マンション管理何でも相談コーナー

標準管理委託契約に督促業務あるけど大丈夫ですかー？
弁護士法の考え方間違ってますから修正した方がいいです

管理会社はどんどん報酬が無くなっていきます
ランニングコストは見直されるだけです
その知識レベルでは、お金貰えません

⇧
標準信者w
で？考え方のどこがどうちがうって？何条何項？
お前の言葉は具体性がないだよ。

あと管理会社がどんどん報酬なくなっていく？お前大丈夫か？
大手はどこも毎年増収増益だぞ？お前何にも知らずにイメージだけで語ってるよな。無知を通り越してるぞ。
恥ずかしいやつめ。もう黙ってろって。

弁護士法より
（非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止）
第七十二条 　弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

標準管理委託契約書（別表1）より
管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最 初の支払期限から起算して○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。

管理費の滞納なんて一年も貯めたら法手続きで答えが出る。
支払い命令などが出ても無視するなら競売請求も認められるよ。
どこの管理組合が何百万も滞納許してるの、リゾマンでもあるまいし有り得ない。
サラリーマンなら給料の一部差押えで事足りるしね。

流通売買価格が二百万円の物件で管理費滞納が五百万とか？　馬鹿こくでねぇ
月の管理費いくらでそんだけたまるんだ？　インチキな物語は相手にしてはいかんね。

一つだけ可能性があるなら、滞納所有者が死亡し親族が相続放棄した場合くらいだな。



管理会社員が適当なウソついてはいけませんね。

↑
競売は抵当権有りの場合は、無余剰取り消しになりますよ。もう少し勉強しましょう。
貴方の言うないは、知らないとイコールです。
実際に現場で働く身としては何度も経験しています。また、何度も言うが、業界団体、滞納問題に取り組んでいる弁護士さんも今後発生が増加する問題として話題になっています。
その事実を無視して持論とわずかな経験だけで断定しているのは、まさに井の中の蛙です。
もう少し勉強しましょう。
あと、管理委託契約書の仕様書の記載をそのまま記載しているが、まさに請求業務ですよ。
文言こそ督促業務と書いてありますが、仕様は請求行為のみそのものが記載されている。
君は日本語もろくに理解できないのかな？
君は訴訟をおこせば何とでもなると思っているのかな？
世の中給与所得者だけじゃないんだよ。
私が話した事例は当然に一般的な滞納者の例ではない。給与所得者であれば当然君が言う通りの事は行う。しかしそれは常識中の常識でわざわざ書き込むことではないと思うが？

↑
>競売は抵当権有りの場合は、無余剰取り消しになりますよ。もう少し勉強しましょう。

ハァ？　おたくもう少し勉強したらぁ　　区分所有法は最後まで見ようねぇ

まさかそのあたまで管理会社に勤めて無いよねぇ～


どういう場合に競売請求が認められるのか　抵当権が付いていても関係ない事もしらべろ
無余剰取り消云々無関係、滞納管理費は誰が払う義務があるのかなぁ　悪い頭で考えろ～～

>821
５９条に依る競売請求でググると解るよ　偽物管理会社員クン　ﾌﾟｯ

だめだね、特定継承者しか浮かばない様では。

↑　理解できない人は邪魔ですよ。

君こそ邪魔ですよ。

↑　理解できない人は邪魔ですよ。

破産したような滞納管理費等付き物件が簡単に売買できる分けではありません。
また、特定系承認人が率直に滞納管理費等を支払って呉れるとは限らないので破産管財人の調整に負うことになります。

破産管財人が調整？　滞納管理費には無関係よ　　おたく何言ってんの？　話にならないねぇ　（笑

＞どういう場合に競売請求が認められるのか　抵当権が付いていても関係ない事もしらべろ
＞無余剰取り消云々無関係、滞納管理費は誰が払う義務があるのかなぁ　悪い頭で考えろ～

　これに類する投稿は、区分所有法５９条による競売請求を勘違いしているので、ご注意ください。

　５９条は「共同の利益に反する行為者を組合員から排除する＝専有部競売」請求ですが、そもそも管理費滞納は該当しないという判決も出てたと記憶しています。
　例え、５９条請求ができたとしても、該当物件を競売しても、税金滞納、抵当権の設定などで、管理組合に１円も配当がない場合、訴えの利益がないとして却下されます。
　これが、無剰余却下です。
　
　管理組合としては、たとえ配当がなくても、所有権者が変われば、承継人から回収できるので、それでよいのですが、
　その前段階の、競売請求で却下されるので、所有権は移動しません。よって承継人なるものはいません。

　裁判所としては、競売後の承継人の支払いは、この裁判の利益とはみなしませんので、却下の判決が出ます。
　しかも、この訴えには、多額の保証金（？）の前納が必要で、却下された場合、経費分は差し引かれて戻ってきますので、危険な訴えです。

　事前の調査で配当があるという見通しがなければ、やらない方がいいと思います。
　商売人の場合、多額の消費税滞納の可能性があります。しかも教えてもらえません。

勉強しなおそうねぇ～
管理組合は滞納管理費を回収するのが目的　競売公売成立時の配当請求など無関係
５９条は最終手段　それまでのプロセスや滞納者当人の気持は関係ないの

能力のない管理会社はこんなもんですかぁ　給料安いんだろうねー　ﾌﾟｯ

＞そもそも管理費滞納は該当しないという判決も出てたと記憶しています。

判例見てみな、滞納はれっきとした６条違反、おまえド素人の個人的主観は無用だ！
全ての手段をとり、競売しか方法がなければ競売認可、問答無用で所有権剥奪。勉強しろやシロウト！

＞多額の保証金（？）

少額な　勉強しろ　ドシロウト

＞管理組合は滞納管理費を回収するのが目的　競売公売成立時の配当請求など無関係。 ５９条は最終手段　それまでのプロセスや滞納者当人の気持は関係ないの

甘いですね。
当人は借金漬けで銀行口座も持てない状況になって、町金融でヤミ借金で生活している人間の場合のことです。

管理組合は滞納管理費を回収するのが目的　競売公売成立時の配当請求など無関係

　あの程度の文章が理解できませんかねえ。

＞判例見てみな、滞納はれっきとした６条違反、
　知らないのね。過去の判例を。
　だけど、それはいいのです。
　ここでは無剰余却下の話が重要なのですから。

＞競売しか方法がなければ競売認可、問答無用で所有権剥奪。
　貴方が理事になった時、やってみれば？
　現実が分かるから。

＞当人は借金漬けで銀行口座も持てない状況になって、町金融でヤミ借金で生活している人間の場合のことです。
　そこまでいかなくても、抵当権や、滞納税が専有部の競売価格を上回っている人はいます。
　そういう人が、平然と居住していれば、他の機関が競売請求するのを待つしかありません。


下のサイトに、５９条に基づく競売請求をした実例が詳しく書かれています。
それによると
ちょうどその頃から、マンション管理関連の新聞や雑誌で区分所有法第５９条による競売は「無剰余取消」はなく、抵当権は消滅するという東京高裁の判決が出されたという記事が有名になっていました。
判決を読んでいると、要するに「区分所有法第５９条に基づく場合でも、抵当権が設定されている場合は管理組合に配当が回ってくることはないが、もとより競売代金から債権額を回収するものではなく、区分所有者を追い出す為のものである。」というものでした。
と、書かれています。
いつ頃の判決か分かりませんが、私は知りませんでした。
裁判所も世の中の道理が分かるようになったみたいですね。
但し、画期的な高裁判決だそうですので、すべて「無剰余却下」がないとは言い切れません。

また、その中に、「請求額３０万の予納金が６０万」とも書いていました。
もし、無剰余却下になった場合、６０万はほとんど戻ってきません。

少額とは言えませんね。
詳しく知りたい人は↓へ
http://www.mansion-support.com/nonfiction/2006/04/post_8.php

>>836
５９条は無剰余の適用がないのが常識ですよ、恥ずかしいですからそれ以上の出鱈目はおよしなさい。

>822
59条競売は無余剰取り消しはないですが、共同生活上の障害が著しく、他の方法でその障害を除去する事が困難である場合が前提となります。
よって、いきなり59条競売訴訟を提起しても認められないそうです。
「他の方法」とありますので、まずほかのあらゆる方法を実行したがそれでもだめだったという事が前提です。
ようするに、無余剰取り消し覚悟でまずは通常の競売訴訟を提起しなければならないのです。
っていうより、伝家の宝刀みたいに思ってるみたいですけど、そんな常識的な事も知らないんですかね？
貴方が思っているよりはるかに私の方が知っていますよ。
この程度の事はもう何年も前に確認済みですから。

あのさ。管理会社の社員はね、そりゃ経験もあるのは当然の事、普段からこういう問題を取り扱っている弁護士さんや業界団体のセミナーや勉強会に頻繁に参加してるんだよね。
貴方のレベルでは鬼の首取ったの如く59条がどうのとか言いますけどね。
そんな話は初歩中の初歩。フロント１年生以下のレベルの話ですよ。

私のマンションでは、過去の議案書及び議事録を精査しましたら、

管理費等の未収金について、現に居住している競売等での落札者に（特定承継人）

対して、請求はしているが、、行方不明で請求不能だから処分（残額０に？）したい

との案を普通決議で可決したのが数件あります。居住しているかは、

まえの所有者は行方不明で数年間８９３が使用貸借で駐車場も無契約で使用していた。

管理会社は把握しています。雇用先に改善要求を管理人はしていました。

相談です

１　現に居住しているのに回収不能なので処分したいとは可笑しくないですか。？
２　可決しているのだから。今さらクレームは出来ないですか？
３　本当に回収不能であれば、普通決議で可決できますか？
４　違反であれば、管理会社の、善管注意義務違反にあたりませんか、？

よろしく。

最近は中国人による投資目的でのマンション購入が多いとニュースで取り上げられています
危惧するのは管理費や積立金の納付問題です
理事会は法的措置を採るためにも知識を増やす必要が高まります

今後マンションを購入する際の検討項目としても外国人所有物件の多いマンションは避けるべきと思われます

窓口での取引のチェックは必要ですね。

管理人の業務の一つですね。

＞最近は中国人による投資目的でのマンション購入が多いとニュースで取り上げられています

日本人もアメリカ、東南アジア諸国を含む中国のマンションを利用や利殖のために購入しているのが一般ですよ。

分譲マンションを購入するのは日本人だけと思っている人がいるとは国際性の欠如だね。

>839
ネットで情報を見あさったのかな？
あなたは人間１年生未満ですね。

私はあなたに失笑してますよ…

っというより、当然知っているべき基本的知識をネットや誰かから断片的に聞きかじった情報で構築されているから、話がかみ合わない。もう少し、、いや、かなり勉強してから書き込もうね。

恥ずかしいですよ～

新聞配達みたいに毎朝決まったように投稿するお爺さん　まともな投稿頼むね！　いつもくだらんよ

>その人、知ったかぶりで失笑という特殊なワード使う無知な人ですよ、ほっときなさい。

同感！
でも、何かの訳があって意味もなく他人を攻撃することでウサを晴らしている非常に可哀想な人です。

納得した。

>>844

日本人が外国でマンションを購入することと　当方の意見は無関係です
貴方は日本語が解らない人のようですね

中国人が日本のマンションを投機目的で購入するまではいいのですが　其の後の管理費等の滞納を危惧します
また組合活動にも支障を来たす場合もあるかも知れません

＞中国人が日本のマンションを投機目的で購入するまではいいのですが　其の後の管理費等の滞納を危惧します
滞納したら催促すれば良いだけです。
＞また組合活動にも支障を来たす場合もあるかも知れません
昔は英文の管理規約がありましたが現在はないようですので管理規約の英文の概略は必要でしょう。

規約でガイジン禁止にしたらいいよ　アハハハッ～

↑差別の何たるかも知らない。

規約に４分の３以上の賛成で制定できるが。法令違反になる。
可決して、実行すれば、犯罪集団の管理組合にならないか。？

ご意見宜しく。

賃貸物件なら大家がガイジンダメと言えばそれで良いけど。
分譲はどうなの？　販売者が購入者を選んだり制限することはできるよね。

売り主、販売者は、購入者を選別できる。
管理組合は規約に従う。

うちの規約では区分所有者が第三者に占有（賃貸）させる場合、反社会勢力構成員や
他を威圧するなど粗暴な言動や態度を取る者を占有させてはダメダメェ～　ってなってるから　
外人もダメにできるかもよ

>>854

マンションで外国人の投機目的の所有物件が増えれば組合活動が出来なくなるでしょう
中国への総会案内も国内よりも早めに出す必要があり　恐らく委任状の返送も少ないでしょう
ひどくなれば総会も成立しない可能性もあります

マンションを購入する際考慮すべき事項が増えました

分譲業者は後は野となれ山となれで販売します

人種差別撤廃条約は、人権及び基本的自由の平等を確保するため、あらゆる形態の人種差別を撤廃する政策等を、すべての適当な方法により遅滞なくとることなどを主な内容とします。1965年の第20回国連総会において採択され、1969年に発効しました。日本は1995年に加入しました。

常識有るガイジンならいいが　常識のない中国人とかマズイでしょ

通路にツバ吐くわ　大声で叫ぶわ　ゴミの処理の常識は無視だわ

親子そろって立ちションするわ　資産の有る無い以前のオハナシだよ

勉強あるのみ。
http://www.moj.go.jp/content/001130885.pdf

その必要があるか　コジマヨシオ君にきいてみなさい　くだらん！

私は大田区内にある築３６年目マンションの理事長をしてます。

＜相談したいこと＞
今年１月～２月、当マンションの給水設備改修とモバイルアンテナの設置工事を
実施しました。その際、マンション管理組合側の工事立会と作業監理を当マンション
居住者Aさん(今年の理事会メンバーではない)が対応しました。

工事完了後、Aさんから後出しの「報酬請求」を受けました。
報酬うんぬんの約束を理事会と一切交わしてないので、先週２１日の臨時総会で
審議しましたが、通過してしまいました。

Aさんから要求された報酬を払わなければいけないのでしょうか？
一部住民からは「請負契約を結んでないなら支払う必要がない」という意見もあります。

Aさんも報酬の意味（民法第632条）を分かっていない方と思います。

続きですが、詳細を＜質問の経緯＞にまとめました。

＜質問の経緯＞
Aさんが工事立会と作業監理を対応した経緯は、下記の通りです。
なお下記１～６は１月理事会時、下記７～８は２月理事会時のはなしです。

１、副理事BさんがAさんに工事立会と作業監理を依頼。
２、私はAさんから、「上記１の依頼はあなたの指示によるか」と質問を受けた。
３、私から指示はしてないので、「何のことか分からない。誰から依頼されたのか」と回答。
４、Aさんから「誰から指示されようがあなたの指示なんだろう？」と私に質問。
５、私「分からないものは分からない」～Aさん「お前が指示したと答えろ」と応酬の繰り返し。
６、ちょうど副理事Bさんが来て、上記１の事実を初めて聞かされた。
　　(＊Aさんと「報酬金額の有無」は、何も話し合わなかったもよう)

７、Aさんから「作業報酬２３万円を理事長権限で出してくれ」と強く要求された。
２３万円の根拠は以下の通りである。
　------------------------------------------------------------
　 ● 工事内容：給水設備改修工事 と モバイルアンテナ設置工事
　 ● 期間　　：１月８日から２月２０日までの３６日間
　 ● 立合時間：８：３０～１８：００
　 ● 請求した報酬金額：２３１０００円
　 　＜内訳＞
　 立合日当：６３００円×３６日分
　　電話代　：４５００円
　------------------------------------------------------------


８、それに対し「私一人の判断では決められないので、臨時総会で審議する」と回答。

９、＜２１日総会終了後に得られた情報＞
　　２０１４年（前理事長時代）、Aさんからマンション管理会社(前担当者)に対し
　　「作業監理業務 報酬請求」の打診があったそうです。
　　それに対し、前理事会より「費用の見積もりを必ず作ってから対応するように」
　　とにマンション管理会社(前担当者)回答したそうです。

　　マンション管理会社の現担当者は２０１５年１月から当マンションを担当。
　　前担任者より、この件については一切内容が引き継がれなかったとのこと。
　　
　　それにより、私たちもこの内容を知りえる機会を失いました。
　　これは、マンション管理組合にも責任があるので、減額なりの対応をお願いしたいと
　　も考えています。または全額払ってもらうとか。

　・A氏が現場にいるのを見た事がない、という一部住民の証言あり
　　⇒現在、業者に確認中。
　　⇒私が日程表(土曜作業有り)を突き合わせた限り、A氏の自己申告に近い。

>工事完了後、Aさんから後出しの「報酬請求」を受けました。 報酬うんぬんの約束を理事会と一切交わしてないので、先週２１日の臨時総会で審議しましたが、通過してしまいました。

疑問点
1．「通過してしまいました。」とは何が通過したのでしょうか？
2．理事長の関わりあいが全く見えませんが、・・・？

そんなもの支払う必要はないでしょう。
契約の体をなしていません。
契約は、具体的な内容がなければなりません。
Ａさんは、自分の住んでいるマンションでもあり、
好意でやったと判断されます。

委任者のBさん個人が払いましょう

私（理事長）は責任逃れしかコメントしていないのは理事長として失格です。
副理事長は依頼したので理事会としては責任は逃れられない。
理事長はリーダーシップを発揮して理事会を開いてAの申し出の金額の半分を支払う議案を提案して、決議されたら支払うべし。

＞＞副理事長は依頼したので理事会としては責任は逃れられない。

理事会決定事項でもない　ましてや総会決議も無い
勝手に委任したBが個人でしはらうこと

＞理事会決定事項でもない　ましてや総会決議も無い

善意のAはそんな事知る由もないし、副理事長からの申し出で管理組合の機関決定と理解するのは当然です。

＞＞機関決定と理解するのは当然です


決定していないでしょう
あなた頭大丈夫？

Aさんが善意ならですが、この方は過去にも後出しで監理作業報酬の請求を行っており、
ごり押しで請求通りに貰った事例もありました。
以前住んでいた他のマンションでも同様のことをやらかしたそうです。泣)

そして、２０数年まえのガラス修理費用を、費用請求したりもあったそうです。
(これも後になって知らされた)

契約の体をなしてないけど、「いつもやってくれるからまた頼もうというのが
まかり通っている」マンションだったわけです。
私はこのマンションに住んでから４年目、初めての理事ですが、途中で違うん
じゃないかと気づきましたが、意見すると複数名で恫喝してきたので、とても
怖かったです。

こういったのには金輪際関わりたくないので、理事長を辞任します。
マンションも引き払います。

どうもありがとうございました。

>>じゃないかと気づきましたが、意見すると複数名で恫喝してきたので、

ガテン系の派閥がある場合、規約や法律を守らせるのはなかなか難しい。
家族がいる場合は関わらないほうが無難です。
私はひとりだから、何ともないですが。

そもそも管理組合理事などは暇な人が余暇を利用してやるものです。

>こういったのには金輪際関わりたくないので、理事長を辞任します。 マンションも引き払います。

なんと情けない。
家族がいたら貴方に追ていてはいけないでしょう。

管理事務所のフロントや管理人や清掃の人たち、どこでタバコ吸ってるんですかね？
うちのマンション、マンション前の路上で吸ってて近所迷惑で、クレームきてます。全く東急コミュニティーは非常識で困ります。

↑
社名もろだしは仮に事実でも書き込みはやばいらしいですよ。
ご愁傷様

昔払ってるから、金がなくなったらたかりにくるんでしょう
893と変わりませんが、逃げ出す弱いものが助長させていますね

払わずにほっとけばいいです

恫喝されたら録音してネットの掲示板で世界に公開するとか
嫌がらせはいくらでもできますけどね。
民事調停申し立てで裁判所に呼ぶとか。

下記スレ594以降のエントリー（D京アステージスレ）にも、同じ内容が書かれて
ますが、管理会社の担当もテラ酷いです。 自浄作用がもはや無いので、外力により
変えていくしかないっすね。

http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1377908985/

強要ですね　一度警察に相談しましょう

羽田近辺のマンションなんですね。
中古で買って四年くらい住んで転売しても
たいして値下がりしてないでしょう。
中古で買うと気楽でいいかも。

警察に相談しても、事件性がなければ応じないと思いますぜ。
あいつら何かと民事で済ませればいいだろっ、と応じる姿勢を見せないですから。

＞給水設備改修とモバイルアンテナの設置工事

これにどう対処するかの理事会も開けないのは理事長の責任です。
企画・立案は前任の理事長時代だったから後任は引継ぎが出来ない上に無知そのもだったと言うことでした。

輪番などで決めた理事長には有り勝ちな例です。

ヤジしか言えない悲しさよ。

（強要）第223条 生命、身体、自由、名誉若しくは財産に対し害を加える旨を告知して脅迫し、又は暴行を用いて、人に義務のないことを行わせ、又は権利の行使を妨害した者は、3年以下の懲役に処する。2 親族の生命、身体、自由、名誉又は財産に対し害を加える旨を告知して脅迫し、人に義務のないことを行わせ、又は権利の行使を妨害した者も、前項と同様とする。3 前2項の罪の未遂は、罰する。

民事では無く刑法です　警察が処理します

そうだねー、滞納の口頭催促は複数の理事で行い、強要の誤解を払拭する必要がある。

滞納の口頭催促は強要にはあたらないよ、あたまわるいの？

気の毒に日本語を理解する事がが出来ない様です。

↑　滞納の口頭催促は強要にはあたらないよ、あたまわるいの？

そうだねー、滞納の口頭催促は複数の理事で行い、強要の誤解を払拭する必要がある。

気の毒に日本語を理解する事がが出来ない様です。

どうして東急コミュニティーは、皆から嫌われてるのですか？
誰か教えて下さい。
多分理由があるのですよね。

購入した中古マンションの管理会社が東急コミュニティーだったので、リフォーム見積を頼みました。
その後、同じ仕様で三社から見積取ったら、最終的に4割以上下がりました。
東急の見積ってなんなんでしょうね。
工事単価だけでなく、クロスの面積が2割近く多かったです。意味不明です。なぜでしょう、不思議です。

東急のスレでやってよ　じゃま

＞購入した中古マンションの管理会社が東急コミュニティーだったので、リフォーム見積を頼みました。 その後、同じ仕様で三社から見積取ったら、最終的に4割以上下がりました。

結果として当たり前の相見積が機能したことです。
問題は管理組合側が最初は相見積ではなく管理会社のみに見積もりさせたならばこれが問題です。
相見積もりする場合は管理組合主導の場合は最低三社でも十分ですが、管理会社主導の場合は最低四社とすべきです。
理由は管理会社主導の場合は三社とすると最高価格と最低価格を意識的に作為し、意向の強い本命を意識的に中間にもってくるので、正常な相見積が行われなくなる。

総会の「議決権行使書」の扱いについて教えてください。
下記議案での臨時総会
100戸のMS、議決権行使書での、賛成票50票、同反対票2票、議長宛て委任状15票、理事・監事6名、総会出席者
(理事・監事除く)15名、(内反対者7名)欠席票12票　計100票の場合の総会について。

1.議案は大規模修繕計画を見直し工事内容を従来計画よりも前倒しする内容、(前倒しの必要性説明資料もない)
　管理会社と設計事務所の提案を理事会が鵜呑みにしたと考えられる。
　その結果数年で修繕積立金が底をつき借入を数度行わなければならない設計事務所作成の計画書が添付された議案。
　しかも、資金計画書の作成提示もなく、長期修繕積立金予定残高は10年間赤字表示、と云うあきれた議案に対する票決が
　上記の結果です。

2.新大規模修繕計画のずさんさの指摘、理事長の民法の管理者責任、監事の理事会運営状況確認の失態責任、を問いただした　結果、本議案は理事会として取り下げることで決着。

3.後日、議決権行使書で賛成票を投じた組合員から、少数の総会出席者の意見で決まるのはおかしい。とクレームが数件あっ　たとか。

4.この様な、どうしょうもない理事会(輪番制)お恥ずかしい限りです。ハズレの理事会年度が多くなってきました。

5.上記3の組合員のクレームは形式上は判ります。民度の低いMSで議決権行使制度は無理ということでしょう。

6.今回の総会は、開催前に議案通り可決している状況です。総会は形式的に行われることに成ってしまいます。
　無関心と反対票を投ずることに罪悪感があるのか、よい人になりたい組合員の巣なのか頭痛いです。
　このあきれた管理組合に何かご助言頂けると有難いのですが、よろしくお願いします。


　

管理委託契約している会社の担当フロントに聞きなさい。
丁寧に解りやすく教えてくれますよ。

ネットでググっても解ります、ここでは長文になり過ぎますので失礼。

わざわざ作ったような質問ですしね。

＞6.今回の総会は、開催前に議案通り可決している状況です。総会は形式的に行われることに成ってしまいます。 　無関心と反対票を投ずることに罪悪感があるのか、よい人になりたい組合員の巣なのか頭痛いです。

そのような事はありません。貴方の考えは間違いです。
総会の原案が良いか悪いかは別にして、
管理組合の総会の普通決議は開催前に議決権行使書と委任状で可決の可否が分かったり、推測できたりします。
極端に云えば議決権行使書と委任状が全組合員の過半数が集まり、総会出席者ゼロでも役員のみで総会は成立し可決も可能です。
この例では総会議案が矛盾だらけの場合を絡めているが、こんなことが有る筈はありませんが、これが本当なら理事会・賛成側の組合員の判断力不足で可決・実施し、出来れば次年度の総会に当初案の改正案を提案して改善するしか方法はありません。

905です。

906さんの----わざわざ作ったような質問ですしね。
907さんの----この例では総会議案が矛盾だらけの場合を絡めているが、こんなことが有る筈はありませんが、　
907さんの----これが本当なら理事会・賛成側の組合員の判断力不足で可決・実施し、出来れば次年度の総会に当初案の改正　　　　　　　　案を提案して改善するしか方法はありません。 　

本当にあった話です。臨時総会でしたので、通常総会で現実に合った案が上程され賛成多数で可決されましたが、盲目的に〇
　　　　　　　　をつけている組合員が多数の困ったMSです。

907さんの---　907さんの---極端に云えば議決権行使書と委任状が全組合員の過半数が集まり、総会出席者ゼロでも役員の　　　　　　　　みで総会は成立し可決も可能です。

このことも承知していますので頭が痛い。民力度が低いなんて云っていないで、理解力と行動力のある組合員を見出し
勉強した組合員に成るよう努力するしかないと思いました。
ご意見ありがとうございます。

私のマンションでも、内容は異なりますが、似たようなことがおおいです。
過去の議案書と議事録を精査すると、このような事案が多いです。
弁護士と話す機会がありましたので、ある程度事案を纏めて相談しましたら。
総会の事案によって、特別決議事項と普通決議事項のすみわけが理解されていない、
組合員が多い事でした。この問題を組合員に知らしめることは基本的事項ですが、難しいです。
法令の強行規定として、総会は組合員総数の過半数（出席者、議決権行使書、委任状含む）
が出席すれば総会は成立する、普通決議事項は出席組合員数及び議決権数の過半数で決する。
特別決議事項は、区分所有者総数及び議決権総数の４分の３以上で決する。

組合員には、なかなか理解してもらえません、議案書、議事録にも、

これらの説明がなされておりません。恥ずかしい事ですが一言投稿します。

↑
まぁ　ネットでググればマンション管理の事はだいたいわかるよ、だからぁググればぁ？

それで解らない人がここで聞いても無理、答えるのは無料のボランティアのシロウトだから。

どこのマンションもたいして変わらないんじゃないの?無関心さは。
気づいたマンションの住民は問題意識があるってこと。

＞特別決議事項と普通決議事項のすみわけが理解されていない、

そんな無知ばかりなら最初から総会議案書の議案ごとにどちらなのか書いとけよ、それで解決。

＞総会は組合員総数の過半数（出席者、議決権行使書、委任状含む） が出席すれば総会は成立する、普通決議事項は出席組合員数及び議決権数の過半数で決する。 特別決議事項は、区分所有者総数及び議決権総数の４分の３以上で決する。 組合員には、なかなか理解してもらえません、議案書、議事録にも、

組合員に理解を求めるより理事長始め理事会が管理規約できちんと説明する義務があります。
それが出来ない組合員を理事長にするのは全組合員の責任です。

理事長になる人、いないんだから全組合員の責任なんですが、その一言で済まないのよ。

心配するな、管理会社のフロントが教えてくれるよ。
それが嫌ならオマエが教えてやれ。

ところが、管理会社の担当と１０名位一緒に仕事をしましたが、
あてになりませんよ。普通決議と特別決議のすみわけを理解していない担当がおおいです。
担当棟数が多すぎて、担当物件の規約をマスターしておりません。
自分のマンションは、たとえ管理会社に全部委託でも、役員の一人位は、
自前のマンションの管理規約位はマスターしている者を求めたいです。