リヴァリエB棟ってどうですか？Part7

外国人は少ない方がいいけど、外国人の為に内廊下を諦めろといわれると悩みますねえ…
私は二者択一ならデメリット含めて内廊下ですかね。

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>>802
実は私も新川崎の低層マンションで待ち時間に辟易した経験があります。
中低層マンションのエレベーターは一か所に2台以下が多く、速度は半分以下、群管理のような賢いアルゴリズムもなく、わざわざ遠いエレベーターをひたすら待つことがあるためのようです。

湾岸のタワーと比べて数が少ない方というのはその通りですが、階数が低めのためか特にストレスもないですし、管理費が安く抑えられる点ではメリットもあります。
管理費は三井のタワーとかよりも70m2で月4000円くらい安いです。

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芝浦アイランドなんかは管理費が平米220円なので、必ずしもここの管理費は安いとは言えないと思うよ。

リヴァリエはエレベーターも少なくて管理費が平米270円なので、
サービスを落とさずもう少し安くすることもできるのではないかという気がする。

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管理費は総額で高い安いと議論しても仕方ないと思います。
単価で比較しなければ。

この物件の管理費が高くなる要因として、広大な敷地の
維持管理が挙げられます。
現地に行くと驚きますが、講演の中に建っていると思う位
足元の空間が広く且つ緑化されています。
これは殆どがマンションの私有地であり、この維持管理を
して行く経費はバカにならないし、
怠ればスラム化するでしょう。

何れにせよ、必要な業務に適正な経費を掛けるという
姿勢が居住者には求められますね。
管理会社との程よい緊張関係を保つことがどのマンションでも重要です。

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先週末で残り二割切ったんですか？、本当ならゴール間近ですな。
年内完売もあるとは予想外。

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Ａは確か竣工時点で2割残だったと記憶してます。Ｂ棟周りに植栽いっぱい増えて楽しみ。

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3.6haの広大な敷地に贅沢にもタワーマンション3棟

緑豊かな敷地利用ですな

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B棟はA棟より時より販売好調なのですね、
C棟の話とかはもうでてるのでしょうか？
またギャラリー跡地に商業施設ができると噂では聞いたのですが、
それも現実味ある話なのですか？

駅の反対側に大きなショッピングモールが作られてる最中とのことで、
ちょっとB棟、C棟が気になっています。

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エレベータの数は、致命的な問題では無いと感じてます。タワマンに住むならなら、ある程度待ち時間は購入時に考えとくでしょう。いやなら戸建てがよいんじゃないでしょうか。
来週、営業とＡ棟の方々にも実態を聞いてみる予定です。周辺環境は、ネガレスとのギャップがあり、逆に好印象です。

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>>813
昨年3末の時点で、契約済402戸、未契約53戸だったみたいですね。3月は入居開始月なので、建築物としての竣工は少し前とは思いますが。

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なるほど、Ａ棟は一斉入居時に販売残が1割強あった、その後ＡはＢ棟と並行販売にもかかわらず（数か月かかり）完売、Ｂもここにきてさらに好調ということですね。

Ｃ棟の情報があればよろしくお願いします。

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そろそろC棟の話題も出てくる頃なんですよね。優柔不断な自分は気が付けば選択肢が無くなってきました。ちょっとヤバいです。

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C棟は東角が狙い目じゃないでしょうか。

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羽田空港が見えて綺麗な眺望でしょうね。

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住民ですが、こんどC棟販促用の撮影だかをやるので協力よろしくという案内が出ていました。
B棟は12月になってから着工を発表したからC棟も同じ頃ではないでしょうか？

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いい価格設定なるでしょうね
でも割安なんでしょうね

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羽田空港を見渡せるC棟の東角は競争になりそうですね。三棟の中で一番遠いと言ってもB棟からは濡れずにC棟まで行けるのですよね。う～ん、C棟発表までもう少し待ってみるかな。高くなりそうな気もするけれど。

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C棟の東角はお見合いがないね。
朝日も年中毎日拝める。
でも花火が見えないね。
何気に京急の鉄橋や六郷橋も
夜の景色としてはステキだし、
北角と迷うところ。

角狙いなら早めがいいね。

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高いでしょうねぇ。

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>>824
B東角最上階検討しました。Cが1メーター高さ下げるときいたので視界が抜けるかな、、、と思ったらシミレーションで思いっきりお見合いしてたので断念しました。笑
11月皆さんにお会い出来ると思うと期待とともに緊張してきてしまいました。

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今月上旬の段階でプレミアムは3戸しか残っていなかったです。
この辺もA棟の売れ方とは違いますね。

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827さんは、最終的にどのあたりにされました？

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残り100切ったと思ったら早かったなぁ。

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>>830さま
BPのプランFにしました。830さまにとって素敵な選択肢が見つかりますように！

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>>832さま
ありがとうございます。
角住戸よりも中住戸の方が視界は良いですか？

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>>833さん
大差ないと思いますよ！中住戸もベランダにでないと隣の棟は見えないようです。

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テレビに映ってた。
多摩川を上るという企画。

2棟あると存在感がありますね。
土手のしたで和んでる家族も、
良い風景でした。

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この間みたいな縦揺れはDFSって効果ありますか？
DFSは柱が細くて少ない様なので縦に弱いのでは？と気になりました。

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>836
構造説明会で誰か質問していました。
DFSは縦揺れには機能しませんが、地震は縦揺れより横揺れの方が何倍もエネルギーが大きく、問題ないといった回答だったと思います。

免震も縦揺れには機能しませんし、縦揺れ対策が重要だという話も聞いたことがないです。

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商談中住戸を除くと2割切りましたね。

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DFSも免震も縦揺れには機能しないのなら
頑丈に作った耐震が一番なのでは
縦揺れ対策が重要だという話を聞いたことがないからといって
縦揺れなんかへっちゃらだい！とはならないのでは？

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>>838
A棟よりも早いってことですかね？

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商談中を引くと残り８０戸くらいかな？

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あんまりデベやゼネコンの説明を鵜呑みにしない方が、営業なんだし。シミュレーションも一つの解析結果。
大林組もパークホームズ豊洲じゃ免震でやるみたいだな。。

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>842

あっちは建物が整形じゃないからDFSは使えないんじゃないかな。

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残80であれば竣工時には20程度になるのではないかな
C棟販売時には売り切れ御免

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実はもうちょっとノンビリ売りたいんではないかな？そんな感じだよね。

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じゃあ、ここ来んなよ

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C棟までを見据えてるだろうから、
思いの外ペースが早いと思いますね。

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この勢いをC棟に繋げるには、間取りとどこまで価格を据え置きにできるかですかね。どの客層をターゲットとするか見物です。

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当初の計画段階では鉄塔があった。
撤去されているので北東側はずいぶん見晴らしがいいだろう。
C棟は北東、南東が良さそう。値上げは仕方ないが。

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不動産相場は造るもの。
C棟は値上げして、
じっくり港町の相場価格を造っていって頂きたい。

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＞値上げして、じっくり港町の相場価格を造っていって頂きたい。

じっくり港町の相場価格を作り中の物件例

https://suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_kawasakishikawasaki/bc_1000122766...

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いいんじゃない

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これだけの賃料で成約したら万々歳。
ぜひ実績を積み上げていってもらいたい。
西口駅前に近いポテンシャルはあるのだから、
アドバタイズメントが重要。

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西口駅前と比べるとは 笑

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この部屋、良い条件なのだから
賃料さえ下げれば、瞬間的に借り手が付くと思うんだけど

こだわりの月２９万円で店晒しですね
なんで下げないの？

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>>856
借り手がいるからです。

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http://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=030&bs=040&f...

検索するとずいぶん一杯suumoでもリヴァリエA棟出てくるね。
賃貸しようとすると結構苦戦しそうかな。
タワーってのを差っ引いても、周りはもうちょい安いし。

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2年間借り手がつかないのねw

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せいぜい１５万がいいとこ。

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先週行ったのですが港町のショッピングモールの工事と京急川崎駅ビルの工事が着々と進んでいました。
楽しみですね。

あとはＪＲ川崎の北口モールですがこれは２年後ですか。

いろいろ再開発あってとっても気に入りました。

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>>859
Youのコメント、外れてるかな？飛んだ物件と飛ばしの物件があるから、一概に2年間まるまると言う訳ではないね。

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日曜日のＭＲは人が多かったですね。あれならたぶん竣工前完売もあるかもしれませんね。
Ａ棟のときは竣工時で６０戸くらい残っていたみたいですから、ずいぶん変わりましたね。

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角に魅力を感じて現地を見に行ったのですが、すでに北は完売でした。
でもここは角よりも立地が気に入りました。駅から出たときの迫力とリヴァリエアヴェニューを抜けた開放感はすごいですね。
これでＣ棟が出来るとさらに良さそう。

間取りのコメントもありましたが、私は逆によい部屋が多いと思いました。

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最近 ネガが居なくなってやっと落ち着いたなぁと思ったら、次は賃貸価格に噛みついたか…そこまでこの物件は気になるのか。

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>>865
いや、そういうことではなく
転売・賃貸の時期に入ったということでしょう。

しかし、２年間借り手がつかないのはひどい
何とかしましょうよ。

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商業施設できたりするまではかなり厳しいのでは？

リヴァリエの反対側の改札出たところの空き地は何かできるのでしょうか？
気になりますね

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賃貸なら最上階でもせいぜい20万円代前半じゃないでしょうか。恐らく貸さなくても困らない資産家が都心のタワー買ったついでくらいの気持ちで買ったのかと思っています。持っている人は持ってますね。

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竣工前に５０戸が見えているくらいがちょうどいいでしょうね。Ｃ棟のモデルルームにもなるし。


最近の売れ方はちょっと凄過ぎ。

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>>857
去年は月30万で募集してたらしいけど、借り手はいつみつかるの？

http://community.myhome.nifty.com/bbs/thread/363075/91

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レス番はこの辺。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363075/res/944-949

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賃貸じゃなくて買いたいです。

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私も物件購入したいです。賃貸に興味はありません。

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それじゃ
買えば～

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Ａを売るならＢＣ完売後、
競馬場の施設が完成した辺りが
良いんでしょーねー。

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借り手がいなくても困らない余裕のある賃貸の動きをウォッチするなんて暇なんですね。
家賃を30万で出そうが100万でだそうが個人の自由ですよ。

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「借り手がいなくても困らない余裕のある賃貸の動きをウォッチしてる人」をウォッチしてるw

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>>878
お疲れ様

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「借り手がいなくても困らない人」とは、１人が主観で書いてるだけで、ほかの人は違うでしょう。
大半の人は現時点で賃貸を考えていないにせよ、検討者なら実際どれくらいで貸せられるか関心があるのは当然です。

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賃貸で投資回収しようとしてる人は大赤字確定だなこれ。
中古価格にも悪影響しか出ないだろうね。
余裕がある人がダブつかせてるっていってもこのザマじゃ早晩中古売却して
損切りする可能性が高い。ただでさえ修繕積立金がキツい物件だからね。

10年～15年を目処に転居する腹積もりの人、転勤等で手放す可能性のある人は
将来に爆弾抱えたと見るべきだろうね。
月々7万以上になる管理費修繕積立金を老後になっても余裕で払える人、
という前提を持っている永住希望者は、まあいいんじゃないかな。

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将来は、月々7万以上にもなる試算が高いんですか？

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販売時の修繕積立金が一流のタワマンとしては異常に安い。
将来、足りなくなるのは明らかです。
段階的に値上げするのか、それとも大規模修繕時にゴソッと一時金の徴収があると観ておくべきでしょう。

時期は変動するでしょうが、部屋によっては月々７万以上が有り得ます。
（フラット方式にするならならされますが、総額では変わりません）

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安いのか高いのかどっちなんだか。
結局、必要なだけかかると考えれば、どのタワマンもたいしてかわらんでしょ。

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こうならないようにしませう。

1988年3月 築（昭和63年3月）
専有面積 85.05㎡(約25.72坪)
修繕積立金 5,940円／月

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FR3R9A05/

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↑タワーは売れちゃったみたいだけど、似たような感じでした。

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>>885
どうゆう意味ですか？敷地内の建物の大規模修繕を終えてまた安くなってる、、、だけですよね。

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ここって自治会費払うのですかね
マンション内だけでの自治会なんですかね

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>>888
自治会ってあの回覧板とか回すやつ？

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回覧板を回すやつです

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今のご時世、回覧板は事後報告みたくなってますよね。誰が止めてるんだ！と思ってしまいます。

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入居開始からまだ1年半しか経っていないのに、
2年間借り手がつかないというのはすごい。

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これまでの中古は、ぜんぶすぐに売れたのにね。
賃貸にせず、売りに出せば、即売だよ。賃貸にこだわる必要あるのかな？
売ってしまえばよいのにね。

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>>883
それ、買うときに見積りもらえるから見てみ。
すこしづつあがってくから
でも7万円はいかないよ
初め休めなのはローン返済をはやいうちにおわらせるため

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>>894
デベが出す見積もりを鵜呑みにすると痛い目見るよ。

70平米～80平米で最終的には修繕積立金は5万ぐらいだった。
管理費入れてほぼ8万、駐車場、固定資産税まで考えると
9～10万近くの費用が発生する試算になってますが、
これも結構あやういんじゃないかな。

特にタワー駐車場はメンテコストがバカにならないです。

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いままで出た中古はすごく安かったもんね。
勘違いして高かった部屋もあったが
とある物件は全室エアコン付きのフルオプションの部屋で
Ｂ棟の同レベルよりかなりお値打ちで売られていた。

あれは本当にお買い得だった。

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中古売れたかどうやってわかるの？

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修繕積立金に管理費を足して更に固定資産税と駐車場利用料まで足す。
多少盛っちゃったりしてね。
買えない言い訳の常套句です。
私も昔はそういうことを言いながら貴重な機会を逃してきました。

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何も盛ってないじゃん

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結局、部屋の本体価格は安くても、管理費、修繕費は一等地のタワマンとほとんど変わらないと考えればいいのでは。
修繕費が上がっていくのは確かだけど、前倒しでローンを払ってしまえばさほどの負担ではないと思います。
それを払うのが難しいと感じる層はこの物件は除外した方がいいでしょう。

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管理費と固定資産税と駐車場料金は一等地と比べたらある程度安いですよ。

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修繕積立金はどこまで含めてあるかにもよりますし、デベの計画通りに行くものでもありませんよ。

良心的な計画には耐用年数が30年に満たない設備でも更改できるように積立金に含めてありますが、そういうものが抜け落ちた計画もあるようです。
安い計画は甘い計画で、高い計画は良心的な計画なのかもしれませんので、金額だけを単純に比べても仕方ないのではないでしょうか。

また、修繕積立計画は数年おきに見直しつつ必要な積立金額も見直していくことになるでしょうから、20～30年も現時点の計画通りになるはずもないでしょう。

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すこしずつ寒くなって来ました。重説の時に石油ファンヒーターは駄目と伺いました。みなさんは冬の暖房設備は考えてますか？特に足元用、、、

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エアコン付けるだけで普通に暖かいですよ。
気密性も高いですし。

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石油ファンヒーターは火災のリスクがあり空気も汚れるので、今どき良いことなんてないでしょう。

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