのに。

知り合い経由で全室の間取り図面を見せていただきました。
何人かの方が、柱が目立つとおっしゃっていることの意味がわかりました。
部屋側に柱が出ている面積が多いので家具の配置に苦労しそうです。

まあ、時勢も考慮して、坪270万ぐらいが妥当な気がする。高いね。。それなら多少無理しても京蒲直結の物件を買っとくべきだったかな

時勢で坪270と言われるのも分かりますが、適正な価格としては坪250以下では？
子育て施設・高齢者施設・公社・地域に優しい街づくり…ときて、270だとふっかけかと。
どちらの施設も、不要な人には魅力ないですしね。

HPの感じから強気で売りにこられるのでは？と心配してますが、どうでしょう？

>>272

同感ですね。
糀谷は段階世代が多いので現在７０前後。生活しやすいマンションに住みかえたいが、借金はなくとも年金生活。
若い２０、３０代子育て世代に住みついてくれないと、町がすたれるばかり。
どっちをとっても、低所得者層が購入層とみてるが、どうだろうか。
高所得者には魅力が少ない物件かと。

230から始まり、最上階で330位では？

>>273
同じく同感です。
高所得者が買いたい街ではないでしょうし
住みたくなる立地ではないでしょう。線路と道路の騒音で。

再開発で糀谷に活気をというプロジェクトなら、子育て世代が買える価格でないとと思います。

高所得者むけの京蒲直結と違い、糀谷は庶民的な地域。
若い世代に住みついてもらわないと。
低200～高260なら、子育て世代が欲しい3LDKが頑張れるかな？と思いますが、どうでしょう？

買いたくても買えない哀れな人達の書き込みばかり。

300万でも出せるけど、それなら蒲田プラウドの圧勝。

以前、あの辺住んでました
めちゃくちゃ便利ですよね
京急と環八の間かぁ…
オーベルグランディオあたりが静かでいいのに
このマンションの売り出しで
中古が値崩れしてくれたらいいなー

年明けにモデルルーム見れるようですね。
皆さん言われるように、早く価格が知りたいです。

>>280さん

オーベルに住んでいたものです。
ほどよく駅から離れている点はよかったです。深夜まで開いているドラックストアが近くにあると便利でした。

しかし、大地震でエントランスの大きな段差ひび割れ、複数の階でみられるひび割れ、
落下物等々危険性を感じ早々に引っ越しました。
大地震後１年ほどすると、かなり値段がさがっていました。
現在は他で仮住まい中で、ここは制震マンションと聞いて購入検討しています。

>>276さん

同じく低200～高260と自分もみています。
低200は第２区、第１区の中層棟３，４階
高260は第１区の高層棟最上階。
中220くらいが第１区高層棟３階角部屋（ルーフバル付）じゃないかと。

第１区中層棟の最上階、７階にハト小屋ができるようなので、フン害を気になる人は中層棟を避けるとおもう。

>>278さん

今の資料を見る限りでは、糀谷の周辺環境の庶民的は住みやすさを売りにしているようにおもう。
ここのマンション特有の売りはまだまだ数が少ない「制震マンション」と「子育て支援施設」ではないでしょうか。

「駅近」を売りにするのであれば、駅から直角に徒歩３分の方が少し静かと思うので、あまり売りにならないのでは？

ここらへんのハトはフンをしない品種なので大丈夫だと思いますよｗｗｗ

プラウドシティ蒲田は別としても、駅徒歩1分・335戸の大規模再開発物件なのに、低所得者向けに200からと期待されたデベはお気の毒。再開発前より資産価値下がってんじゃないの。あと、管理が東急コミュニティーでしょ。東コミ、地権者、低所得者、騒音、柱、ハトと魅力満載な物件です。

>>285

自分は萩中１丁目の実家に車をおいていますが、ハトのフン害にあっています。
糀谷駅から徒歩７分です。
糀谷駅前のハトだけフンをしないとはおもえません。

自分は購入検討中ですが、駐車場が建物内とおもったからです。
カミサンは洗濯物は室内干しと覚悟して、布団は乾燥機をつかうようです。

当然屋根上の換気設備でしょ。
ハト小屋で検索してみてください。

蒲田のプラウドにはないの？

>>288さん

情報ありがとうございます。

>>286さん

自分は近くの本羽田ですが、高齢者がよくハトにエサをあたえているから自分の車もフン害です。
マンションに引っ越せば、１Fで清掃員が掃除している前でエサはまかないとねがってます。

>>290
以前住んでたマンションは、最上階のルーフバルコニーで子供がハトに餌をやり、
１階下のうちはハト害にあってました。

>>291さん

そんなことがあるったのですか、マンション住まいに期待していたのですが。
設備、エレベータ、清掃員、セキュリティなど期待していましたが、住人のお子さんの教育しだいで住みやすさがかわりますね。

蒲田のプラウドは夏に値引きしてやっと完売

ここは長期戦かと

蒲田のプラウドってどこのこと言ってるの？

>293
まさか来年１２月に完成する物件のこと言ってるの？
まだ完成もしてない物件を来年の夏に値引きすると本気で思ってるの？

２９２さん
どこのマンションでも同じことが言えますよね。マンションは
共用施設などの綺麗さなども資産価値に影響してきますから住民
皆で綺麗に保ちたいという同じ気持ちならいいのですがね。
賃貸の方と物件購入された方が共同で住まれているマンションなどは
結構温度差があって難しい様ですがね。ここも駅から近いし、
資産運用の為に購入される方なども多いのかな。

そうですよね。
賃貸入居者と購入者では、温度差がありますよね。
こちらの物件が、資産運用目的での購入者が少ない事を願っています。

あと、駐輪場の台数が気になるんですが…
居住者用駐輪場は何階にあるんですかね？
自転車大国の糀谷蒲田地区を、甘く見積もってませんかねぇ？

うちは車がないので駐車場問題は考えてませんが、稼働率低いと大変だとか？

>>279

強く！同感です。

糀谷は車より自転車利用率が高いと思います。
最低一人一台。お子さんのシートがある１台、無いもの１台と一人２台利用の人も多いと思います。
住人用の駐輪場が不足した場合どうなるのでしょうか。公共の駐輪場を料金を支払い利用するのでしょうか。
まさかエレベータを利用して、室内に置くのでしょうか。
駐車場よりも気になります。

マンションは1住戸２台が一般的です。
だいたい、どのマンションも揉めます。
おそらくエレベーターに乗せて各住戸前に置かざるを得なくなるでしょう。
初めは禁止されていても希望者が多ければ管理組合で覆ります。

298さん、共感してくださって嬉しいです。
やはり駐輪場問題が、気になりますよね！

駅近と言って、要らないのは車であって、糀谷で自転車は必須アイテムです！
うちは、子供の自転車もあるので４台必要なのですが…
こちらは１住戸1.5台弱の予定。
問題になるの分かってるのに、増やせないんですかねぇ。

どこまで工事が進んでいるのか不明ですが、駐車場を減らして住人用の駐輪場を３倍くらいに増やせないものですかね。

マンション購入する時、
駐車場があることを条件にする人はいても、
駐輪場を気にする人は少ないからね。
売る方は、いかに売れる物件を提供できるかを考えてるよ。

ここを売る側は、糀谷地域の特徴をつかんでないですね。きっと。
数年後には駐車場があまり、駐輪場が足らない状況で住人間で問題になりそうですね。
機械式駐車場は数が増すほど、管理維持費が年々増加します。
他にも複合施設の管理維持費はどのような仕組みで維持していくのか気になります。

駅前物件だから駐輪場は少なくても問題無いと思いますよ。
駅前に住んだことがない方が書き込んでると思いますが、自転車は駅前に住むとほとんど使わなくなります。

それこそ駅前にどれだけ施設が充実しているか次第でしょ

複合施設にスーパーＯＫが入らない限り、糀谷住人に自転車は必須だと思います。
もちろん買い物だけに自転車を使うわけではないですが、自動車で出掛けるよりも自転車が早いです。
糀谷駅周辺は、商店街や一方通行も多く自転車と自動車と歩行者がゴチャゴチャしてます。

再開発物件なので、糀谷地域をご存知の上での建設かと思っていたのですが、売主さんには届かない
のですかね。
駅近辺の環八沿いの大田区の駐輪場は、この施設に駐輪場を作りこちらに吸収するのかと思ってました。
駅そばで通勤・通学に自転車は要らないと思いますが、日常生活に必要だと思います。

てか、ここは地元民がターゲットじゃないでしょ。

同感です。品川の特区と羽田を行き来するビジネスマン、または、それを狙って賃貸へ出したい投資家に買って欲しいのでしょう。プラウドシティ蒲田へかなり持っていかれたと思いますが、まだまだ需要はあるでしょうし、高めの値段設定を覚悟しています。

羽田へはＪＲが、大崎・東京・台場方面から新線を作る時代ですよ。
羽田へのビジネスマンが京急空港線にこだわる時代ではないです。

スーパーならOKストアでなくても何でも良い。既にVenga Vengaとハナマサが近いし、隣の大鳥居駅前にニトリもできるし、生活至便。
自分は横浜・羽田間の移動が多くて糀谷に住んでいるけど、プラウド蒲田みたいに300超えると困る。200後半までが参入ライン。マンション価格の値上がりが激しいから今買えば損するけど、やむなし…。

>>309
空港からの距離が圧倒的に近い。
車も考慮。

ビジネンスマンが空港線にこだわる時代ではないですね。
ここは投資目的には適していないと・・・

地元企業も空港線からは撤退していく時代ですし。

見回せば空港線周辺は高齢者（６～７０歳）ばかり。
日本全国高齢者ばかりなのかもしれませんが。

ここのターゲットの3/4が地元民かとおもわれ。

元地元民で、数年後にはここに戻ってくる予定の、現在他県に住んでいる人たちで集会を重ねている情報あり。

地元民は買いたくても買えない人達が多いと思いますね

地元民が買えない価格となると＠２５０超えか？
地域の特徴を考えたら盛りすぎだよな。
＠２３０超えたら、即完売は困難になると予測、空き部屋が長期つづくと治安悪化。
もともと糀谷は治安は悪いが、日常生活は便利。

>315
いつもお疲れ。

>315
糀谷徒歩5分、築5年の3LDKが@234で今、売り出されています。値下げするかもですが。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

徒歩1分の再開発物件に制震構造と商業施設がついてくると、@250超えもありかと。
数年前に比べると、割高ですね。2年前にさくっと買っとけば良かった（笑）

資材も人件費も上がっているから仕方ない。
オリンピック終わるまで安い賃貸で我慢するとしますか。

歳とってローン組めなくなるぞ

糀谷って意外と良い街なんですよ。
大きなホームセンター、コーナンもあるし、
大きな萩中公園や萩中公園プール、交通公園もある。
商店街も画期があるし、ファミリーにはとても良い街。
高くなるのは残念無念。

>>318
オリンピックが始まる前に、建築ラッシュが終わり
資材や人件費は下がり始めるでしょう。

同時に、高値で売り抜けたい人達が
中古物件をたくさん売りに出すでしょうね。
たくさん売りに出せば、供給過多で値下がりが期待できる。

5年前も同じこと言ってた人がいたなぁ〜

結局高くなってしまいましたけどね(^^)

>>322
5年前は残念ながら五輪特需は無かったから

同じことを言った人がいるわけないなぁ〜

>>320

>>糀谷って意外と良い街なんですよ。

古き良き下町人情が残っているまちですね。好きですよ。

>>大きなホームセンター、コーナンもあるし、
>>大きな萩中公園や萩中公園プール、交通公園もある。

ホームセンターニトリ、萩中公園、萩中プール、交通公園は大鳥居ですね。

糀谷駅周辺の良いところは、長年住んでやっと実感できるので、
外の人には説明しにくいですね。

>>318

それもありかと。

オリンピック後＠５０減額されるとした場合、価格１千万以上下がる。
中古物件も空き部屋が増えるだろう。さらに不動産価格が下がる。
ローン無やオリンピックまでに頭金増額し、ローンを少なくできる可能性もある。

庶民の自分は今無理するか、オリンピック後まで頭金増額するか。
ここの価格しだいだな。

説明会ではここのマンションの押しは制震だけかと思った。

あとは周辺環境、ひとつ隣駅の大鳥居駅周辺の環境の良さ。
品川再開発、川崎駅周辺、横浜などなどの良さ。

ここのマンションに住むメリットが薄れてきた。
近くに住んで、ここの子育て支援を利用するてもありかと思えてきた。

↑そんだけ良い点があれば十分だろ

>>326
文章読解力がなくてごめんなさい。意味がわからない。

自分も無理してここに住むメリットが少ないとわかった。

環八、京急線路に挟まれ騒音対策で窓を開けられないし。
子育て支援と商業施設の利用は住人以外でも利用できると思うし。
近隣環境がいいのは十分にわかったから、近隣のマンション購入も検討する。

説明会で遠方の方もいらっしゃるのでと糀谷の魅力を説明されていたがどうでしょう？
魅力は感じられましたか？
地元民には遠方から糀谷を選ばれるのか？よくわかりませんので気になります。

うちは価格次第での購入検討です。

１０代まで糀谷に住んでいました。現在神奈川の社宅住まい。
このマンションの情報を聞き、糀谷に戻ろうと説明会に参加しましたが、
萩中公園（大鳥居駅近隣）など、周辺環境のいいところは昔から変化がないようでした。
しかし今回の説明会では価格は不明でした。ここの特徴である制震構造の近隣マンションの価格と比較して検討します。
価格に大差ないなら、騒音を考えると近隣マンションを選ぶと思う。

>>320

高く設定したら、売れ残り、２，３年でローン破たんで空き部屋増加、マンション内治安悪化。

マンションは人が住んでこそ治安が守られ、周辺の町も活性する。

はじめから糀谷に高額所得者を呼び込もうとは考えにくいですね。

>>330さん

説明会では、品川再開発の話が多く、あまり糀谷に魅力を感じませんでした。
説明会で聞いたホームセンターや公園を確認のため行きましたが、少し糀谷から距離がありました。

品川の価格には手を出せないから、糀谷で妥協する提案だったのかと思った。

マンション説明会やモデルルームを数十件見てきましたが、このマンションは他に比べて高齢者の参加が多かった。
羽田地域の特徴なのでしょうか？
空港国際化で、羽田に勤務する人がターゲットかと想像していましたが、年金受給者であろうと思う年齢層が多かった。

>334
はいはい、いつもお疲れ。

>>334
そう、高齢者の御夫婦や、３世代な感じでのご参加も。
やはりこちらの説明会には、地元の参加が多いと思ったのですが。。。
子育て施設と高齢者施設って所が、ポイント高いんでしょうね。

住まれる方が多く購入される物件が私の希望ですので、購入検討率が上がりました。
買える価格がいいなぁ。

自分も実際に住まわれる方が購入する物件を希望です。

ワンルームが多い投資用物件は、住人の入れ替わりが激しいです。空き部屋率も高く治安の悪化が気になります。
比較的、高齢者の方々の方が、長く一か所に住まわれる傾向があります。

高齢者のほうが騒音もださないし、綺麗に使うから良いですよ。

永住志向が多いマンションのほうが良いですね。

資料取り寄せて見たけど、蒲田のプラウドからスペックが劣る分▲25%引き、半年間の時点修正は黒田バズーカ２（追加緩和）があったんで＋15%上昇

つまり、坪単価は 320 × 0.75 × 1.15 = 276 万円

てとこかな。だいたい

他デベの話では@280らしいです。

今は時勢的にその辺の値段でしょうねー。高い。
割高で購入しても、入居数年後にオリンピック終了で値下がりして資産性取り崩すみたいなシナリオは最悪。

私も280と聞きました

バルコニーがコーナーにあって広々した間取りが多いですね
光が多く差し込んで気持ちよさそう。そういえば素朴な疑問ですがマンションの窓の掃除ってどうすればいいんでしょう。

>>342さん

どちらからお聞きになりましたか？
私は去年、地権者の方から聞きました、＠がもっと低い見込みというお話でした。
第二が最も低く、第一は部屋によって差の開きがありました。
数か月で＠が高騰したのでようか？

＞345さん

地権者さんからのお話って、かなり有力情報ですよね。
すごい気になります。

なのに＠280に高騰してるってのは、
完全に京急蒲田からの流れで、ふっかけられてるような…

第二と第一の価格差って、どういう計算で違うのですか？
日当たり？向き？
素人なので全然ピンときませんが。。。

一年前の見込みはそれとして、実際に売出し価格が決定されるのは直前だと思うけどね。
その時点で、デベは相場（市場価格）から大きく乖離しないように留意するからね。

一年前からの価格の比較は、建築材料費は高騰、新築物件価格下落（全室完売に時間がかかっているため一部値引き物件増加）。空港線沿線中古物件は空室増加しているため治安維持に苦戦している状況。

このマンションの特徴、子育て世代支援、高齢者支援、商業施設一体化、制震構造のメリット。
線路と環八に挟まれた騒音、子育て世代家族による騒音、大規模で共有施設多いため管理費と修繕費が割高がデメリット。
公共施設利用者による騒音と治安悪化のデメリットも付随する。

個人の観測では、高く見積もっても中間層で、プラスマイナス＠２５０超えるとは考えられない。

確かに糀谷ナンバー１だね。
やっぱり、坪300位の覚悟は必要かな。。。

そんなにいかないだろ！坪280前後じゃん

349さん

蒲田、大森のように「二極化」とは、どのように糀谷が変わるにでしょうか？
現在の糀谷が気に入っているので、変わってほしくありません。
私の蒲田、大森のイメージは、風俗、飲み屋が多く、個人的には環境が合いません。

駅前、ランドマーク、建築コスト上昇、オリンピックと羽田の国際化、それにアベノミクスと円安による資産効果を重ねると どんなことになるか

京急蒲田のプラウドは、フタを開けてみると人気沸騰で坪単価が300を大幅に上回る高値だったにも関わらず、連続の即日完売でしたね。

だから@280ですって

糀谷の富裕層がここを買うだろうな。一般人には高過ぎるから、駅から離れた土手の方や羽田方面しか今後も狙えないね。
こんなとこ買える人が羨ましい！

いくら人気でもプラウド蒲田より一割は安くないと。300超えはないでしょ。

営業力しだいでしょうね。
どれだけ勉強してて即答できるかと、自信を持ってプレゼンテーションできるかですよ。