【住民専用】イニシア千住曙町Part5

色々議論されてますけど、高圧一括受電はするのですか？
なんかしない方がいいような感じです。2016年の自由化見てから検討すれば。
総会決議に実施期限は付いてないですから数年後でもいいと思います。

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2017年のガスの自由化って選べるガス会社は自由なんですか？たとえば大阪ガスとか。
そうなると2016年の電力自由化でセット割引があるからと東京ガスを選んだら2017年の時に困ります。
電気とガスはセットにしない方が良いのですか？ガス自由化の情報が少ないですね。

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値上がり？？
偉そうにいってるわりにはたいしたことないね

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>2017年のガスの自由化って選べるガス会社は自由なんですか？たとえば大阪ガスとか。
電力と同じ託送になるから東ガスと大ガスのガス管はつながってなくてもいい。

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大阪ガスが大阪から東京までガス管を敷設し、更に東京の道路を掘り起こして配管して東京の需要家にガスを送るわけではない。これは非現実的である。
ガス小売完全自由化を簡単に言うと、大阪ガスが東京ガスからガスを卸してもらい、そのガスを東京ガスのガス管を使って東京の需要家に東京ガスから供給してもらう。それで大阪ガスは、東京ガスからのガス卸代と東京ガスのガス管借り賃に大阪ガスの経費と利益と乗せて東京の需要家にガスを売ることになる。
要するに託送方式とは「委託」のことである。完全自由化はこの託送方式なしには成立しない。電力完全自由化もしかり。

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東電は既に大口需要家に対してはガス販売してるよ。
だから2016年の電力小売全面自由化で東ガスが電力市場に乗り込んで来れば、2017年のガス小売全面自由化で東電がガス市場に乗り込んで行くよ。

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2016年、2017年のエネルギー小売全面自由化に対し、管理組合も対策を考える必要があるね。共用部分のエネルギー使用の合理化を。
人材募集して専門委員会を立ち上げよう。電気工事やガス工事の経験者が最適だね。

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専門委員会の委員は、猫も杓子も成れる管理組合役員とは異なり高度な専門性が必要だから、電気関連、ガス関連の実務経験を有する国家資格保有者が望ましい。そうすれば住民は安心して仕事を任せられるし、委員はその期待に応えるだけの仕事はする。

それから専門委員の報酬だが、これも役員と異なり自他とも認めるプロフェッショナルであるから、理事長報酬の倍の月額2万円/年額24万円、交通費等必要経費は実費精算にする。原資は今の役員報酬を減額するかマン管士をクビにて捻出すれば経費増にはならない。

515戸の大所帯、住民ポテンシャルを有効活用し、組合の公金を使うのであれば可能な限り内に金を落とし外への支出はやめる方向で考える。

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マンション内での人材発掘ですね。将来的にも管理組合の人材育成にもつながります。
高圧一括受電も人材募集して専門委員会立ち上げて検討してたら、共用部分の電気代が削減されるなんて誤った情報を住民に流布することはなかったですね。

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2017年の都市ガス小売全面自由化のイメージ図

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2015年の消費税増税、2016年の電力小売全面自由化、2017年の都市ガス小売全面自由化、と消費経済が大きく激変しますね。
私達の家計も影響甚大です。光熱費の支払いは契約を含めてよくよく考える必要がありますね。

ところで、今まで一度もメスを入れてなかった管理委託費を削減すれば、その削減分だけ私達の管理費が値下げ出来ますね。損益は変わりませんから。
理事会に出てるマンション管理士に言って、管理会社の変更も辞さない覚悟で管理委託費の大幅削減の検討を指示して下さい。お願いしますね。

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　おいおいみらい平のタブちゃん、ホームページの情報みて
他人のマンションを攻撃するなら、過去の総会議案集くらいは
全部読もうぜ。　委託経費は数回にわたって変更されてきてて
全部値下げ方向での改定だよ。

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前から気になってたのですが、ホームページでうちの管理組合会計や口座残高証明書を全部載せてるのまずくないですか？
普通は自分の財布の中身公開しませんよね。法人化されたからと言って財務諸表の公開義務はありませんよ。

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ホームページは法人化の前からですね。

全体を1ページにして黒字か赤字かわかる程度のもの
のほかは、ここに現れたような住民でない変な人に
いちゃもんをつける機会を与えるだけなので、
公開は不要かもしれませんね。

総会議案書の早すぎる公開とあわせて考え直したほうが
よいかも。理事会で検討して欲しいですね。

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区分所有者と住民は必ずしも一致しませんよ。
住民とは現に住んでる人で、区分所有者もいれば占有者もいます。
賃貸オーナーは区分所有者ですが住んでないから住民ではありませんね。

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財務諸表を公開する理由はなんですか？
こんなに金持ってるんだと自慢したいのですか？
逆にあんな高い費用払ってるとわかってしまいます。
業者にとっては予算が丸見えですから営業するにはありがたい情報でしょう。
いずれにしても百害あって一利なしですね。
とれから同じ規模で比較しないと他のマンションと比較しても高いとか安いとか意味ないですよ。
中身が全然ちがいまいすら。

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内と外で使い分けしないと。コラボで読めるコンテンツは外向きホームページにはいらない。
この掲示板に書かれてる情報はコラボにはないので非常に参考になる。

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借室電気室は、電力会社が配電用変圧器を撤去し、一括受電業者が変圧器と引込受電盤を新たに設置する。そして電力会社が取引用計器用変成器を設置して業務用電力契約（500kW未満）に基づき計量を行う。
借室電気室はパイプフレームで組んだ屋内開放型変電所なので、引込受電盤はキュービクル型ではなく開放型の簡易施工となり、コストが低減される。

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>>277
コラボの情報は業者に丸め込まれた理事会の大本営発表でしょう(笑)。

>>278
借室電気室のbefore-afterの対比写真は一見の価値があります。

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管理規約附属規定の「専門委員会運用細則」第5条に守秘義務規定があるが、この条項は削除すべきではないか？管理規約に役員の守秘義務規定がなく守秘義務を課していないのに、専門委員に守秘義務を課すのは道理に合わず不平等だ。
また専門委員に報酬規定がないのはおかしい。組合員の共同の利益を図るために同じく働いているにも関わらず、輪番制の誰でも成れるさして専門知識があるわけでもない役員に報酬を与え、役員よりもはるかに専門的知識のある専門委員に報酬を与えないのは不公平だ。

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田淵さん、まだご自分のマンションの理事長は互選でまけておりたとはいえ、
理事さんなんでしょ？　人のマンションにちょっかいだしている間に
自分とこの管理費でも値下げしたらいいのに・・・

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内輪の会話はコラボでやってくださいな。
人のマンションって自分のマンションじゃないですか。

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センチュリーつくばみらい平にお住まいの、上の名前で書かれている人しか
知りえない情報がここには多数でてくるんですよ。　
棟名と、階数はネット上でわかるから、所有者登記でもあげて組合に連絡して
おきますよ。

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そうしたらいい。

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>>280
国交省の標準管理規約（役員の誠実義務等）には守秘義務規定はない。
従って、同標準管理規約をそのまま踏襲しているマンションの管理規約には守秘義務規定がない。
そこで管理組合によっては、同標準管理規約の同条を踏襲していても、新に第3項を追記して守秘義務を課してる。

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>284 ではそうします。　週末ばたばたしているので
　　　週明けあたりに。

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>285

役員が、例えば裁判にも至っていないような滞納者の名前などに
ついて守秘義務があるのは、別に規約に書かなくても
法律で規定があるからなんだよ。　法令・判例を調べてごらん。

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>>287
なんの法律？

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285の管理規約で守秘義務規定を追記したのは、区分所有法で守秘義務規定がないからでは？

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滞納者情報は管理組合内なら公開してもいいと思うよ。
滞納は管理費等の支払義務を定めた管理規約規定の違反だから。
まじめに払ってる人たちに迷惑かけているのだから。

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公開して晒し者にするのですか？どんな迷惑かけてるのですか？
他人が滞納してもうちはなんの影響もないですが。
その分支払が増えるわけでもありません。

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うちのマンション、5ヶ月滞納は掲示板
への顕名公示を実施しないと理事会による
細則違反になるよね。

劇的に効果があって35万の滞納が本当に
一晩で解消したのは住民ならご存知かと
思うけど。コラボにでてるよね。

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公示しなかったからと言って違反にはならないよ。細則は「できるものとします。」と書いてあるから。
あとは、その公示が妥当かどうかは訴訟にならないと判断はできない。

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理事会議事録、総会議事録、住民専用ポータルサイトコラボでの組織内開示は問題ないと思いますが、開示された滞納者の人が不法行為で訴えたら判断は微妙になるでしょう。
氏名・住所をオートロック内共用部掲示板に公開された件の高裁判決ですが、双方上告中です。

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例の別荘地の、滞納者公示立て看板の判決は
読んだけど、それと比較すればあの目立たなさなら
訴訟やって勝てるかといったら無理だろうな。
要は裁判起こされないか、起こされても負けなきゃ
いいわけだし。

500戸越えで、6年間滞納ゼロはまぁ立派だろう。

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>>291
滞納者の管理にかかる費用を、期日通り正しく払ってる人達がその費用分を肩代わりしてるということだよ。
滞納してても管理にかかる費用は滞納者分を差し引いて管理委託してるわけではないからね。
だから滞納者は費用を他の人達に肩代わりさせてるから迷惑をかけてるいということ。
区分所有者は敷地や共用部分に持分はあるけど、それは利用権であって物理的に権利部分が区画特定されているわけではない。だから滞納者持分部分を除いて管理など不可能で、管理は対象部分100％を行わなければならないから。

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守秘義務からいつの間にか個人情報保護に話がすり替わってるぞ。
で、管理組合役員の守秘義務はどの法律に書いてあるのか？

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区分所有法の第六節 管理組合法人（第四十七条―第五十六条の七）読んだけど、理事・監事の守秘義務規定はなかった。

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やはり役員の守秘義務規定は専門委員と同様に規約に追加しないとだめなのだろか？

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うちの今ある専門委員会って他のマンションの専門委員会と違って理事会の下部組織の住民参加型の班みたいなもんだから、そんな厳格なプロジェクト対応の専門家集団の委員会とは違うのでは？

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>>288
管理組合役員は総会で選任・受任の委任関係にあるので、民法の委任規定(第六百四十四条)が適用され、受任者の役員には善管注意義務が課せられる。

民法
（明治二十九年四月二十七日法律第八十九号）
　最終改正：平成二五年一二月一一日法律第九四号

（受任者の注意義務）
第六百四十四条　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。

ところが専門委員は、理事会任命以外は委任関係のない「成るも辞めるも自由」(細則第3条)な自発的就任退任であるから、民法の委任規定が適用されず善管注意義務が課せられていない。
従って、専門委員には善管注意義務の一部である守秘義務(細則第5条)を課している。

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はい正解。

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>>295

【管理費の未納者を公表する立て看板の設置】
　東京地方裁判所平成11年12月24日判決

１.事案
　別荘地の設備管理のために設置された町会（法的には団地管理組合にあたる）の会長が、管理費の長期滞納者に対し、「管理費長期滞納者一覧表」としてその地区番、氏名、管理費と未納開始月及び滞納期間を立看板を設置して公表したところ、同会長に対し、同人から立看板により名誉を毀損されたとして立看板の撤去と損害賠償を請求した。

２.判決の要旨
　立看板の設置に至る経緯（管理費滞納者に対しては毎月請求書が送付され滞納額等が通知されていたこと、総会において出席者から長期滞納者に対する非難がなされ滞納者に対しては氏名発表も含め徹底追及するとの緊急動議が出され、その取扱を役員会に一任することが可決されたこと、役員会は会則の規定の適用により３年以上の滞納者につき会員サービス停止を決定し、該当者に対しサービスの停止と滞納者の氏名公表ならびに支払意思があれば公表は中止することを通知したが、管理費の納入や支払の意思ある旨の連絡はなかったこと等）、その文言、記載内容（単に管理費の滞納の事実及びその滞納期間等を摘示したもので、その内容は虚偽でないこと）、設置状況、設置の動機、目的（管理費を支払っている会員との公平を図るべく、サービス停止を関係者に知らせ、ゴミステーションの利用等町会の提供するサービスの利用をさせないようにするため、立看板の大半をゴミステーション付近に設置したものであり、公表という措置そのものがもつ制裁的効果はあるとしても、ことさら不当な目的を持って設置したものといえない）、設置する際に採られた手続（前記のとおり、また、町会は管理費を一部でも支払えば氏名を削除するという対応をとっていた）などに照らし、同会長の立看板の設置行為は、管理費未納会員に対する措置としてやや穏当を欠くきらいがないではないが、別荘地の管理のために必要な管理費の支払いを長期間怠る滞納者に対し管理費の支払いを促す正当な管理行為としての範囲を著しく逸脱したとはいえないとして、同会長の行為は不法行為を構成しないとして、請求を棄却した。

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>「成るも辞めるも自由」(細則第3条)な自発的就任退任

確かに役員は総会決議で委任関係が成立している。
でも辞任は専門委員同様に自由だ。民法第六百五十一条（委任の解除） 。
したがって役員は総会決議で選ばれて就任するが、辞めるは自由。
だから管理規約で辞任に関する規定が必要になる。
正当な事由が必要とか、理事会の承認が必要とか、縛りをかける。
さもないと総会翌日に辞任する役員が出てくる。
やりたくないけど五月蠅いから二つ返事で役員引き受けて総会翌日にさっさと辞める。
総会翌日だから役員の引き継ぎ事務は何もない。
ありえると思う。道義的問題だが法的・管理規約的には違法・違反ではない。

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>>304
役員を辞任する必要はないのでは？
辞任は役員(理事・監事)の「地位」を辞することですが、地位は保持したまま「職務」を停止するのです。
即ち「休職」です。こうすれば役員の欠員は生じませんし役員としての仕事はしなくて済みます。
要するに「名前」だけの役員です。

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理事会や業者の説明読んでも高圧一括受電で共用部分の電気代が削減される理由がわかりません。誰か教えて下さい。

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理事会に聞きにいけば？
毎月第三土曜朝。今月は20日。
議事録だとほぼ毎回エナリスもきてるみたいですよ。
まさに承諾書の書面が昨日あたり公開の議事録で
話題になってますね

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もともと高圧で業務用契約している共用部分は、節電や省エネで電気使用量を減らさない限り電気代は削減できませんよ。

だから高圧一括受電しても業務用契約ですから共用部分の電気代は削減できないことになります。

実際は専有部分の負荷が共用部分に加算されるので、電気使用量が増えて削減どころか電気代が大幅に上がります。

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理事会や業者の言ってることは間違ってるということですね。

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高圧一括受電は「共用部分の電気代削減」や「専有部分の電気代削減」と言うのは間違い。
高圧一括受電は「管理組合の経費削減」や「区分所有者の電気代削減」と言うのが正解。
誰が利益を享受するか？で話をしないと一般の人には理解できない。

今は「共用部分の電気代削減」がテーマだから共用部分に特化して書くが、それではなぜ業者は「共用部分の電気代削減」と言うのか？

それは「管理組合の経費削減」と本当のことを言うと彼らのビジネススキームが根底から崩壊するからに他ならない。
「管理組合の経費削減」と言うと、管理組合の収支会計の結果で経費節減額が算出される。そうなると業者は業務委託費の支払になる。
ところが「共用部分の電気代削減」と言うと、業者サービスを利用することにより管理組合は電気代が削減されたのだから、従前の電気代から削減分を差し引いた電気代を業者は管理組合から徴収できる。業者サービスであるから当然収支会計は業者で、会計に関してブラックボックス化して管理組合をアンタッチャブルにできる。

だから業者は「管理組合の経費削減」と本当のことは絶対に言わないのである。それに疑問を呈せず真に受けて組合員に説明する管理組合は業者にとっては「優良管理組合」になる。

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