リヴァリエB棟ってどうですか？Part7

でもB棟は入居前で真っ暗だからちょっと怖いよね。

>361
航空障害灯がついていたら怖くないの？

478戸の残り3割で140戸
まあ数日前ってのを加味しても100戸は残ってるわな
それにしても相変わらず変なのが常駐してんな。

子育て環境は最悪ですね

ペース的にはA棟と同じかそれよりちょっと上。
結局来年中には完売しているでしょ。

>362
怖いっていうのはヘリとかがぶつかりそうで怖いってことね。
そんなことは無いと思うけどね。気分的な話ね。

>>364
まだ言ってるの。すでに飽きられたネガだよ。
それよりもお家見つかるといいね。

先着順が23→21へ、新たな要望が23戸と更新されてましたね。
やはり販売は順調過ぎるくらい順調のようです。

雄大な駅前

イイじゃない

>>364
ね〜、ね〜、子育て期間って何歳まで考えてるの？

モデルルーム行くとここが安い理由がわかるね。

>>373
お得だと思うけどな。

最近の売れ行きが全てを物語ってるのでしょう。

のらえもんさんのブログに書かれているように、マンションの価格は上がりこそすれ下がりようがない状況が暫く続きます。
ここ１〜２年でマンション価格は既に結構値上がっていますが、ここはその値上げ前の価格で販売されていますから、コストパフォーマンスが相対的に高い。
最近の販売加速にはそういう背景があると推測します。
残り戸数はどんどん減っていますので、急がないと良い部屋はなくなってしまうでしょうね。

オプション選べるの今ならまだ間に合うらしいです。

価格：3,218.8万円～5,514.1万円

Ａ棟が勢いよくは売れなかったので、価格据え置きでＢ棟を売り出した
ところが、他の物件の値段が上がったので相対的に割安感がでてます
あ～しまったと思っても、デベは今更、価格改定値上げはできないし
お買い得でしょうね

リヴァリエC棟は建築資材の値上がりで値上げ説がデベから出ていますが、本当にそうするっでしょうかね。
今後相鉄の大規模物件もかなり安めに出てきますし、C棟は完全に時期がかぶりますから、そこまで強気に
営業できるでしょうか？価格を高めに設定するのは自由ですが、今まででも抽選にするほどではなかった
わけですから、武蔵小杉の初期やプラウド新船橋ほどの勢いはないですね。C棟は全体の中では立地上は
不利になるので、それも考えると、今までと同じくらいの売出価格になる可能性が高いように思われますが。
大使線は特に便利になる計画もないわけですから、複合再開発などの大きな発展性は見込めませんね。

>>379
複合再開発については分かりませんが、川崎駅周辺再開発恩恵は十分受けられる位置じゃないかと。
競馬場再開発も目の前だし、化ける路線ではあるかと。

強気とかそういうことじゃないんですよ。
原価が高くなっているので下げようがないんです。

それとA棟は倍率１０倍くらいついた部屋もありますよ。

>それとA棟は倍率１０倍くらいついた部屋もありますよ。

何でそんなこと知ってるの？
営業さん？
Ａ棟の住民？
それともリヴァリエウォッチャー？ｗ

>382
Ａ棟販売時に営業から聞きました。
とある部屋が１週間後の締め切りで、今のところ倍率８倍だと言ってました。

>>379
複合再開発って、港町に品川みたいなこと求めてるの？
ここは多摩川という自然と一駅行けば何でも揃う街がある調和がとれたコンセプトであり、それ以上は求めません。
たまたま、周辺が再開発される好機があることでさらに便利になるというだけであります。
発展性を見込むつもりもないし、土地もありません。
武蔵小杉も整理された開発じゃないから、大型ショッピングモールも出来ないし、乱雑にタワーマンションと細かい商業地が複雑に絡み合った街になるんじゃないの？

はっきり断言します。
2年後の2016年、近未来の新築マンション相場は今より高くなります。
http://wangantower.com/?p=7927%E2%80%9D

土地の仕入値が安かったのと部材もC棟まで計画されてた訳でC棟についても相対的に安くなるかと思われますね。

そうはいっても
安いとき材料を買いだめしてたわけじゃないのだから
高くなった分は価格に上乗せでしょう

鉄筋工や型枠工の賃金も上昇してます
Ａ・Ｂ棟と同じ手間賃でやれや
と言ったら、アホくさ、他の現場に行きますわ
となるでしょうし

契約金額によりますよ。

A棟の時代にすべて契約していればその時の価格で発注しているはずです。
ゼネコンは厳しいでしょうが、その分は飲み込まなければなりません。

＞アホくさ、他の現場に行きますわ。
とは残念ながら出来ませんね。契約ですから。

一方、相場は上がっていますからそれに合わせて売り主であるデベは
価格を上げることも出来る有利な立場にいますね。買い主のため、
なんて営利企業、ビジネスですから、考えづらいと思います。

一気に売り切りたいか、相場が上がっている背景を基に、多少強気で
来るかはデべ次第。


もしデベ-ゼネ間がフレキシブルな契約（各棟着工時に金額を協議する）など
の場合は今頃発注金額を調整していると思います。

その場合、ゼネは必ず金額を上げるはずですから、それに応じて
デベが利益を縮小して据置価格で来るか、同様の利益率で価格を上げるか
どちらかとなりますね。


何かあまりに勝手な書き込みたちをみて、真剣に書き込んでしまいました。
好き放題書き込むのは勝手ですが、程度が知れてしまいますよ。
（匿名だから、イイのか。）

>A棟の時代にすべて契約していればその時の価格で発注しているはずです。
>デベ-ゼネ間がフレキシブルな契約（各棟着工時に金額を協議する）など
の場合は今頃発注金額を調整していると思います。

どっちなんだよ。
はっきりしろよ。

>好き放題書き込むのは勝手ですが、程度が知れてしまいますよ。 

あなたも契約がどうなっているか知らずに好き放題書いているのですから同様です。

結局、市場は憶測で動く、、、と言うまとめでよろしいですか？

388さんが正しい意見だと思われます。

競馬場商業施設の事業計画のお知らせ看板が出ていました。
工事完了予定日は平成２８年１月３１日でした。
オープンはいつでしょうかね？

>392さん

ありがとう。
こんな真面目に書いても伝わらない人ばかりかと
一瞬愕然としました。

揚げ足取りに来ている人は無視しときます。

388,394さんは正しい意見だとしても、わざわざ他人を煽ることを書きたすことに反発があるのです。
388,394さんもそこを理解しないと、自作自演と言われ、せっかくの理解者の392さんも失笑の対象になってしまいますよ

10倍ですか！きっとかなり割安な客寄せ住戸だったんですね！

>389

前者なら
>一気に売り切りたいか、相場が上がっている背景を基に、多少強気で来るかはデべ次第。

後者なら
>据置価格で来るか、同様の利益率で価格を上げるかどちらかとなりますね。


どちらにせよ、価格が上がるかどうかはわからない。
今は好き放題憶測を書くしかないということでしょう。

10倍の部屋は分かると思います。

訳ありで間取りはちょっと広めにお値段もお得と思います。

393さん
それ本当ですか？
中止になってしまうのでは？

今残り何戸ですかね

399さんの言った通りです。
b棟あの間取りは凄く良いと思う、
隣のことを気にしなければ。

>>393
公式ホームページ上は2015年開業のままですね。

商業施設はアウトレットセンターにすればお客さんがたくさん集まるかも。

>400
建設するのになぜ中止と考えるのか分かりません。
三号スタンドの解体工事業者が決まるまでに数ヶ月遅れていたのですから、同じスケジュールで進めたら完成も遅れると見るのが自然です。

>>404
私はアウトレットには興味ないです。

開業予定に合わせないってことは、それほど力入れていないかな？
で建設ははじまっているのでしょうか？

>>406
何が良いでしょうか。
私も別にアウトレットによく行くわけではありませんが、
ここの立地で遠くのお客さんも足を運んで来てくれるためにアウトレットやコストコみたいな商業施設にしないと厳しいのではと思います。川崎駅周辺のお店と違うものにする必要がありますね。

この立地だし、土日にしか客入らなそうだから、あんまり入る店なさそうだよね。

>>409
駐車場規模からも車のお客様狙いですね。

>>397

最近営業から聞いた話ですと、あまり高くなると買えなくなるし、客層も変わるので、表面的にはＢ棟と同じ程度の価格にするけど、個々の部屋の大きさを小さくして部屋数を増やす方向にするらしく、中のレイアウト案を大幅に書き直し中と言ってました。何世帯になるかはまだわからないって。

駐車場台数多くないのに？

A棟とBC棟では維持費にかなり差がでそうだね。
ただ今でも間取りは残念な部屋が多いのにさらに、狭くするとはね。

間口がせまーく行灯部屋だらけになりそーな。。
富久クロスをある意味超えるタワーになるか。

>407
商業施設は10/1着工予定と掲示されています。
最近は建設費高騰による事業延期が多発していますので、それを踏まえると少々の遅れは仕方ないのかもしれません。

少し離れますが、競馬場南側のスポーツ・文化複合施設整備等事業については、環境アセスメントの資料が出ています。
http://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000060428.html

田の字にでもしておけば？
窓の外に人気を感じる日当たりの悪い部屋が２部屋もついていますが、一応窓はあります。

乾式壁も人気を感じるからかわらないね。

>417
それは誤解ですよ。
遮音性能については過去ログにCASBEEの評価が出ているので参考にしてください。

壁の遮音性能もさることながら、内廊下は廊下側の部屋が密閉されており空気の漏れがなく、また内廊下にカーペットが敷いてあるのでヒールのコツコツ音がしないため、外廊下とはプライバシー感が全然違います。

C棟は上層階だけかもしれませんが90平米や100平米の部屋もあるようです。

乾式壁に期待しない方が良いよ。
重低音とか筒抜けだし。
casbeeで評価が高いのは、一応スラブが厚いからだろうね。壁に関しては他のタワーとかわらないだろうし。

なんか違ったみたい。
点数の違いがよくわからない。

BC棟は維持費安そうだね

私は３棟建設する事を前提にデベロッパーと建設業者で契約を結んでいると思われます。
しかも、その価格は現在の水準よりは相当安く請けているのではないかと睨んでいます。
その根拠は（飽くまで想像ですが）

本式は京急電鉄が引き継ぐ前に既に某不動産業者が平成１９年に環境アセスメントを進めて居り、その時点で既に現在の建築の概要は決まっていた事。

この概要は設計事務所が作成するものだが、本プロジェクトは大林組が設計施工を担当しており、既に京急がデベとして係る前から大林組はプロジェクトに参画していたと想像される事。

大林組としては自社のオリジナル耐震技術であるデュアル・フレーム・システムの関東における最初の実績として重要プロジェクトと考えていた事。

であるが故に大林組としてはデベの経営不振でこのプロジェクトを終わらせることは損失が大きい事。

以上から、既に出来上がっていた基本設計をベーズに善意の第三者として京急不動産は有利な立場で大林組と設計施工契約が出来た。またそれ故に、デベとしては経験不足である京急が１５００戸の大規模プロジェクトを引き受けた。

この事を裏付けているのは、設計が古いという事実です。


基本計画を３・１１前に行い、多分基本的な資材発注もそのころに抑えていた為、デザインは決して悪くないのですが、トレンドから外れた部分があります。

例えば、ベランダの戸境壁、オール電化、本当の効果は別にして震災以降超高層でもガスという流れになりました。それ故の床暖房オプション（２０年前は床暖房は割と普通の設備でしたが、当時はオール電化では床暖房は入れないことは珍しくありませんでした。）。ＩＨヒーターが旧式、風呂桶のゴム栓（笑）、タンクレストイレとトイレ内独立式手洗い、などなど、完全な内廊下も今はトレンドではないのかも知れません、窓や庭園を設けることが流行っています。

基本的な性能とは関係ない好き嫌いで対処できる問題が多いですが、設備仕様のスペックで判断されるユーザーも無視できず本来であればデベが仕様変更する筈です。

あえてそれをせず販売しているのは基本設計をした段階が結構前であるという事とそれ故に変更が困難であった（京急側としては設計込で既に工事発注してしまった。大林組としては既に在庫を抑えている、或いは基本設計に係わり変更不能）という事なのではないかと思われます。

間取りを変更するのがデュアル・フレーム・システムの利点ですので、Ｃ棟建設に当たっては総戸数を変える等の設計変更は可能でしょうが、それ以外の大枠は変更されないと思いますし、であるが故に案外小幅な値上げ（設計変更の費用分を価格に転嫁）で済むのではないかと想像しています。

設計が古いということは確かに欠点ではありますが、マンションの設計トレンドは別に新しいほど優れているという訳ではありませんので、Ｃ棟を待っていても、立地や環境など他の要素含めて、気に入れば、結構お得な買い物になると思います。

424
なぜそんなに詳しいですか？
勉強になりました。

それなら聞きたいことも。。
マンコミュ覆面座談会なんですが。。
https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/
その中でハルブー氏が制振構造だと普通の耐震マンションの2倍揺れて家具が吹き飛ぶ、と発言されています。
だとすると、かなりやばそうな感じです。。やはり免震構造の方が進んでいて安心なのでしょうか。
((((；ﾟДﾟ)))))))

424さん

話が通じる人が！
ひとつあるとすれば、デベ側の理由による
着工遅れの損害金。

売れ行きから一年おきに立てる予定を2年置きに
変えています。中古在庫を抱えて固定資産税等を
払うより得策と考えたのでしょうが。

これがC棟価格にどう乗せられるかですね。

北東、南東は1割増
南西、北西は0.5割増

広い部屋、プレミアムは強気の販売

もう2棟販売して十分勉強したでしょう

そもそも土地代が安かったと言うのもマンション価格が格安な理由と聞きました。

元々のデベロッパーが飛んだ後の物件は割安になりますよ。

ここはコスモスイニシアでしたね。

>>426

座談会ってどうやって見るんだ？？

B棟にも90平米のプレミアのお部屋ありましたよ。最上階で6千万円ぐらいの角部屋でした。
もう売れているかも。

北角はもう無かった。。。

ここは大林組のDFSシステム。地震の水平力を1／3 にできる設計。
免震技術賞授与の建物が、普通の制震マンションと違うことを建物説明会等で確認して頂きたい。
免震構造と比較しても面白いのではなかろうか。

リヴァリエは制震ではなく、制振ですよ。
座談会で書かれているのは制震です。

北角がよかった
駅前ながら自然の180度ビューに少し広い間取りズバ抜けていい
日当たりないのが難点だけどタワーだからメリットだとすると北角が人気あるのが分かる

普通の制震構造だと階層間の僅かな変形しか吸収できないうえ、金属の塊が変形して元に戻らなくなることもありうる。

DFSは建物全体のしなりに対してオイルダンパーがストロークする構造で、エネルギー吸収効率が格段に高く、何度動かしてもダンパーに変形が残ることはない。

>>431
座談会はHOME画面に表示(リンク)があります。
もしくはこれ…
https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/

>>438
iPhone からだと違うリンクに飛ばされていたけど、パソコンからはちゃんと見ることができました。ありがとうございます。

北角は低層2戸位しかなかったと思う。

去年の今頃はこんな感じだった

441さんの価格表は増税前の価格ですね

A棟の竣工半年前はどんな売行きだったのでしょうか？
B棟とは違うところがあったのでしょうか。

>>443
A棟の過去スレを見てください。８月末で330戸程度売れていたようです。B棟は推定360～70なので同時期ではB棟の方が早いですね。当時より勢いも増してます。

B棟はA棟と並行して販売していたわけですから、ニーズはA棟と比べて明らかに増大しています。

JRにも広告出して
やる気出てきたね

先着順と要望が入っていた戸数44→24に更新されてました。20戸程売れたようです。
引き続き順調のようです。

榊先生の評価ですけど
「買ってもいい物件」（2014年6月）から「今買うべき厳選お勧め物件」に、格上げされましたねぇ。

http://sakaki4.web.fc2.com/gensen/

工事レポートが少し専門的だけど面白い。
内装もだいぶ出来てきて、11月には内覧ですねー。楽しみ。

４４８
>心配なのは供給過多

榊先生
当たらなかったとき、クレームが付かないように、しっかり逃げ道も作ってありますね（笑）

榊氏のレポートは話半分程度に考えておいた方がいいですよ。

>>451
購入されたことあるんですか？
どういう理由で話し半分と考えてらっしゃるんですか？

>452
榊さんは自分でこう書いてます

「広告の仕事で「今はマンションの買い時」なんて文章を書きました。
「普段ゆうてることとちゃうやろ！」と突っ込まれそう(笑)。
まあ、コピーライターなんてスポンサーの代筆屋みたいなもので、
自分の考えと正反対の内容でも、スラスラとそれらしく、
しかも説得力十分な文章に仕上げることなんぞ、ワケありません。」

>>447
これで残り100戸位か？

>>453
なるほど。
ただ、広告の仕事と自ら纏めて金取るレポートとは違うと思いますが、購入検討者のうち榊さんの存在を知ってる、実際にレポート買って検討する人はほとんどいない気がするので体勢には対して影響無いんでしょうね。

そのレポートを覆面座談会の出席者が買って酷評したため、S氏が激怒粘着、大騒動になったんじゃん。。

酷評というものではなかったかと。
なんだこれ、マンコミュ掲示板に書いてあることまとめたようなものでないかい
こんな意味だったような。

先生、痛いとこ突かれてカッとなった？

後100前後なら竣工までいい線いきそう。

月に10件でも竣工時には9割販売済。
いい線じゃない。

榊先生のことを侮辱しないでください。
今後、仕事が入ってこなくなるじゃありませんか！
マンション評価、これ一本でやってるんです。
私達、スタッフのお給料が出なくなり解雇されてしまいます。