ザ・パークハウス西新宿タワー60［旧：（仮称）西新宿HOMETOWNプロジェクト］ Part2

新宿区に富久町ってところがあるんだね。マイナー過ぎて眼中にないな

完成まで時間は有るから、ゆっくり売ればいいでしょう。
西新宿は世界的に知られた場所だからね。

>>261
新宿区には90以上の町名があるからね。全部の町名を言える人は希少。

>262
なるほど！
世界的なので三菱地所はザパークハウス新宿タワーを
シンガポールまで売りに行ったのか。

>>264
当時は円高だったので大して売れなかったらしいね。
まぁ当時買ってたら、物件自体は中古で横ばいから僅かにプラス位に戻ってきてるけど、ドルベースでは円安で3割近く減価してるので正しい判断だったね。
ここは、円安後だから、外国人投資家の比率は上がりそうかな。貸すから住むのは日本人だけどね。

パークハウスは環境が悪すぎたね。

>>265
それは言い訳にならないでしょう。
パークハウスの後から販売された中野ツインマークタワーは簡単に完売したのだから。

>>261
わざわざ書き込まなくても。。。。痛々しいよ。

トミヒサと同じ「都市型交通不便地域」にならないよう、丸ノ内線新駅を作って駅直結にならないと。
西新宿新駅の可能性は、2015年に審議会の答申待ち。

>>269
何線の新駅？

>>269
ここ駅から10分はかかるよね。都心の大型タワーではあり得ない。

>>269
コメントにはかなり恣意性を感じますが。あそこはかなり交通利便性高いよね。あれ以上の利便性高い物件は最近お目にかかっていませんよ。

ここの利便性はどうなんでしょう。大江戸線徒歩○分と言われましても。。。
スーパーは？病院は？
希少性は？周辺は湾岸並みのタワマン銀座ですね。しかもまだまだ建ちそう。

いろいろ検証すべき事項がありますが、いま出ている中では私の中で最有力候補です(投資用ですが)。プラス面マイナス面をしっかり調べるつもりです。

だってここは、川を隔てて西側が中野区だから。
新宿区の端っこだから交通不便なのは仕方ないのでは？

トミヒサに比べてここのマイナス面は、交通利便性(駅距離)、近隣のタワマン乱立、スーパー・病院・学校の不足。結局は価格次第かな。

このスレの過去レスで、善し悪し両面議論された住まいサーフィン、の最新コラムで
いよいよ
沖さんの売りサインらしきコメントが書かれましたよ。

>>275
それはあの人の商売ネタだから。最近沖さん自分の本売ることしか考えてなくて、ちょっとガッカリ。

>>272
あそこって、トミヒサ？
まさか！

>>270
丸の内線って書いてあるべ。
でも有り得ないでしょ。
西新宿から地下道引くほうが、まだ現実的。

>>277
あーた、哀れやの〜。

標準でLDに天カセエアコン、最上階2フロアがプレミアム住戸みたいですね。
仕様を抑えてくるかと思ったので天カセエアコンは個人的に意外でした。
晴海の物件では角部屋の割安が目立ち、角ばかり先に売れてしまったので、今回角はそれなりにのせてくるでしょうか。
予想の坪単価としては中部屋で310～470、角は+20～60、プレミアム除いた平均380、プレミアム住戸で500～700と予想します。

上の2階なんて言わないで、10階くらいはプレミアム度高いので
スケルトンないしは水回りも自由に変えられるようにすれば
売れそうだよ

この辺に新駅できる構想なんてないよね。
あるとしたら西参道の新駅だけど
こことは関係なさそうだし。

可能性が高いのは西参道だろうね。あそこのバブル後に凍結した再開発と組み合わせで。

地下道が西新宿ー中野坂上ー西新宿五丁目で開通した方がありがたいんだが。費用が相当かかるだろうな。

>>283
西参道も一部が再開発離脱して独自開発に切り替えたから規模も縮小だろうし難しそう。

ここら辺より可能性あるよ。
新宿駅まで地下道＆アーケード化する案があるのも西参道だし。
あそこは西新宿最後の再開発辺境エリアだから遅くはなっても開発はするでしょう
この一帯は不便とはいえもう大江戸線があるからね。

天カセエアコンは修理や交換代が普通のエアコンよりかなり高いし、性能も普通のエアコンの方が良いから見た目がすっきりするくらいしか良いことないです。

そりゃそうだ。普通はカスタマイズ性がない商品は安い。
エアコンが時代に合わせてカスタマイズできないのは、
マイナスポイント。

>>287
見た目は重要です。せっかくタワーマンションに住んでもエアコンが別付だったらガッカリ。ホテルでもそうでしょ。天カセに限ります！

289はなぜ契約済みなの？
どうせその名前であちこちの物件に書き込みしている荒しだな。

やろうと思えば
なんだかんだ理由を付けて
コストカットは出来るってことですね。

>>290
荒らしてないでしょ。ここ天カセですよね。

エアコン、天カセの場合、取替費用は高いです

>>293
あたりまえでしょ。

エコキュート、IHクッキングヒーターの
費用も高く、電気代も高いので
そのあたりも含めどう判断するかでしょうか。

２８９は、ほんと情けない。自分が買ったマンションがいまいちだったんだろう。

割高マンション買っちゃって成仏できないんだな。

>>296
289です。すいません私は契約者ではありません。選択を誤ってたようです。ここの検討者です。

ですか、こちらこそ、失礼しました。

モモレジさんがブログで取り上げていましたね。占有面積に柱が食い込んでいるのが残念すぎると…。 熱病に冒されたようにここしかないと思ってしまうと、冷静な判断が出来なくなりますが、これを読んで少し現実に引き戻されました。比較的間取りはいいと思っていましたが、見る人が見ると、そうでもないんですね。

>>299
確かにその通りですね。ただ、待てばそれ以上の物件がこれから出てくるかというと、今の市況では難しいかも。

ただ、占有面積の割に部屋が広いという評価を貰うためには、廊下を狭くするのが有効。つまり、リビングイン最強。
収納を減らすのもなかなか効果的。
でも、リビングインは嫌う人も多いし、収納はあった方が良いことも多い。

評価尺度は色々あるから、そのblogを読んだから、気づかされたというのも、ある意味、熱病みたいなもんだと思う。

中住戸の柱は驚きですよね。富久のダブル行灯＋オールリビングインの3LDKと比較すると遥かにマシですが、ここまで居室のど真ん中に柱が鎮座している物件は珍しいと思います。ただ、どのプランも柱の影響は小さくしてて居室形状は悪くないですね。80Dは物凄いワイドスパンで行灯なしだから人気でそうです。懸念点はどのプランも玄関ポーチらしきものが無い事。設備シャフトがポーチ替わりしてくれると良いですが、ＭＢや配管らしきスペースは別途表現されてるのでそれもなさそう。まさかの玄関ドア全面露出ですかね。。

あと東京都の環境性能表示がタワマンにしては低いですね。最近のはオール３か、１項目だけ２点とかが多いので。特に長寿命評価が２というのは驚きです。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_shinjuku/nc_67709358/shisetsu/?k...

ちなみにモモレジさん見解で意外だったのは９０㎡台の３ＬＤＫプランがあるから価格(単価)面での割安が期待できないという点。グロスを気にするなら８０㎡台に抑えるはずだから、９０㎡を持ってきたという事は最初からグロス勝負しようとしてない⇒単価も遠慮せず高いという事だと思いますが、逆に広めプランだからこそ単価を抑える可能性もあると思うのですが…。

しかし住まいサーフィンといい、モモレジさんといい、坪360超えの予想が多くなってきましたね。

間取りなんてそこまで価格に影響与えないでしょ。立地がすべてです。ここの立地はしょーじき弱いけど、コスト上昇の影響で350はいってもおかしくないだろう、売れるかどうかは別として。

>>303
コストの話ではなく、売れ線に合わせてこなかったってこと。

見せかけの安さを少しでも演出するため、3LDKは80平米前半とか、最近じゃ70平米台も当たり前。
買う人は占有面積じゃなくて、間取りで判断しがちだから効率的に3部屋確保して、小さな占有面積にして安く出すのが主流。
それをやらないということは、価格勝負は諦めたってこと。
多分建築コストの増加で限界まで安くしても売れ筋の価格に収まらないと判断したんだろう。
売れ筋に収まらないから、プレミアム路線で行かざるをえない。
同じ間取りなのに広くて高額になる部屋を確保してるということは、イメージ維持のため他の部屋も安くは売れない。

>>302
長寿命化はコスト掛かるから☆2が多くて1すらも有るくらい満点が少ない項目だから驚きじゃないと思うが？

>>304
もっと簡単に言うとどういうこと？

モモレジさんには、80Dの評価もして欲しいなあ。
あちらは柱７本だし、リビングインの廊下がある間取りだから。

3Lや4Lの間取りを想定した時
廊下が長いく10平米有るとして

リビングインの70平米とリビングイン無しの80平米
どちらを選びますかって問に
リビングインの70平米を選ぶ人が
多いって事だと思いますよ

間取りをスペックだけで考えないで
ライフスタイルをイメージした方が楽しいよ

＞ライフスタイル

いい響きですね。
動線の話などもこれに含まれるでしょうか。私なら廊下は多少は余裕があるほうがいいです。
実はうちは相当短いんですよね・・玄関入って数歩でリビング・・こんな感じです。

開放感なるものは廊下だけ見ると全然無くって・・だから廊下が長いほうが奥行きと、家感、のような感覚を持てると思うんです。

この物件、スレの右側に投票結果が出ていますが、いいね４３％、おしい５７％だって。
まれにみる不人気物件なんですね・・・。

正式名称出ましたね
ザ・パークハウス 西新宿タワー60

60は余計だな〜

ザ・パークハウス新宿タワー
と似ている。

共用施設のCGが上がってますね。グランドラウンジ、ビューラウンジ&バー、ゲストルームいい感じ。湾岸タワマンみたいに過度なリゾート感を演出せず、上質なホテルのような高級感。特にロビーラウンジは二層吹き抜けで富久よりもずっと質感良いと思う。低仕様値ごろと言われてたけどこれは坪平均360以上いきそうな予感。。どうせ高いなら専有部の仕様もけちらず頑張って欲しいな。

地名とか高さとか、シンボル的な名称を使うのはやめたほうがいい。
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/152673/3

>>311
サンシャイン60みたいでカッコイイね！

上品なタワーレジデンスとなりそうですね。立地、建物、全ての要素が居住者の毎日を、これ以上無い程に素晴らしい毎日変える事でしょう。

>>315
このスレではすっかりお馴染みの沖さんね。

>>314
いや〜、二層吹き抜けのエントランスホールCGを見て
一瞬プリズンブレイクを思い出しました。まじで。

坪単３９０近辺でしょうか。洗練されたハイセンスなところは西新宿のまちと調和していますし、稀に見る素晴らしいタワーかと。楽しみですね〜。

武蔵小杉が400行ってるからもっと高いと思う。
新宿区だから坪450以上だろう。

業者多すぎる笑　


俺が聞いた情報ではあくまでも噂程度だが低層階なら３００ぐらいでもありそう

まあ６０階だから幅広いだろうし、３００～４００以上の幅広い価格帯になるんだろう

間違っても平均３００後半はないと思うよ笑　

そもそもここが３００後半ならどんだけ富久クロスが安いかってこと

>>323
買い時は去年までだったってことですか？

どの間取りも柱がシッカリですね。
廊下はもう少し狭くていいかも？

リビオがあの価格だけど、あれでも
割高に感じる。このエリア

池袋が坪400だから新宿駅遠マンションも同じくらいはするでしょう。

これだけ大規模なのに施工がフジタって？

富久は実際激安だったから比較にならないでしょ。いくら駅近とはいえ武蔵小杉が坪300後半、立川が平均340、蒲田も坪300超の昨今、富久の坪330って衝撃価格以外の何物でもないし。

そもそも富久は間取りを犠牲にした分単価を下げた側面があった。ここはずっと間取り良いし、市況も激変したし、平均360以上も十分あり得ると思う。低層で条件の悪い部屋は坪300万くらいからあるとは思うけど。

ここも富久も間取りはかわらないよ。

>>329
売ってた当時は別に衝撃でもなんでもなかった。実際に平均倍率は1倍台にすぎないし。
ただ、今から見れば安かったで間違いないね。将来的に外苑西の延伸で回りの町並みが綺麗になる可能性もあるしね。

富久と西新宿のこの辺比べると、中古マンション相場が一割近く西新宿の方が高い。360万だったら普通の価格。
市況の変化考えると390万でもあり得るレベルだよ。
そんな価格で売れるのか？というのは疑問だけど、完成がかなり先だから売り惜しみ戦略もあり得るかも？

>>330
それはないです。少なくとも今出てきてる間取りは富久に比べたらずっとマシです。富久はオールリビングイン＆ダブル行灯の3LDKオンパレードですよ。3LDK中住戸は例外なくオールリビングインだったから、ここの75Hはワイドスパンで独立洋室ある時点で富久よりずっと良いです。さらに80Dみたいな超ワイドスパン住戸は１つもありません。LDも富久みたいな細長じゃないしその点でもいいと思います。室内の柱は残念ですが富久も柱食みあったからその点は同じです。

富久は一番広くて80㎡強だったけどここは80㎡台～90㎡台のプランが複数ある時点で富久よりはるかにプレミアム路線でしょうね。ちなみにネットには上がってませんが郵送された資料には一番広い156㎡の3LDK(!)プランがありますよ。リビングダイニングは34畳、浴室は1822です。比較的プランにゆとりのある湾岸タワー最上階でもせいぜい120㎡ですから、いかに強烈なプレミアム路線か分かります。

ここが安いと言い張っている人は現実見たほうがいいと思います。確実に坪360以上ですよ。

価格はどうであれ、西新宿は防災対策機能が充実していますから、ながく安心して暮らせる都心では数少ない場所だと思っております。

まあ業者か知らないけど買うほうからしたら富久より割高感あったら買いたくないのは事実。
あっちのほうが買い物便利だし、山の手線内側で、交通利便いいし、地盤悪くないし。

しかもここも間取りひどいよ。2ldkで行灯部屋あるし
まあ背高のっぽのペンシルマンションで、スパンもとってないんだろうね。確かに富久も間取りひどいが、ここも相当ひどい。
あと武蔵小杉は住友だろ？あそこは値付けおかしい。
立川は野村ブランドと駅直結で売れただけ。
駅直結は高いもんな。

ここは駅遠くて川沿い低地だし、そんな馬鹿高くはださないよ。もちろん値付けはデベの勝手だが。

ここで必死にここは高いはずとかいってる人ってどんな人なのかなー笑 デベ？それとも近くに住んでる人？笑

>>332
広い間取りで柱食い込みはしょうがないけど、ここみたいに狭い間取りでこれだけ柱食い込んでるのは富久にあったかな？
まあ、どこのマンション買うにしろ良い間取りを選べば問題ないんだけど。
富久は山手線内だけど、ここは外側の駅遠マンションだから高かったら売れ残り必至だろうね。
だいたいタワーなんて駅から遠かったら価値あるのかな。

>>332
だったらこんなところで吠えてないでさっさと買いなさいよ。

値段はいつごろ判明するんだろうね
そろそろはっきりさせてほしい

三菱地所はパークハウスのブランドを冠したから、野村と三井の富久には絶対負けない仕上がりにするでしょう。
それこそ三菱の威信をかけた都内最高階プロジェクトになると思われる。
ホームページの気合いの入れ方も違う。

青山のもパークハウスだったけど。

>>338
でも不動産は立地がすべてだから、富久より高かったら売れるかどうか疑問。

なんだか宣伝臭いレスが多いですね
パークハウス自体が落ち目だし、駅から遠くエリアとしても微妙な物件
メリットは富久より多少間取りがマシってくらいでしょうか

なにせこのご時世に1000戸のオール電化住宅ですからね
躍起になって宣伝しないと売れないということでしょうか..

>>332
富久もプレミアムフロアは100平米以上ありましたよ。さらに、隣接する2住戸連結が可能でしたので150平米以上にされた人もいました。

この辺りの場所にこだわりがあるので、リビオとここと天秤にしてるから早く価格だして欲しい
同じ価格なら絶対こっちにするから。

立地はリビオと近いけど、特性がそれぞれ強いから単純に価格だけで比較するって難しいでしょう。新宿の再開発における低層も少ないですからね。

立地は富久の方が圧倒的に有利です。
ここは富久より安くなければ早期完売はないでしょう。

>>345
なんで？伊勢丹に近いから？笑

富久は立地良くないじゃん。周辺環境悪い。

新宿区の一番端っこ川岸で、川向こうは中野区になるここ
の立地が良いと言うのは無理です。

トミヒサとは立地はどっこいどっこい。ただトミヒサが有利な理由は、近隣のマンションの数。希少性。

ここは、羽田空港への新しい都心飛行通過ルートがもし決まると
近くの上空を飛行機が飛ぶことになりそうですよ。
しかも、２本の滑走路に向かう東側と西側の２つのルートに挟まれています。

完成まで暫く掛かるから、売り急ぐ理由も無いでしょう。
ただ、高層階の倍率は相当なものでしょうね。

>>351
過去レスで、高層階は地権者たちが多く押さえていると書かれていました。
本当かどうかは知りませんけど。

だから倍率が高いって事だろう。

>>349
近隣にマンションが多い方が、逆に売れたりすることもありますから難しいですね。
まぁ、富久は地域1番マンションなことは間違いないので、希少ではありますね。

>>350
あれは、ハッタリですよ。
上空通過で便数増やすのは難しいので、費用かかりますが滑走路拡張で対応します、という建設費用確保のための駆け引きでしょう。
新宿のあたりまで高度があがればそこまで影響は大きくないですが(着陸時はエンジン絞ってますし)、品川や目黒区はどう考えても賛成できないでしょう。

高層階から何を見るの？富士山？
西新宿の夜景は近過ぎてかえって見難いんじゃないかな。

>>354
目黒、大田の高度。あの低さは非現実だわな。

>354
どちらにしろ、上空通過をするかどうかは年度末に決まりそうなので
ここを販売している間にわかりますね。

>>347
不動産を基礎から勉強された方が。。

>>355
まわりのオフィスビルの方が高いしね。

富久のほうが駅近いし丸ノ内線でも都心に近い新宿三丁目も近い。
神楽坂や青山方面も近いしアクセスいい


山手線外側との違い。もちろん山手線外側でもいわゆる高級住宅街ならいいが

富久のほうが明らかにいいわ。あそこは大きいイトーヨーカドーも入るしね

しかもどうせここも行燈部屋いっぱいの間取りばっかだろうね。　

それでこの戸数。　　

まあ三菱の値付けは興味あるわ。ただここで平均３００後半になるだろうとか言ってるやついるけど個人的にはありえんわ笑　

もちろん上層階はすごい高いだろうけど