リヴァリエB棟ってどうですか？Part7

不動産相場は造るもの。
C棟は値上げして、
じっくり港町の相場価格を造っていって頂きたい。

＞値上げして、じっくり港町の相場価格を造っていって頂きたい。

じっくり港町の相場価格を作り中の物件例

https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_kawasakishikawasaki/bc_1000122766...

いいんじゃない

これだけの賃料で成約したら万々歳。
ぜひ実績を積み上げていってもらいたい。
西口駅前に近いポテンシャルはあるのだから、
アドバタイズメントが重要。

西口駅前と比べるとは 笑

この部屋、良い条件なのだから
賃料さえ下げれば、瞬間的に借り手が付くと思うんだけど

こだわりの月２９万円で店晒しですね
なんで下げないの？

>>856
借り手がいるからです。

http://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=030&bs=040&f...

検索するとずいぶん一杯suumoでもリヴァリエA棟出てくるね。
賃貸しようとすると結構苦戦しそうかな。
タワーってのを差っ引いても、周りはもうちょい安いし。

2年間借り手がつかないのねw

せいぜい１５万がいいとこ。

先週行ったのですが港町のショッピングモールの工事と京急川崎駅ビルの工事が着々と進んでいました。
楽しみですね。

あとはＪＲ川崎の北口モールですがこれは２年後ですか。

いろいろ再開発あってとっても気に入りました。

>>859
Youのコメント、外れてるかな？飛んだ物件と飛ばしの物件があるから、一概に2年間まるまると言う訳ではないね。

日曜日のＭＲは人が多かったですね。あれならたぶん竣工前完売もあるかもしれませんね。
Ａ棟のときは竣工時で６０戸くらい残っていたみたいですから、ずいぶん変わりましたね。

角に魅力を感じて現地を見に行ったのですが、すでに北は完売でした。
でもここは角よりも立地が気に入りました。駅から出たときの迫力とリヴァリエアヴェニューを抜けた開放感はすごいですね。
これでＣ棟が出来るとさらに良さそう。

間取りのコメントもありましたが、私は逆によい部屋が多いと思いました。

最近 ネガが居なくなってやっと落ち着いたなぁと思ったら、次は賃貸価格に噛みついたか…そこまでこの物件は気になるのか。

>>865
いや、そういうことではなく
転売・賃貸の時期に入ったということでしょう。

しかし、２年間借り手がつかないのはひどい
何とかしましょうよ。

商業施設できたりするまではかなり厳しいのでは？

リヴァリエの反対側の改札出たところの空き地は何かできるのでしょうか？
気になりますね

賃貸なら最上階でもせいぜい20万円代前半じゃないでしょうか。恐らく貸さなくても困らない資産家が都心のタワー買ったついでくらいの気持ちで買ったのかと思っています。持っている人は持ってますね。

竣工前に５０戸が見えているくらいがちょうどいいでしょうね。Ｃ棟のモデルルームにもなるし。


最近の売れ方はちょっと凄過ぎ。

>>857
去年は月30万で募集してたらしいけど、借り手はいつみつかるの？

http://community.myhome.nifty.com/bbs/thread/363075/91

レス番はこの辺。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363075/res/944-949

賃貸じゃなくて買いたいです。

私も物件購入したいです。賃貸に興味はありません。

それじゃ
買えば～

Ａを売るならＢＣ完売後、
競馬場の施設が完成した辺りが
良いんでしょーねー。

借り手がいなくても困らない余裕のある賃貸の動きをウォッチするなんて暇なんですね。
家賃を30万で出そうが100万でだそうが個人の自由ですよ。

「借り手がいなくても困らない余裕のある賃貸の動きをウォッチしてる人」をウォッチしてるw

>>878
お疲れ様

「借り手がいなくても困らない人」とは、１人が主観で書いてるだけで、ほかの人は違うでしょう。
大半の人は現時点で賃貸を考えていないにせよ、検討者なら実際どれくらいで貸せられるか関心があるのは当然です。

賃貸で投資回収しようとしてる人は大赤字確定だなこれ。
中古価格にも悪影響しか出ないだろうね。
余裕がある人がダブつかせてるっていってもこのザマじゃ早晩中古売却して
損切りする可能性が高い。ただでさえ修繕積立金がキツい物件だからね。

10年～15年を目処に転居する腹積もりの人、転勤等で手放す可能性のある人は
将来に爆弾抱えたと見るべきだろうね。
月々7万以上になる管理費修繕積立金を老後になっても余裕で払える人、
という前提を持っている永住希望者は、まあいいんじゃないかな。

将来は、月々7万以上にもなる試算が高いんですか？

販売時の修繕積立金が一流のタワマンとしては異常に安い。
将来、足りなくなるのは明らかです。
段階的に値上げするのか、それとも大規模修繕時にゴソッと一時金の徴収があると観ておくべきでしょう。

時期は変動するでしょうが、部屋によっては月々７万以上が有り得ます。
（フラット方式にするならならされますが、総額では変わりません）

安いのか高いのかどっちなんだか。
結局、必要なだけかかると考えれば、どのタワマンもたいしてかわらんでしょ。

こうならないようにしませう。

1988年3月 築（昭和63年3月）
専有面積 85.05㎡(約25.72坪)
修繕積立金 5,940円／月

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FR3R9A05/

↑タワーは売れちゃったみたいだけど、似たような感じでした。

>>885
どうゆう意味ですか？敷地内の建物の大規模修繕を終えてまた安くなってる、、、だけですよね。

ここって自治会費払うのですかね
マンション内だけでの自治会なんですかね

>>888
自治会ってあの回覧板とか回すやつ？

回覧板を回すやつです

今のご時世、回覧板は事後報告みたくなってますよね。誰が止めてるんだ！と思ってしまいます。

入居開始からまだ1年半しか経っていないのに、
2年間借り手がつかないというのはすごい。

これまでの中古は、ぜんぶすぐに売れたのにね。
賃貸にせず、売りに出せば、即売だよ。賃貸にこだわる必要あるのかな？
売ってしまえばよいのにね。

>>883
それ、買うときに見積りもらえるから見てみ。
すこしづつあがってくから
でも7万円はいかないよ
初め休めなのはローン返済をはやいうちにおわらせるため

>>894
デベが出す見積もりを鵜呑みにすると痛い目見るよ。

70平米～80平米で最終的には修繕積立金は5万ぐらいだった。
管理費入れてほぼ8万、駐車場、固定資産税まで考えると
9～10万近くの費用が発生する試算になってますが、
これも結構あやういんじゃないかな。

特にタワー駐車場はメンテコストがバカにならないです。

いままで出た中古はすごく安かったもんね。
勘違いして高かった部屋もあったが
とある物件は全室エアコン付きのフルオプションの部屋で
Ｂ棟の同レベルよりかなりお値打ちで売られていた。

あれは本当にお買い得だった。

中古売れたかどうやってわかるの？

修繕積立金に管理費を足して更に固定資産税と駐車場利用料まで足す。
多少盛っちゃったりしてね。
買えない言い訳の常套句です。
私も昔はそういうことを言いながら貴重な機会を逃してきました。

何も盛ってないじゃん

結局、部屋の本体価格は安くても、管理費、修繕費は一等地のタワマンとほとんど変わらないと考えればいいのでは。
修繕費が上がっていくのは確かだけど、前倒しでローンを払ってしまえばさほどの負担ではないと思います。
それを払うのが難しいと感じる層はこの物件は除外した方がいいでしょう。

管理費と固定資産税と駐車場料金は一等地と比べたらある程度安いですよ。

修繕積立金はどこまで含めてあるかにもよりますし、デベの計画通りに行くものでもありませんよ。

良心的な計画には耐用年数が30年に満たない設備でも更改できるように積立金に含めてありますが、そういうものが抜け落ちた計画もあるようです。
安い計画は甘い計画で、高い計画は良心的な計画なのかもしれませんので、金額だけを単純に比べても仕方ないのではないでしょうか。

また、修繕積立計画は数年おきに見直しつつ必要な積立金額も見直していくことになるでしょうから、20～30年も現時点の計画通りになるはずもないでしょう。

すこしずつ寒くなって来ました。重説の時に石油ファンヒーターは駄目と伺いました。みなさんは冬の暖房設備は考えてますか？特に足元用、、、

エアコン付けるだけで普通に暖かいですよ。
気密性も高いですし。

石油ファンヒーターは火災のリスクがあり空気も汚れるので、今どき良いことなんてないでしょう。

HP更新されてました。残り100切ったか切らないかくらいかな。

>905

今のところ夜でも室内Tシャツ短パンです。北西。
リビング拡張したけどエアコン1台で越冬してます。

みなさんご回答ありがとうございます！

いいえ

北西の冬は寒いですか？
北風があたり部屋まで冷え込みませんか？
結露の状況など気になります。
夏は最高ですよね。

北風はあまり関係ないと思いますが、床に直射日光が殆ど当たらないことで輻射熱は減ります。
それでも暖房性能の良い最近のエアコンなら特段問題ないと思いますよ。
うちの場合、東京電力の電気家計簿でよく似たオール電化マンションの家庭との電気代の差を見ると、春秋が同等で冬は安くなっています。

北西は夏の西陽が正面から入るので、
冬より夏が大変だと思いますよ。

あと、８０くらいかね？

>>914
この場合にもバーチカルブラインドが有効でしょうか？

400戸契約済か。

バーチカルブラインドについてはよく知りません。

>>916
有効です。
日光をギリギリ防ぐ角度にしておけば外も見えます。

あと70くらいですよ

今日見てきました。
販売済385
残り93（商談中13）です。

8月29日時点で販売済339でしたので
１ヶ月弱で46戸販売ですね。
勢い増してます。
今年中に完売しそうです。
わ悪いと言われてた間取りも売れてます。

Ｂ棟完売したらＣ棟着工確定ですか？

完売しなくても確定かと。

まどりわるいとはおもわないけどなー。
田の字マンションよりいいでしょ
スパン割と広いし

凄い売れ行きですね。早く決めてよかった～

>>925
プレミア85平米の3LDKが、

　全室リビングイン＋行灯部屋（しかもLDとつなげにくい）

だぞ？

例によって廊下もどきの空間をLD算入してるから、LDも実質10畳そこそこしかない。
これでプレミアってちょっとどうなの？って普通に思うわ。

そりゃ、まあ、田の字と比べれば・・・だけどね。

>>923
今日多摩川からC棟側に回って確認したら、もう穴を掘って基礎工事中でした。
駐車場とかはできてました。

>>928
でもその部屋もほぼ完売、プレミアムの残りは48戸中二戸だけで、一戸は商談中です。

しかし、Ａ棟のときに比べて、なんでこんなに売れ行きが
凄いことになったんだ？

相対的に安くなった。
それに尽きる。

Ｃ棟も安いかな？

比較対象の周辺物件情報が出揃ったけど
意外と全部微妙だから『マンション値上がり前に何処か買わなきゃいけないしタワーで安いからここで良くない？』という発想もあるような

外廊下田の字中住戸 VS 全室リビングイン（行灯部屋あり）　ってスレ立てたらいい勝負になるかな？

やはり内廊下とぬけた景色は断然いい。

ホテルライクな生活が毎日続いたら旅行先のホテルが嫌になるかも。

４００戸も目前か。なんか感慨深いね。

周辺の再開発の加速が大きいんじゃないかな。

港町のショッピングモール

京急川崎の駅ビル化

ＪＲ川崎の北口改札と再開発

川崎球場のウットボール

競輪場の再開発

殿町再開発

ほかにもいろいろあるよ。

>938
それらは周辺のマンションも同じこと
リヴァリエが好調の理由ではない。

ミライクもチカイも好調だぞ。

大師線沿いの人口が増加するのは良いことです。
港町駅の乗降者数はA棟の入居開始に伴い、京急最下位の座をついに明け渡しました。
B棟、商業施設、C棟が完成するに従って、今後も間違いなく乗降客数は増加していくでしょう

大師線では川崎に一番近いはずの港町なのに乗降客数が最下位だったのがびっくりです。

雄大な駅前のリヴァリエ敷地は日本コロムビア跡地で使われていませんでした。

今後、港町のマジョリティはリヴァリエ住民と商業施設利用者に変わっていきます。
現在は新しい街を作っている最中です。

まさに駅前再開発
マンションと駅だけの為の。
MR跡地がどうなるか。

産業道路駅前マンションもいい

リヴァリエのおかげでスミフも調子出てきたみたいですよ。

スミフはやはりブランド力があるからね。

沿線のマンション全体で支線、枝線と言われて敬遠されていた大師線沿いを盛り上げられることができればいいですね。

ちょっと離れたところの某スミフ物件なんか
こうですわ

> 契約済みさん　2014-09-27 00:00:16
自分は、2014年3月に契約をしていますが、契約してから、下の階の部屋の価格上昇が見られました。


値上げしてくるとは
強気に出ましたね

今年は新築マンションの着工が減っていてこれから売るものがなくなりますから、高くゆっくり売ってもいいんですよ。
すみふがタワーマンションを売るときは、だいたい7～8年（建物完成後5年程度）かけて完売するように価格を調整するようです。