ザ・パークハウス 上石神井レジデンス契約者専用スレです。
有意義な情報交換のできる場にしていきましょう。
所在地：東京都練馬区上石神井4-171-3
交通：西武新宿線上石神井駅徒歩11分、武蔵関駅徒歩9分（サブエントランスまで）
総戸数：142戸
間取り：3LDK～4LDK、67.44～89.16m2
入居：2015年2月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/ザ・パークハウス 上石神井レジデンス
検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/398905/
[スレ作成日時]2014-08-27 00:46:58
近隣物件はどこも値上がりしていて羨ましい。
ブリリア石神井台は、中古でも6000万以下では購入できない。
ここだけ取り残されてしまったな、、、
西武新宿線立体交差事業が事業化される本年度は、交渉の正念場。
諦めずに、いかに高く保証金を勝ち取れるか。住民一同の団結が必要です。
理事会の活動にも期待してます。
賃貸情報出てますね
67㎡の部屋で20万円/月
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13120/to_1001059003/
収益還元法で計算
表面利回り4%(参考：https://utinokati.com/rentsim/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%B4%BB%E7%94%A8/%E3...)
20万円*12か月÷0.04=6,000万円
保証金の交渉するときはこのあたりが一つの基準になってきますので、安売りは厳禁です
立退の補償金って、法律で決まってるから、
賃貸金額など、考慮されないのでは？
線路側住戸は、早々に、立退の契約書に
印を押してしまうのかな？
まさかこんな展開になるとは…
法律ってこの辺りですかね？
これなら周りの相場が反映されるってことだから、このマンションの取り壊しに関する個別事情を考慮したネガティブな価格では取引されないってことになりますね
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収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする
立退は必須というか、立退する方が経済的に合理的となると思います
理由は売却時の税金の問題で、本来かかる売却益に対する税金20%について、最初の金額提示から「半年以内」応じれば売却益5,000万円分までは無税にしますよという制度があります
おそらく近隣の取引実績など考慮すれば、本件大半の世帯が売却益が2000-3000万くらい出ると思うので、収用の応じた方が400-600万の節税になります
ゴネてもいいですが、上記の節税分以上の金額を取りに行くには戦略的かつ組織的に動く必要があります
上記の交渉を組織的にやる一体感をこのマンションでは感じないし(検討委員会の方が頑張ってくれているには理解してます)、そこまで頑張るよりもある程度の利益が出ているので、新しい生活を探そうとする人が多く組織的に動く部分が難しい気がしています(個人的な感想です)
詳細にご教示いただきありがとうございました。
大変参考になりました。
お陰さま立退にはデメリットだけでなく、
逆に大きなメリットがあることも
良く理解出来ました。
売却益で近隣で新築販売中のブリリアシティ石神井公園への
買い替えも検討出来そう。
いづれにしても、今年度中には事業化予定なので、
お互いに早期の腹決めが必要ですね。
tana tana(女性・かつて入居していた（転居済み）・50歳以上) アンケート回答日：2024/05/04 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 購入物件 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ザ・パークハウス上石神井レジデンス（新築・4LDK・6000万円台） 検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537230/ 住民スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/524006/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 住まい環境について良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ カップボードも標準装備で、全体的に仕様が高い。 中庭が広く、低層マンションなので高級感がある。 地下にあるラウンジは使い勝手が良い。 上石神井駅から歩くと、高齢の女性だと15分はかかる。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 設備や共用施設について良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 地下にラウンジ、自販機、トイレがあり便利。 中庭はとてもきれいに整備されていて、人を呼んだ時に自慢ができるレベル。 このクラスのマンションなので、管理員は毎日いた方が良い。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 周辺環境について良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 駅ビルにスーパーが入っているので、仕事帰りに寄って行けるのは楽。 飲食店はチェーン店が意外と少ないが、個人の美味しいお店はたくさんある。 小さいスーパーはいくつかあるが、衣料品を扱うーパーは徒歩圏内には無い。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 交通・アクセスで良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 上石神井駅と武蔵関駅の両方が使える。 バスを使えば吉祥寺も近い。 大きい買い物をするには西武新宿で上るか所沢へ下るかだが、どちらも苦にならない距離。 上石神井駅と武蔵関駅のどちらを使っても、駅近とは言えない。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 治安・安全の面で良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 治安は特に悪いとは感じない。 5年住んだが、夜中にありて帰っても怖いとは感じなかった。 マンションのセキュリティはしっかりしている。 隣がNTTのビルで人気がない。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 管理面で良い点、気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ゴミは24時間出せるので、とても便利。 管理員の他に清掃員もいて清掃は行き届いている。 クリスマスや七夕のイベント等もある。 フロントが良く変わる。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ このマンションの最も良い点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 広い敷地にゆったりと建っている。 入り口からエントランスまでのアプローチが優雅で、帰宅時はほっとする。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ このマンションの最も気になる点 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ コンビニがすぐ近くに無い。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 並行して検討したマンション名 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ザ・パークハウス花小金井ガーデン 検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569035/ 住民スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/603761/ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 上記の中からマンションを選んだ理由 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ リビングが南側の中庭に面していて、気持ち良く暮らせると思ったから。 （※管理担当より） 当コーナーでは、入居者・契約者の方からのクチコミを募集しています。 1000円分のAmazonカードをもれなくプレゼント。 https://e-ma.co/q2FKk
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7498万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都練馬区中村南３-3-1 |
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7658万円～8848万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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67.2m2～74.08m2 |
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総戸数 67戸 |
東京都小平市花小金井南町１-130-11ほか |
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5300万円台～7300万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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67.27m2～72.57m2 |
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総戸数 162戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
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1億3190万円～1億6990万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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71.61m2～93.9m2 |
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総戸数 51戸 |
東京都府中市小柳町３-32-2外2筆 |
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4400万円台～6800万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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59.55m2～75.8m2 |
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総戸数 39戸 |
神奈川県川崎市多摩区登戸1260-1及び1259-1・1260-2の各一部ほか |
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6400万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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54.2m2・62.6m2 |
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総戸数 23戸 |
東京都府中市緑町二丁目 |
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4,600万円台予定～7,600万円台予定 |
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1LDK～3LDK |
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36.56m²～68.83m² |
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総戸数 46戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9690万円～1億5890万円※権利金含む |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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57.4m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
