パークタワー晴海　（旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

小さいこと
気にしない

>>263
マンション名は、他人に言うときやリセールのときに重要です。

大江戸線なのか有楽町線なのか知らんけど入り口から改札まで結構あるんじゃないの？
こういうのはマンション出入り口から改札までの時間表記に統一して欲しい

単に晴海勝ちどきはパークコート建てるほどの土地じゃないと判断されただけ。駅前見渡してパークコートつくるような土地柄じゃないのは明らかな状態だししょうがない。豊洲と同じ。

パークコートは無理でしょう
そうなったら買えないよー
坪単価４００前後はいくんじゃないかな
三井の高級ラインだよ。

月島駅徒歩12分は12番出入口までなので、有楽町線の改札口までは実質15分はかかるな。

あくまで主観になりますが、比較的歩くのが早い自分でも
月島駅１０番出口-トリトンスクエア間で１０分程かかるので
こちらの物件も有楽町線の改札までとなると優に１５分はかかるでしょうね。
（確か１０番出口-有楽町線まで約470mとの構内表示があった気が…）

豊洲方面も、トリトンスクエア-ららぽーと間を早足１０分でいけますが
豊洲駅となると相当健脚でも１５分ギリギリかと。
この辺りだと２駅ともほぼ等距離になると思うので
有楽町線で都心部に向かうなら豊洲から乗ったほうが座れる確率が高いですね。

今日の日経にのってたかな？

これは高そうだね。
450以上確定かな？

駅の距離以外はここ近年でもかなり上位に位置する物件ですね。

300万前後で売りに出たら即完売になるのかな〜
でもそれくらいに期待してMRが出来たら行きたいと思います。

土地の購入価格から逆算すると
大体＠240くらいだよ。

いやいや、500です。目黒より上と予想。ブル！

駅が遠過ぎる事実はどうしょうもない。
晴海の三菱や新豊洲の遠さで感覚がマヒしているのでは？

目黒や西新宿など、もっと駅に近いタワマンはいくらでもあるのに。

西新宿は駅から７分でしかも大江戸線だぞ。改札まで１０分以上かかる駅遠物件。全然近くないしどさくさまぎれに目黒と一緒にすんなって

まあ、かりかりしなさんな。279
高層階狙らいましよ。

ここも高層の南東角は４００近いのだろうか

だから、600だよな

三井だから意外に良心的と予想。

オリエンタルランドだから株価と同じと予想

>>283
パークシティ大崎なんて
三井の営業さんから坪３２０万と予定価格を聞いた
と書き込んだ人が何人かいたのに
実際に発表されたら坪３６５万円だった。良心的？

コンセプトはいいし、仕様も良さそうだし魅力的だけど、駅から遠いなぁ。
まあ、俺ががまんすれば、家族は幸せかな。買える値段なら。

年収の高い方は、晴海すまないかな？

>>287
年収高いなら、内陸でタワマンが買えるから。

結局、日本の不動産特にマンションの価値は最寄り駅までの距離と駅力で決まる。
現段階では高く買ったら損する物件だと思う。
BRTも地下鉄も晴海2丁目と関係ないし、中央区はゆりかもめ延伸を反対しているし、隣と北側は魅力的な施設ができない限り、評価が難しい物件だな。
コンセプトはすごくいいけど、ランニングコストはいかが？

>>289
フットサル場はコストは掛からないだろうけど
多分うちは一度も使わない施設だと思う。ので損な気分。

北向低層は目の前がフットサルコートだからうるさそう。
だがその分格安になるかも。

北向き低層はサッカー愛好家向けに低価格にする予定。。。かな。
向きと階層で、低価格から高額まで、三井ならではの価格設定をしてくるのでしょう。
企画が充実してるけど駅距離があるので、大崎よりは安く、350くらいかな。高層は億ション。

>>285
大崎の様に検討者がお金を出せる人だとわかれば、当然販売価格は上げてきます。逆にGFTは安めの価格帯でしたよね。デベは初期来場者の年収や予定価格に対する反応を見て価格を調整しています。

大崎は350～360だったような

ここは300超えることはありません。

本来なら駅遠の安値物件になるのを、昨今の建築費高騰もあって、高値にしないと不動産会社に利益が落ちないから、あの手この手で見た目を豪華に見せて、グロス価格を吊り上げる手法ですね。
設備を増やすことによる原価増以上に売価には当然乗りますし、設備を増やせば管理費収入も増えるので、不動産会社にとっては長期的な収益源が確保でき、一石二鳥です。
同様のコンセプトの新豊洲よりはさすがに高いでしょう。おそらく坪300は軽く超えてくるんでしょうね。

ブロガーさんたちのやりとりみてると勝どきザタワーより坪単価は安くなるけど管理費はあがるんじゃないかと言ってますね。
普通同じ価格ならザタワー選びますからね。

今朝の新聞にチラシが入ったよ。
都内でこれはインパクトあるね。

>>300
その価格であればいいよね。ないと思うけど。

>>300
条件を一切問わないんだったら、
スタート価格はその前後じゃないかなぁ？
北西～北東低層のお見合い確定部屋とかね

クロノの北低層が210前後のスタートで比較的あっさり売れちゃって、
ティアロの同条件が10パーほど調整入って230ちょいだったと思うけど、
ここは緑地も比較的ゆったり確保してあるっぽいから、
ティアロよりは上に設定してくるだろうし、やっぱり240とか250ぐらいのスタートじゃないかな？

>>294
大崎はプレミアム住戸込みで坪365万ですよ。
パークシティ大崎　坪365万で検索するとでます。

実地で歩かれるのが宜しいと思いますよ。丁度、豊洲と月島の中間地点です。選手村の立地は論外ですが、それに次ぐような駅遠のイメージがあります。中央区ではありますが売値は豊洲と同等以下で無ければ、厳しいとおもいます。

>>304
選手村はBRTの停留所が入口にできるでしょうし、
今でも選手村用地の中にバス停が２カ所ありますから
BRTがどうなるか分からないここよりもマシでしょう。

>>306
三井の商業ビル（詳細は不明）でほぼ確定してる
一体感のある開発となるかそれぞれ単発になるかも不明
販売前に商業棟のゾーニングが公表されればもっと注目されるだろうね
ただそうなるとさらに人気や単価に跳ね返る可能性もあるから、
消費者にとっては痛し痒しになっちゃうけどさ
販売の時期になればお隣の情報はそれなりに貰えると思うよ

>>304
ドアトゥなら実質15分、下手すりゃ20分は掛かるだろうね
しかも湾岸特有の強風を受けながら大通りや橋を越えるんだから大変だよｗ
ただワンダフルとかにも言えることだけど、
駅距離については皆さん了承済みなんじゃないの？
表記を誤魔化す訳にもいかないしさ

どうしても中央区に住みたいとか、開放感を満喫したいとか、
豪華な共有施設に心を奪われてしまった場合、駅距離は妥協するしかないねぇ
同じものを駅1分に造ろうと思ったら15パーは上がるだろうし、
そもそも土地を確保するのも難しいｗ
もちろんリセールについても過度の期待は禁物だね

駅遠い物件の良いところは、共有施設や部屋のグレードが良くなるところ。
電車を使わない自分にとっては好都合の物件です。
価格次第でもありますがDTにしなくてよかったと思ってます。

ここの極低層って逆に有利じゃない？
オリエンタルランド監修のガーデンが視界に入るんだから。
お見合い中層が一番安くなりそう。

>>310
そういう考え方ならティアロの東を買うべき

ここはワンダフルより100倍増しでしょう。
次元が違う。向こうは田舎の張りぼて。
こっちは都会のオアシス。
その分値段は高くなる。
どっちがお得かは人によりけり。

坪240なら買いだな

>>307
一体感のある開発なら
ここの名前はパークシティになっているのでは？

ドドールなみかな？

パークタワー東雲を内廊下にした感じになりそうですか？
あちらは、豊富な共有施設と免震タワマンにしては低価格を売りにして、
完売させたと思いますが。

幼稚園の広告じゃない。冷静に読んだほうがいいですよ。
単純に飾り言葉をのければ、「通路、回遊路とただの木」だけです。

それを言ったら眺望、共用施設という付加価値を身に纏ったタワマン自体を否定することにならんかね？実を取ればもっと便利な立地で、コスパに優れた物件はあるからね。

安いやつで295。だいたい330万円だって。月島キャピタルと同じくらいらしい。やっぱ月島を買うべきだったな。

駅近眺望共用施設ほぼなしと駅遠盛りだくさん両方に住んだことあるけど個人的にはやっぱり駅近かなぁ。

初動の購買意欲→MR言って眺望、建物や共用施設の豪華さに心奪われる→次第に飽きる
→結局駅やスーパー距離等の利便性の重要性を痛感する（荒天時は特に）

このスレにいるようにワンダフルとかこことか嫌いではないしむしろ好きなんですよ。
タワマン好きだしテーマパーク風もワクワクします。ほんと悩ましい。

>>320
毎日ワクワクしてた眺望も次第に窓の外を見る回数が減ってることに気づく。
共用施設も初めは敷地内散策して楽しいんだけどある時敷地出るまでの時間にイライラしている自分に気づく。
逆に駅近だったりスーパー近かったりというのは住めば住むほど有り難みを実感する。
これは私含め大半の人がそうなんじゃない？逆の人っているのかな。

今朝のチラシを見て、三井不動産は頭いいなと思いました。
くじらがシンボルで、オリエンタルランドが外構コンセプトを担当するわけですから、基本、ファミリー向けですよね。

でもプレミアム住戸の購入者も満足できるように、人目につくような共用部のイマジネーションテラスのデザインを
光井純の設計事務所が担当したりする。

そうかと思えば、みんなが大好きなお約束の内廊下にするかわりに、主寝室の窓の正面に、普通ではありえない柱がドーンと
立ち塞がっていたりする。

金をかける所と手を抜く所のバランスが絶妙な気がします。
低価格帯と高価格帯、どちらもちゃんとご用意してくれてる気がします。

広い庭がいいですね。

西新宿６０も庭が素敵だよね。低価格もあるし山手線沿線タワマンだし、街も綺麗でいうことなし。

６時４７分にはドゥトゥールで西新宿宣伝。
６時４９分にはＫＴＴで西新宿宣伝。
６時５１分にはここで西新宿宣伝。
６時５３分にはベイズで西新宿宣伝。

そんなに西新宿が好きなら西新宿を買えばいいのに。

>>325
過去も現在も湾岸部隊も色んなとこで暴れてるからお互い様じゃない？
不動産の営業なんてどこもそんなもんでしょｗ

三井不動産にお願いです！
このマンションからららぽーとまで歩行者専用の橋をかけてください。
駅遠も悩まず買います！

ららぽの売上も上がるし、このマンションも即完売？
坪単価高めにしても売れると思います。
隣の都有地も価値が上がるから都も協力するのでは。

地下通っていけるようにして、住民専用にしてくれるなら、坪単価５０万円上がっても買います。

６時４７分にはドゥトゥールで西新宿宣伝。
６時４９分にはＫＴＴで西新宿宣伝。
６時５１分にはここで西新宿宣伝。
６時５３分にはベイズで西新宿宣伝。
６時５５分にはＧＦＴで西新宿宣伝。

あと５箇所くらい、連投してるのではW

>>329
なんで西新宿の物件を湾岸地域マンションのスレに連投してるんだろうね？
しかもまだ販売されていないこのスレには投稿してるのに、お隣のティアロのスレには投稿してないのはなんでだろう（笑）
こういう人の事をステマっていうんでしょ？
西新宿もティアロも同じデベだしね〜痛いよね〜

営業の方から情報頂きました。平均坪単価310万円を予定しているそうです。

三菱も大手なのに汚いことやってるね。

>>331

この立地で310万は無いな。

安いな、本当？

嘘です

320～330万ぐらいじゃねえの？
明日のらえもんが予想価格を発表するってよ

>>336
だよね。最低坪330万はないとおかしい気がする。

>>320
>>321

私も全くその通りだと思います。
タワーマンションに住むと、地上に降りて敷地に出るまでの時間が嫌になりますね。
結局、駅近とかスーパーが近いという日常の利便性が一番な気がします。

駅近でスーパー近いタワーマンション住めば？

>>337
湾岸タワマンのブロガーだよ。ググれば出てくる。

>>337
私も結構参考にさせてもらってるんですが、あまり実際の購入経験はない方のようで、純粋に趣味として楽しまれているようです。
坪単価予想は、若干、希望込みで安めに言われる傾向がありますので、そのつもりで読まれればよろしいかと。
指摘は、結構当を得てますよ。

湾岸検討してるなら、のらえもんブログくらいは知っておいた方が良いかと。

オリエンタルランドの株価は今後関係ありそうですか？

>>329
目黒でも同じときに西新宿宣伝が見つかったようだよ。今日が西新宿モデルルームのグランドオープン日みたい。

６時４４分　目黒駅前タワーで西新宿宣伝
６時４７分　ドゥトゥールで西新宿宣伝。
６時４９分　ＫＴＴで西新宿宣伝。
６時５１分　ここで西新宿宣伝。
６時５３分　ベイズで西新宿宣伝。
６時５５分　ＧＦＴで西新宿宣伝。

>>345
って、ここで今日がMRオープンと宣伝してる

のらえもんさん坪285万円で予想していますね。
スカイズ245万円（実際）
ベイズ265万円（実際）
パークタワー晴海285万円（のらえもん予想）
の様に、駅遠物件だとやはり高値をつけることができないのですね。

>330
西新宿とティアロが同じデベロッパーだから、ティアロにだけ西新宿のステマが投稿されなかったってことだね。分かりやすい。

直近の湾岸物件を整理するとこんな感じでしょうか。未開の地だが価格が極めて安かったSKYZと、街並みは古いが交通利便性が高いCGPの売れ行きの良さが飛びぬけていた気がします。坪単価に記憶違いがあればご指摘ください。

●新豊洲
　SKYZ（2013年販売開始）　坪245万円
　BAYZ（2014年）坪265万円

●晴海
　クロノ（2012年）坪275万円
　←【のらえもんさん予想の三井晴海　285万円？】
　ティアロ（2013年）坪290万円
　DT（2014年）随時価格引き上げ中のため不明

●勝どき・月島
　KTT（2014年）坪305万円？
　CGP（2013年）坪330万円？

ティアロより安い設定はあまり考えられないと思う。

＞350さん
確かに、あれ？安いなという印象ですね。
ですがマンションの価格は土地の取得価格の影響が大きく、かつ隣の販売状況の伸び悩みを考慮するとティアロよりも安くなると書かれています。

>>351
ティアロより安く出されたらこっちに人気集中するんじゃないか。かなり気になる。

パークホームズ豊洲との兼ね合いで、三井がどんな販売戦略を立ててくるかは気になるところ。オリエンタルランドがかんでるので、その分、値上げ要素はあるのでしょう。

>>353
確かに。オリエンタルランドが格安でサポートするなんてありえないしね。土地取得コストがかなり安かったみたいだから余裕があったのかな。

仮にティアロと同じ単価設定でも、余裕でこっちが売れそうな気がしますけど。
スペック比較が楽しみ。
藤和レジデンス危うし。

建物寿命が☆一つなのは、建材コストを下げて、安く販売するためのフラグかな？

のらえもんはスカイズをあ@255と予想し@254だったんだよ。@245ってなんの情報？

KTTとGFT、ベイズはパークタワー晴海が販売される10月には完売確実。湾岸の競合はティアロレジデンス、パークホームズ豊洲、DTのみ。ティアロもほとんど終わりに近づいている。DTは値上げで@360越え。今後控える物件は勝どき東地区。しかし、解体が今年からでせいぜい販売開始は早くて2年半先。といった状況なので、パークホームズ豊洲とパークタワー晴海の販売期間、歩留まりを売主がどのように設定するかで価格が決まります。
今年、4月にはBRTのルートも決定し、晴海ルートも決まるだろうから、駅から遠いといったデメリットは克服。株価も20000円越、円安、相続税増税といったことで、タワーマンションの販売においては絶好の好機。仕入れ値が安いとはいえ、直近で湾岸で供給できるものは勝どき東地区で最低販売まで2年半はかかる。仕入が厳しい状況ゆえ、利益率をあげて当然販売してくるでしょう。条件でティアロより優っているから、ティアロより安くする必要は全くないことから@295を予測します。
のらえもんとことなり、晴海2件、勝どき4件、月島1件の購入実績があります。

選手村も水素タウンといったことで、国家プロジェクトになりつつあり、世界が注目。晴海、勝どきエリアは、後になればなるほど、➕材料が出てくる。三井も本件に関しては、竣工完売をねらわなくても良いかもね。

さすがはのらえもんさん、絶妙な坪単価予想ではないでしょうか

この水準より上振れするシナリオは、モデルルームオープンまでにBAYZ・勝どきザタワー・ティアロレジデンスすべて完売してライバル不在になった時くらいでしょうか。それを見越しての5月オープンかと考えています。

のらえもんも上記のとおりいっており、うわぶれする可能性が高いよ。

都内最後のお買い得物件である西新宿60を忘れているね。っていうかあえて見ない振りかな。
湾岸のライバルだけ見ていると、足をすくわれるよ。
これ、宣伝ではなく客観的な意見ね。