KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー)ってどうですか？Part.14

少し安めに予想する記者と言えば牧田さんかと思いましたが、やはりそうでした。今年の5月の記事で坪310〜330万と予想しています。でも彼はその後「予想より高かった」という記事を書くことが多いですね。
西新宿はスレ違いですので、該当スレでどうぞ！

富日も倍率は、1倍ちょっとなんだよね。

売る側が騒いでるだけで。あっさり買えて
しまう訳です。あっさり買えてしまうので、
不安からまた掲示板に、お買い得と書くわけです。

>>418、420
西新宿はもともと富久より高い相場だよ。もし坪300なんて出たら新価格じゃなくても激安になるから、まあありえない。富久が坪330で割安だったから、相場上昇を踏まえると少なくとも平均坪350だろうね。牧田さんの予想は新価格を考慮してないのと周辺相場を少し読み違えてそう。

西新宿は360～390が最多価格帯です。まだ確定ではないですが。

牧田さんKTTは350の価値があるといってた人だね

西新宿が坪360〜390万であれば、住まいサーフィンの382万とほぼ同じで適正価格と言えそうですね。

その価格だと売れないですね。

買う側も売る側も＊＊＊確定で、
何年もかけて晒し者で売っていくのでしょうか？

考えられませんね。

自分は富久を越える価格を仕掛けてくると
思います。

牧田さんはクロノは坪300万は下らないと書いています。湾岸を実際より上ブレ、内陸を下ブレ予想する方って珍しいですね。予想は外れることも多いですが、マンション愛は感じます。

クロノは同じ鹿島建設が施工した物件で、仕様が湾岸最高レベルと言われているからではないですか。牧田さんは、鹿島ファンと明言されています。その文脈でここが、鹿島が売主でもある。ので、期待しているわけです。

>>431
トミヒサより下はあり得ないですよ。赤字になります。

牧田さんとこの業界新聞は、三菱や三井などが幹事の野球をやっているのですから、
鹿島以前に三菱や三井のファンではないかな。

まあ、安くなるという事前予想は嬉しいよ。

どんどん安くなって、みんなが都心に住める
ようになるのかな。すごい時代になった。

富久は何路線？伊勢丹近くの御苑前だよ。
一昔前じゃ考えられない。

西新宿は神田川沿の低地ですが、こことどっちが標高低いカネ？

勝どきのマンションスレだから、他のエリアの話はもういいよ、特に安くなる話なんて
とここの関係者は思っているのでは。

富久は市況が上がる前の特異事例だと思う。
特異事例の場合、お客さんが余裕で集まる。

今は市況が上がり（もっと上がるかもという不安もある）、戦々恐々とした状況でしょうか。
地価も上昇傾向で、人件費・建築資材も上昇傾向なのだから、西新宿は安く設定はできないと思う。

それでも、他のマンションをみると買う人はいる（これからもっと上がると考える人がいる限り）。
西新宿や勝どきみたいな大規模はパンダ部屋があるから、それ狙いが賢いはず。とくにＪＶ案件のここは、販売を長引かせることはできないから、半分残っている中から光るものを見つけられるかかな。

結局、賃金上昇が伴うかどうか、デフレ脱却が一般市民にも浸透するかどうかやろうか。

田原です。

確かに他の物件の価格予想ばかりだとこの番組の趣旨から外れてしまうかもしれませんね。

みなさん、勝どきザ・タワーの5年後と10年後の価値、どのように読んでいますか？

正解は誰もわからないので、他の方の意見の否定は基本なし。で。

震災がない前提で、5年後現状維持、10年後坪230万。
供給過剰エリアなのでリセールは厳しいのが現実。
豊洲あたりだと10年後の築10年中古は坪200万前後になっていると思う。湾岸はボコボコ建つ可能性あるからね〜。

5年後 115%
10年後 110%
正夢みたから、これが真実

便利な街に変貌を遂げるから、
５年後坪３５０万、１０年後は３３０万ってとこかな。４４２さんと同じ感覚かも。

インフラ整備されてから価格に織り込まれるまで２年位かかると言われているから、１０年後はもっと上がっているかもしれない。都心近くの湾岸で過剰供給によって需給バランスが崩れたら、都心に近くてインフラに恵まれている方向に逆ドーナツ化・都心回帰現象が起こるはず。

自分は下がると思いますね。目標物価に近づけば、金融緩和解除です。

解除前に増税です。
これ以上増税をしたらどうなるか。
でもやるでしょう。

金融緩和には、成長が伴わないと、必ず
付けが回ってきます。

財政政策、金融政策の失敗で市況全体に落ちる可能性はあると思う。
それは市況全体の話であって、湾岸に限るものではない。
成長が伴うのは政策が成功した場合だから、市況全体にあがる方向で進む。

湾岸に限れば、特有の需給増で瞬間的に落ちる可能性があっても、立地が良いところから中心にすぐに回復する。

平均年収は下がり続け、400万割れ寸前です。
販売の中心は、2000万から2500万。
マンションなら1500から。

そういう経済情勢が本来の姿ですね。

人口爆発などが起これば話は別ですが。

国としてのインフレはどう捉えるの？
今と価値が一切かわらなかったとしても、5-10%は上がるよ。

不動産が、ではなく、モノの値付けがあがるんにゃよ。
飲み物とか、150円のやつが180円くらいになる。

国民の金融資産1500兆、今は洗いだし表に出させてますが、国の借金が、この額を上回った時点でアウトです。

投機マネーが日本国債売りのトリガーがこれです。金利は急上昇、デフォルト。金融封鎖。

やっぱり会社でカチドキーゼって笑いながら言われたよ(苦笑)

まず、スタイルが間違っています。
少子化、高齢化、人口減、

世帯数は激減し、実家暮らしは増えます。
老人ホームは賑わいますが、
その分マンション需要は減りますね。

気づいていると思います。
ここの工場もありません、都心にマンション、
駅の上にもマンション。変だと思いませんか？

倍率は下がり続け。完売がてきません。
価格を下げれば売れるのでしょうが、
下げた時には、それでも売れないことに気づきます。

マクロのご指摘はごもっとも。地方は閑散、総じて需要が減少するのはおっしゃるとおりでしょう。

ただ、そのような情勢において２０３５年に人口増が見込まれるのは、東京でいえば中央区と江東区です。
資金が投下されるところ、便利になるところに人が集うのでは？

三井から三井ハウジングメイトの９月号が送られてきた。

勝どきザ・タワーの頁に以下の記載あり。

時代は、ますます勝どきへ。
おかげさまで第１期および第１期２次分譲計６４０戸は、好評につき分譲終了いたしました。

平成２６年９月１３日（土）第２期モデルルームオープン

■販売スケジュール／平成２６年１０月下旬販売開始予定


※　やっぱり１期で６４０戸完売したみたいね。
※　ＨＰだと９月５日までモデルルーム閉めるとあるが、第２期販売の１３日までに部屋の変更でもするのかな？
※　三井の勝どきエリアに対する意気込みが伝わってきますね。

＞三井の勝どきエリアに対する意気込みが伝わってきますね

そりゃー晴海の複合自社物件、五輪開催、勝どき巨大再開発と続くからね
こんなところで躓く訳にはいかないだろうし、それは物件を抱える他社も同様でしょ
ここはJV案件だし特に三井が力を入れてるってことは全くないと思うよ

>>452
中央区は、選手村跡地が住宅になるから人口増は素人でもわかる。
江東区は、住吉豊洲のメトロが開通しているだろうから内陸部の再開発人口増も多そう。
資金投下なら、新駅やリニア駅の完成する港区が入ってないのはおかしいけどね。

カチドキーゼ＝シロガネーゼ

ある程度の富裕層じゃないとタワマンには住まないと思う。管理費とか高いし。

成金富裕層ですね。

地震のこと考えたらタワマンなんかに住みたくないとか言う人は、タワマンに関しての知識が乏しく、ただの僻みだと思う。タワマンにもよりますが、むしろ普通のマンションよりも揺れが少なく、自家発電のエレベーターもついてるし、備蓄倉庫も備えつけられており、地震の心配は全くしていない。3.11の時も勝どき周辺は液状化してない。直基礎のタワマンがもし倒れる事があるなら、他の建物全滅してると思われる。

田原です。

概ね、上がると思っている方が多いようですね。下がると思っている方も少なくないですね。
答え（事実）はまだ分かりませんが、多少の部屋ごとの上下こそあれど、ひとつです。
５年後、１０年後に再度検証致しましょう。

また、三井が相当力をいれていること、ご紹介くださりありがとうございました。

田原さん

ここで視聴者のご意見第２弾をお聞きしていただけませんか。
人気の方向、部屋など、マンション全体だけではなく、個別の情報について意見交換したいです。

私、出遅れたもので・・・

司会進行がいるスレw
誰がやってるの？

田原さん

湾岸エリアでは勝どき、晴海、芝浦➕新豊洲と3エリア➕1にて好評分譲中ですが、いったいどこのエリアを買うべきか、徹底ディスカッションしてもらえませんか？

見てのとおり、田原さんです。

田原です。

エリア別で、
勝どき
晴海
新豊洲
芝浦
を、見ていきましょう。

広域立地では、さて、、、答えは一目瞭然ですが、
芝浦、勝どき、晴海、新豊洲、でしょうか？

他に候補に入れたいところ、異論ありませんか？

はやめに狭域立地の議論に入りましょう。

僕は勝どきのここに住みたいから、売る時の価格が上がるとか下がるとかどっちでもいいや！

田原です。

461さん、見落としていました。
立地の議論をある程度できたら、お話ししましょう！

いったんCM入ります。

>>449
やっぱりカチドキーゼって名前微妙ですよね。
物件は好きだから買ったけど勝どきって名前自体はそんなに好きではないし。

勝どきっていう響きがあまり好きではなかったけど、意味を知ると まさに勝ち組の街っぽくて気に入ってきた。

勝ち鬨（かちどき、勝鬨）とは、中世の戦（いくさ、戦争や衝突）などの勝負事で勝ちを収めたときに挙げる鬨の声

昭和か

ウメタテーぜ

田原です。

勝どきと芝浦、それぞれ汐留と品川へのアクセスに
優れますが、勝どきと芝浦の広域立地比較では、
ほぼ互角。でしょうか？

ご意見があればどうぞ！！

>>472
芝浦は田町駅（三田駅）ですよ。アクセスするなら。
品川駅へは徒歩では遠いしバスも本数は多くない。

勝どきが汐留ってのは通勤ですか？バスで東京駅や銀座なら分かりますが。

>>465 田原さん

都心の湾岸地域の分類はこんな感じじゃないですかね。
一部物件では前後すると思いますが、坪単価が高そうな順で並べてみました。

(1)汐留
(2)芝浦
(3)港南
(4)勝どき
(5)晴海
(6)豊洲
(7)新豊洲
(8)東雲
(9)辰巳
(10)有明

異議あり！

５と６は逆で、１０は８の上に入れるべきかと存じます。失礼しました。

>>474
１位争いの佃が抜けているし、勝どきより上の月島が抜けているし。
上位だが事実上台場タワーズしかない台場が抜けているし。

台場が上位？

キャナリーゼはどこかわからないけどカチドキーゼはストレートすぎて、ちょっとねぇ。

各地域の代表的なタワーマンションも加えるとこんな感じでしょうかね。
各マンションの平均的な坪単価情報もあれば情報がより整理されそうです。

(1)汐留： ツインパークス
(2)芝浦： グローブ、ブルーム、ケープ
(3)港南： WCT
(4)勝どき： TTT、KVT、KTT
(5)晴海： クロノ、ティアロ、DT
(6)豊洲： シンボル、ツイン、
(7)新豊洲： スカイズ、ベイズ
(8)東雲： キャナルコート
(9)辰巳： Wコンフォート
(10)有明： シティタワー有明、ブリリア

東雲は最早高みの見物ですので外して頂いて結構です。

エリアの序列化は不毛だと思います。
豊洲と晴海のどちらが上に感じるかはその方の好みによりますし、何より価値の高低は個別物件に依存します。

他のKTT検討者の皆さんがこのやり取りを望むのなら自分はもうこのスレを見なければ良いだけなのですが、せめて個別の物件単位で比較しないとただの湾岸好きな暇人のしゃべり場に成り下がってますよ。

(1)汐留
(2)芝浦
(3)港南
(4)佃
(5)月島
(6)勝どき
(7)晴海
(8)豊洲
(9)新豊洲
(10)東雲
(11)辰巳
(12)有明

って感じかな？
行政上、港>中央>江東の構図は揺るぎないものではありますけど。

479さんに大方同意。景気が良い時の港区パワーはすごいね。但し、湾岸と内陸の差が以前に比べるとなくなってきた。

>>481さんに賛成。
序列の付け方の基準がどんどんズレてきてるし、各自勝手に並べ始めたら荒れる元になるだけでしょ

スカイズ、ベイズの人たちにも認識させた方が良いね。特に、豊洲住民は自分がナンバーワンと思っているひとが多いから。

どうしても序列つけるなら、基準を明確にしないとね。

司会進行さんの出番じゃない？

>>465 >>475 >>482

佃と月島をどこに入れるか悩ましいですが、行政的観点や地理的観点(内地から近い順)といったところでしょう。
前後する理由としては、ランドマーク的理由や購入者の思い込み(笑)などが考えられます。

(1)汐留： ツインパークス
(2)芝浦： グローブ、ブルーム、ケープ
(3)港南： WCT
(4)佃　： センチュリーパークタワー
(5)月島： クレストワター
(6)勝どき： TTT、KVT、KTT
(7)晴海： クロノ、ティアロ、DT
(8)豊洲： シンボル、ツイン、
(9)新豊洲： スカイズ、ベイズ
(10)東雲： キャナルコート
(11)辰巳： Wコンフォート
(12)有明： シティタワー有明、ブリリア

>>485
そういう余計なことして、荒れる原因つくらない方がいいよ

エリア別で想定される坪単価を考えると、現在の実勢価格ではKTTは妥当だと思います。
共用部や内装での細かい議論を無視すれば、今現在のKTT競合物件と比べればKTTは安く感じます。
しかしここ10年スパンで見るとKTTを含め湾岸物件は相当高く感じます。

パークシティ豊洲が抜けているね。

>>485
いたら引くわ、江東区でナンバーワンってどこのドキュンの信条。

WCTって坪単価いくらだったの？

周辺地域との価格を考える参考といった感じで良いのではないでしょうか。
それにしても、湾岸はタワマンだらけになりましたね。
あと10年もしたらさらに景観も変わるのでしょうね。

(1)汐留： ツインパークス
(2)芝浦： グローブ、ブルーム、ケープ
(3)港南： WCT
(4)佃　： センチュリーパークタワー
(5)月島： クレストワター
(6)勝どき： TTT、KVT、KTT
(7)晴海： クロノ、ティアロ、DT
(8)豊洲： シンボル、ツイン、 パークシティ豊洲
(9)新豊洲： スカイズ、ベイズ
(10)東雲： キャナルコート
(11)辰巳： Wコンフォート
(12)有明： シティタワー有明、ブリリア

見にくくなるからマンション名の追加はもうナシで。
パークシティ豊洲のせいで行が変になった。

>>492

WCTは初期の分譲価格は坪単価200万前半のものも多く存在しました。
最終期の坪単価は300万前後だったようです。

品川駅周辺は大規模タワマンを建てる土地はほとんどないこともあり、稀少性から中古は分譲時より相当値上がりしているようです。

パコリーゼ

>>495
教えてくれてありがとう。
中古で値上がりしてるんだー、だから上の方にあるんだね

>>497

港南では、Vタワー、WCT人気が高いらしいです。
Vタワーは品川駅直結、WCTは品川駅徒歩約13分ですが充実した共用部と良い眺望が評価されているそうです。

Vタワー、WCTとも需要の方が多く、不動産業者は物件獲得に苦労しているそうです。
最近ではWCTは部屋によっては分譲時の140%以上で取引されているそうです。

140%！！

すご

140％は凄くないよ。芝浦のケープタワーは170％で売却しましたが。

>>498
WCTってなに？ちなみに品川ではいま大規模なタワーマンション建設中ですよ。
駅直結、というわけじゃないですが徒歩5分ぐらいの立地ですし、これから品川は
全てのインフラの発着駅として真価しそうです。

勝どきというか、ＴＴＴの中古価格（坪単価）は、晴海や佃より低いですよ。

しかも、豊洲はまだしも有明より低い。

どこのこと言っているの？南西がでたら@350で成約しているよ。

2014年のタワーでいえば、NO.1がここでNo.2がDT, No.3がCTTっしょ。

>>501

WCTは品川駅から海方向へまっすぐ歩いたところにあるワールドシティタワーズ(WORLD CITY TOWERS)です。
分譲開始当時、総世帯数2090世帯の超大規模マンションとして話題になりました。

建設中の品川駅徒歩5分のタワマンは高輪方面に建築中の品川タワーレジデンスのことでしょうか？
海(港南)方面にも大規模タワーの建設が進んでいますが、そちらの方は品川シーズンテラスで住居ではなくオフィスです。

JRが無くても全く問題がないほどに、将来交通が整備されればKTTの坪単価が港南かそれ以上になっても納得できます(直線距離では港南より東京駅に近いので、ただし、品川駅の価値が東京駅より将来上になればそうとは言えなくなりますが)。

>>505
WCT、何か分かりました！説明ありがとうございます。
品川につくっているのは大成建設？がたがけている奴です。もうほとんど外観ができてきたようです。
あそこだとすぐに駅に行けて便利そうです。

>>506

大成建設が品川駅港南口近くに建設中の超高層タワーは品川シーズンテラスです。
http://www.taisei.co.jp/kaihatsu/develop/shinagawa.html

水再生センターの濾過槽上部を利用した大規模オフィス専用タワーです。
もしこれが住居用だったら、庶民では絶対手の出ない凄まじい値段だったでしょうね。

>>507
すいません、オフィス専用なんですね。。。おもいっきり垂れ幕とかカンバンがあったので
てっきり居住用分譲マンションだと思い込んでいました。自分は出張が多いので羽田に近いところは
凄い便利なのでここができればいいなっと。KTTも検討中なんですが羽田まではいまいちなんですよね。

上のスレ主の名前見てる？

司会進行さんのスレで、よくもまぁ好き勝手に、
叱られても知らんよ。

>>508

KTTは立地を考慮すると、同時期の競合物件より割安感があります。
ただ、地下鉄のみ利用など、JRを利用しない場合には良いですが、JRに乗り換える場合は少々面倒な気がします。

話ついでに出た品川港南のWCTはどうでしょう。
新築分譲は既にありませんが、大規模物件ですので中古はそれなりに出ています。
徒歩5分の天王洲アイルからモノレールを利用すれば羽田空港はすぐです。
タクシーを利用しても大した費用はかかりません。

唯一悩ましいのは、今では品川港南地区の稀少物件となってしまったこととに加え、
実態の無い景気回復感により、分譲時よりも高く取引されていることです。
しかし、晴海の超強気価格設定のDTよりは求めやすい価格です。
向きによってはKTTと同じくらいの価格の部屋も探せるかもしれません。

ずっと住むのか、いつか住み替えで売るのか、単なる投資で売りぬくのかで、本物件に関するスタンスも変わりますね。

そんなに羽田を使わないしなぁ。

>>510
どうもです。検討してみます。
仕事で羽田への頻度が一ヶ月に5回はあるので近いと便利なんですよね。
職場も田町エリアなのでなおさらです。

港南、芝浦エリアの欠点は銀座、六本木といった商業エリアにちょっと遠い。だけど、ビジネスには有利。遊びなら勝どきエリアかな。

>>510
品川のWCTは、りんかい線の天王洲アイル駅からも徒歩数分ですよ。
ＪＲになるって有明や東雲を買った人達が喜んでるりんかい線の。

>>514
勝どきは東京駅にも近いのでそこは気に入っています。出張で新幹線を使う時はやはり品川よりも
東京駅のほうが便利です。駅弁買うお店も沢山有りますし、プライベートでTDL行くのも便利です！
ただ飛行機が弱いのですよね...。羽田新駅構想でもこの辺りはあまり関係なさそうですし。

窓開けられないWCTなんて住みたくない。最寄り駅がモノレールって不便だし。交通量が多すぎる道路に囲まれて窮屈そう。

人口が増えればリムジンバスは通るだろうね。あと、環状3号線ができれば、品川、新駅、空港へのアクセスも向上するね。

ここの検討している人でBAYZも検討してる人っていますか？どっちも甲乙付けがたくて決め手にかけるというか
悩んでしまっているんですが、主観でも結構なのでうまい考え方の切り分け方を教えてもらいたいです。

勝どき住民ですが、大江戸線で大門までいって京急か、モノレールで羽田なんてすぐじゃない。
モノレール経由の方が京急よりも早いけど、４０分なら不便は感じないけどな。

環状３号線って、海底トンネルで浜松町につながるんですよね？
プライベートで品川に行くことはほぼないけど、新駅できたら行ってみたいな。

>>517
高層階は風が強い日が多いのに、窓を開けてどうしたいの？
低層階に住むなら別だけど。
あちら、１方向以外は公園と運河だから道路には囲まれてないよ。
ここは環状線があるから他人のことは言えないし。

>>520
荷物がそれなりにありますし乗り換え無し一本で30分ぐらいが希望です。

http://www.dbj.jp/pdf/investigate/etc/pdf/book1407_01.pdf#search='環状3号線++勝どき' 環状3号も来年度着工？