ヴィークコート夙川香櫨園

当初にくらべて、かなり値段下がりました。値段が高いままなら、向かいのローレルの方がかなり売れるでしょう。ただ値段下げると購入者の質がかなり下がると思います。最初に住まわれてる方達とくらべ、質が変わるのでは？結局経済的な観点から買える場所が決まるのですから。新築も良し悪しですね。

現在でもだいぶん値段落ちてます。でも３月前後から、もっと値段落ちるはずです。新築物件として販売出来なくなるからです。回りの中古物件とかわらないか、それ以下の可能性もありえます。いくらぐらいが妥当な値段なのかわかりませんね。

皆様こんにちわ。

＞＞No.574さん　お引っ越しの日が楽しみの事だと思います。

本当におっしゃる通りですよね。
私も引越しが楽しみですが、私より妻の方が楽しみ、と云うかテンパっております（笑）
昨日は西宮回生病院繋がり（？）で、何故か火垂るの墓のDVDを一生懸命観ておりました。
私共夫婦が晴れて住人となりましたら、またここでご報告致します。

＞＞No.575さん　買い物も近くにマンダイなどの商業施設ができるようですし

初めまして、今後共宜しくお願い致します。
万代ミリオンタウン西宮前浜店【仮称】と云う施設らしいです。
テナントは万代他、しまむら、コンビニ、回転寿司の様です。
完成オープンすれば買い物が大分楽になりますね。

No.578さん　みなさんがおっしゃるとうり、売れ残りがかなり有りました。

初めまして、今後共宜しくお願い致します。
私が担当の営業マンに聞いた話しですが、昨年3.11の東日本大震災後に販売を自粛した事と、
（ヴィークコート夙川香櫨園の竣工も同年3月）これは私の想像ですが、当マンションは
海が近いとの事も有り、津波の影響等を考え、購入を見送った方々もいらっしゃったのでは
無いでしょうか？

値段落ちすぎ。ここまでくれば、今居てる住人さんにくらべ、かなり住人の雰囲気変わるでしょうね。春以降中古物件扱いですし。どんどん迷惑駐車も多くなってるし。必死に売りたい気持ちもわかるが、今居る住人の気持ちも考えるべきでしょ。

後もう少しで中古物件になります。値段まだ落ちますよ。今買うのが一番損です。後少しの辛抱です。香櫨園近辺で一番の失敗物件です。誰が責任取らされるのか？不動産関係者が言ってました。

結局その人にとって買いたい時が買い時なんじゃないでしょうか。もう少し待っていれば…という間に気に入った物件がなくなっちゃうのも悲しいですし。

損得はあまり意識しませんね。希望物件があり、その価格が自分の価値観の中で成立するかしないかだけの問題。
他に左右されず自分が納得することが一番だと思います。

確かに自分が納得するかしないかだと思います。でも、今買うのは本当に損ですよ。春まで待てば中古価格です。確実にまだ下がります。

値段が下がることそのものは仕方がないけど、住民層がどんどん悪化していくのは、正直堪えます。早々に逃げ出したほうが、いいかなあ

当初はまぁまぁな値段でしたよ。高いぐらいでしたから。値落ちは仕方がありませんよね。売れないのですから。買える値段にすると言う事は、買える方も増えると言う事なので、住人層も変わります。確かに迷惑駐車増えました。見かけましたが、商談に来られる方が停めるのでは？最初からこれですから、モラル低下しますよね。管理会社、管理人、わかってるなら改善してほしいものです。

この時代売れ残りは存在します。当たり前です。しかし率の問題で、これだけ月日がたって３割から４割の売れ残りが有る事は異常です。まして香櫨園近辺で。値段だけの理由なのか疑問です。何か他の事に気ずいた方々が多くいるのではと思います。

この物件は住宅ローンのフラット３５Ｓが適応されないのも大きな理由かもしれませんよ。適応されない物件はほとんど有りませんから。金利の優遇が受けれませんから、これってある程度勉強されてる購入予定者さんならわかる事ですが、適応されると１０年間受けれます。この間、数百万の支払いの差が出ます。買う時に数百万値引きされても、その分、同じ支払い額ぐらいかそれより多くなる可能性も有りえます。（ローンされる額、年数で変わります）それも踏まえると、入居者さんが中古物件として売りたい時に売れにくくなる可能性も十分有りえます。

FPさん。旧Sのことでしょうか？新エコS？
いずれにしてもここが何を基準満たしてないのかは気になります。

説明では、センターオープンサッシの為、フラット３５のＳが適応されないみたいです。それと住宅エコポイントも付きません。住宅エコポイント復活の記事が出てましたが。これも売れない理由の一つでは？ローレルコートの方が良いかな、全て適用されますから。

売れてないのは事実です。値段もかなり下げてます。もう少しで中古物件です。その先賃貸になる可能性も。当然、住人層も激変するのでは！この様な物件です。管理組合で問題にならないの？

私も購入する前フラット３５Ｓが適応されないのと、エコポイントが付かないのにはかなりびっくりしました。この時代にこのような物件があるなんて驚きでした。私の場合自転車での通勤距離なので、この近辺で新築がここしかなかったので、近隣の中古かここにするかだったので、新築が良かった為ここにしましたが、現在の値段等耳にすると、残念でなりません。その上住人層が低下するかもなんて。そもそもここまで売れ残りする事が考えもしなかったので。失敗してしまいました。

確かに今の値段聞くと良い思いはしませんよね。みなさん同じですよ。それに住人層の変化など。日頃の挨拶等、みなさんで良いマンションにして行きましょう。その為に管理組合、管理人の協力、それに住人一人一人の気持ちです。自分達のマンションなのですから。これからも意見交換していきたいと思います。

ついにローレルも値下げーーーーーきたーーーー

ここももう一段安くしないと、ぜったーーーーーーーーーーーーーーーい無理

週末、商談に行きました。後もう少し値引き出来そうですよ。ただ、次期分譲の部屋が有りすぎて怖いです。何でこんな売り方してるの？中古物件になってから売るのでは？そんな感じしましたよ。値引きしてくれるなら絶対ローレルです。売るの必死感有り有りで、そら住人層悪いでしょ。〈個人的見解〉です。

商談に行ってわかったのですが、ここの物件もローレルも同じ販売仲介業者ですよ。それってバランスがとれるように値引きするのでは？それと住人の方達は、年中モデルルーム販売ののぼりが有る現状など売れ行き等について、どう思われてるのでしょうか？本当のところ住人層などはどうなのでしょうか？良かったら教えて頂けないでしょうか？

そうなんだよね。事業主も考えないのかね。販売が一緒だとコンフリクトあるでしょう普通。

予想されたことだ。

私はローレルコートも迷いましたが、学区や今後の税金や子供にかかるお金などを考えて芦屋のローレルより西宮のこちらに決めました。
私は正直資産価値など損得はあまり考えず、単純に雰囲気が気に入ったのでこちらにしました。

こちらの掲示板でももっと建設的な意見交換ができるとよいですね。

２割ぐらい引いてもらえそうですか？

部屋によりますが交渉次第ではないでしょうか

実際行ってみて、売れないやろうなぁって思います。いろんなマンション見て来ましたが、値段が安くない。駐車場が機械式。外壁がただの塗装。今時白色。上の階のブルーのガラスがかなりセンス悪い。西側の川がドブ臭い。３５Ｓが適用外。エコ住宅でわない。売れ残りが異常に多すぎる。向かいのマンションと比較してしまい、明らかに劣っている。言い出したらきりがないです。言い過ぎかもしれませんが素直に思ったままです。住人さんには申し訳ないですが。売れ残りには何か問題が有るものですが、有りすぎです。

35Ｓが適用外！エ！

本当に３５Ｓ適応外です。今時有りえます？そら売れないでしょ。ローレルは適応されますよ。

東塔は完売なのに、西塔はほとんど売れ残りです。理由はなぜか？南塔は６割売れて４割売れ残りです。全体的にかなりの売れ残りです。疑問だらけ？

４月から中古物件扱いになると聞きました。後２か月です。ローン審査や商談日数など時間がかかるので、どんなに急いでも売りぬく事は出来ないでしょう。現在、一社独占販売の為、４月から各不動産業者の介入が始まるのではないでしょうか？これからも売れないようであれば、賃貸物件になる可能性も出て来ます。当初から入居している方々にしてみれば、現在の値段、住人層の変化、いつまでたっても売れ残ってる、これらに対して大変遺憾です。このサイトに住人さんがほとんど居ないのは、売れ残りが多すぎて、住人自体の数が居てないのかもしれませんね。

実際のところどれぐらい売れ残りが有るのか調べました。最近の資料でです。４０部屋は売れていません。次期分譲か商談中って感じです。これからどうするの？

住んでても、夜前通ってもわかりますよ。まったく電気ついてないです。駐車場もガラガラです。そら売れてないでしょ。まだ引っ越しされてないだけって説明受けましたが、いつまでかかるんですか？？？嘘の説明、隠し事、住人に対しても説明不足です。住人達の中にも不満が出てきてます。値下げについても、モデルルーム販売ですからって、ほとんどの部屋がモデルルームになってますよ。いいかげんですね。

困ったもんですね…。

いつまで待ってもこのままで、何も変わりません。いつ売るのですか？いつ売れるんですか？売る気あります？売れないのには理由が有るのですよ。そこに気ずかないと、いつまでもこのままですよ。

売れないじゃなくて売らないマンションなのですか？

ちょこちょこは売れてるようなんでこの春入居の人もけっこういるんじゃないですか

週末に行きましたが、売れてる様子はないですよ。次期分譲って部屋がかなり有りました。営業さんも次期の部屋は選ばさないんですよ。自分達で各タイプ４部屋ぐらい決めた部屋から薦めます。売り方にも問題有るのでは？これだけ日数立ってるのに次期分譲って何ですか？

住んで１年近くになります。引っ越ししたいと考えているのですが、これだけ売れ残り部屋があると、中古で売りに出せません。まったく売れませんから。

お疲れ様でした。

嫌だからでしょう。

６２０さん、最初は駅まで何とか行ける距離だと思っていましたが、実際やって見ると少し大変でした。買い物もけして楽とは言えませんでした。静かな住環境、資産性が購入の決めてになりましたが、ここまで売れないとは夢にも思いませんでした。当初の値段で購入していますので、現値段など聞くと１年も立っていないにも関わらず、もはや残念なレベルではありません。どなたかも書かれておりますけど、後１年立っても売れるとは、到底思う事も出来ません。売れ残りが多すぎるのは、皆様が敬遠される理由が必ず有るはずですよ。売れ残りが多かった物件は、その印象が残りますので、売りたい時に、値段がかなり落ちるそうです。通勤も踏まえて実際とは違い安易に考えていました。

やはり引っ越ししたいと思ってる方が、いらっしゃったのですね。住んでて良い気しませんよね。でも、売るに売れないですよね？間違いなく値段付かないでしょうから。今売れ残ってる部屋の値段より、向かいの中古物件の部屋の値段の方が、高いですから。この様な現状は異様ですよね。資産性は不明、値段下落による住人層の変化、今後もどこまで下がるかわからない状態。住まれてる方のお気持ち察しすると、気の毒です。

ここまで売れ残りが有ると、手放す時、いくらで売れるのか本当に心配ですね。安いから検討してますが、売る時の事考えると買えませんよね。最初に買われた方の値段なんて、損得などと言うより、論外でしょ。その方達と今買われる方達に確執など起こるのでしょうか？管理組合などでお顔会わしますでしょうから。もしかしたら、ほとんど住んでいらっしゃらなくて、管理組合などまだ出来てないかもしれませんけど。

近隣住人ではありませんが、たまに前の道を通ります。また、素人ですが住宅には色々と思い入れがあり、
何度か家を売却・購入しております。こんな私の意見がご参考になれば。
場所、外観ともに悪くないと思います。便利さはありませんが、それは購入者の方なら最初から
分かった上での購入で、むしろ静けさや海が見える環境を選択された方々でしょう。
売れていないとのこと、それはご不安なことでしょう。売り方に問題があったのかもしれません。しかし
売れていない＝購入者の方の選択が間違っていたということではありません。
選ばれた方は、狼狽することなくその点については自信を持って下さい。
さてこれからのことですが、徐々に入居者も増えてくるでしょう。そしてそれがマンション全体の
活気につながる筈です。高く買った、安く買ったはあるかもしれませんが、それよりも管理組合が
強い指導力をもって、みんなで良くしていこうとする姿勢が大事だと思います。
スレッドを読んでいると、他人事だと思って面白おかしく、心無いことを書かれているいる人がいますが、
そんなの軽く流して、どうぞ、ご自身の選択に誇りを持って下さい。
真剣に売却を考えているのなら、まだ早いです。ちゃんとマンションが完売して、4-5年住んでみて
それでも売却したいと思うのであれば、そのタイミングで考えられたら如何でしょうか。
数年後であれば、仮に安く購入された方は、損せずに売却ができることでしょう。
勿論これは私見であり、責任は取れませんが、現在の住人の方々、新規購入者のマンションをよくしたい
という意識次第だと思います。いい場所じゃないですか、応援していますよ。

住人層の低下について、必ずしも低所得層の方々が悪い訳ではありません。高所得層の方々が良い訳でも有りません。しかしながら高所得層と言う事は、普通に考えれば、それなりの会社、役職で有る可能性が高いのだと思います。高額なローンが組める環境だと言う事も間違いないと思います。そう言う方々は、社会的なモラル等が有る確率が高いと思います。例外も有りますが。この物件は、当初安い物件では有りませんでしたから、現在の値段など考えると、かなり買いやすい状態だと言う事も事実です。そう言う観点から住人層の変化は十分考えられる事だと思います。育った環境、生活スタイル、金銭感覚、など感じる事も有るはずですから。

先日商談に行きましたが、本当に空き部屋ばかりで、怖くなりました。こんなに売れ残ってて大丈夫なのでしょうか？不安になって当然って感じでしたよ。

近隣に住む者としても早く完売して欲しいです
新築でここまで安くなってしまうと香櫨園の価値がより低くなるのでは懸念しています
住むにはいいとこだと思うんですけどねぇ

私もすぐ近くのマンションに住んでいますが、近くに新築の売れ残りがあれば、中古物件の値段が下がり、大変売りにくくなる見たいです。近くの不動産屋さんもおっしゃってましたが、今、この近辺のマンションが値崩れしてきてる見たいです。業界でも少し有名な売れ残り物件になってるみたいです。

週末見に行きましたが、あれだけ売れ残ってたら怖くて買えません。理由が有るから売れ残るのでしょう。向かいの中古マンションの方が高かったですし。何で？何で？わからないので手が出せませんでした。

津波も心配だし海沿いはダメですね。

完売まで後１年でも無理ではないでしょうか？その先考えられるのは、賃貸物件になる可能性も十分有りえます。香櫨園の分譲物件としては、崩壊している物件だと思いますが。

ここまで売れ残るとは思いもしませんでした。値崩れも想像以上に深刻です。住人層は良く言われてますが、迷惑駐車目立ちます。商談に来てる方も停めてるし、住人さんも停めてます。これが低下して来てる様にも思います。管理人も何も言わないのか、もはや無秩序状態になりつつ有ります。

あかん。終わっている…。

近くのブランズシティ西宮香櫨園の価格を見て、
更に売れない状態が続きそうですね。
ここを見送って助かりました。

心配になり、不動産鑑定士さんに見てもらいました。資産価値などかなり低く、売れ残りが多いので、まだまだ下がると思いますとの事でした。売れない理由がそろってる見たいで、売る事も出来ません。

ブランズ西宮香櫨園の方がはるかに安いですね。買い物も楽ですし。待ったかいが有りました。駐車場も自走式ですし。ここの物件はもう売れないと思います。契約しなくて良かったです。

なぜここまで売れないのか？
箇条書きにしてくれる、不動産に詳しい方は
書き込みしてくれませんかね？
私は嫌な雰囲気がしたので外しました。

その点、隣？のグランオアシスの値段は良かったですね。安かったはす。その値段を覚えていたのでここの値段知ったときビックリしました。

全部とは言わないが、ほとんどのネガティブ発言はブランズ関係者なのかと思うほど。
ちなみに住人さんの不動産鑑定士に観てもらったと言うのは、どの位の費用をはらったのかな？
また不動産鑑定士がマンションの査定価格云々というのも胡散臭い。
自分のマンションを悪く書くかな～？ますます価値下がるけど。。
不思議な気持ちで一杯です。

ちなみに西宮市のwebによると
津波リスクはブランズ辺りが圧倒的に高いみたいです。

まず値段が高すぎます。これと言う特徴もなくごくごく普通な建築。駅から遠い。買い物が不便。３５Ｓが適応されず。エコ住宅でもない。この様な理由で売れ残ったのではないかと考えられます。売れ残り物件の印象が付いてしまい、ますます不安がられます。こうなればなかなか売れません。こうなる前に対策するのが一般的で、値段設定のミスと、売り方のミスによる悪循環ではないですか。結果、年数が立ち、中古物件扱いになり、また値段が下がります。こうなってしまった物件は、中古で手放す時もなかなか値段が付きません。周りの中古物件にも値段に影響します。売れ残りは、住人さんにも近隣の方にもやっかいな問題であります。

なんやかんや言っても妥当な値段になれば売れるでしょ。
環境はいいので資産価値的にも底固いでしょうし。
駅や商業施設まで10分ちょっと歩くくらいなんてことないと思います。
わざわざ夜走ってる人もいる位なんだから、運動を兼ねてると思えばいいんじゃないかな、と。

ここまで来たらなかなか売れないでしょう。ブランズ西宮香櫨園も売りだしますし。たたき売り状態になった物件は、資産価値などわかりませんし。それに、もうそろそろ中古物件ですし。ますます住人層の変化は懸念されます。

ここの資産価値というよりも売る時に高く売れればいい訳です。
誰かが中古で安く売り出せば安くなるし、安く売らなければ安くはならない訳です。
しかしながら、ここのマンションを誰かが中古で安く売れば、その値段がここら辺の相場になる訳で、隣の近所の中古マンションも相場が下がる訳です。
だから、新築時の値段はあまり関係ないんですよ。
ここの中古相場が下がれば、必然的に中古で売る時のローレルコートやブランズも下がる訳です。
目の前の積水ハウスの物件なんて、新築時の値段は知りませんが、そこそこしたと思います。
しかし、目の前の新築があれだけ安く売り出させれれば、もともと資産価値があったマンションでも、中々、中古で売れない訳です。
だから、結局、資産価値を気にする人は、ここら辺をさけて山手に住まれたらいいですよ。

現状の値段よりも当然、普通に考えると売る時は安くなります。当初の値段で買った以上落胆する他有りません。説明では、この近辺は値崩れしにくい場所ですとの説明でしたが、この物件が値崩れしたのですから、近隣の物件にも影響するでしょう。１年そこらで１０００万前後の値引きで売買されるのですから、モデルルーム販売とは、形だけで、モデルルームが売れたらまた新しい部屋がモデルルームになり、回す為の次期分譲方式で、当初の値段で買われた方達の建前作りでしょう。〈個人的な見解ですが〉今でもモデルルーム自体が何部屋も有りますから。ここまで売れ残った以上資産性の低下、住人層の低下は避けられないと思います。失礼な表現で申し訳ありません。

いろいろな見解ありますが、単に当初の値付けの失敗でしょうね。事業主が欲を張った価格設定だったのでは。

住人さんもご近所さんもそんなに心配しなくても結局地域的な人気はあるから需要が値段を底支えします。
市場経済ってそんなもん。

個人的な感覚では、この界隈では東急の値付けは割と適正かな。お隣り然り。ブランズ香櫨園も然り。今度のも場所は離れてるがおそらく価格重視でしょうし。ここは完全に勘違い価格のせいで近隣にも迷惑掛けてる。
まあ、もし東急の関係者が６５１の言うように来ているのだとしたら、しょうもないことはやめたほうが良いとは思うが。

住不と清水はもはや名物だよね。
ヴィークは南堀江でもやらかしてるし。
近隣に住不や清水が建つと要チェックですね。
住不はまだ意地でも下げないというメリット（？）もあるが
清水は結局、下げては売れず、下げては売れずで、
またそのスパンが中途半端に長い。本当に営業センスが悪い。
どうせなら住不ほどの肝が据わってなければ。

価格設定ミスだけで、ここまで売れないものなのか、現に今かなりの値引きでもまったく売れてない。この先どうなるの。

どうなるか？見届けましょう。

ブランズシティ西宮香櫨園の値段設定でましたね。かなり安めの２６００万台からになっていますが、ますます売れないのでは？

値段下げても、この印象は消えないやろ。いつまでも売れないまま。何か良い方法ないの？

大部分で合意しますが、住民にお金は渡さないでしょうね。竣工してますし普通に考えても。

一般論として、事業主とはいえ、空いてるからと駐車させる権利はないように思いますけどね。ましてや雇われの販売会社にはなおさら。

看板新しいのと取り換えた方がいいのでは、

行かない。