ステーションツインタワーズ糀谷［旧：「糀谷」駅前再開発プロジェクト］ってどうですか？

品川→京急蒲田 6分
京急蒲田→糀谷 1分

*乗換え時間等含まず（単純足し算）
ってのが不動産屋スタンダード（笑

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ポテンシャルっていうか計画は最大級だけど、既に誰もが知る情報になってしまっているので、再開発を織り込んだマンション価格の可能性が高い（他物件を見ると）。再開発を織り込んだ価格で出てくるとすると、世界景気不安が高まる中、計画通りにいかないダウンサイドリスクもあるわけだから、再開発が計画されていない地域よりもリスクが高い。また、セカンドハウスならまだしも、居住用で買う場合には3～4年は再開発と無関係の生活をしなければならないし。

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乗り換え時間を含んでいないんですね。
確かに、この計算方法良く見ます。
鵜呑みにすると痛い目見ますね(笑)

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>>142
仰せのとおり。不動産価格の観点では、品川も泉岳寺も既に充分織り込み済み（みんな知ってる。異論もない）。その意味では、京急沿線（羽田〜品川）は計画はみんな知っているものの先入観からバカにしている人が多く、現実の進展とともに見直しが入り、今後まだ値上りの余地がある。実際、京急蒲田駅の大変貌は、昔を知るオレにとってはまったくの驚きであった。高架複層化に伴い、あんなに広く綺麗になるとは。糀谷なんかもっと注目度が低かったので、逆に将来有望（大化け候補）かも。

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景気変動の一般リスクについては何とも言えないね。確かにダウンサイドリスクはあるものの、景気が予想外に悪化すれば黒田日銀の追加緩和が現地味を帯びてくるし。そうすればまた一層の資産インフレ、不動産価格の上昇を後押しする。この辺は読みが難しいね。まぁ個人的にはデフレに戻るよりインフレに突入していく方に賭けているけど。

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>>144
確かに上昇余地はある。だけど、この辺りの住民層を見ると、既に中国、朝鮮系も多く、羽田の拡張で空港に近くて安いこの地域に更にそれらの国の人が増えるリスクは高いと感じる。その点が居住用の物件を選ぶ際にはマイナス要素になって、今後もあまり価格が高くならないのでは、と予想。

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資産性を全面に押し出す昨今の不動産業界の動きは、ただの宣伝ってことに気づいた方がいいですよ。コストプッシュ型の価格上昇で、価格が一般サラリーマンの給与に全く見合っていない。今は将来の価格上昇を期待させて売るしかないんですよ。居住用住戸は、本来なら生活費であり生活環境であり利便性であり、潤いある生活を送ることができるかが最重視されるべき。居住用なら、キャピタルゲインがなくても良いと思える人じゃないと後悔すると思います。こういうところは自分で住まず、高層北向住戸を投資用で買うのが吉かと。

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不動産屋が何と言おうと、資産価値を意識するのは大事だよ。まあ、キャピタルゲインを期待しなくてもキャピタルロスは恐れた方がいいね。浦安のようなことになっちゃったら大変だからね。
市場経済の中で生きている限り、好むと好まざるにかかわらず、不動産の購入は投資行為になってしまう。自分が意識しなくても、他人（市場）が値踏みしている。それが嫌なら賃貸しか選択肢がないよね。

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結論としてここの立地はどうなのでしょうか？
私はスーパーや子育て支援施設が併設され、商店街や温泉も近くにあるので住みやすいと思います。
品川や羽田に近く便利なのですが、糀谷という地名がマイナーなのが気になります。

糀谷を知っている人は、東京都民の3割くらいではないでしょうか？

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見栄っ張りでない人、名より実を取る人にはお勧めです

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とはいえ、駅前再開発だから普通のマンションよりかは転売しやすいよ。

京急空港線エリアでは唯一無二の物件だから永住希望者にはいいかもね。

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京蒲のほうが上だろ

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外観デザイン見ましたが、品川のＶタワーのミニュチュア版みたいですね。
向きと大きさは違うけど船の形と手前の低層部分がそっくり

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デザインはカッコイイですね。
大規模感もあって素敵です(^^)

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＞Ｖタワーのミニュチュア版


低層部がＶの字なだけで住居部分は箱形でしょ？
全然違う。
まあ四角い箱形のほうが住みやすいけどね。

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あとは価格次第。
坪300超だとかなり勇気がいるな。

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意外と盛り上がってますね～

品川効果でしょうか？

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スレのタイトルが物件名称に変わってますね。
資料請求したら、詳しいＤＭが来ました。
価格次第では検討しようと思います。

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>157
武蔵小杉でもそれくらいだから坪３００超えて当たり前。

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高値を連呼するネガ君が現れましたね（笑）
人気物件で必ず現れる常連さんです。

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こここの賃貸相場知ってます？
坪300万越えたらやってけませんよ。

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>>162
落ち着いて。

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プラウド蒲田からの差分で考えればいいんじゃないの？

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本来だったらプラウドが@320だから8掛けで7@256位が適正だと思うけどどうかな？

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＠256に１票♪
京急蒲田の８掛けで適正では。

京急蒲田は本線、糀谷は１駅だけど支線ですしね。

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@256で出せれば、第1期で即完するかもね。
欲出して@280とかにしちゃうと長期化するね。

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欲かいて＠２８０だと、広い方の間取りは…　高級マンションですね。
糀谷でそこまで出すかな？

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280は流石にないでしょ（笑）

高くても260位では？

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このスレは明らかに営業がいますね(笑)

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>>169
相場観なさすぎ。
もっと高いよ。

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普通に考えると、安かったら早めに価格を出してアピールすると思う。
まだ価格を出さないということは高いと思いますね。

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支線の為、本線と比べると終電も早いし、無名の糀谷アドレスなので、いくら駅前タワーでも高かったら売れないと思います。
本線の雑色駅徒歩２分のマンションは結構売るのに苦労してた感じがしました。

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>174
雑色のマンションもすんなり売れてました。
いつもお疲れ。

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大森町駅前、徒歩1分マンションの完売はまだですね。
徒歩1分以内にマクドナルドとTSUTAYAプラス書店もあるのに。

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>175
初めて投稿したのに、いつもお疲れって。。。
デべなのか？
いつも監視してるあなたもお疲れ様。

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たしかに都心には出やすい立地だけど
高架と環八に挟まれた立地と下町度が許せる人でないときつそうです。
蒲田ほどの繁華性と利便性はなく、かといって居住性に優れているわけでもないですからね。
教育も、このあたりには不満があったようで、極端ですが港区に引っ越しされた方もいました。
坪300の方は糀谷に来たことあるのでしょうか。

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>178
いつも飽きずにお疲れ。

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＞179
坪300さんですか～？

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野村なら販売力が強力だから、坪２８０万で売れるかもね。

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あの立地では、洗濯物は中に干した方がいい気がしますが。

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販売は野村ではないよ。

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>181
野村だったら坪２８０では売らない。

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いずれにしても価格設定は、隣の京急蒲田のプラウドからの「差分」± 時点修正 にならざるをえない、ということだ

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この立地であれば坪３００以上が妥当な水準。

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TSUTAYA入らないかな？
大鳥居のはビデオだけだっけ？
遅くまでやってるTSUTAYAの本屋が欲しい。

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タワーマンションが建つと聞いてびっくりしました。開発にあたっての住人反対はないのでしょうか？私は ずっと近所に住んでいる者ですが やはり開発も良いですが…。あまり賛成ではないです。

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タワーといっても最高で20階ですしね。
再開発は地元主体かと思います。
色々なところにポスターがあって歓迎ムードです。
駅前広場や新しいお店もできる予定なので、元からの住民にも悪い話ではないかと思います。

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20階建てだけど、周りに高い建物がないから眺望や陽当たりは良さそうだね。

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この駅はマイナーな京急蒲田駅に何もかも負けてる。プラウドに勝てそうな部分は、価格の絶対額が安いことだけ。でも、坪300万円ならプラウドの方がモノが良い分、割安。坪300万円で出て来たらプラウド購入者の勝利ですね。

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ここより武蔵小杉の駅近タワーの方がマシ

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さすがに300万で出すほど愚かではないだろう。

270万が限界では？

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京急蒲田はマイナーじゃないよ。もう大方の目には明らかだけど、品川、羽田、横浜へのアクセスの良さ（東京サウスゲートの要衝）に加え、更にはオマケとして蒲蒲線が陽の目を見た日には渋谷や自由が丘へも一本で繋がるなど今後の伸びしろが大きい。このメリットを最大限享受するため快特への乗換えを考えると、糀谷は京急蒲田のサブ駅という感じだね。

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>>194
蒲蒲線以外の交通の便はかなり昔から変わってないのに、なぜそれでもマイナーだったのかな？品川、横浜、羽田に
直通なんぞもともと誰でも知ってるわけで。
おまけと言っている蒲蒲線の条件が変わるとマイナーからメジャーになるとどうして考えるのか、理解に苦しむ。

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この物件地権者住戸の数異常じゃないですか？268戸のうち133戸とのことです。
地権者は実際そこまでいないでしょうからほとんど賃貸に出るってことでしょうね。
管理組合の運営も微妙ですね。

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首都圏不燃公社って私の知る限りでは日暮里駅前のタワーとかがそうでしたね。
日暮里駅前は荒川区民の優先があって一般は抽選になりました。
旭化成も今まではあまり極端な高い値付けは見ませんので、ここは比較的良心的な
値段設定になるのではと思われます。最近は野村とか住不が絡むと異常な高値で設定してきます。

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>>196
それでも京急蒲田のプラウドより、地権者の割合は低い。

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ここって品川駅から結構遠いですね。10キロくらいあります。中央区の方が品川まで近いくらい。ここで坪300万円？普通にスルーされるんじゃないでしょうか。

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>>199
目的は何なの？

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何か品川駅にご執心のようですが（笑）、ならばこの京蒲近辺は悪くない選択ですよ。中央区で人が住めるところは、何故か品川アクセスだけは不便なんだよねー。鈍行とか乗換とか。

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ここも検討してましたが、プラウドに決めました。ここは第一区と二区で価格乖離がありそうですね。むしろ二区は良心的な価格でくるとおもうんだけどなあ。資産価値は置いておいて、自分で住むならいいかも。

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糀谷と大鳥居の間に宗教の拠点ありますよね。
なんか拡大してるから不安。

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資産価値＝リセールバリューを考えたら、やはりプラウドの方かなあ。多少高くとも。こっちがどれ位で出てくるのか早く知りたいですね。

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>>203
そんなこと言ってると無人島くらいしか住めなくなりますよ。今あなたの周りの人が何教か全て把握されているなら別ですが。

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>203
そういうのだったら、東京のど真ん中、白金高輪にもあるよ〜 w

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モデルルームはいつ頃から見れるのでしょうか。
公開時期とかの案内はまだないですよね？

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道路と線路に挟まれた、凄い立地ですね。
電車の音が下の階だとかなり聞こえそう。
上の階なら気にならないのか。
交通アクセスが良くて、再開発も検討されているなら凄い変わりますね。
羽田空港にも近いので、ビジネスで飛行機を利用する事が多いと便利。

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20階くらいまでなら上の階の方がうるさいみたいですよ

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黒田日銀、やってくれたぜ！
これで今後５年間の趨勢は決まった。
>>145

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日銀の金融緩和で円安が進んでるから坪400はするね。

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坪400・・・さすがに言い過ぎでは

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公社なので安値で早期完売狙いらしいです

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価格の発表はいつでしょう？
市況の好転を待ってギリギリまでひっぱって、来場者の反応を試して高値にチャレンジ、
なんて大手デベのようなことだけはしないで頂きたいです。

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ここ、販売代理は三井だよ

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三井だと何が違うの？

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販売手法がきっと大手デベロッパーなみ
ＨＰのつくりもそんな感じだよね
価格設定は正直わからない

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㏋の間取りが増えてますね

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蒲田のプラウドと同じくらいになるでしょ？
金融緩和もあったことだし、三井の大手強気の販売で

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プラウドの時よりもかなり円安が進んでるからそれ以上はすると思う。

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そうだね。時点修正（サプライズ追加緩和の前後）を加味すると
売出し時（来年の２月？）には坪３００万円を軽く超えていても
不思議でない。

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糀谷の方が蒲田のプラウドより少し安くなるかなと思ったがよみが甘かったわ。値段が同じ位ならプラウドの間取りのが良かった。

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三井は売主ではなく販売代理だから、価格の決定権は無いよ。
公社だから高値は付けられないよ。
プラウドと比べればかなり安いそうです。

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三井は高値で売るための入れ知恵をして相応の報酬を得る。
実際にモデルルームや販売業務の一切を仕切って実行する。
これが売主がわざわざ三井を雇った理由だと思うけどな。

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販売は安値で早期完売させたいものですよ。

あえて高値で販売を長期化させるこおで三井のメリットはありません。

高値で売りたいのは売主ですよ。

素人の書き込みが多いですね。

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＞プラウドと比べればかなり安いそうです。

じゃ、ズバリいくらで売り出すか言ってみて
プラウドよりいくら位 安いかでいいや

非素人の立場から頼むよ

>>223, 225

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>>225 意味不明。というか「高くりたい売主がわざわざ販売代理に安く売らせる」というのは話が矛盾してる。

もちろん、竣工在庫とか市況が弱い（先安感）等の状況では売主は早期完売を目指して販売代理にしぶしぶ値引き（安売り）を認める場合はある。ただし、今は状況は真逆。竣工まで２年以上もあり、ＱＱＥ第二弾（追加緩和）でマーケットは再び強気（先高感）に転じている。売主側に売り急ぐ理由は何もない。

売主は高値での完売を狙っている（一般デベだろうが公社だろうが程度問題。事業者としてステークホルダーへの責任がある）。販売代理は一流（大手）である限り、この売主の指示（「高値」と「完売」）のバランスをとった適正値付けを追求する。安く設定し過ぎると人気沸騰（高倍率）になるが、これも"失敗"とされる。売主の利益を損ねたばかりでなく、適正価格をハズした（相場攪乱）との誹りを受ける。プライドのあるＮやＭなど所謂一流どころはこれを恐れる。

実際、今回の三井の販売手法は大手デベそのもの。派手なＨＰを立上げ、キャッチーなコピーを歌い、資料請求した見込み顧客（来場者）にザックリした価格イメージを提示し、どこまでついてこれるか見ながらギリギリの段階で価格を決めていく。結局、最終的な価格表が出てくるのはモデルルームがオープンした暫く後。そんなシナリオが見えるね。

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あちゃー、また凄い勢いで円安が進んでるなぁ　
外国人が大挙して押しかけてこないといいんだが
羽田至近。ただでさえ売出し戸数が少ないんだから

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現在の円相場が１１３円前半です。
プラウドの価格より確実に上回ると思います。

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すでに着工してんだから、ゼネコンとは契約済みだろ。
今から円安が進んでも工事費は上がりませんよ。
まさか契約しないで工事始めてると思ってんのかな？

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円安 ＝＞ コストアップ ＝＞ 工事費への跳ね返り、ってことより、
世の中全体がインフレになって価格水準が上がることを言ってるんじゃないの。
ドルや人民元ベースでも安くなったように見えるから外国人もどんどん買いにくる。

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また円安が進んで１１３円後半になってます。

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立地でもデベの格でも劣るこの物件がプラウド蒲田より高く売れるわけないじゃん。

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>233
目的は何なの？

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１区の７階１０階にハト小屋を造る計画はその後どうなったか地権者の方知りませんか？
昔大田区でハトの生態を調査するといって、その後このマンションにハト小屋を造る計画になったと聞きました。
この話を聞くまでは、購入予定でライフプランをたててました。

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ハト小屋？？ってなんですか？？
どこで調べたら分かりますか？
かなり購入希望なんですが、ハト小屋あるマンションなんて、買う気が失せます…

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236です。
なーんだ、「ハト小屋」分かりました。
鳥が苦手なので、取り乱してしまいました。失礼しました。

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円安の勢いすごいですね。
現在１１４円後半になってます。

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来年の価格は水準が変わってるかも。プラウド蒲田との比較じゃ、もう語れないくらいになる予感

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