最安値の3978万円はひとつだろうけど、4000万ちょっとの物件はまだたくさんあるわけで。
一方で、たった半年遅れで出てきたプレイズでは一番安い部屋でも4400万円超え…
今後出てくる物件も更に高い値段になるという。
いくら相場があるとはいえ、モノの良し悪しにかかわらず時期だけでこんなに値段の差があるとなると、
欲しいタイミングの値段がたまたまどうか、というだけであって
不動産のホントの価値や適正価格なんてものは存在しないのかもしれないと考えさせられます。
それに5年後、10年後に仮に安くなっていたとしても、
自分や家族にとっての購入タイミングには合わないかもしれないし。
してみると、相場を理解しているプロ以外の人間にとってみたら単なる運なのかな?と思います。
ある意味、縁とタイミングですよね。
私も、たまたま今、頭金が用意できて、しばらくは転勤もなさそうで、かつ家族構成的にも引っ越しできる状況にあったので、
ちょうど手頃な価格の部屋のあったブランズシティに決めたけど、
そもそも、奏の杜の区画整理のタイミングにあわなかったら、そもそもマンションを買おうとは思わなかったかもしれない。
入居までに全室埋まりますかね?
難しそうな気がします。
先着順と来場者限定販売で着実に売れているようだし、なんだかんだいって奏の杜だしで、全室埋まるんのではないかしら
それに、工事費上昇による14街区<ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス>との価格差が分かれば、その時点で残ってても、価格で有利なBRANZが売れると思うけど
今週号の千葉版SUMMOの特集で、千葉県内の駅周辺の新築マンションの平均価格載ってたけど、津田沼は4600万だった。これって、平均なので、津田沼の価格は、モリコアをはじめ供給戸数で圧倒してる奏の杜の物件が平均を押し上げていると思いました。だから、津田沼価格というよりは、奏の杜価格と言うべきでしょう。
そのように言えるかもしれません。
それでもまぁ、最近はどこも凄く高くなっておりますよね。
どうしてなのかしらと思いますが。
建築資材や人件費の関係でしょうか?
それだけではなく、需要が大きいというのもあるのですか?
やはり、最大要因は原価の上昇でしょう。
景気回復による地価の上昇に加え、震災以降の人手と資材の慢性的な不足。
更にはオリンピックに向けた各種公共事業。
工事業者はより利益の大きい(儲かる)公共事業系に経営資源を集めますから、
民間のマンション建築にそれらを調達するには更なるお金が必要になるわけで。
また、昨今の円高も輸入資材のコストアップにつながっているでしょうし。
ただ、値段が上がりすぎて購入できる人間がいなければ成立しないわけなので、
どこかで売れ行きが反転して頭打ちになる可能性はありますが、
その時にはユーザーは高値に手が出ず、デベも赤字前提の事業化はできずに着工を先送る、
売り物も無ければ買う人間もいない、そんな膠着状態が生まれるかもしれません。
そういう状況下では、リーマンショック後そうなったように、
体力のない新興系・中小デベは淘汰され、大手の寡占化が進むのではないでしょうか。
すべてでしょうね。震災復興、オリンピック、景気回復に伴うオフィス増床も含めて、建築業界全体の需要が高まっているため、資材や人材が不足しています。
今年6月の建築費指数(鉄筋コンクリートの建物を作るときのコスト平均)は、リーマンショック以降最高になり、2005年を100とすると、116.5まで高まったと日経にありました。
また、大手ゼネコンも人手不足で、優秀な現場リーダーの日当を増やして、要因確保を図っているそうです。
ちなみに、各社の営業やここの掲示板など
今まで見たり聞いたりした情報を総合すると、こんな感じに。
【消費増税前の勝ち組】坪190万~
初代パークハウス(先見の明かギャンブルの勝者か)
↓
(壁)
↓
【奏の杜第2世代】200万~210万/坪
初代ブランズ≦モリコア=ブランズシティ
↓
(壁)
↓
【奏の杜終盤】230万/坪~
プレイズ≦モリコアⅡ(テラス)
↓
↓
(越えられない壁)
↓
↓
【オリンピックの年に完成】280万円/坪~?
駅前タワーマンション
>>346
イメージしやすくなるように、346さんの投稿を70㎡(21.175坪)に換算してみました。
【消費増税前の勝ち組】坪190万~
70㎡:4023万~
初代パークハウス
(先見の明かギャンブルの勝者か)
↓
(壁)
↓
【奏の杜第2世代】200万~210万/坪
70㎡:4235万~4446万
初代ブランズ≦モリコア=ブランズシティ
↓
(壁)
↓
【奏の杜終盤】230万/坪~
70㎡:4870万
プレイズ≦モリコアⅡ
↓
↓
(越えられない壁)
↓
↓
【オリンピックの年に完成】280万円/坪~?
70㎡:5929万
駅前タワーマンション
14街区 (ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラス)を「モリコアⅡ」と呼ぶのは新しいね(笑)
意外といい呼び方かもしれない。
みなさん、お盆休みで、暇なのでしょうか(笑)上記の世代間格差に関する書き込みを見て、笑ってしまいました。とても勉強になります。
一階の専用庭+専用駐車場付きの部屋も残り少なくなってきたと聞きました。それが良いという人はピンポイントで狙ってくるそう。
ここはルーバルばかり注目されてますが、つい先日、お隣14街区テラスは専用駐車場付きの1F住戸を作らないことが判明したんで、奏地区のマンションではここだけですから、ある意味、稀少といえますね。
14街区は、ブランズシティ同様、敷地がある程度余裕ある物件で、大通りに面してないので、南側の1階住戸に専用駐車場を用意しうる候補物件だと思っていたのですが、隣接道路が一中にむかって下り坂になってて、敷地と段差があったのがネックで作れなかったんだろうか…
受験も就職もマンション購入もそのタイミングと運ということですか…。
お盆休みで暇なので
まとめてくれた奏での過去の物件一覧を元に
スーモのページ見比べて
ブランズシティの特長を探してたら
バルコニ-のスロップシンクが全戸標準装備なのは
ここだけなのを見つけた
モリコアは一部の部屋しかついてなくて
今度できる14街区は少なくとも間取図みれる2部屋にはなくて
意外なことに初代ブランズにもなかった
バルコニ-のガーデニングだけでなくて
子供の泥んこの靴とか洗うにも
スロップシンクはあっらあったで便利かなとは思う
配管引かなきゃならないので自分ではたぶん付けられないし
【消費増税前の勝ち組】に分類される、パークハウス奏の杜テラスも、全戸スロップシンクありましたね。
このあたり、風がきついので中学のグラウンドの土が舞ってバルコニーが砂だらけになりますよ。スロップシンクがないと掃除が大変です。
モリコアも含め3社JVは共有施設等目立つものにはコストをかけるが
スロップシンクのような地味で設置にコストのかかる設備は削っている
私はブランズシティの堅実さが好きだ。
>>357
なるほど
モリコアで、ディーセントレジデンスとセンターレジデンスにはスロップシンクがなく、アライズレジデンスのみにスロップシンクがついていた理由がやっと分かりました
アライズレジデンスは、目の前が集合農地なので、土埃が舞うことを想定して、シンクをつけたんでしょう
そうなると、農地の斜め横かつ公園の目の前のセンターレジデンスにも、シンクがあってもよかったのでしょうけど、公園は一応芝生なので、コストもふまえて、シンク無しにしたのでしょう
あくまで想像ですが、自分のなかでは、モリコアを検討してたとき以来の疑問がとけました
>>360
少し違うかもしれないが、モデルルームの受付が、プレイズはみんな若くてきれいなおねーちゃんばかりだが、ブランズシティは妙齢のご婦人ばかりなので、その対比が面白いなあと思ってました笑。私はみためよりも、堅実なほうが好感が持てます。
ガーデニング、運動靴を洗うだけでなく、バルコニーの掃除も含めて、畑や空地が多い奏の杜ではスロップシンクがあるにこしたことはないことがよくわかりました~。教えていただきありがとうございました。
>>358
あまり風の強い日には外に干さないほうがいいかもしれませんね。
布団干しごとベランダガラスに倒れてくるくらい強風なので。
特に、今までは建設工事も多く余計に土埃がすごかった気がします。
>>364
そうなんですね。ブランズシティ、14街区含めて、空地の建設がすべて終われば少しは落ち着きますかね。
ただ、都市計画上、モリコアの向いの農地は農地のままでしょうが。
風が強い件は、モリコアの内覧会の参加者も感想で述べてました。クーラー要らずと。
モリコアや船橋側のプラウドなど高い建物が多いためビル風がおこっているのか、
それとも、谷津駅の辺りからみると、奏の杜は埋め立て地ではない台地になっているから、海風が直接届くからなのか。
結局のところ、前に建物があるかどうかが大きいのかなと。前の14街区が風除けになると良いですね。汚れ物を洗ったり、窓を掃除したり、バルコニーを流したり、スロップシンク大活躍の予感ですね(笑)
公開された14街区のマスタープランをみると、
ブランズシティと同じ、南側と東側2面のL字型の建物ですね。
物件同士の距離は営業から聞きましたけど、
ブランズシティのL字の建物が南へ75メートル並行移動したイメージですね。
おかげで、第一中学校側は眺望が抜けるし、75米間隔がとってあるおかげで、
風通しや日当たりも、はじめに心配していたよりも、ほとんど気にしなくてよいのですが、
逆に、75メートルも離れてると、海風をさえぎってくれる効果は、どれだけあるか、わかりませんね。
75m間隔があるとは言え、モリコアやパークハウスやプラウドのように、同じぐらいの高さの建物が海側にあるかないかでは海風の強さに大きな違いがあるはずで、14街区がある程度防いでくれるのは確かでしょう
別件で気になったけど、14街区は敷地の南と東側の端に面して建てるけど、そうすると、南側の低層階は、初代ブランズや薬の福太郎の影になってしまいますね・・・いちおう初代ブランズはブランズシティよりは階数が少ないので二代目に比べると圧迫感は少なかったはずですが
>>369
後半の14街区自身の日当たりの問題は、14街区のスレッドに書くべきことでしたね。失礼しました。初代ブランズはすでに建っているので影響範囲はもう確定していて、14街区のモデルルームがオープンしたら、すぐに日影図は見せてもらえるでしょうが。
以前に営業からも聞いてましたが、奏の杜は、区画整理計画の策定から、主なマンションの施工まで、一貫して、(株)フジタが担当しているので、建物同士の日当たりとか風通しとかは、極力影響がでないよう考えられてるようです。
これまでも、ブランズシティのモデルルームで、日影図や14街区の配置図は見せてもらってましたが、
今回、14街区のホームページがオープンし、正式に建物配置図を確認できるようになって、ブランズシティへの影響が少なくなるような配置になっていて、改めて安心しました。70メートル以上間隔が確保できていれば安心ですね。
せっかくなので、私もスロップシンクはぜひ活用したいと思います。
また、14街区との間隔も充分確保されるようだし、
14街区は一中に面した側は住居棟を建てないので、
一中方面(東京方面?)は眺望が抜けそうで、
南側のルーバルを購入した方も良かったですね。
私はルーバルではないですが、一応南側なので、
コストパフォーマンスの観点も含めて、ここを選んでよかったと安心しました。
調べていだだいてどうもありがとうございます。
一般的には設計施工は別のケースが多いです。
細かい納まりはゼネコンは得意ですが建築計画は
設計事務所のほうが優れています。
ただし昨今の建築費の高騰から
設計施工をゼネコンにやらせてVEとするパターンが
多いですね。。
ブランズシティの掲示板って、建築業界の話、建築価格動向とか、奏の杜の価格推移の話とか、けっこう勉強になるよね 笑
営業の人が書き込んでるからね
フジタの新卒採用サイトにプロジェクト実例として奏の杜が紹介されてて、担当者の声として、
各街区が独自に完結するのではなく街全体として考えたとか、
リーマンショック後に各街区のデべと設計の見直しに取り組んだとかあります。
もともと主要街区は設計も施工も携わる予定だったようですね。
ただ、これはみなさんが言うように、そういう特別なプロジェクトだからということで、一般的ではないということでしょう。
奏の杜の大きなテーマが話題になったんで便乗しますが、奏の杜は飲食店が少ないですよね。たしかお洒落なイタリアン?がピーターパンのならびにあるぐらいで…。奏の杜パートナーズのサイトみると第4回総会の質問事項にも飲食店増やしてほしいと出てました。
現状は入居ずみ大規模はザ・パークハウスぐらいなので、出店を決意するほどのお客さんが見込めないのか?それなら、モリコア、ブランズシティ、レジデンステラスが入居終わって人口が増えたら状況は変わるのだろうか。。。
>>379
371さんが気にしないといっているのに
他人がいろいろコメントするのが
荒れる原因だとおもいます。
因みにプレイズやモリコアやパークハウスは設計施工は別です。。
>>383
すいません。荒らすつもりはないんですが。
気になって、三菱地所レジデンスのニュースリリースを確認したので、ご連携です。
383さんのいうように、14街区やモリコア(未確認ですがたぶんパークハウスも)は、
「設計・管理」とは、別に「デザイン監修」が指定されています。
たしかに「デザイン監修」は、フジタではなく、個人の建築家?デザイナー?でした。
ただ、「設計・管理」は、モリコアも、パークハウスも、
フジタ 首都圏支社一級建築士と書いてありました。
プレイズは、ご指摘の通りでした。
モリコア
2013年04月03日のニュースリリースより
パークハウス
2012/01/17のニュースリリースより
戸建でも設計と施工が違う所はたくさんありますから、マンションでも別々であっても全然問題ないと思います。
あとは、設計と施工の会社の連携がうまくできるかどうかの問題でしょう。
それさえうまくいけば、お互いの得意分野を生かせてよいのではないでしょうか?
>>386
設計施工が別なのか、同じなのか、が問題になってる訳ではないと思いますよ。
お一人の方?がご自身の勘違いを認めずに他人を中傷したり、間違った情報をしつこく載せて話を引っ張るので、何人かの方がそれを正して下さってるだけ。