リヴァリエB棟ってどうですか？Part7

今残り何戸ですかね

399さんの言った通りです。
b棟あの間取りは凄く良いと思う、
隣のことを気にしなければ。

>>393
公式ホームページ上は2015年開業のままですね。

商業施設はアウトレットセンターにすればお客さんがたくさん集まるかも。

>400
建設するのになぜ中止と考えるのか分かりません。
三号スタンドの解体工事業者が決まるまでに数ヶ月遅れていたのですから、同じスケジュールで進めたら完成も遅れると見るのが自然です。

>>404
私はアウトレットには興味ないです。

開業予定に合わせないってことは、それほど力入れていないかな？
で建設ははじまっているのでしょうか？

>>406
何が良いでしょうか。
私も別にアウトレットによく行くわけではありませんが、
ここの立地で遠くのお客さんも足を運んで来てくれるためにアウトレットやコストコみたいな商業施設にしないと厳しいのではと思います。川崎駅周辺のお店と違うものにする必要がありますね。

この立地だし、土日にしか客入らなそうだから、あんまり入る店なさそうだよね。

>>409
駐車場規模からも車のお客様狙いですね。

>>397

最近営業から聞いた話ですと、あまり高くなると買えなくなるし、客層も変わるので、表面的にはＢ棟と同じ程度の価格にするけど、個々の部屋の大きさを小さくして部屋数を増やす方向にするらしく、中のレイアウト案を大幅に書き直し中と言ってました。何世帯になるかはまだわからないって。

駐車場台数多くないのに？

A棟とBC棟では維持費にかなり差がでそうだね。
ただ今でも間取りは残念な部屋が多いのにさらに、狭くするとはね。

間口がせまーく行灯部屋だらけになりそーな。。
富久クロスをある意味超えるタワーになるか。

>407
商業施設は10/1着工予定と掲示されています。
最近は建設費高騰による事業延期が多発していますので、それを踏まえると少々の遅れは仕方ないのかもしれません。

少し離れますが、競馬場南側のスポーツ・文化複合施設整備等事業については、環境アセスメントの資料が出ています。
http://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000060428.html

田の字にでもしておけば？
窓の外に人気を感じる日当たりの悪い部屋が２部屋もついていますが、一応窓はあります。

乾式壁も人気を感じるからかわらないね。

>417
それは誤解ですよ。
遮音性能については過去ログにCASBEEの評価が出ているので参考にしてください。

壁の遮音性能もさることながら、内廊下は廊下側の部屋が密閉されており空気の漏れがなく、また内廊下にカーペットが敷いてあるのでヒールのコツコツ音がしないため、外廊下とはプライバシー感が全然違います。

C棟は上層階だけかもしれませんが90平米や100平米の部屋もあるようです。

乾式壁に期待しない方が良いよ。
重低音とか筒抜けだし。
casbeeで評価が高いのは、一応スラブが厚いからだろうね。壁に関しては他のタワーとかわらないだろうし。

なんか違ったみたい。
点数の違いがよくわからない。

BC棟は維持費安そうだね

私は３棟建設する事を前提にデベロッパーと建設業者で契約を結んでいると思われます。
しかも、その価格は現在の水準よりは相当安く請けているのではないかと睨んでいます。
その根拠は（飽くまで想像ですが）

本式は京急電鉄が引き継ぐ前に既に某不動産業者が平成１９年に環境アセスメントを進めて居り、その時点で既に現在の建築の概要は決まっていた事。

この概要は設計事務所が作成するものだが、本プロジェクトは大林組が設計施工を担当しており、既に京急がデベとして係る前から大林組はプロジェクトに参画していたと想像される事。

大林組としては自社のオリジナル耐震技術であるデュアル・フレーム・システムの関東における最初の実績として重要プロジェクトと考えていた事。

であるが故に大林組としてはデベの経営不振でこのプロジェクトを終わらせることは損失が大きい事。

以上から、既に出来上がっていた基本設計をベーズに善意の第三者として京急不動産は有利な立場で大林組と設計施工契約が出来た。またそれ故に、デベとしては経験不足である京急が１５００戸の大規模プロジェクトを引き受けた。

この事を裏付けているのは、設計が古いという事実です。


基本計画を３・１１前に行い、多分基本的な資材発注もそのころに抑えていた為、デザインは決して悪くないのですが、トレンドから外れた部分があります。

例えば、ベランダの戸境壁、オール電化、本当の効果は別にして震災以降超高層でもガスという流れになりました。それ故の床暖房オプション（２０年前は床暖房は割と普通の設備でしたが、当時はオール電化では床暖房は入れないことは珍しくありませんでした。）。ＩＨヒーターが旧式、風呂桶のゴム栓（笑）、タンクレストイレとトイレ内独立式手洗い、などなど、完全な内廊下も今はトレンドではないのかも知れません、窓や庭園を設けることが流行っています。

基本的な性能とは関係ない好き嫌いで対処できる問題が多いですが、設備仕様のスペックで判断されるユーザーも無視できず本来であればデベが仕様変更する筈です。

あえてそれをせず販売しているのは基本設計をした段階が結構前であるという事とそれ故に変更が困難であった（京急側としては設計込で既に工事発注してしまった。大林組としては既に在庫を抑えている、或いは基本設計に係わり変更不能）という事なのではないかと思われます。

間取りを変更するのがデュアル・フレーム・システムの利点ですので、Ｃ棟建設に当たっては総戸数を変える等の設計変更は可能でしょうが、それ以外の大枠は変更されないと思いますし、であるが故に案外小幅な値上げ（設計変更の費用分を価格に転嫁）で済むのではないかと想像しています。

設計が古いということは確かに欠点ではありますが、マンションの設計トレンドは別に新しいほど優れているという訳ではありませんので、Ｃ棟を待っていても、立地や環境など他の要素含めて、気に入れば、結構お得な買い物になると思います。

424
なぜそんなに詳しいですか？
勉強になりました。

それなら聞きたいことも。。
マンコミュ覆面座談会なんですが。。
https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/
その中でハルブー氏が制振構造だと普通の耐震マンションの2倍揺れて家具が吹き飛ぶ、と発言されています。
だとすると、かなりやばそうな感じです。。やはり免震構造の方が進んでいて安心なのでしょうか。
((((；ﾟДﾟ)))))))

424さん

話が通じる人が！
ひとつあるとすれば、デベ側の理由による
着工遅れの損害金。

売れ行きから一年おきに立てる予定を2年置きに
変えています。中古在庫を抱えて固定資産税等を
払うより得策と考えたのでしょうが。

これがC棟価格にどう乗せられるかですね。

北東、南東は1割増
南西、北西は0.5割増

広い部屋、プレミアムは強気の販売

もう2棟販売して十分勉強したでしょう

そもそも土地代が安かったと言うのもマンション価格が格安な理由と聞きました。

元々のデベロッパーが飛んだ後の物件は割安になりますよ。

ここはコスモスイニシアでしたね。

>>426

座談会ってどうやって見るんだ？？

B棟にも90平米のプレミアのお部屋ありましたよ。最上階で6千万円ぐらいの角部屋でした。
もう売れているかも。

北角はもう無かった。。。

ここは大林組のDFSシステム。地震の水平力を1／3 にできる設計。
免震技術賞授与の建物が、普通の制震マンションと違うことを建物説明会等で確認して頂きたい。
免震構造と比較しても面白いのではなかろうか。

リヴァリエは制震ではなく、制振ですよ。
座談会で書かれているのは制震です。

北角がよかった
駅前ながら自然の180度ビューに少し広い間取りズバ抜けていい
日当たりないのが難点だけどタワーだからメリットだとすると北角が人気あるのが分かる

普通の制震構造だと階層間の僅かな変形しか吸収できないうえ、金属の塊が変形して元に戻らなくなることもありうる。

DFSは建物全体のしなりに対してオイルダンパーがストロークする構造で、エネルギー吸収効率が格段に高く、何度動かしてもダンパーに変形が残ることはない。

>>431
座談会はHOME画面に表示(リンク)があります。
もしくはこれ…
https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/

>>438
iPhone からだと違うリンクに飛ばされていたけど、パソコンからはちゃんと見ることができました。ありがとうございます。

北角は低層2戸位しかなかったと思う。

去年の今頃はこんな感じだった

441さんの価格表は増税前の価格ですね

A棟の竣工半年前はどんな売行きだったのでしょうか？
B棟とは違うところがあったのでしょうか。

>>443
A棟の過去スレを見てください。８月末で330戸程度売れていたようです。B棟は推定360～70なので同時期ではB棟の方が早いですね。当時より勢いも増してます。

B棟はA棟と並行して販売していたわけですから、ニーズはA棟と比べて明らかに増大しています。

JRにも広告出して
やる気出てきたね

先着順と要望が入っていた戸数44→24に更新されてました。20戸程売れたようです。
引き続き順調のようです。

榊先生の評価ですけど
「買ってもいい物件」（2014年6月）から「今買うべき厳選お勧め物件」に、格上げされましたねぇ。

http://sakaki4.web.fc2.com/gensen/

工事レポートが少し専門的だけど面白い。
内装もだいぶ出来てきて、11月には内覧ですねー。楽しみ。

４４８
>心配なのは供給過多

榊先生
当たらなかったとき、クレームが付かないように、しっかり逃げ道も作ってありますね（笑）

榊氏のレポートは話半分程度に考えておいた方がいいですよ。

>>451
購入されたことあるんですか？
どういう理由で話し半分と考えてらっしゃるんですか？

>452
榊さんは自分でこう書いてます

「広告の仕事で「今はマンションの買い時」なんて文章を書きました。
「普段ゆうてることとちゃうやろ！」と突っ込まれそう(笑)。
まあ、コピーライターなんてスポンサーの代筆屋みたいなもので、
自分の考えと正反対の内容でも、スラスラとそれらしく、
しかも説得力十分な文章に仕上げることなんぞ、ワケありません。」

>>447
これで残り100戸位か？

>>453
なるほど。
ただ、広告の仕事と自ら纏めて金取るレポートとは違うと思いますが、購入検討者のうち榊さんの存在を知ってる、実際にレポート買って検討する人はほとんどいない気がするので体勢には対して影響無いんでしょうね。

そのレポートを覆面座談会の出席者が買って酷評したため、S氏が激怒粘着、大騒動になったんじゃん。。

酷評というものではなかったかと。
なんだこれ、マンコミュ掲示板に書いてあることまとめたようなものでないかい
こんな意味だったような。

先生、痛いとこ突かれてカッとなった？

後100前後なら竣工までいい線いきそう。

月に10件でも竣工時には9割販売済。
いい線じゃない。

榊先生のことを侮辱しないでください。
今後、仕事が入ってこなくなるじゃありませんか！
マンション評価、これ一本でやってるんです。
私達、スタッフのお給料が出なくなり解雇されてしまいます。

>>459
月10ならクリア出来そう。

ここ良さそうですよね！お金があるなら買いたい！

最新の広告で南西向きの3LDKが3,700万円ぐらいででてました。
どんな部屋なんでしょうね。

去年の今頃契約をして丸1年、自宅と近所ということもあり、折々に工事現場を見に行っていましたが、作業されている方の様子も好ましく、少しずつ出来上がる様を見て、やっぱり決めて良かったなーと、つくづく思います。
自転車圏内に3つの映画館、多摩川の風景、川崎は本当に便利だし、新しい生活が本当に楽しみです。

榊さんのレポート、結構参考にしていますけどね。
スタッフはいないようですから、調べる活動に限界はあるとおもいますが、名前を出して物件を批判するのは、訴訟を受けるリスクもありますし、このスレで適当にコメントするのとはわけが違うと思います。
生活がかかっている分、メディアの内容に沿ったコメントを出すこともあるでしょうが、それはどの分野の専門家にもいえることですね。
話を蒸し返してすみません。

この物件の近くに交番はありますか？

交番の場所
https://www.police.pref.kanagawa.jp/ps/50ps/50mes/50mes061.htm

榊さん、お疲れ様です。

えっ、465は榊先生ですか？

すごいですよね、このマンション
6年以上のプロジェクトですか

>>470
それだけしっかり造ってるってことだけでしょ。

一昨日来場して確認したところ

販売済339戸 残り139戸（商談中14戸）

月19戸ペースで完売です。
ちなみに6月末から8月末までの2ヶ月間の販売は60戸程度でした。
今は月30戸ペースです。残り悪い間取りが残りますが、入居までに完売はありえます☆

ここみたいに安いマンションの二重床って性能はしょぼいですかね？

残念ながら、性能は過去ログに出ている通り良いです。

CASBEE川崎より


マンション名
開口部遮音性能 界壁遮音性能 界床遮音性能（軽量衝撃源） 界床遮音性能（重量衝撃源）
--------------------------------------------------------------

リヴァリエB棟
5.0 4.0 4.0 4.0

シティタワー武蔵小杉
5.0 3.0 4.0 4.0

パークシティー武蔵小杉ザグランドウィングタワー
5.0 3.0 4.0 4.0

プラウドタワー武蔵小杉
5.0 3.0 4.0 3.0

エクラスタワー武蔵小杉
5.0 3.0 4.0 4.0

パークシティ新川崎
5.0 4.0 4.0 3.0

センター川崎マーク・レジデンス
3.0 4.0 4.0 3.0

サンクタス川崎タワー
3.0 5.0 4.0 4.0

シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ
3.0 4.0 3.0 3.0

グレーシアシティ川崎大師河原
3.0 4.0 3.0 3.0

マークウィング川崎
3.0 4.0 3.0 3.0

ウェリス川崎大師
3.0 3.0 3.0 3.0

開口部遮音性能でソートすると、
線路沿いなど周囲がうるさいマンションが上にくるだけなんだけど。

>476
そういう傾向はあるでしょうね。
リヴァリエも大師線とはいえ駅前ですし。

間仕切壁は軽量鉄骨なんですね
なんか 安心。

軽量鉄骨？

建売住宅じゃあるまいし
それはない

LGS 軽量鉄骨

設計レポートに書いてありました。

一戸建ては躯体として使用するものがありますが、
マンションでは使用用途が違います。
贅沢ですね。

遮音性、天井高、地震の揺れの小ささは、坪単価2倍のタワマンと比べても劣らない。
それどころか、むしろ勝っていたりする。
こういった後からどうにもならない基本グレードは非常に重要。

これって実測値評価？な訳無いか。
小数点いみないじゃない。
なんかあてにならなそうだね。

タワーは地震が起きた後は界壁遮音性能は2.0くらいになるのかな？

間仕切壁はコンクリート壁が最強
タワマンは重量制限のため無理ですが

港町駅のリヴァリエ側ですが前回工事のようなことをしていました。
何か変更があるのでしょうか？

>482
もう言いがかりにしか聞こえないよ。

>484
ちゃんとした庇が付きました。
以前より大きいので、庇のない距離が少し縮まってます。

今日はどこの買えない人や営業が遊びに来てるのかなぁ♪

ネガのレベルが低すぎますね。
CASBEEの評価基準を理解していないくせに。

>タワーは地震が起きた後は界壁遮音性能は2.0くらいになるのかな？

これは
大地震で界壁の接合部がずれたりして、遮音性能が落ちないか？
と言いたいのでは

>>482
可能性としてはあるでしょう。どんな物件でもどんな間仕切壁でも。
この物件（あなたの物件より上位の物件全てかもしれないが）に対してそうなってほしい願望がありありと見えてるコメントだから低レベルな嫉妬だネガだと言われるんじゃないですかね。

そうなってほしい願望って、地震で界壁遮音性能落ちやがれってことですか
そうなの４８２さん？

490みたいな発想には驚きだね。
そうなってほしい願望って、そんなことばかり考えているの？
その数値がどんだけ信用出来るか気になっただけでしょ。
それに311の時はタワマンの乾式壁の被害はあちこちであったからね。

信用できないかどうも判断付かないしょぼい知識のネガが一丁前なことを言うもんじゃないよ。

４９３さん、４９２さんを罵るより
その数値がどれだけ信用できるか説明されたほうがよろしいのでは。
スレを観てる人にも、そのほうが参考になるでしょう。

評価基準に従って評価してるの。
それ以上でも以下でもない。
批判するなら最低限、評価基準を理解した上でその問題点なりを語れってこと。
それができずネガティブな願望を書き込むのはガキのレベルだよ。

だけど商談中含めると既に３５０って凄いですね。
以前のコメントもありましたが、Ａ棟の時に購入した人たちは先見の明がありましたねぇ。

>>487
そういう言い方はよく無い。

提携ローンにSBI イオン ろうきんが加わりましたね。提携外はローン通すの億劫でしたが、話題の銀行の審査が簡単に出来るのは偶然にもありがたいです。

>>498
今現在提携の住宅ローンは何社ありますか？

クリニックモールは2つか3つ病院が入るのでしょうか？
3月までに入るのかと思っていましたが、そうではないのかな〜？