ＧＥＯ　ＴＯＷＥＲ　｜　ジオタワー宝塚　【ＰＡＲＴ３】

その通りかもしれません。
宝塚市のファミリーランド跡地の再開発に
少し疑問符がつきます。
何か一体感が無いので個々の良さ（？）が出ていない気がします。

リセールは難しいでしょう。
高齢者向けで周辺に医療機関や宅配、サービスなどを充実させて
ターゲットふを明確にすればまだ販売出きたと思います。

まじで高齢者向けのコミュニティーリゾートマンションとか。

こんな中途半端な物件じゃ３割引でもしないと売れないよね

判断は早くしないと、宝塚の中古物件が数多く出始める時期なので
手遅れになるだけです。

近くの阪急スーパーをせめて、隣接地に移転させて、少しは便利であることをPRしないと始から売れない物件ではないか？と思っていました。タワーに住むって、タワー＝便利って、イメージがありますからね。これではタワー団地です

それはいいアイデア。
ガーデンズはどうなるのか？

一棟を分譲に、もう一棟は高級賃貸＋金持ってる高齢者向け賃貸にするべきでしたね。

宝塚タワーが好評のうちにスタートすれば残ったサンビオラのタワー化にはずみがつきます。
また宝塚ホテルにもしもの事があれば、これまた一等地にマンション建設がはじまります。
ともに10年スパン以上の話しですが、実現すればもともと過剰なマンションや、
山の上の資産をお持ちの高齢者の方の住み替えがはじまり、駅近辺（3分以内）の資産価値は向上します。
現地にゆかれると分かりますがあれは70歳以上の方は歩いては無理です。
もともと宝塚南口は人口動態の変化に伴う潜在的な含み資産があるのです。
これと反比例し駅から徒歩5分以上や、坂上などの物件の資産価値は大きく低下するでしょう。
なのでジオタワーは将来転売や資産としての購入はありえませんよ。
長いスパンで考えれば必ず理解できると思います。

本命は、サンビオラ建替えのタワーでしょ。

実感しようにも、築1年半で売り物件が続々出てくるので、やはりという感じしか。
しかも新しい割に安いので。
　　↓
ジオタワー宝塚ＥＡＳＴ / 2,730万円

追い討ちかけるようなことしなさんな＾＾；

まぁジオタワーもじゅうぶん駅に近い良いマンションだとは思います。
ただ、駅直結と比べるとどうしても見劣りしますが。

リーマンショックが直撃せずタワー1棟であれば、苦戦する事無くすぐに完売したと思います。

現在居住の方の事を長い目で考えると
早めに判断された方が結果、共に被害の拡大は最小限になると思います。
月々の管理や維持費、将来的な積立も不十分のままでは将来の負担が大変な事になります。
住民の方にご理解頂くのは度台無理な話だと思いますので、誠意をもって過程を踏む事が重要です。
結果的に心情面含めご迷惑をかける事になっているのですから。
日本は経済面含め今後好転する事はないと思いますよ。

売れてない分の管理費や積立は売主が支払うのでは？？
売れてないから積み立て不足なんてことはないでしょう

まぁなんだかんだいっても宝塚市内の分譲マンション3万戸弱のうち立地は上位5%には入ります。

ジオタワーが二束三文になるってのはありえませんよ。

もしそんなことがあったら、95%の分譲マンションが二束三文になるって事ですから。

>698さん

管理費は売主、積立は立替と聞いたことがあります。

何でここの批判も擁護に必死になるのか
もう勝負付け終わってるだろ

擁護とかでは無く、これから不動産を購入する人には
大変参考になる情報です。生の情報は貴重です。

別に勝負をつけるのが目的じゃないと思います。
情報交換として役だってますよ！

確かに情報源としては。
鵜呑みにするかは個人のセンスだと思います。

＞701さん、情報ありがとうございます。

積立が立替ってことは、ＷＥＳＴだと1年半分くらいを入居時に支払いですか。

そりゃ結局のところ売主が負担して買ってもらうってのが実際の落としどころでしょうね。

このスレは素人の情報と妬み煽りの集まりですから、これから不動産を購入しようとしている方は
余り気にしない方が良いと思います。自分の目でしっかり確かめてください。便利さを求めるのか
環境を求めるかにより求める物件が違ってきますから。便利さを求めるのであれば駅近でも宝塚地域は
不適当です。もっと良い場所が幾らでもありますよ。

利便性だけだとジオタワーは選ばないのはごもっとも。宝塚自体もそう。
宝塚周辺前提の話しだと思います。
重厚な佇まいとゆとりある環境、眺望は魅力だと思います。
あとは駅までの距離、校区、資産価値などライフスタイルなどに合わせて判断が必要かも。

いろいろあるとは思いますが、
何とか完売出来るといいですね。
空き部屋多いと物騒ですし、
デベロッパーも体力落ちますから。

自分に都合の良いレスは受け入れ、悪いレスは無視というスタンスは
すでに契約された方や、住民の方にとってそれで良いかもしれませんが、
これから購入しようと検討している方はこのような考え方では不味いでしょうね。

ジオタワーは厳しいと言う事でしょうか？

厳しいというか、悪いタイミングで2棟同時に建てたのが問題だったという事。
まずは1棟にしておけばよかった。

それを加味して初めに価格設定しておけば
もめずに済んだという事じゃないかな。

確かに、計画したときは、新価格なんて言われているくらい、マンションが好調だったから結果的にはこのようなことになるなんて想像つかなかったのでしょうね。でも宝塚はマンションが多すぎます。旅館や保養所跡地にこれでもか！！ってくらい建設されたので、長い目で見たら、供給過剰、希少性は薄れていると思います。駅から３分以内なら別ですがね

まだ計画ありますので同感です。
市としては財政確保のためでしょうが
その後の事真剣に考えているのか？です。
校区や道路事情などのインフラ、
住民が長く住み続けれるような魅力ある環境提供、
長い目で考えて欲しいですね。

べた褒めしてっていう事？

でも実際住まれている方の情報もお聞きしたいです。

タワーにしたのが失敗です。

確かに宝塚はマンションが多すぎるので、どこを買っても資産価値云々以前の問題かも。ただ、どこに住みたいかはその個人、家族の価値観なので、駅近がいいのか、値引きをとことん待つかさまざまでしょうね。

全体戸数に対する共同住宅の割合は西宮市は北部を除くと7.5割、芦屋は7割、東灘は8割です。
そして集合住宅の過半数が駅から5分以上の距離。
宝塚は5割程度なのでマンションが多すぎるというほどでもない。

管理費、修繕積立金は売れるまでは売主負担ですよ。
購入者や入居者にしわよせがくることはありませんのでご安心を。

宝塚タワーが売り出してから必死だな
どっちにしても売れ残ったまま中古と混ぜこぜに流通するだけだ

売れるまで、駐車場代（維持費）も売主が負担してくれるんですか？

価格は下がっているでしょうか？

80㎡～90㎡

今、清荒神から徒歩2分ぐらいの山手でアステラス製薬保養所跡地に積水ハウスがグランドメゾン建ててますね。値段次第ですが、ジオタワーよりあそこのほうが風光明媚なロケーションで駅にも近くて良いかも。

「駅前」のを契約したものですが、
ここと悩んでました。

結果、「自己責任で判断」したほうがいいと思います。

ここのスレを見ていると、
あまりにも「駅前」をアゲるスレが目立ちますが、
必ずしもそうとは限らないですよ。
（契約した私が言うのもおかしいですが…）
私的には「駅前」はファミリー向けでは無かった気がします…
（ちなみに我が家は小さい子供がいるファミリーです）

後悔をしないように、
自分のライフスタイルに合ったマンションを、
是非自分の目で確認をして考えて下さい。

どちらがいいというわけではないが、ここまで苦戦しているのにはそれなりの理由があるということですよ。

ファミリー向けではない理由教えてもらえませんでしょうか？

＞724さん
売れるまでは売主が所有者ですからね。当然です。

花火大会キレイでした。

→729さん
南口幼稚園、第一小学校は好しとしても、現地に行けば、
子育て世代に向かない理由が分かるでしょう。
年寄ってからなら超お奨めです。

現時点では子供は授かっておりませんが　将来的には欲しいと思っています。
実感としてわからなので、具体的に教えてもらえませんでしょうか？

住民の方はどの駅を利用されているのでしょうか？大阪方面、神戸方面。

７２７です。

私が「ファミリー向けでは無い」と感じたのは、
駅直結タワーマンションに住んでいる友人に聞いたり、
実際に宿泊したときに経験した事からです。

例えば駅直結ならではの「線路沿い」
「騒音」よりもレールや車輪などから出る「鉄粉被害」が、
少なからずあるようです。
なかなか確認しずらい事でもあり、
風向きにより変わるかもしれませんが、
昨日の花火大会の花火の煙で建設予定地は被われていました。
鉄橋もありカーブもあるので心配しています。
特に赤ちゃんの時はすごく洗濯物がでます。（我が家は布おむつなので特にです）
毎日洗濯物を干さなくてはなりません。
ましてや、私が契約をした「駅前マンション」は、
バルコニーの奥行きが狭く、大量の洗濯物を、
干せるかどうかもわかりません。
（入居する頃にはもう一人欲しいなぁと思っています）

友人のマンションも店舗INのマンションでしたが、
やはり日々知らない人の出入りが敷地内にあり、
当たり前の事ですが、入居者かどうかの判断は当然できません。
友人のマンションも何度か「ナリスマシ」で、
部外者が住居内に侵入していたみたいです。
管理人や警備員が対応をしたみたいなのですが、
たいていは、
「店がまだ上にあるのかと思って来ただけや」
「なんや無いんやなぁ。間違ってしまったわ」
と警察の出る幕も無く帰るそうです。

他、色々不安点は出てきましたが、
結局は「自己責任」ですので、しかたがないと半ば諦めています。
「便利」だけで決めてしまった自分に後悔の気持ちがないとは言えません。

これはあくまで私が聞いたり体験した話ですので、
このようなスレに影響される方はおられないとは思いますが、
良し悪しはあるかと思いますので、必ずご自身で確認して頂きたいと思います。

ジオのスレなのに長々書いてすみません。

他にもたくさんありますがこの辺にしておきます。

情報ありがとうございます。
中古物件含め納得した上で購入します。

735>「駅前」を契約キャンセルして環境に安心できるジオタワーを値引きで購入したらいかがですか？

ごちゃごちゃいっとらんで、買えるようになってから　考えなさい。

一度あのような大幅値引きがあると、またあるかもと思って躊躇してしまう

最上階を煌々と輝かせる夜間照明、展望フロアでもあるのかとモデルルームのスタッフに聞いたら「飾りです」と･･･、本当に？
その電気代はもちろん管理費に含まれているのだろうなと、いらぬおせっかいを。

大幅値引き!?もちろん第２段あります！

年明けには築２年を迎え『中古物件』扱いになるので年末にかけてダンピングということですか？あと１千万下げてくれたら買ってもいいかなァ… 自己資金を新車購入にまわせるし…

これからのマンションは駅前でないと将来の資産価値はゼロに近くなります。
うちもけっこうマンションをもっていますが、賃貸にだすにせよ、自分が住むにせよ駅前が業界では常識。
ジオを買った、知人もいますが、はや後悔しきり、売りたいが売れない状態です。
プレゼントや値引きで素人さんや奥様達は釣られ、将来数千万の違いとなります。
それと、宝塚の固定資産税と管理費は日本一高い。

現在住まわれている方々に質問です。
北東の角部屋と南向きの部屋を検討中です。
問題点も含め、アドバイスをお願いします。

>>746様

北東の角部屋、案外明るいですが窓を開けていると国道の音が気になる人は居ると思います。
南向きならば、低層階でも特に問題は無いんじゃないかな～

747様
ありがとうございました。

皆様、また何か情報がありましたらお願い致しますm(_ _)m

JR西日本と宝塚市がJR川西池田〜中山寺の間に新駅を造る協議を進めているらしいけど以前、清荒神あたりにJRの新駅ができる計画があるとか聞いてたんだけど…

中山寺と宝塚の間に出来る新駅は、兵庫県による176号線（宝塚平井線）の売布～旭町区間の拡幅工事と同時に清荒神駅の南東に出来るという噂でした。

しかしこの区間の整備そのものが、兵庫県の都合（財政状況）の関係で平成26年～30年度着工に先送りされたので、後ろにずれこんでいます。

回答有難うございます。176の売布〜旭町はJRと並走しているから拡幅も難しそうですからね…

>752

幻想。

JR新駅そのものは、出来てもこのタワーはあんまり影響無いですね。
新駅まで徒歩10分ぐらいですから、JR宝塚までとあまり変わらんです。

それよりは、清荒神方面への道が整備（拡幅、綺麗な歩道）される事のほうが影響大きいです。

JR新駅までとJR宝塚までが同じくらいかわらん!?ちゃんと地図見ろ！距離２倍以上あるやろ！

JR新駅までとJR宝塚までが同じくらい!?あまりかわらん!?ちゃんと地図見ろ！距離２倍以上あるやろ！国道の信号待ちを最大限見積もっても同じにはならんやろ！

なにいっての？わかってないねえ　

値下げした価格を見ても、お得感が伝わらないのはなぜでしょう？？？
しかし、これを定価で買った人がいるとは。。。お気の毒です。

値下げ広告が入りジオタワーが気になっています。よく学校の側はうるさいとか聞くのですが関学初等部はどうでしょうか？国道176号も気になります。

しょうがないとはいえ、やっぱり大幅値下げの話聞くと堪えるわ

まだまだ下がりそうですね〜年明けには正式に中古物件の仲間入りなので…更に一千万下がったら考えてあげますよ〜それまで管理費＋修繕積立金払っといてね〜

763＞はい！マンション欲しいですよ、二千万くらい値下げした適正価格のマンション！！

正直、こんなに値引きするなら我々にもって言いたいけど実際無理な話ですしね。
とりあえず1千万円とか値段出すのだけは止めてもらいたいな。

766＞なんと言われようが不動産は安く買った方が勝ち(価値)

初期に買った人、かわいそう。
今売りに出しても。。。。ホントかわいそう。

↑暇でケッコウ！中古扱いに転落する年明けまで寝ながら待って、半値でゲット！！入居したら仲良くしてね、貧乏暇無しさん！

くだらないやりとり…

乗らなくて良いよ。なんだかんだで売れてるから。
この宝塚でツインタワー。
部屋数も600戸近くあるからね。

こんなもんじゃないの。

年明けには築２年で中古物件、でもデベとしての値引きは、あと数百が限界。たぶん年内にはアウトレット業者にまとめて払い下げてデベは半値でも知らん顔…中古なんだから法的責任どころか道義的責任もなし…

業者に転売するぐらいなら、阪急が管理してハイグレード分譲賃貸にしろ。

↑無理でしょう…駅から遠過ぎます…いま賃貸は分譲以上に都心回帰＆駅近回帰ですから…

↑知らないんだねぇ(･ww･)
ご苦労さん　>゜))彡

デベはあの立地ではあまり高額な賃料取れないこと分かっています。賃貸に出して高い管理費や修繕積立金等々を負担し続けるなどまっぴらゴメン…さっさとアウトレット業者に安く払い下げて手を引いたほうが株主の理解も得やすい…アンタはそんな事も分からないから高値づかみの大失敗をしたわけだね。

一部の住民が一縷（る）の望みを託しているＪＲの新駅ってどこに出来るんでしょう？

阪急清荒神の近くですか？
だとしたら、そんなに資産価値は上がらないですね。笑
（今回の値下げ分の半分すらも上がらない？）

土地勘がないので、マンションの真横に駅が出来るのかと思って地図で確認してしまいましたよ。

新しい駅が出来ても（しかも数年先とか。）全ての駅に中途半端な位置にありますね。このマンション。

福知山線の新駅は山本近辺に先に造ることになりました。清荒神近辺は後回し…あと１０年は無いでしょう…

一度に２本建てたのが最大の間違いだった。

１本建てて数年たってからもう１本にすべきだった。